【正文】 .......... 57 建設(shè)期環(huán)境影響分析 ...................................................................... 57 環(huán)境保護(hù)措施 ................................................................................... 59 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境保護(hù) ................................................................... 61 消防措施 .......................................................................................... 62 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ................................................................................... 63 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................ 64 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................... 64 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與對(duì)策 .............................................................................. 66 小結(jié) ................................................................................................... 68 第十三章 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) ................................................................................ 69 項(xiàng)目節(jié)能采用的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 ............................................................ 69 項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì) ................................................................................... 69 第十四章 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案策劃 .................................................................... 73 營(yíng)銷(xiāo)策略要點(diǎn) ................................................................................... 73 營(yíng)銷(xiāo)推廣方式 .................................................................................. 74 各期的營(yíng)銷(xiāo)策略 .............................................................................. 74 實(shí)施細(xì)則 .......................................................................................... 75 場(chǎng)地布置 .......................................................................................... 77 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 自籌式傳播媒介 .............................................................................. 78 人員促銷(xiāo) .......................................................................................... 79 第十五章 結(jié)論 ................................................................................................ 80 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................... 80 項(xiàng)目建議 ........................................................................................... 80 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目位置 華縣永安城建設(shè)項(xiàng)目地處華縣縣城渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機(jī)械廠，北臨糧食局住宅樓。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 王延安。住宅包括：兩棟小高層為 27294 m2住，多層為 62176 m2，辦公、車(chē)庫(kù)為 10830 m2；商業(yè)包括：商業(yè)步行街建筑面積 ㎡，綜合商業(yè)體建筑面積 ㎡ ,沿街華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 商業(yè) ㎡，寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)性商業(yè) ㎡。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 永安城項(xiàng)目建設(shè)期為 29個(gè)月，即從 2020年 8月份開(kāi)始建設(shè)，到 2020年底建設(shè)完成。 可行性研究結(jié)論 結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目的宏微觀環(huán)境進(jìn)行分析，對(duì)建設(shè)投資規(guī)模進(jìn)行估算，工程進(jìn) 展情況制定方案，并且通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論： （ 1）項(xiàng)目具有良好的宏微觀政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境； （ 2）項(xiàng)目對(duì)于華縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)具有積極的推動(dòng)作用； （ 3）項(xiàng)目規(guī)劃合理，職能完善，設(shè)計(jì)方案指標(biāo)合理； 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 （ 4）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （ 5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 35477 億元 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 156958億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 142918億元，增長(zhǎng) %。 全年全部工業(yè)增加值 134625 億元，比上年增長(zhǎng) %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長(zhǎng) %，華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 重工業(yè)增長(zhǎng) %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn) 投資 194139億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 30707 億元，增長(zhǎng) %。 全年農(nóng)村居民人均純收入 5153 元，剔除價(jià)格因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17175 元，實(shí)際增長(zhǎng)%。 微觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 初步核算，華縣 2020 年全縣生產(chǎn)總值完成 ，較上年增長(zhǎng) %。華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為 7%，較上年下降 個(gè)百分 點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為 75%，下降 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為 18%，上升 個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)比為 7:75:18。其中：縣屬企業(yè)完 成 萬(wàn)元，增長(zhǎng)%。分輕重工業(yè)看：輕工業(yè)快速增長(zhǎng)，完成 14961 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；重工業(yè)完成 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。其中大型企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，增長(zhǎng)%。小型企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元，下降 %；稅金總額 ，下降 %。 2020 年，華縣不斷發(fā)展壯大文化旅游產(chǎn)業(yè)，總投資 2 億元的少華山森林公園正式對(duì)外運(yùn)營(yíng)，成為關(guān)中東部唯一的國(guó)家級(jí)森林公園，開(kāi)園以來(lái)累計(jì)接待游客 ，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 760萬(wàn)元。華州國(guó)際皮影文化產(chǎn)業(yè)園對(duì)外開(kāi)放，成為全國(guó)最大的皮影文 化“博物館”。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 14218 元，比上年增加 2798 元，增長(zhǎng) %。 建筑業(yè)快速發(fā)展。 2020 年，全縣全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 440127 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資分三次產(chǎn)業(yè)來(lái)看：第一產(chǎn)業(yè)完成投資 7182 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)完成 324031 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成 67529 萬(wàn)元，增華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 長(zhǎng) %。其中總投資過(guò) 500 萬(wàn)元以上項(xiàng)目 67個(gè)，比上年同期增加項(xiàng)目 20個(gè)，增長(zhǎng) %。 （ 2） 隨著 華縣的開(kāi)發(fā)建設(shè) ，本區(qū)域急切需要相應(yīng)的 居住小區(qū)以及 商業(yè)配套設(shè)施，以滿足本區(qū)域居民 居住、 生活需求 、 消費(fèi)需求 、以及政府、企事業(yè)單位的對(duì)商務(wù)環(huán)境需求，從而提升城市功能。 華縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 華縣響應(yīng)西部大 開(kāi)發(fā)的號(hào)召，加快城市發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)華縣城市人口的快速增長(zhǎng)，給華縣的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了契機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以為市民們提供一個(gè)適宜生活居住的社區(qū)，更有利于帶動(dòng)建筑業(yè)、建材以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 項(xiàng)目 SWOT 分析 ? 優(yōu)勢(shì)： 1．區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于城市中心區(qū)域，對(duì)外交通方便：規(guī)劃地段位于華縣縣城中部渭華路地段，四周都是規(guī)劃建設(shè)的城市干道，對(duì)外聯(lián)系極為方便，且位于城市中心。 3．周邊商貿(mào)設(shè)施發(fā)達(dá)，具有開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的廣闊前景：規(guī)劃用地沿新秦路至新華路沿街都是商業(yè)門(mén)面房，還有已經(jīng)建好的商業(yè)步行街，這些特點(diǎn)都清晰地標(biāo)志出本地段的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。 ? 劣勢(shì)： 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 1．地形坡度變化比較大：對(duì)于項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的影響，但是地形坡度能夠結(jié)合建筑、室外廣場(chǎng)、公共綠化建設(shè)出豐富多變的空間景觀效果。 ? 機(jī)會(huì)： 1．本項(xiàng)目抓住縣城區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇，通過(guò)上規(guī)模的投資建設(shè)引導(dǎo)該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，與城市發(fā)展同步共贏，達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三效益的綜合平衡。 ? 威脅： 1．現(xiàn)階段，華縣老區(qū)區(qū)域大環(huán)境有待治理，綜合配套條件有待改善。 SWOT 小結(jié)： 憑借著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的巨大潛力，市場(chǎng)前景看好。 城市房地產(chǎn)的剛性需求，是項(xiàng)目住宅和商業(yè)建設(shè)的最大動(dòng)力。項(xiàng)目容積率，建筑密度%，綠地率%，停車(chē)位1985個(gè)，社區(qū)內(nèi)將配套有 2所幼兒園、1所小學(xué)、星級(jí)酒店、大型超市、百貨商場(chǎng)、家居建材市場(chǎng)、飲食街、文化街、蔬菜副食大樓、社區(qū)服務(wù)大樓等完善的商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施。 20202020 8000 2020 陜西眾泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 15 新華大廈建設(shè)項(xiàng)目 新建 新建十三層全框架營(yíng)業(yè)樓 1幢。 20202020 6000 1000 華縣新華書(shū)店 16 金水苑商住小區(qū) 新建 新建兩棟住宅樓及門(mén)面房，總建筑面積 8328平方米。 （ 2）定位：本項(xiàng)目是一個(gè)以高尚居住為主的住宅小區(qū)，其宏大的建筑規(guī)模加之大面積 的生態(tài)景觀為項(xiàng)目的舒適休閑品質(zhì)增添了誘人的氣息。 目標(biāo)市場(chǎng)定位 結(jié)合對(duì)華縣城區(qū)范圍內(nèi)的近十家住宅樓盤(pán)進(jìn)行分析和比較的基礎(chǔ)上，依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的客戶(hù)調(diào)查分析，我們把目標(biāo)客戶(hù)鎖定在本區(qū)域和周邊縣市，這些客戶(hù)具體可以分成以下四大類(lèi)： （ 1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)樓盤(pán)接受能力強(qiáng)的顧客；收入中、高等偏上，對(duì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往的，喜歡高性?xún)r(jià)比的客戶(hù)；戶(hù)型、面積可選范圍多，目標(biāo)客戶(hù)還是 主華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 要集中縣城中小企業(yè)老板，這一群體經(jīng)濟(jì)潛力大，他們擁有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 （ 3）周邊縣市來(lái)華縣考察投資的投資商。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 （ 1）定價(jià)原則： 結(jié)合市場(chǎng) 供給的 實(shí)際情況，制定一個(gè)合理的價(jià)格 ， 保證開(kāi)發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷(xiāo)售周期內(nèi)最高利潤(rùn) 。市場(chǎng)比較法的基本 原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。 1）選擇案例 從可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的項(xiàng)目有錦繡綠地、四季花城、錦繡民居二期這三個(gè)案例。 表 31 因素條件說(shuō)明表 華縣永安城開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 對(duì)象 比較因素 比較對(duì)象 可比實(shí)例一 可比實(shí)例二 可比實(shí)例三 項(xiàng)目名稱(chēng) 永安城 錦繡綠地 四季花城 錦繡民居二期 成交單價(jià)（元 / m2） 1400 1600 1480 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情況 預(yù)售 預(yù)售 預(yù)售 預(yù)售 總建筑面積（ m2） 107300 51000 100000 65630 配套設(shè)施 較完備 較完備 較完備 較完備 2）修正因素的確定 三個(gè)案例與本項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以