【正文】 主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE13，全年日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)，全年日照百分率為 46%，日照間距系數(shù)為 ，年內(nèi)主要?dú)庀鬄?zāi)害有干旱、雨澇、大風(fēng)、干熱風(fēng)和低溫凍害。 同理，對項(xiàng)目的小高層和商業(yè)部分采用相同的定價(jià)方法，通過市場走訪和調(diào)研，項(xiàng)目高層住宅定價(jià) 2200 元 / m2，商業(yè)部分定價(jià) 4000元 / m2。 表 32 因素修正表 可比實(shí)例 比較因素 A 錦繡綠地 1400 元 /m2 B 四季花城 1600 元 /m2 C 錦繡民居二期 1480 元 /m2 區(qū)域因素 100/103 100/97 100/104 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間 100/99 100/98 100/102 個(gè)別因素 100/102 100/97 100/95 修正系數(shù) 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 4）權(quán)重的確定 錦繡綠地 ； 四季花城 ； 錦繡民居二期 5）比準(zhǔn)價(jià)格的確定 根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價(jià)格確定如下： 案例一比準(zhǔn)價(jià)格： 1400 ＝ 1346 元 /m2 案例二比準(zhǔn)價(jià)格： 1600 ＝ 1735 元 /m2 案例三比準(zhǔn)價(jià)格： 1480 ＝ 1468 元 /m2 6）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定 項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下： 項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 ＝ 1364 ＋ 1735 ＋ 1436 ＝1500元 /m2 依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合確定本項(xiàng)目多層住宅的入市均價(jià)為1500 元 / m2。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。因此，本項(xiàng)目將從以上四個(gè)方面對案例進(jìn)行價(jià)格修正。通過調(diào)研搜集到的這三個(gè)案例的具體情況如下表 31 所示。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目價(jià)格等步驟。 （ 2）項(xiàng)目價(jià)格定位： 本項(xiàng)目的價(jià)格定位采用市場比較法。 （ 4）華縣 金堆城鉬業(yè)集團(tuán)有限公司 廣大職工。 （ 2）以改善現(xiàn)有住房條件的華縣政府及各類事業(yè)單位公職人員，這類人群收入穩(wěn)定且有一定的經(jīng)濟(jì)積累，對華縣房地產(chǎn)情況比較熟悉和了解，注重項(xiàng)目戶型和小區(qū)景觀。由于對當(dāng)前目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)化，因此本項(xiàng)目規(guī)劃出多種戶型來滿足不同客戶群的偏好需求，并且配套設(shè)施完備。 20202020 1000 600 陜西恒藝置業(yè)有限公司 17 福圓小區(qū) 3住宅樓 新建 新建一棟住宅樓，總建筑面積 3800平方米 4000 1000 華縣城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司 18 名仕典藏住宅樓 新建 新建一棟六層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建筑面積 2160平方米 300 300 華縣城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司 19 縣經(jīng)濟(jì)適用房工程 新建 48畝 12棟 方米 20202020 6000 4000 華縣城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā) 公司 20 金堆城鉬業(yè)公司棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 新建 總建筑面積 44900平方米，其中，職工安置房建筑面積41400平方米，公共配套設(shè)施建筑面積3500平方米，安置職工 690戶 20202020 8824 1000 金堆城鉬業(yè)公司 21 竹沁園 小區(qū) 新建 7600平方米 2020 7200 2020 渭南竹沁園房地產(chǎn)公司 22 食品公司小區(qū) 新建 4015平方米 2020 450 450 渭南盛澤房地產(chǎn)公司 23 英華公 館 8000平方米 2020 1000 1000 華縣鴻力房地產(chǎn)公司薛建立 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 24 高塘鎮(zhèn)商用房開發(fā) 新建 1000平方米 2020 120 120 北村行政村 25 紅領(lǐng)機(jī)械廠招待所擴(kuò)建 續(xù)建 一幢五層 4500平方米商業(yè)用房 20202020 450 100 350 350 竣工 華縣巴一酒店 王巴一 項(xiàng)目綜合定位 功能定位 （ 1）定位原則：適應(yīng)市場變化、創(chuàng)造差異性和領(lǐng)先性，滿足多層次客戶的多功能需求?？偨ㄖ娣e 27000平方米。 20202020 100000 5000 陜西兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 匯邦 .紫馨苑 續(xù)建 北苑：五棟六層住宅樓，建筑面積15480平方米；南苑：十棟六層住宅20202020 6461 1761 4700 4700 竣工 匯邦房地產(chǎn)公司 王仲坤 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 樓，建筑面積 32200平方米 11 育紅馨苑小區(qū) 續(xù)建 一幢六層 6000平方米住宅樓 20202020 800 600 200 200 竣工 城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司 姬升平 7 怡馨苑 小區(qū) 續(xù)建 十幢住宅樓 39000平方米 20202020 4000 400 3600 3600 竣工 城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司 姬升平 8 電力山水幸福城 續(xù)建 ，總建筑面積 93183平方米，其中住房 70000平方米 20202020 6949 900 6049 6049 竣工 渭南市天立園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 曹小紅 9 華苑小 區(qū) 續(xù)建 兩幢七層建筑面積8200平方米住宅樓 20202020 820 200 620 620 竣工 東勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 李東生 10 吳溪公園小區(qū) 續(xù)建 三幢六層住宅樓及一幢兩層商業(yè)門面房 ,13000平方米 20202020 1200 600 600 600 竣工 城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司姬升平 12 吳溪公園小區(qū)二期住宅樓項(xiàng)目 兩幢六層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建設(shè)面積6640平方米 700 700 13 華縣體育館 綜合開發(fā)項(xiàng)目 新建 86萬平方米 20202020 89000 2020 2020 浙江嘉善縣佳誠房地產(chǎn)公司 14 尚上居住宅小區(qū) 新建 新建住宅樓 15幢，總建筑面積 7600平方米。 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 第三章 市場分析及項(xiàng)目定位 華縣房地產(chǎn)市場分析 通過對華縣房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查，近年來華縣房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，總開發(fā)量和商品 房銷售價(jià)格均呈現(xiàn)穩(wěn)定的上漲趨勢，以下對重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)情況做一匯總 : 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)規(guī)模和主要內(nèi)容 建設(shè)起止年限 總投資 截止 2020年底完成工作 2020年目標(biāo)任務(wù) 項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任 累計(jì)完成投資 主要完成工作 2020年度計(jì)劃投資 自籌 工程形象進(jìn)度 建設(shè)單位負(fù)責(zé)人 房地產(chǎn)開發(fā)投資 共 25個(gè)項(xiàng)目 366701 93836 1 陽光小 區(qū) 新建 新建住宅樓 16棟；建筑面積 40055平方 20202020 6500 2500 2500 一期竣 工 東勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 王海娟 2 杏園陽 光 續(xù)建 新建四幢磚混住宅樓，建筑面積 20200平方米 20202020 2500 780 1720 1720 竣工 華隆公司 孫彥坤 3 四季花 城 續(xù)建 建設(shè)面積 10萬平方米商業(yè)用房和住宅樓，同時(shí)配套小區(qū)內(nèi)道路、綠化 20202020 8000 1000 5000 5000 竣工 坤峰房地產(chǎn)公司 李秦豫 4 錦繡綠 地 續(xù)建 建設(shè) 14棟總建筑面積 74840平方米，其中居住房 5100平方米 20202020 10327 5000 5327 5327 竣工 陜西恒盛開發(fā)公司王瑞玲 5 錦繡名居一期 新建 19棟 94750平方米 20202020 15600 5000 5000 陜西恒盛開發(fā)公司王瑞玲 5 錦繡名居二期 新建 68畝， 18棟 65630平方米 20202020 9500 陜西恒盛開發(fā)公司王華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 瑞玲 6 赤水灣生態(tài)文化園度假山莊項(xiàng)目 新建 赤水河兩側(cè)， 61650平方米 20202020 8000 2020 渭南高新區(qū)天時(shí)置業(yè)有限公司 7 瓜坡重點(diǎn)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌小區(qū) 新建 四個(gè)小區(qū) 方米 20202020 33000 15000 派爾森、恒盛、 3個(gè)房地產(chǎn)公司 8 渭華路商貿(mào)城西擴(kuò) 新建 20萬平方米，其中：住宅 米 20202020 20200 20200 永安房地產(chǎn)公司 9 兆興國際城項(xiàng)目 新建 規(guī)劃總用地面積，總建筑面積 80萬平方米，總投資 10億元人民幣，由 5個(gè)住宅區(qū)和 1個(gè)商業(yè)區(qū)組成，可容納住戶 4036戶，個(gè)體商戶 1000余戶，由 10棟商業(yè)大樓和 100余棟多層與高層住宅樓 組成。 本項(xiàng)目位于縣城老區(qū)，必然為項(xiàng)目帶來巨大的客戶群。 2．華縣城市范圍較小，與其他樓盤容易形成競爭形態(tài)。 目住宅和商業(yè)資源形成互動互補(bǔ)，為彼此開發(fā)提供資源、人力、物力的整合條件。 2．建設(shè)開發(fā)過程對于周邊居民有一定的環(huán)境影響，項(xiàng)目區(qū)位于老城區(qū)的中部，周邊居住有城市居民，需要在實(shí)施過程中做好相應(yīng)的管理措施。 4．用地內(nèi)現(xiàn)狀建 筑少，易于開發(fā)建設(shè)：現(xiàn)狀用地內(nèi)除在東部有現(xiàn)狀商業(yè)建筑比較集中外，其余區(qū)域基本上無建筑。 2．周邊社會服務(wù)設(shè)施、教育設(shè)施比較齊全：規(guī)劃用地位于城市中心，周邊商貿(mào)設(shè)施發(fā)達(dá)，教育設(shè)施比較齊全。 對華縣新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用 近年來，華縣 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ，已經(jīng)成為渭南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加 城市固定資產(chǎn)投資、增加區(qū)域就業(yè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在華縣城市規(guī)劃中提到了要在本區(qū)域建立大型的居住社區(qū)及商業(yè)設(shè)施，改善華縣整體的人均居住環(huán)境以及提高人均居住面積，為華縣的房華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 地產(chǎn)業(yè)提供了有利的政策指導(dǎo)。 （ 3）高品質(zhì)住宅和商業(yè)項(xiàng)目，從建筑形態(tài)和其自身功能上容易形成良好的建筑形態(tài)和服務(wù)口碑，從而樹立一個(gè)健康、高尚的品牌形象，為華縣打造一張醒目的城市名片。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 華縣城市建設(shè)的需要 （ 1） 本項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能改善城市基礎(chǔ) 配套 設(shè)施環(huán)境，還可以改善 華縣新區(qū)的 環(huán)境，對 華縣經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。 2020 年全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目 86個(gè)，比上年同期增加26個(gè)，增長 %。全社會固定資產(chǎn)投資中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 398742 萬元，增長 %。 2020 年全縣有資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè) 4 個(gè)，實(shí)現(xiàn)竣工產(chǎn)值 ，增長 % ；房屋施工面積 15萬平方米，增長 %，房屋竣工面積 15 萬平方米，增長 % 。全縣城鎮(zhèn)單位在崗職工 23249 人，職工工資總額 萬元，增長 %，在崗職工年平均工資 29501元，增長 %。 城鎮(zhèn)居民生活水平顯著提高。渭華起義紀(jì)念館被中宣部命名為全國愛國主義教育示范基地，被省旅游局認(rèn)定為陜西東部最大的紅色旅游景區(qū)。 旅游業(yè)初見成效。在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中縣屬企 業(yè)產(chǎn)品銷售收入 萬元，增長 %。中型企業(yè)產(chǎn)品銷售收入 萬元，增長 %。 全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 萬元，增長 %。大中型企業(yè)產(chǎn)值增長較快，完成 萬元，增長%。 全年轄區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值 萬元（現(xiàn)價(jià)），比上年增長 16%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，其中工業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。農(nóng)村居民家庭食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比重為 %，城鎮(zhèn)為 %。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 3373 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 82277 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 108489 億元，增長 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資 224846 億元，比上年增長 %。規(guī)模