【正文】 發(fā)展及前景預(yù) 測 ■ 區(qū)域發(fā)展 三棟鎮(zhèn) 位于 惠州 市惠城區(qū)南部 ， 三棟更是 南部新城 未來 商業(yè)旺地，商業(yè)增值潛力巨大，同時便利的交通又給 打造大型旅游項目與高檔商住地產(chǎn) 提供了便利。原因在于， 國際經(jīng)濟(jì)形勢走出低底需要一斷的時間，而中國經(jīng)濟(jì)在國家大幅投資的拉動下，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，居民收入也隨之上升， CPI 保持穩(wěn)定，住房改革制度的持續(xù)深化，而隨著國際經(jīng)濟(jì)的得蘇，預(yù)計 2020 年后，房地產(chǎn)市場將得到進(jìn)一步的發(fā)展 。 旅游市場拉動 惠州 房地產(chǎn)市場的規(guī)模 穩(wěn)定前進(jìn)，限外令與二套房限制的放松 ，將使 房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)。 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長， 尤其是 商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣。 C、房地產(chǎn)市場 房價在一定基礎(chǔ)上穩(wěn)定； 隨著我市經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展， 各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)到位，尤其是南部新城，隨著十三屆省運會的臨近，三大體育場館的建設(shè)竣工，將 使區(qū)域土地 價值大大提升，一定程度 帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的升溫 。以經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計我國旅游的乘數(shù)效應(yīng) 計算，惠州旅游業(yè)的發(fā)展將帶動整個與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其拉動產(chǎn)值約為 580700億元人民幣。 惠州 旅游 、商業(yè)零售及房地產(chǎn) 市場 未來的趨勢判斷 A、旅游產(chǎn)業(yè) 大交通環(huán)境的改善，直接為旅游市場帶來更大的游客流量， 使得 旅游業(yè)與當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)形成良性互動機(jī)制，成為推動惠州三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要動力； 旅游行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動作用 越來越明顯 ，相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及行業(yè)人員的可支配收入 隨之 提高，旅游業(yè)實現(xiàn)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)聯(lián)動效應(yīng)最大化， 極大的 提高當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的就業(yè) ； 隨著惠州 旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部自我調(diào)節(jié)機(jī)制 的形成， 旅游業(yè)內(nèi)部的管理水平 相應(yīng) 提高，旅游業(yè)科學(xué)技術(shù)含量 和從業(yè) 人員素質(zhì) 的提升 ，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的高級化。 根據(jù)惠州統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截止 2020 年 10月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)資金投入達(dá)： 億元 , 比去年同期增長 %，其中商品房建筑面積達(dá)到 萬平米，同比去年同期增長 %，但 房屋的整體銷售面積卻比去年同期 有所下降 ， 為 197 萬平米，商品房空置面積為： 萬平米，比 07 年底的 萬平米增加了 5%。 2020 年惠城區(qū) 1— 11 月成交價格走勢圖上看， 08 年惠城區(qū)的房價平均在 4000—5000 元之間。 2020－ 2020 年在崗職工年平均工資及其增長速度 （資料來源：惠州市統(tǒng)計信息網(wǎng)） C、 惠州 市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與走勢 2020 年， 惠州 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年， 在全國主要一線城市的房價普遍穩(wěn)定和下調(diào)的環(huán)境下， 惠州 房地產(chǎn)市場 相應(yīng)出現(xiàn)了價格下降與銷售下滑的局面 ，住宅 市場存在供 大于 求的狀況 ，一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 全年城市居民人均可支配收入 17310 元，農(nóng)村居民人均純收入 5695 元，分別比上年增長 ％和 ％，剔除價格因素，實際增長 ％和 ％。 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，排名在省內(nèi)上升，但增長速度亦不能跟上所擁有的自然資源，需發(fā)掘新的旅游資源， 表 11 惠州市旅游收入及歷年廣東省主要旅游城市的排名（單 位：億元人民幣） 城市 /地區(qū) 旅游總收入 排名 旅游外匯收入 排名 國內(nèi)旅游收入 排名 惠州 1999 10 10 11 2020 10 9 11 2020 7 7 11 2020 7 6 7 B、 惠州 市人口及 居民收入 年末，全市常住人口為 萬人。 2020 年投產(chǎn)項目有 10 項，其中至年末累計完成投資超過 5 億元的有 4 項：惠州 LNG 燃?xì)怆姀S、龍門龍華光大水泥項目、龍門塔牌旋窯水泥項目、惠州東江水利樞紐工程；續(xù)建項目有 23 項，其中本年度投資過億元的有 13 項，工業(yè)項目有：中海石油 1200 萬噸煉油項目、大亞灣普利司通合成橡膠項目、大 亞灣建滔化工項目，公路項目有：莞惠高速惠州段、惠深沿海高速公路、惠南大道二期改造工程；新開工項目有 19 項，其中計劃總投資超過 5 億元的有 9 項：惠東平海電廠一期工程、廈深鐵路惠州段、中海油 PX 項目、市再生資源回收利用產(chǎn)業(yè)基地、惠城江北村民拆遷安置項目、惠城吉之島項目、市會展中心、中海 油煅后焦項目、惠城東保利項目。 2020－ 2020 年社會消費品零售總額 及其增長速度 全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％。旅行社組團(tuán)方面，國內(nèi)游 萬人次，增長 %；出境游 萬人次，下降 ％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，增長 ％；餐飲業(yè) 億元，增長 ％。 全年社會消費品零售總額 億元，增長 ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，增長 ％，其中，電子行業(yè) 億元，增長%；石化行業(yè) 億元，增長 ％。稅收總收入 億元，增長 ％。其中， 國稅 億元，增長 ％；地稅 億元，增長 ％。 全市地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 ％，來源于惠州的財政總收入 307億元，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 惠州 市投資宏觀背景 A、 惠州 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，突破千億元大關(guān)，增長 ％。到 2020 年中國旅游總收入占 GDP的比例將從 2020 年的 %達(dá)到 8%。盡管中國旅游業(yè) 的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢。一方面堅持對外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金；另一方面，充分利用社會資源，鼓勵國家、集體、個人投資建設(shè)旅游項目。再加上中國宏觀調(diào)控力度空前， 2020 年 11月 5日國務(wù)院常務(wù)會議上，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施，這些措施將使得旅游產(chǎn)業(yè)長期受益。全國旅行社接近兩萬家，全國旅游總收入已突破一萬億，入境旅游收入占旅游整體收入的 25%左右。 2020 年 10 月份中國入境旅游總?cè)藬?shù)已經(jīng)連續(xù)第三個月出現(xiàn)下降，這表明金融危機(jī)對我國旅游業(yè)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 2020 年 111月，中國入境游客中外國人人數(shù)為 23938139 人。 2020 年 111 月，中國主要城市接待旅游人數(shù)為 39970340 人次，與上年同期相比增長了 ％。 2020 年，是中國 “ 十一五 ” 規(guī)劃的第一年。 2020 年中國旅游業(yè)依舊保持了較快增長，三大市場全面增長。 中國經(jīng)濟(jì)在大的國際形勢中不可能獨善其身，中央政府提出 09年保 8的增長目標(biāo)，加大投資，拉動內(nèi)需，是中央政府提出的振興經(jīng)濟(jì)策略中重要的一環(huán)， 2020 年中央通過了中央三年內(nèi)直接投資 4萬億的重大策略，預(yù)期將 相應(yīng)帶動各地方政府投資近 12 萬億，將直接帶動 GDP2 個點以上，以確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。 項目經(jīng)濟(jì)效益分析表 序號 項 目 基本方案 1 占地面積（ M2） 57500 2 預(yù)計開發(fā)總建筑面積（ M2） 349383 3 項目總投資（萬元） 154226 4 項目 物業(yè) 收入（萬元 /年 ） 16985 5 項目產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入（萬元 /年） 204800 6 營業(yè)稅及附加 （萬元 /年 ） 10240 7 產(chǎn) 業(yè)經(jīng)營利潤 總額（萬元 /年 ） 61440 8 所得稅（萬元 /年 ） 5154 9 物業(yè)租賃稅后利潤（萬元 /年） 16136 10 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 稅后利潤（萬元 /年 ） 15461 11 年平均投資利潤率 % 12 動態(tài)投資回收期（年） 由上表所列數(shù)據(jù)可知，項目建設(shè)各項經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，利潤 及 收益率等指標(biāo)在同類項目中屬于較好水平，財務(wù)上可行。 本項目的開發(fā)建設(shè)，其價值是多重性的，兼顧了社會價值、環(huán)境價值與經(jīng)濟(jì)價值的平衡與最大化，體現(xiàn)在以下幾個方面： 社會價值的最大化 ○超前的主題概念導(dǎo)入國際視野，為城市發(fā)展帶來重大發(fā)展機(jī)遇； ○加強(qiáng)城市文化的認(rèn)同；城市生活特色和城市向心力的再造； ○改變城市區(qū)域、區(qū)位傳統(tǒng)習(xí)慣認(rèn)知，提升區(qū)域價值； ○改變社會分工，創(chuàng)造社會分工的新認(rèn)知與創(chuàng)想； ○提升城市形象與區(qū)域形象，塑造城市新的品牌 ； ○創(chuàng)造全新的“成長樂園”、“成長心智”、“網(wǎng)絡(luò)成長”概念與模式； ○兒童教育的成長價值； 環(huán)境價值的最大化； ○ 對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境景觀的最大價值挖掘； ○ 人文建筑與自然景觀的有機(jī)交融， 創(chuàng)造現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)觀念 ； ○在當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件下，對惠城“最宜人居”的理念進(jìn)行城市空間的實現(xiàn)； ○環(huán)境、城市、區(qū)域共同可持續(xù)發(fā)展。 本項目位于 惠州 市 惠城區(qū) 惠南大道 三棟鎮(zhèn)段 ， 鄰近省運會場館 ， 隨著 惠南大道 的建成通車，南部新城的日漸繁華 ， 根據(jù)市政規(guī)劃，未來五年內(nèi)南部新城居住人口將達(dá)到 80 萬人以上，本項目的的配套商業(yè)部分亦將成為南部新城最重要的商業(yè)服務(wù)區(qū)，輔以項目 特色 主題 旅游的定位，以及本項目的規(guī)模效應(yīng)， 在 2020 年本項目如期建成的前提下， 在沒有競爭對手的 片區(qū) 市場上， 必將創(chuàng)造良好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益 。 根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計， 07 年國內(nèi)大型綜合型主題游樂園共接待游客約 254202000人次，平均每個游樂園年接待游客人次為 300 萬以上，人均景區(qū)消費約 174 元，每個游樂區(qū)景區(qū)年營業(yè)額 5 億元以上，而此類大型主題游樂園，正是惠州旅游經(jīng)濟(jì)圈的空白，本項目首期兒童文化產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃年接待游客 300 萬人，隨著周邊戶外游樂項目的陸續(xù) 建設(shè)，最終將達(dá)到年接待能力 800 萬人的規(guī)模。 ☆ 惠州市解決工業(yè)發(fā)展與旅游資源開發(fā)和保護(hù)的矛盾問題。 ☆ 惠州市旅游在珠三角仍未形成統(tǒng)一品牌和概念，品牌乏力，認(rèn)知度低。 ☆ 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)迅速改善并將繼續(xù)完善，為惠州市旅游發(fā)展帶來機(jī)遇的同時也帶來挑戰(zhàn)，惠州市旅游面臨如何吸引并留住游客，防止旅游過境化問題。 縱上所述，惠州市目前旅游業(yè)正處于初期向快速發(fā)展的過渡階段，各種旅游發(fā)展 條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學(xué)合理的規(guī)劃將促進(jìn)旅游業(yè)的全面發(fā)展。 從旅游企業(yè)數(shù)量和結(jié)構(gòu)判斷，惠州市旅游行業(yè)規(guī)模有待擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。 從旅游資源判斷，惠州市旅游發(fā)展前景十分廣闊。 0500100015002020游客總量（萬人） 605 750 1217 1567國內(nèi)游客（萬人） 1116 1446境外游客（萬人） 23 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 惠州市 1998— 2020 年接待游客總量變化圖 從旅游產(chǎn)品多樣化和質(zhì)量判斷，惠州旅游處于快速發(fā)展的前期階段。 惠州市旅游總收入在廣東省的排名上升較快，游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢。 項目綜合評價結(jié)論 A、 從市場角度分析。 總投資為 154226 萬元。并通過其形象特色衍生產(chǎn)業(yè)鏈獲得更大的收益。 （詳見附表 3— 工程進(jìn)度計劃表） 投資估算和資金籌措 （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施投資估算 根據(jù)近期 荊州 市 建設(shè)工程價格信息 ， 荊州 市工程造價定額資料及項目的具體情況，經(jīng)分析測算，本項目總投資估算額為人民幣 億 元。 計劃 開發(fā)期 為 3 年 半 。 項目運用綜合旅游規(guī)劃的方式，通過主題文化的 運營 形成，整合旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打造鮮明的旅游特色形象，使其成為 荊州 市打造 華中 地區(qū)最重要的休閑度假旅游目的地和最大的綜合旅游基地 的代表 。 本項目不僅作為一個旅游項目，更綜合了兒童成長教育文化價值產(chǎn)業(yè)鏈，以寓教于樂的形式，集成兒童成長心智教育、兒童成長產(chǎn)品開發(fā)、主題旅游紀(jì)念品開發(fā)銷售、卡通動漫產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售、網(wǎng)絡(luò)教育推廣基地開發(fā)拓展、配套酒店、主題公寓、主題綜合購物商城的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)基地，其延伸價值的發(fā)掘是本項目的根本，預(yù)期附加產(chǎn)業(yè)鏈的市場規(guī)模將是直接旅游收入的三倍以上。 但 荊州的旅游經(jīng)濟(jì)也存在很大的局限性，當(dāng)前荊 州的旅游經(jīng)濟(jì)，主要以 東門古城墻 、 博物館 為主，以 三國 動人的歷史文化，吸引著探幽訪古的游客。旅行社組團(tuán)方面，國內(nèi)游 萬人次，增長 %；出境游 萬人次，下降 ％。荊州 的旅游市場發(fā)展 日趨 成 熟， 特別是湖北省提出文化壯腰，開通高鐵后， 轄區(qū)內(nèi)存大諸多 古代遺風(fēng)遺俗 的旅游景點， 荊州關(guān)帝廟、關(guān)羽祠、東門古城墻、博物館等，都是荊州 聞名的旅游度假目的地 。 總?cè)舜螖?shù) 出游率 總花費 (億元 ) 人均花費 (元 ) (億人次 ) (%) 全國合計 城鎮(zhèn)居民 農(nóng)村居民 城鎮(zhèn)居民 一季度 二季度 三季度 四季度 荊州 在珠三角以 楚紀(jì)南城 、 三國古城墻、關(guān)公文化園 作為城市 形象。 鑒于旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步所起的巨大推動作用 ， 世 界各國和我國各級政府越來越重視和關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展 ， 近年