【正文】 近年來珠三角各地政府極大扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，相關(guān)支持政策與資源傾斜力量越來越大，而隨著人們生活水平的提高，對文化消費(fèi)的需求也越來越高。 同時(shí)， 根據(jù)世界旅游組織資源顯示 :旅游業(yè)每直接收入 1元 ， 相關(guān)行業(yè)的收入就能增加 元 ； 每增加 1 個(gè)直接就業(yè)人員 ， 社會就能增加 5 個(gè)就業(yè)機(jī)會 。 鑒于旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步所起的巨大推動作用 ， 世 界各國和我國各級政府越來越重視和關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展 ， 近年來 ， 隨著我國人民生活水平的提高 ， 旅游產(chǎn)業(yè)成為了新的 支柱產(chǎn)業(yè) ， 成為國民經(jīng)濟(jì)收入的重要組成部分， 更是貼切于中央政府提出的以投資、消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略方針。 根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年中國國內(nèi)旅游總?cè)舜? 億 人次 ,總花費(fèi) 億元 ,具體數(shù)據(jù)見下表： 08 年初步統(tǒng)計(jì)較上年增長 13%以上。 總?cè)舜螖?shù) 出游率 總花費(fèi) (億元 ) 人均花費(fèi) (元 ) (億人次 ) (%) 全國合計(jì) 城鎮(zhèn)居民 農(nóng)村居民 城鎮(zhèn)居民 一季度 二季度 三季度 四季度 荊州 在珠三角以 楚紀(jì)南城 、 三國古城墻、關(guān)公文化園 作為城市 形象。先后獲得 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 國家園林城市 ” 、 “ 全國 文明城市 ” 稱號。荊州 的旅游市場發(fā)展 日趨 成 熟， 特別是湖北省提出文化壯腰，開通高鐵后， 轄區(qū)內(nèi)存大諸多 古代遺風(fēng)遺俗 的旅游景點(diǎn)， 荊州關(guān)帝廟、關(guān)羽祠、東門古城墻、博物館等，都是荊州 聞名的旅游度假目的地 。 2020 年 荊州 市接待國內(nèi)外游客 萬 人次，增長 ％；接待住宿游客 萬人次，增長％，其中國內(nèi)游客人數(shù) 萬人次，增長 ％。旅行社組團(tuán)方面，國內(nèi)游 萬人次，增長 %；出境游 萬人次，下降 ％。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 ％，其中旅游外匯收入 億美元，增長 ％。 但 荊州的旅游經(jīng)濟(jì)也存在很大的局限性，當(dāng)前荊 州的旅游經(jīng)濟(jì)，主要以 東門古城墻 、 博物館 為主，以 三國 動人的歷史文化，吸引著探幽訪古的游客。但隨著近年來人文景觀，大型樂園體的興起，珠三角其它城市的旅游產(chǎn)業(yè)吸引到越來越多的中外游客，相對而言，人文旅游資源的缺 乏是制約 荊 州旅游產(chǎn)業(yè)的一大軟脅，本項(xiàng)目定位于兒童、青少年主題游樂，填補(bǔ)了珠三角乃至 湖北 省旅游市場的一大空白，必將吸引兒童、青少年及其家長，為惠州的旅游經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點(diǎn)。 本項(xiàng)目不僅作為一個(gè)旅游項(xiàng)目，更綜合了兒童成長教育文化價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈，以寓教于樂的形式，集成兒童成長心智教育、兒童成長產(chǎn)品開發(fā)、主題旅游紀(jì)念品開發(fā)銷售、卡通動漫產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售、網(wǎng)絡(luò)教育推廣基地開發(fā)拓展、配套酒店、主題公寓、主題綜合購物商城的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)基地，其延伸價(jià)值的發(fā)掘是本項(xiàng)目的根本，預(yù)期附加產(chǎn)業(yè)鏈的市場規(guī)模將是直接旅游收入的三倍以上。 項(xiàng)目開 業(yè)后，預(yù)測初期將每年 吸引旅客 人流量 500 萬人次， 年?duì)I業(yè)額達(dá) 20億元 以上 ，創(chuàng)利稅 2億元以上，并直接創(chuàng)造就業(yè)崗位 3500個(gè)以上。 項(xiàng)目運(yùn)用綜合旅游規(guī)劃的方式，通過主題文化的 運(yùn)營 形成，整合旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打造鮮明的旅游特色形象，使其成為 荊州 市打造 華中 地區(qū)最重要的休閑度假旅游目的地和最大的綜合旅游基地 的代表 。 項(xiàng)目 基礎(chǔ)工程 建設(shè)進(jìn)度 目前已完成 一期工程 （通水、供電、通訊、場地平整）。 計(jì)劃 開發(fā)期 為 3 年 半 。 2020 年 11 月份之前完成前期準(zhǔn)備與三通一平工作 ； 2020 年 12 月 正式 開工， 2020 年 12 月底完成土 方、打樁、基礎(chǔ)處理工作； 2020 年 12 月底完成土建主體工程 ， 2020 年 8 月底完成 各種安裝及裝修工程； 2020 年 9 月底 可 竣工驗(yàn)收； 2020 年 10 月項(xiàng)目開業(yè)迎賓。 （詳見附表 3— 工程進(jìn)度計(jì)劃表） 投資估算和資金籌措 （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施投資估算 根據(jù)近期 荊州 市 建設(shè)工程價(jià)格信息 ， 荊州 市工程造價(jià)定額資料及項(xiàng)目的具體情況，經(jīng)分析測算，本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣 億 元。 （ 2）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資估算 關(guān)公 文化傳播公司的國內(nèi)首部高清動漫電影以及 56集高清動漫連續(xù)劇，總投資預(yù)計(jì) 億 元，擬通過公開發(fā)行 、播放， 貼片廣告等形式收回投資，其定位一定程度上契合本旅游與文化產(chǎn)業(yè)基地，上片中隱性宣傳本項(xiàng)目。并通過其形象特色衍生產(chǎn)業(yè)鏈獲得更大的收益。 （ 3） 迷你三國動漫城 旅游項(xiàng)目投資 由關(guān)公文化傳播公司 部分自營投資、部分招商進(jìn)行，匯集中西優(yōu)秀兒童游樂、教育概念，預(yù)期自營游樂項(xiàng)目投資費(fèi)用約 3000 萬元。 總投資為 154226 萬元。 項(xiàng)目總的 開發(fā)建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自自籌資金 542260 萬元，銀行借款100000 萬元。 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 A、 從市場角度分析。 根據(jù)惠州市 2020 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì) 公報(bào)信息，惠州市旅游與商品零售市場增長率超過 30%，分別達(dá)到 億元和 億元，顯示出惠州旅游與商業(yè)發(fā)展的巨大潛力，按本增長速度，預(yù)期到 2020 年，二項(xiàng)市場規(guī)模將達(dá)到 150 億元和 500億元以上 。 惠州市旅游總收入在廣東省的排名上升較快，游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢。具體表現(xiàn)如下： 從游客接待總量和游客結(jié)構(gòu)判斷，惠州游客總量增加迅速，旅游發(fā)展速度加快（見下圖 ）。 0500100015002020游客總量（萬人） 605 750 1217 1567國內(nèi)游客（萬人） 1116 1446境外游客（萬人） 23 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 惠州市 1998— 2020 年接待游客總量變化圖 從旅游產(chǎn)品多樣化和質(zhì)量判斷，惠州旅游處于快速發(fā)展的前期階段?；?州市已經(jīng)開發(fā)了多種產(chǎn)品，并擁有一些代表性的精品。 從旅游資源判斷，惠州市旅游發(fā)展前景十分廣闊。 從旅游管理機(jī)構(gòu)的變革歷程判斷，惠州旅游業(yè) 1998 年開始步入正軌。 從旅游企業(yè)數(shù)量和結(jié)構(gòu)判斷，惠州市旅游行業(yè)規(guī)模有待擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。 綜合而言，惠州市旅游發(fā)展總體呈現(xiàn)以下幾個(gè)主要特點(diǎn)： ☆ 雖然惠州旅游業(yè)起步較晚，但增長快速，提前達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，成為廣東省主要旅游城市之一； ☆ 國內(nèi)外游客接待人數(shù)增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸擴(kuò)大； ☆ 國內(nèi)游客數(shù)量占據(jù)絕對比重，珠三角地區(qū)為主要客源地，境外游客則倚重 于港澳地區(qū)； ☆ 旅游產(chǎn)品開發(fā)總體有待提升，產(chǎn)品體系有待深化； ☆ 各種旅游配套設(shè)施不斷完善，其規(guī)模、檔次和結(jié)構(gòu)處于調(diào)整和提升階段； ☆ 惠州具有良好的資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，其旅游發(fā)展前景看好； ☆ 投資商開始積極介入旅游業(yè)發(fā)展，正著手建設(shè)一批上檔次，高質(zhì)量的旅游產(chǎn)品。 縱上所述，惠州市目前旅游業(yè)正處于初期向快速發(fā)展的過渡階段，各種旅游發(fā)展 條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學(xué)合理的規(guī)劃將促進(jìn)旅游業(yè)的全面發(fā)展。 目前惠州旅游產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題有： ☆ 惠州市旅游在廣東省旅游中的地位與城市旅游資源稟賦 和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不匹配。 ☆ 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)迅速改善并將繼續(xù)完善，為惠州市旅游發(fā)展帶來機(jī)遇的同時(shí)也帶來挑戰(zhàn)，惠州市旅游面臨如何吸引并留住游客，防止旅游過境化問題。 ☆ 惠州市旅游面臨針對細(xì)分市場的產(chǎn)品體系建設(shè)問題。 ☆ 惠州市旅游在珠三角仍未形成統(tǒng)一品牌和概念，品牌乏力，認(rèn)知度低?；葜菔新糜涡枰腺Y源，樹立內(nèi)涵鮮明、主題明確的市場形象。 ☆ 惠州市解決工業(yè)發(fā)展與旅游資源開發(fā)和保護(hù)的矛盾問題。 惠州的旅游資源多集中在縣區(qū)，惠城區(qū)著名的西湖景區(qū)，對多數(shù)廣東游客來說基本不再有新鮮的感覺，反而是周邊博羅、龍門、惠 東等縣利用山海、溫泉等自然資源的開發(fā)，成為惠州的旅游經(jīng)濟(jì)支柱，而來惠州的游客停佇惠城的時(shí)間越來越少，惠州的旅游經(jīng)濟(jì)，已形成了中部坍縮的局 面 ，大力塑造人文景觀，是關(guān)系惠城區(qū)未來旅游市場的核心要素。 根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計(jì)， 07 年國內(nèi)大型綜合型主題游樂園共接待游客約 254202000人次，平均每個(gè)游樂園年接待游客人次為 300 萬以上，人均景區(qū)消費(fèi)約 174 元，每個(gè)游樂區(qū)景區(qū)年?duì)I業(yè)額 5 億元以上，而此類大型主題游樂園，正是惠州旅游經(jīng)濟(jì)圈的空白，本項(xiàng)目首期兒童文化產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃年接待游客 300 萬人，隨著周邊戶外游樂項(xiàng)目的陸續(xù) 建設(shè)，最終將達(dá)到年接待能力 800 萬人的規(guī)模。 超大型兒童成長樂園主題在國內(nèi)乃至國際均屬首創(chuàng)，其建成開業(yè)，影響力將不僅僅存在廣東省內(nèi)，深入發(fā)掘的兒童主題概念，必將引來國際國內(nèi)的廣泛關(guān)注，成為世界獨(dú)一無二的兒童成長親子樂園，市場前景充分看好。 本項(xiàng)目位于 惠州 市 惠城區(qū) 惠南大道 三棟鎮(zhèn)段 ， 鄰近省運(yùn)會場館 ， 隨著 惠南大道 的建成通車，南部新城的日漸繁華 ， 根據(jù)市政規(guī)劃，未來五年內(nèi)南部新城居住人口將達(dá)到 80 萬人以上，本項(xiàng)目的的配套商業(yè)部分亦將成為南部新城最重要的商業(yè)服務(wù)區(qū)，輔以項(xiàng)目 特色 主題 旅游的定位，以及本項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)， 在 2020 年本項(xiàng)目如期建成的前提下， 在沒有競爭對手的 片區(qū) 市場上， 必將創(chuàng)造良好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益 。 B、 從 價(jià)值與經(jīng)濟(jì)效益 角度分析。 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，其價(jià)值是多重性的，兼顧了社會價(jià)值、環(huán)境價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的平衡與最大化，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 社會價(jià)值的最大化 ○超前的主題概念導(dǎo)入國際視野，為城市發(fā)展帶來重大發(fā)展機(jī)遇； ○加強(qiáng)城市文化的認(rèn)同；城市生活特色和城市向心力的再造； ○改變城市區(qū)域、區(qū)位傳統(tǒng)習(xí)慣認(rèn)知，提升區(qū)域價(jià)值； ○改變社會分工，創(chuàng)造社會分工的新認(rèn)知與創(chuàng)想； ○提升城市形象與區(qū)域形象，塑造城市新的品牌 ； ○創(chuàng)造全新的“成長樂園”、“成長心智”、“網(wǎng)絡(luò)成長”概念與模式； ○兒童教育的成長價(jià)值； 環(huán)境價(jià)值的最大化； ○ 對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境景觀的最大價(jià)值挖掘； ○ 人文建筑與自然景觀的有機(jī)交融， 創(chuàng)造現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)觀念 ； ○在當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件下，對惠城“最宜人居”的理念進(jìn)行城市空間的實(shí)現(xiàn)； ○環(huán)境、城市、區(qū)域共同可持續(xù)發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化； ○土地價(jià)值； ○空間價(jià)值； ○兒童產(chǎn)品價(jià)值； ○兒童產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值； ○品牌價(jià)值（城市品牌、項(xiàng)目品牌、文化品牌、產(chǎn)品品牌）； ○區(qū)域價(jià)值； ○創(chuàng)造全新的復(fù)合旅游經(jīng)濟(jì)模式，一條 龍的產(chǎn)業(yè)鏈為城市帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)； 項(xiàng)目本身帶來開發(fā)價(jià)值與營運(yùn)價(jià)值 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在體現(xiàn)了上述價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，其本身的開發(fā)與商業(yè)性運(yùn)營是健康且具備較高經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以下為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析表。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表 序號 項(xiàng) 目 基本方案 1 占地面積（ M2） 57500 2 預(yù)計(jì)開發(fā)總建筑面積（ M2） 349383 3 項(xiàng)目總投資（萬元） 154226 4 項(xiàng)目 物業(yè) 收入（萬元 /年 ） 16985 5 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入（萬元 /年） 204800 6 營業(yè)稅及附加 （萬元 /年 ） 10240 7 產(chǎn) 業(yè)經(jīng)營利潤 總額（萬元 /年 ） 61440 8 所得稅（萬元 /年 ） 5154 9 物業(yè)租賃稅后利潤（萬元 /年） 16136 10 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 稅后利潤（萬元 /年 ） 15461 11 年平均投資利潤率 % 12 動態(tài)投資回收期（年） 由上表所列數(shù)據(jù)可知，項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，利潤 及 收益率等指標(biāo)在同類項(xiàng)目中屬于較好水平，財(cái)務(wù)上可行。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2020 年全球發(fā)展經(jīng)濟(jì)危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)陷入停滯階段，在歐美發(fā)達(dá)國 家紛紛為金融危機(jī)所焦困的時(shí)候，全球消費(fèi)市場萎縮的格局下，作為世界工廠的中國，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦面臨著巨大的挑戰(zhàn)，作為出口加工業(yè)重地的珠三角，受此影響頗大，不少中小型企業(yè)面臨艱難的處境 ，進(jìn)入 09 年以來，隨著各國干預(yù)政策的出臺，金融危機(jī)造成的巨大影響漸趨穩(wěn)定，全球經(jīng)濟(jì)基本止跌企穩(wěn)，但增長速度放緩甚至負(fù)增長的趨勢不可避免 。 中國經(jīng)濟(jì)在大的國際形勢中不可能獨(dú)善其身，中央政府提出 09年保 8的增長目標(biāo)，加大投資，拉動內(nèi)需，是中央政府提出的振興經(jīng)濟(jì)策略中重要的一環(huán)， 2020 年中央通過了中央三年內(nèi)直接投資 4萬億的重大策略，預(yù)期將 相應(yīng)帶動各地方政府投資近 12 萬億，將直接帶動 GDP2 個(gè)點(diǎn)以上，以確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。 各地方政府積極響應(yīng)中央政府的方針政策，不但加大地方投資，采取各種策略拉 動內(nèi)需，在中央政府與地方政府的積極政策下，中國消費(fèi)市場相對平穩(wěn)，同時(shí)各地政府積極促進(jìn)消費(fèi)，發(fā)放消費(fèi)券，旅游抵用券等新措施不斷出臺，社會保障體系的不斷完善，使得民眾消費(fèi)熱情不減，也充分保障了中國的經(jīng)濟(jì)增長速度。 2020 年中國旅