【正文】 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 2020 年產(chǎn)值為 580 億，香港文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 2020 年產(chǎn)值為 800 億，廣州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 2020 年產(chǎn)值為 710億，僅環(huán)珠三角一地，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)帶來的市場規(guī)模就高達 2020 億以上，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)越來越成為拉動經(jīng)濟的超強馬車，而且其年增長率高達 40%以上，顯示出其未來巨大的市場前景。 同時， 根據(jù)世界旅游組織資源顯示 :旅游業(yè)每直接收入 1元 ， 相關(guān)行業(yè)的收入就能增加 元 ； 每增加 1 個直接就業(yè)人員 ， 社會就能增加 5 個就業(yè)機會 。 根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020 年中國國內(nèi)旅游總?cè)舜? 億 人次 ,總花費 億元 ,具體數(shù)據(jù)見下表： 08 年初步統(tǒng)計較上年增長 13%以上。先后獲得 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 國家園林城市 ” 、 “ 全國 文明城市 ” 稱號。 2020 年 荊州 市接待國內(nèi)外游客 萬 人次，增長 ％；接待住宿游客 萬人次，增長％，其中國內(nèi)游客人數(shù) 萬人次，增長 ％。全年實現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 ％，其中旅游外匯收入 億美元，增長 ％。但隨著近年來人文景觀，大型樂園體的興起，珠三角其它城市的旅游產(chǎn)業(yè)吸引到越來越多的中外游客，相對而言，人文旅游資源的缺 乏是制約 荊 州旅游產(chǎn)業(yè)的一大軟脅，本項目定位于兒童、青少年主題游樂，填補了珠三角乃至 湖北 省旅游市場的一大空白，必將吸引兒童、青少年及其家長，為惠州的旅游經(jīng)濟帶來新的增長點。 項目開 業(yè)后，預(yù)測初期將每年 吸引旅客 人流量 500 萬人次， 年營業(yè)額達 20億元 以上 ，創(chuàng)利稅 2億元以上，并直接創(chuàng)造就業(yè)崗位 3500個以上。 項目 基礎(chǔ)工程 建設(shè)進度 目前已完成 一期工程 （通水、供電、通訊、場地平整）。 2020 年 11 月份之前完成前期準(zhǔn)備與三通一平工作 ； 2020 年 12 月 正式 開工， 2020 年 12 月底完成土 方、打樁、基礎(chǔ)處理工作； 2020 年 12 月底完成土建主體工程 ， 2020 年 8 月底完成 各種安裝及裝修工程； 2020 年 9 月底 可 竣工驗收； 2020 年 10 月項目開業(yè)迎賓。 （ 2）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資估算 關(guān)公 文化傳播公司的國內(nèi)首部高清動漫電影以及 56集高清動漫連續(xù)劇，總投資預(yù)計 億 元，擬通過公開發(fā)行 、播放， 貼片廣告等形式收回投資，其定位一定程度上契合本旅游與文化產(chǎn)業(yè)基地，上片中隱性宣傳本項目。 （ 3） 迷你三國動漫城 旅游項目投資 由關(guān)公文化傳播公司 部分自營投資、部分招商進行，匯集中西優(yōu)秀兒童游樂、教育概念，預(yù)期自營游樂項目投資費用約 3000 萬元。 項目總的 開發(fā)建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自自籌資金 542260 萬元，銀行借款100000 萬元。 根據(jù)惠州市 2020 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計 公報信息，惠州市旅游與商品零售市場增長率超過 30%，分別達到 億元和 億元，顯示出惠州旅游與商業(yè)發(fā)展的巨大潛力，按本增長速度，預(yù)期到 2020 年，二項市場規(guī)模將達到 150 億元和 500億元以上 。具體表現(xiàn)如下： 從游客接待總量和游客結(jié)構(gòu)判斷，惠州游客總量增加迅速，旅游發(fā)展速度加快（見下圖 ）?；?州市已經(jīng)開發(fā)了多種產(chǎn)品，并擁有一些代表性的精品。 從旅游管理機構(gòu)的變革歷程判斷，惠州旅游業(yè) 1998 年開始步入正軌。 綜合而言，惠州市旅游發(fā)展總體呈現(xiàn)以下幾個主要特點： ☆ 雖然惠州旅游業(yè)起步較晚，但增長快速，提前達到預(yù)期目標(biāo)，成為廣東省主要旅游城市之一； ☆ 國內(nèi)外游客接待人數(shù)增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸擴大； ☆ 國內(nèi)游客數(shù)量占據(jù)絕對比重，珠三角地區(qū)為主要客源地，境外游客則倚重 于港澳地區(qū)； ☆ 旅游產(chǎn)品開發(fā)總體有待提升，產(chǎn)品體系有待深化； ☆ 各種旅游配套設(shè)施不斷完善，其規(guī)模、檔次和結(jié)構(gòu)處于調(diào)整和提升階段； ☆ 惠州具有良好的資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，其旅游發(fā)展前景看好； ☆ 投資商開始積極介入旅游業(yè)發(fā)展，正著手建設(shè)一批上檔次，高質(zhì)量的旅游產(chǎn)品。 目前惠州旅游產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題有： ☆ 惠州市旅游在廣東省旅游中的地位與城市旅游資源稟賦 和經(jīng)濟實力不匹配。 ☆ 惠州市旅游面臨針對細分市場的產(chǎn)品體系建設(shè)問題?；葜菔新糜涡枰腺Y源，樹立內(nèi)涵鮮明、主題明確的市場形象。 惠州的旅游資源多集中在縣區(qū)，惠城區(qū)著名的西湖景區(qū)，對多數(shù)廣東游客來說基本不再有新鮮的感覺，反而是周邊博羅、龍門、惠 東等縣利用山海、溫泉等自然資源的開發(fā)，成為惠州的旅游經(jīng)濟支柱，而來惠州的游客停佇惠城的時間越來越少，惠州的旅游經(jīng)濟，已形成了中部坍縮的局 面 ，大力塑造人文景觀，是關(guān)系惠城區(qū)未來旅游市場的核心要素。 超大型兒童成長樂園主題在國內(nèi)乃至國際均屬首創(chuàng)，其建成開業(yè)，影響力將不僅僅存在廣東省內(nèi)，深入發(fā)掘的兒童主題概念，必將引來國際國內(nèi)的廣泛關(guān)注，成為世界獨一無二的兒童成長親子樂園，市場前景充分看好。 B、 從 價值與經(jīng)濟效益 角度分析。 經(jīng)濟價值的最大化； ○土地價值； ○空間價值； ○兒童產(chǎn)品價值； ○兒童產(chǎn)業(yè)鏈價值； ○品牌價值（城市品牌、項目品牌、文化品牌、產(chǎn)品品牌）； ○區(qū)域價值； ○創(chuàng)造全新的復(fù)合旅游經(jīng)濟模式，一條 龍的產(chǎn)業(yè)鏈為城市帶來新的經(jīng)濟增長點； 項目本身帶來開發(fā)價值與營運價值 項目的開發(fā)建設(shè)，在體現(xiàn)了上述價值的實現(xiàn)，其本身的開發(fā)與商業(yè)性運營是健康且具備較高經(jīng)濟價值，以下為項目的經(jīng)濟分析表。 二、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2020 年全球發(fā)展經(jīng)濟危機，世界經(jīng)濟陷入停滯階段，在歐美發(fā)達國 家紛紛為金融危機所焦困的時候，全球消費市場萎縮的格局下，作為世界工廠的中國，其經(jīng)濟發(fā)展亦面臨著巨大的挑戰(zhàn)，作為出口加工業(yè)重地的珠三角，受此影響頗大，不少中小型企業(yè)面臨艱難的處境 ，進入 09 年以來，隨著各國干預(yù)政策的出臺，金融危機造成的巨大影響漸趨穩(wěn)定，全球經(jīng)濟基本止跌企穩(wěn)，但增長速度放緩甚至負增長的趨勢不可避免 。 各地方政府積極響應(yīng)中央政府的方針政策，不但加大地方投資，采取各種策略拉 動內(nèi)需，在中央政府與地方政府的積極政策下，中國消費市場相對平穩(wěn)，同時各地政府積極促進消費，發(fā)放消費券，旅游抵用券等新措施不斷出臺，社會保障體系的不斷完善，使得民眾消費熱情不減，也充分保障了中國的經(jīng)濟增長速度。全年共接待入境游客 萬人次（其中入境過夜旅游人數(shù)達 萬人次，比上 年增長 %），實現(xiàn)國際旅游外匯收入 億美元，分別比上年增長 %和 %；國內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，收入 6230 億元人民幣，分別比上年增長 %和 %；中國公民出境人數(shù)達到 萬人次，比上年增長 %；旅游業(yè)總收入 8935 億元人民幣，比上年增長 %，相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。第一年的這一發(fā)展態(tài)勢，無疑是 “ 十一五 ” 期間中國國內(nèi)旅游發(fā)展的一個良好開端。其中接待外國游客 23330404 人次，接待香港同胞 11176899 人次，接待澳門同胞 722831 人次，接待臺灣同胞 4740206 人次。其中，入境舉行會議或商務(wù)活動的為 6434616 人，入境觀光旅游的為 12049859 人，探親訪友的為 72866 人，入境的服務(wù)員工為 2122858 人，其他入境人數(shù)為 3257940 人。中國是世界上最大的旅游市場之一，國內(nèi)旅游市場已經(jīng)達到 15 億人次，出境旅游市場發(fā)展到 4000 多萬人次，入境旅游市場達到一億人次。中國旅游業(yè)抵御風(fēng)險的能力已經(jīng)大大增強，只要調(diào)整營銷和服務(wù)，危機也可以化為機遇。 作為國民經(jīng)濟的新興行業(yè)，中國旅游 業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設(shè)的基本方針。這種開放的投資方針推動了中國旅游投資市場的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。 未來 10 年間，中國旅游業(yè)將保持年均 %的增長速度，其中個人旅游消費將以年均 %的速度增長，企業(yè) /政府旅游的增 長速度將達到 %，到 2020 年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。因此，作為六大新興消費熱點行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)將存在重大的投資機會。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。人均 GDP 達 28945 元，按現(xiàn)行匯率折算為 3781 美元。稅收總收入 億元，增長 ％。 全市地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 ％，來源于惠州的財政總收入 307億元，增長 ％。其中，國稅 億元，增長 ％；地稅 億元，增長 ％ 全年規(guī)模以上電子工業(yè)完成 增加值 億元，增長 %；石化工業(yè)完成增加值 億元，增長 ％，分別占規(guī)模以上工業(yè)的比重為： ％、 ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 億元，增長 倍；企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù) ％，比上年上升 個百分點。其中，城鎮(zhèn)消費品零售額 億元，增長 ％；農(nóng)村零售額 億元，增長 ％。 全年接待國內(nèi)外游客 萬人次，增長 ％；接待住宿游客 萬人次，增長 ％，其中國內(nèi)游客人數(shù) 萬人次，增長 ％。全年實現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 ％，其中旅游外匯收入 億美元，增長 ％。 2020－ 2020 年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資 全社會固定資產(chǎn)投資分類情況 指 標(biāo) 絕對數(shù) （億元） 增 長 （％） 全社會固定資產(chǎn)投資額 ＃工 業(yè) ＃石 化工業(yè) 電子工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) ＃房地產(chǎn)業(yè) 全市 52 個重點建設(shè)項目全年共完成投資 億元。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 ％；商品房在建面積 萬平方米，增長 ％；商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售金額 億元，增長 ％；商品房銷售均價為3998 元 /平方米，比上年的均價 2942 元 /平方米上漲 1056 元 /平方米，漲幅 ％。人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長率 ‰。居民家庭恩格爾系數(shù)，城市 ％、農(nóng)村 %；在崗職工年平均工資 19644 元，增長 ％，剔除物價因素，實際增長 ％。從整體上看， 惠州 房地產(chǎn)市場 相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落的狀況 。相對 07年基本平穩(wěn)。 土地市場；惠城區(qū) 2 月份出讓土地五宗，全部成交，尤其是南部新城金山湖片區(qū)成交三宗，從另一個側(cè)面反映出開發(fā)商對惠城區(qū)南部新城市場的前景的看好。 住宿業(yè)、餐飲業(yè)及旅游交通業(yè)的結(jié)構(gòu)改善， 使來惠州的游客 提升 了 住宿、餐飲、交通等非彈性消費的性價比， 隨著 旅游商品業(yè)與旅游娛樂業(yè) 的發(fā)展 ，游客在購物與娛樂等彈性領(lǐng)域內(nèi)的消費 額將大幅提升 ； 預(yù)期到 2018 年 惠州旅游收入將接近 250 億。 B、商品零售市場 城市消費品市場持續(xù)活躍， 旅游紀(jì)念、文化 消費品市場發(fā)展步伐加快 ； 批發(fā)零售業(yè)銷售暢旺，住宿餐飲業(yè)保持較快的增長勢頭 ； 各主要大類商品銷售暢旺，消費熱點紛呈 全年吃、穿、用類商品銷售普遍保持較快增長，市場銷售熱點紛呈 ； 商業(yè)中心呈向新區(qū)拓展趨勢，惠城區(qū)商業(yè)中心逐步南移，南部新城將是未來商業(yè)發(fā)展的新興區(qū)域。此外，隨著人民生活水平不斷提高，居民改善居住條件的愿望十分強烈，促進了市場推出更多高質(zhì)量的商品房，也 將在未來幾年內(nèi) 推動了 南部新城 房價的上漲 。 房地產(chǎn)市場 繼續(xù) “ 南 移”， 南部新城 將成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著 南部新城 城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成。 總體來看， 2020— 2020 年 間 惠州 的房價將持續(xù)平穩(wěn)， 下跌或 上漲幅度不會太大。 總體來看， 2020— 2020 年 惠州 房地產(chǎn)市場將 會 保持總量基本均衡、價格基本平穩(wěn)的運行態(tài)勢 ，房地產(chǎn)市場將持續(xù) 穩(wěn)定 ，新的熱點區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn) 健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 以城市距離而論，素有深圳后花園之稱的惠州距深圳僅一小時車程，地鐵三號線和深惠路改造后距離將更近；以人居環(huán)境而論，東江之畔、西湖之濱， “半城山色半城 湖 ”的惠州無疑是最佳的棲居地。 惠州市政府常務(wù)會議討論通過了《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細規(guī)劃》，以強化 “新城市 ”各種生活為主題，確定了南 部新城的發(fā)展定位：依托高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的惠州市體育中心以及惠州數(shù)碼園，發(fā)展成為集商業(yè)／商務(wù)中心、體育／文化中心、教育園區(qū)、城市住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為一體的，服務(wù)于惠州市的惠城南部綜合新城。 《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細規(guī)劃》指出，南部新城具有良好的區(qū)位條件：廣東省區(qū)域空間的資源結(jié)構(gòu)性變化，使得惠州市成為區(qū)域發(fā)展的重點地區(qū)之一。在惠州城市總體規(guī)劃平面圖中，南部新城正好處在惠州的中心位置?；莩菂^(qū)和惠陽區(qū)兩大主城區(qū)存在很多優(yōu)勢互補的方面，兩個主城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出 “向心力 ”。此外，南部新城將成為惠州城市發(fā)展南北走廊的重要銜接點，是惠州城市 “南進 北拓 ”的重要跳板。新規(guī)劃的南部新城，屬于惠城次區(qū)域的一部分。在惠城區(qū)層面，南部新城則是區(qū)別于普通城市發(fā)展路徑的重要區(qū)域，是改變惠城區(qū)整體城市地位和形象的城市空間，將延續(xù)中心城區(qū)的城市公共服務(wù)以及生活職能 ，與