【正文】 好開(kāi)端。因此，作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)將存在重大的投資機(jī)會(huì)。 全年接待國(guó)內(nèi)外游客 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％；接待住宿游客 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％，其中國(guó)內(nèi)游客人數(shù) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％。 土地市場(chǎng)；惠城區(qū) 2 月份出讓土地五宗，全部成交，尤其是南部新城金山湖片區(qū)成交三宗，從另一個(gè)側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)惠城區(qū)南部新城市場(chǎng)的前景的看好。 惠州市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)了《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，以強(qiáng)化 “新城市 ”各種生活為主題，確定了南 部新城的發(fā)展定位：依托高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的惠州市體育中心以及惠州數(shù)碼園，發(fā)展成為集商業(yè)／商務(wù)中心、體育／文化中心、教育園區(qū)、城市住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為一體的，服務(wù)于惠州市的惠城南部綜合新城。規(guī)劃在惠南大道以西建設(shè)教育園區(qū)，目前已有惠州市衛(wèi)生學(xué)校進(jìn)駐教 育園區(qū)，另有若干院校也有明顯的進(jìn)駐意向。 綜合路網(wǎng)四通八達(dá) 現(xiàn)在，南部新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的對(duì)外交通由西側(cè)縣道 200(惠淡公路 )，東側(cè)省道254(惠澳大道 )構(gòu)成，內(nèi)部交通主要由惠州一中路、三棟墟鎮(zhèn)內(nèi)和多條村道等次級(jí)道路系統(tǒng)組成。 ■ 前景預(yù)測(cè) 三棟作為南部新城的主要組成部分，是南部新城核心商住區(qū)域，扼守 惠南大道 要沖，本身有具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)條件與自然資源，無(wú)論是商業(yè)、居住，還是發(fā)展大型 主題旅游樂(lè)園，均具有得天獨(dú)厚的條件，本項(xiàng)目立足人文旅游 +休閑購(gòu)物，兒童主題的立意又新穎獨(dú)特，必將得到廣東省 乃到國(guó) 內(nèi)兒童、青少年與廣大家長(zhǎng)的關(guān)注，獨(dú)一無(wú)二的親子型樂(lè)園定位，將為本項(xiàng)目帶來(lái)超 500萬(wàn)人 /年的人流量，創(chuàng)造出極大的商機(jī) 。 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 主題定位立意新穎，國(guó)內(nèi)首創(chuàng) ， 在 大力 發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的惠州市， 具有廣闊的市場(chǎng)前景； 南部新城區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善，土地資源豐富，具備開(kāi)發(fā)大型旅游文化產(chǎn)業(yè)的先天基礎(chǔ)； 交通地理位置突出，適合打造大型主題旅游樂(lè)園； 片區(qū)發(fā)展日益成熟，潛在區(qū)域商業(yè)前景巨大，項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 酒店公寓及配套商服，是區(qū)域內(nèi)最重要的商業(yè)配套，市場(chǎng)前景看好 。 為鍛造本項(xiàng)目的高品質(zhì)，體現(xiàn) 復(fù)合型旅游地產(chǎn)的特點(diǎn) ， 本項(xiàng)目的幾個(gè)特色點(diǎn)如下 ： ① 高起點(diǎn)規(guī)劃，特色造型，擬采用豪華郵輪造型，其鮮明的特色將使其成為惠州的一個(gè)地標(biāo)性建筑 ； ② 完整的 主題文化產(chǎn)業(yè)鏈，復(fù)合型的綜合旅游度假基地， 滿(mǎn)足 目標(biāo)客戶(hù)的 多層次消費(fèi)需求 ； ③ 遠(yuǎn)景規(guī)劃的超大型戶(hù)內(nèi)外綜合旅游樂(lè)園，超大型的規(guī)模能持續(xù)推動(dòng)旅游市場(chǎng)的不斷壯大，帶來(lái)更多層次的市場(chǎng)消費(fèi)； 盡善盡美而舒適的公用配套設(shè)施， 遠(yuǎn) 打造更宜人的 購(gòu)物休閑空間，游樂(lè)設(shè)施、真冰滑冰場(chǎng)、豪華電影院、水上游樂(lè)，綜合型購(gòu)物商場(chǎng)，應(yīng)有盡有 ； ④ 超大型室內(nèi) 外 停車(chē)場(chǎng)，滿(mǎn)足旅游購(gòu)物停車(chē)需要，符合現(xiàn)代 旅游購(gòu)物休閑 的需求 ； ⑤ 寓教于樂(lè)的主題游樂(lè)定位，內(nèi)部功能設(shè)施滿(mǎn)足兒童、青少年教育的需求，親子教育、文藝教研、電子益智，開(kāi)創(chuàng)兒童主題先河 。根據(jù) 惠州 市近期建設(shè)工程價(jià)格信息標(biāo)準(zhǔn)以及開(kāi)發(fā)商提供的資料，按照項(xiàng)目的具體情況測(cè)算，詳見(jiàn)《項(xiàng)目投資費(fèi)用估算表》（附表 2）。這部分費(fèi)用是根據(jù)目前 惠州 市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算， 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)合計(jì)為 695萬(wàn)元 。本項(xiàng)目估計(jì)在 2020 年 第 二 季度 末 即可收回全部投資。主要包括借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、 擔(dān)保費(fèi)、 代理費(fèi)等。 根據(jù) 初步規(guī)劃方案 ， 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā) 總建筑面積為 349383m2。按照人有我有，人無(wú)我有，兼顧實(shí)用 性，經(jīng)濟(jì)性，與適應(yīng)超前性為方針的適度配套 各類(lèi)商服設(shè)施 。 兒童主題產(chǎn)品 需求旺盛但嚴(yán)重供應(yīng)不足， 表明 本主題產(chǎn)品貼切市場(chǎng)需求，具有極高的文化與經(jīng)濟(jì)價(jià)值 。 近期建設(shè)莞惠高速、惠大高速 南部新城的規(guī)劃按照近期（ 2020～ 2020）、中期（ 2020～ 2020）、遠(yuǎn)期（ 2020～2020）建設(shè)。 構(gòu)建立體交通 據(jù)了解，惠城南部新城近期的建設(shè)重點(diǎn)是推動(dòng)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如建設(shè)惠南大道、外環(huán)路、惠大高速（惠澳大道）、莞惠高速等一批交通基礎(chǔ)設(shè)施；配合 2020年第 13 屆省運(yùn)會(huì)在我市召開(kāi)，重點(diǎn)建設(shè)體育中心及體育學(xué)校和體育運(yùn)動(dòng)公園；重點(diǎn)推進(jìn)惠城數(shù)碼工業(yè)園建設(shè)，繼續(xù)實(shí)施惠南大道沿線(xiàn)的居住區(qū)開(kāi)發(fā)。在惠城區(qū)層面，南部新城則是區(qū)別于普通城市發(fā)展路徑的重要區(qū)域，是改變惠城區(qū)整體城市地位和形象的城市空間，將延續(xù)中心城區(qū)的城市公共服務(wù)以及生活職能 ，與惠城區(qū)江北、江南共同形成高效的城市中心服務(wù)體系。 總體來(lái)看， 2020— 2020 年 惠州 房地產(chǎn)市場(chǎng)將 會(huì) 保持總量基本均衡、價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù) 穩(wěn)定 ，新的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn) 健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。從整體上看， 惠州 房地產(chǎn)市場(chǎng) 相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的狀況 。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) 倍；企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) ％，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)。這種開(kāi)放的投資方針推動(dòng)了中國(guó)旅游投資市場(chǎng)的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。 各地方政府積極響應(yīng)中央政府的方針政策，不但加大地方投資，采取各種策略拉 動(dòng)內(nèi)需，在中央政府與地方政府的積極政策下，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，同時(shí)各地政府積極促進(jìn)消費(fèi)，發(fā)放消費(fèi)券，旅游抵用券等新措施不斷出臺(tái)，社會(huì)保障體系的不斷完善，使得民眾消費(fèi)熱情不減，也充分保障了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。 目前惠州旅游產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題有： ☆ 惠州市旅游在廣東省旅游中的地位與城市旅游資源稟賦 和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不匹配。 （ 2）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資估算 關(guān)公 文化傳播公司的國(guó)內(nèi)首部高清動(dòng)漫電影以及 56集高清動(dòng)漫連續(xù)劇，總投資預(yù)計(jì) 億 元，擬通過(guò)公開(kāi)發(fā)行 、播放， 貼片廣告等形式收回投資，其定位一定程度上契合本旅游與文化產(chǎn)業(yè)基地，上片中隱性宣傳本項(xiàng)目。 根據(jù)國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游總?cè)舜? 億 人次 ,總花費(fèi) 億元 ,具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表： 08 年初步統(tǒng)計(jì)較上年增長(zhǎng) 13%以上。 德源集團(tuán) 旗下 荊州市關(guān)公 文化傳播有限公司 （關(guān)羽祠） ，以倡導(dǎo)、傳播兒童成長(zhǎng)理念，塑造 荊州 關(guān)公動(dòng)漫 品牌為責(zé)任， 致力于兒童 德育 文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意、組織、執(zhí)行、引導(dǎo)，定位于中國(guó)兒童文化產(chǎn)業(yè)化理論執(zhí)行者身份，引導(dǎo)社會(huì)關(guān)注兒童需求，樹(shù)立兒童正確 心靈 健康成長(zhǎng)價(jià)值，以《 關(guān)映企畫(huà) 兒童文化 產(chǎn)業(yè)基地 項(xiàng)目 地塊（地塊編號(hào)： ） 位于 荊州 市 荊州 區(qū) 新南門(mén)卸甲山遺址 ，地理位置十分優(yōu)越。 第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)估 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 環(huán)境保護(hù)與有關(guān)環(huán)保措施 ......... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四章 項(xiàng)目地址選擇及建設(shè)條件 ...... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 關(guān)映企畫(huà)迷你三國(guó)動(dòng)漫 項(xiàng) 目 企 劃 書(shū) 二〇一二年十月 目 錄 第一章 總 論 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 項(xiàng)目地址選擇 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 節(jié)能與勞動(dòng)安全 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 分析評(píng)估依據(jù) ................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。東鄰 老南門(mén)關(guān)帝廟 ，南臨 荊州名企四機(jī)廠社區(qū) ，西面是 新建規(guī)劃區(qū)域 ，北面為 荊州長(zhǎng)江大學(xué)文理學(xué)院 ， 本項(xiàng)目 用地面積 約 平方米，是發(fā)展 旅游文博 業(yè)的繁華黃金地帶。 迷你三國(guó)動(dòng) 漫 城 》為平 臺(tái) ，探索兒童成長(zhǎng)教育新思路，以期拉動(dòng)兒童 成長(zhǎng) 教育新思維。 總?cè)舜螖?shù) 出游率 總花費(fèi) (億元 ) 人均花費(fèi) (元 ) (億人次 ) (%) 全國(guó)合計(jì) 城鎮(zhèn)居民 農(nóng)村居民 城鎮(zhèn)居民 一季度 二季度 三季度 四季度 荊州 在珠三角以 楚紀(jì)南城 、 三國(guó)古城墻、關(guān)公文化園 作為城市 形象。并通過(guò)其形象特色衍生產(chǎn)業(yè)鏈獲得更大的收益。 ☆ 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)迅速改善并將繼續(xù)完善，為惠州市旅游發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)也帶來(lái)挑戰(zhàn)，惠州市旅游面臨如何吸引并留住游客，防止旅游過(guò)境化問(wèn)題。 2020 年中國(guó)旅游業(yè)依舊保持了較快增長(zhǎng)，三大市場(chǎng)全面增長(zhǎng)。盡管中國(guó)旅游業(yè) 的發(fā)展仍存在諸多問(wèn)題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場(chǎng)化程度較低，但總體上看，中國(guó)旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢(shì)。 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) ％。 2020 年惠城區(qū) 1— 11 月成交價(jià)格走勢(shì)圖上看， 08 年惠城區(qū)的房?jī)r(jià)平均在 4000—5000 元之間。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù) 測(cè) ■ 區(qū)域發(fā)展 三棟鎮(zhèn) 位于 惠州 市惠城區(qū)南部 ， 三棟更是 南部新城 未來(lái) 商業(yè)旺地，商業(yè)增值潛力巨大，同時(shí)便利的交通又給 打造大型旅游項(xiàng)目與高檔商住地產(chǎn) 提供了便利。為此，在相關(guān)規(guī)劃中，南部新城共劃分出 5 大功能區(qū)間。 南部新城規(guī)劃為該區(qū)域勾畫(huà)出立體交叉的多層級(jí)路網(wǎng)和大運(yùn)量快速公交系統(tǒng)的藍(lán)圖。而近期和中期將重點(diǎn)推動(dòng)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在道路 系統(tǒng)建設(shè)計(jì)劃方面，從加強(qiáng)和珠三角核心區(qū)的交通聯(lián)系出發(fā)，將重點(diǎn)考慮建設(shè)莞惠高速、惠大高速。 片區(qū) 基 礎(chǔ)設(shè)施基本 成型， 項(xiàng)目首期用地及發(fā)展用地有保障，主題延伸可塑性強(qiáng)，本項(xiàng)目亦是南部新城急需的區(qū)域配套，區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)潛力較大，近期無(wú)其它同類(lèi)主題旅游項(xiàng)目可開(kāi)發(fā) 。 同時(shí)配備各類(lèi)高檔次娛樂(lè)場(chǎng)所（真冰滑冰場(chǎng)、豪華影劇院、大型室內(nèi)外多功能游泳場(chǎng)等） 。我們?cè)谟?jì)算項(xiàng)目總投資時(shí)按此面積計(jì)算工程成本。 按照本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)向銀行借款、期限、利率及還款方式估算， 向銀行貸款 綜合 借款利率 按 計(jì) 算， 根據(jù)開(kāi)發(fā)商的自籌資金量及工程進(jìn) 度 情況， 初步預(yù)計(jì) 需向銀行借款 100000 萬(wàn)元，平均 貸款期限為 3年 。由 《資金來(lái)源與運(yùn)用表 》（附表 5）可 看出 ： 全部投資回收期 約 =5(年 ) 8. 2 投資 回報(bào) 率： 項(xiàng)目旅游經(jīng)營(yíng)性定位，投資收回以物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為主，計(jì)算投資收益宜以年投資回報(bào)率方式計(jì)算，從金洲置業(yè)開(kāi)發(fā)商角度看，預(yù)期年物業(yè)收入為 16136 萬(wàn)元，即項(xiàng)目投資年回報(bào)率 =年利潤(rùn) /總投資 =%，回報(bào)率 遠(yuǎn) 大于普通房地產(chǎn)市場(chǎng)平均水平。 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用，本項(xiàng)目主要包括土地使用稅、市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話(huà)初裝費(fèi)等。 建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)是建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用的總和。 特色 定位 本項(xiàng)目地處 南部新城核心區(qū)域 ，地位位置優(yōu)越， 本項(xiàng)目策劃的偏重點(diǎn)在于 復(fù)合旅游式 主題 商業(yè) 選擇， 主題定位為以?xún)和螛?lè)為中心， 以文化傳播、產(chǎn)業(yè)鏈打造為驅(qū)動(dòng)力 ，集休閑、娛樂(lè)、商貿(mào)為一體的一站式大型商業(yè)體，其次為酒店公寓酒店項(xiàng)目。 南部新城 未來(lái) 三 到 四 年內(nèi) 無(wú)大型商業(yè) 新項(xiàng)目推出， 商用物業(yè)的 市場(chǎng)空白 存在有一定時(shí)間 ， 土地供應(yīng)上看， 在本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)，片區(qū)內(nèi)基本上無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。同時(shí)，演達(dá)路西段、四環(huán)路南段、南部新城主一號(hào)路以及其它相關(guān)路的建設(shè)將為數(shù)碼工業(yè)園、體育中心等提供交通支持。作為惠州市整體交通的重要組成部分和新城居民出行的期望所在，南部新城的交通系統(tǒng)正在變成現(xiàn)實(shí)。在金山湖一帶，已經(jīng)落成的惠州一中高中部、市一級(jí)中學(xué)惠州南山學(xué)校、省一級(jí)小學(xué)南壇小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等名校坐落景區(qū)核心地段?；葜菀云渚薮蟮陌l(fā)展?jié)摿?、上佳的生態(tài)環(huán)境、便捷的生活方式成為置業(yè)的焦點(diǎn)。 根據(jù)惠州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截止 2020 年 10月，惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入達(dá)： 億元 , 比去年同期增長(zhǎng) %，其中商品房建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平米，同比去年同期增長(zhǎng) %，但 房屋的整體銷(xiāo)售面積卻比去年同期 有所下降 ， 為 197 萬(wàn)平米，商品房空置面積為： 萬(wàn)平米，比 07 年底的 萬(wàn)平米增加了 5%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％；餐飲業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％。到 2020 年中國(guó)旅游總收入占 GDP的比例將從 2020 年的 %達(dá)到 8%。 2020 年，是中國(guó) “ 十一五 ” 規(guī)劃的第一年。 ☆ 惠州市旅游在珠三角仍未形成統(tǒng)一品牌和概念，品牌乏力，認(rèn)知度低。 總投資為 154226 萬(wàn)元。荊州 的旅游市場(chǎng)發(fā)展 日趨 成 熟， 特別是湖北省提出文化壯腰，開(kāi)通高鐵后， 轄區(qū)內(nèi)存大諸多 古代遺風(fēng)遺俗 的旅游景點(diǎn)， 荊州關(guān)帝廟、關(guān)羽祠、東門(mén)古城墻、博物館等，都是荊州 聞名的旅游度假目的地 。 公司現(xiàn)有員工 100余人 （視關(guān)羽祠人數(shù)） ，其中具有高級(jí)職稱(chēng)以上職工 5 人，中級(jí)以上職稱(chēng) 11 人，大專(zhuān)及本科以上學(xué)歷員工達(dá) 95%以上。因此，按照 荊州