【正文】 共配套設(shè)施建筑面積3500平方米，安置職工690戶201020118824　　1000　　金堆城鉬業(yè)公司21竹沁園小區(qū)新建7600平方米20107200　　2000　　渭南竹沁園房地產(chǎn)公司22食品公司小區(qū)新建4015平方米2010450　　450　　渭南盛澤房地產(chǎn)公司23英華公館　8000平方米20101000　　1000　　華縣鴻力房地產(chǎn)公司薛建立24高塘鎮(zhèn)商用房開發(fā)新建1000平方米2010120　　120　　北村行政村25紅領(lǐng)機械廠招待所擴建續(xù)建一幢五層4500平方米商業(yè)用房20092010450100　350350竣工華縣巴一酒店 王巴一（1）定位原則：適應(yīng)市場變化、創(chuàng)造差異性和領(lǐng)先性，滿足多層次客戶的多功能需求。由于對當前目標客戶的需求進行了進一步的細化，因此本項目規(guī)劃出多種戶型來滿足不同客戶群的偏好需求，并且配套設(shè)施完備。（2）以改善現(xiàn)有住房條件的華縣政府及各類事業(yè)單位公職人員，這類人群收入穩(wěn)定且有一定的經(jīng)濟積累，對華縣房地產(chǎn)情況比較熟悉和了解，注重項目戶型和小區(qū)景觀。（4）華縣金堆城鉬業(yè)集團有限公司廣大職工。（2）項目價格定位：本項目的價格定位采用市場比較法。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計算修正價格以及確定項目價格等步驟。通過調(diào)研搜集到的這三個案例的具體情況如下表31所示。因此，本項目將從以上四個方面對案例進行價格修正。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。 表32 因素修正表 可比實例比較因素A錦繡綠地1400元/m2B四季花城1600元/m2C錦繡民居二期1480元/m2區(qū)域因素100/103100/97100/104交易情況100/100100/100100/100交易時間100/99100/98100/102個別因素100/102100/97100/95修正系數(shù)4）權(quán)重的確定； ； 5）比準價格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準價格確定如下：案例一比準價格：1400＝1346元/m2案例二比準價格：1600＝1735元/m2案例三比準價格：1480＝1468元/m26）項目最終合理比準價格的確定項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權(quán)平均，計算如下：項目比準價格 ＝1364＋1735＋1436＝1500元/m2依據(jù)以上計算結(jié)果，綜合確定本項目多層住宅的入市均價為1500元/ m2。同理，對項目的小高層和商業(yè)部分采用相同的定價方法，通過市場走訪和調(diào)研，項目高層住宅定價2200元/ m2，商業(yè)部分定價4000元/ m2。 項目建設(shè)自然條件屬暖溫帶半濕潤氣候區(qū)，℃，降水量532毫米，無霜期283天，濕度最冷月平均67%，最熱月平均70%，全年主導(dǎo)風(fēng)向為NE14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向為NE16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向為NE13，全年日照百分率為46%，年內(nèi)主要氣象災(zāi)害有干旱、雨澇、大風(fēng)、干熱風(fēng)和低溫凍害。區(qū)域地層主要有元古界鐵洞溝組變質(zhì)碎屑巖、中上元古界熊耳群火山巖、高山河組淺變質(zhì)陸源碎屑碳酸鹽巖。斷裂構(gòu)造主要以近東西向及北東東向兩組為主,次為北西向。項目區(qū)位于陜西華縣中心區(qū)，區(qū)域地勢平坦，植被簡單，地面建筑物較少，項目建設(shè)建筑物拆除較少，建設(shè)成本較低，項目用地條件優(yōu)越。對外交通十分便利，道路及交通等基礎(chǔ)設(shè)施漸完善。第五章 項目規(guī)劃華縣永安城開發(fā)建設(shè)項目是新開發(fā)建設(shè)的集高尚居住小區(qū)和商業(yè)的房地產(chǎn)項目，小區(qū)開發(fā)的宗旨是陽光、健康、運動、休閑和舒適。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編織辦法》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB5018093；《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB5022095；項目的征地地形圖；《民用建筑設(shè)計通則》JGJ3787；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ1687（2002年版）；《住宅建筑設(shè)計標準》DBJ082094；（1）良好的人居環(huán)境；（2）優(yōu)美的綠化道路；（3）親密的鄰里空間；（4）便捷的交通體系；（5）迷人的水景花園；（6）完善的配套設(shè)施；（7）先進的智能化管理。（2）規(guī)劃體現(xiàn)時代特征，注意因地制宜、統(tǒng)籌兼顧、刻意求新、大膽突破，在設(shè)計中追求實際、合理及一定范圍內(nèi)不可代替的特點，同時也能對小區(qū)所在地區(qū)的整體環(huán)境品位、服務(wù)質(zhì)量、社會效益有所裨益。無論是住宅還是公建，均融合富有個性的設(shè)計風(fēng)格，在整體環(huán)境統(tǒng)一的前提下，使整體小區(qū)塑造更具魅力。（5）從遠期考慮進行該區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，采用人車分流的道路系統(tǒng)。（6）規(guī)劃以開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強強化的彈性和靈活性，規(guī)劃設(shè)計使單位建筑相互聯(lián)系，融為一體，又相互獨立，以利于分期設(shè)施，流動開發(fā)。住宅包括：兩棟小高層為27294 m2住，多層為62176 m2，辦公、車庫為10830 m2；商業(yè)包括：㎡，㎡,㎡，㎡216。兩區(qū)：即北部的商業(yè)區(qū)和南部的居住區(qū)，功能清晰、聯(lián)系方便、突出了空間軸線要求。 功能分區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)文化休閑廣場區(qū)居住住宅區(qū)216。商業(yè)建筑布局商業(yè)建筑不至于北部的商業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)，主要有商業(yè)步行街、大型商城。216。建筑紅線控制多層建筑：退后道路紅線5米；高層建筑：退后道路紅線10米。（二）道路等級分為三級道路：一級道路是居住小區(qū)道路，在本次規(guī)劃中就是由渭華南路向南通向居住小區(qū)主入口的這一段道路，道路橫斷面寬度15米，車行道9米，人行道3米；二級道路是組團道路，即規(guī)劃中的小區(qū)環(huán)形車道，組織小區(qū)對外交通聯(lián)系，道路橫斷面寬6米；三級道路是通戶路，結(jié)合住宅間的綠化設(shè)計成曲線形、直線型等多種形式。（四）消防通道小區(qū)消防救災(zāi)通道包括南北向主道路、環(huán)形車行道和住宅間的消防道路。住宅間的道路結(jié)合景觀設(shè)計呈多樣形式，但是要保證消防車通行和掉頭的要求。本項目強調(diào)人、自然、建筑與可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計理念，在規(guī)劃上形成強調(diào)主軸，利用輔軸，借綠生景、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，小區(qū)內(nèi)建有休閑廣場、同時片狀集中綠地、生態(tài)綠化帶、庭院綠化、景觀小品、景觀步行街、幾個不同功能的景觀中心綠化等，在小區(qū)空間上形成和諧的綠化景觀觀賞序列。 綠化景觀系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)注重綠化環(huán)境的塑造，營造具有特色的、立體的綠化體系。貫穿小區(qū)中部的景觀軸線與周邊綠地和相呼應(yīng)，體現(xiàn)小區(qū)精華，使整體小區(qū)內(nèi)景色宜人、如詩如畫。1）片狀綠地片狀集中綠地位于小區(qū)中心，由北朝向南圍繞水體展開，以入口廣場、中心綠化、中心運動場為景觀軸線，與主入口形成對景，使得進入小區(qū)便有清新開朗的感覺。灌木可采用常綠或落葉灌木，配以季節(jié)色彩豐富的花卉，并可拼接成花紋或圖案，以豐富小區(qū)廣場和景觀大道等主要節(jié)點的色彩，構(gòu)筑居民聚會、健身、休憩、逗留、觀賞、兒童嬉戲的理想綠色環(huán)境場所。帶狀綠化顯示了小區(qū)的脈絡(luò)，同時產(chǎn)生了步移景移的景觀線。住宅建筑相對集中留出大量綠地，建筑、庭院面積有大有小、有松有緊，豐富了景觀層次。綠化中以石材輔砌小道，讓居民可以真正融入綠化之中，充分發(fā)揮環(huán)境對人性、人格的熏陶作用。 景觀環(huán)境規(guī)劃1） 步行空間小區(qū)步行空間主要包括小區(qū)休閑廣場、景觀道和游憩步行街等?？紤]步行空間聚會、觀賞、休憩、健身、逗留等各項活動需求，在內(nèi)部設(shè)休閑桌椅、臺階和殘疾人坡道等。廣場和景觀場道中部硬質(zhì)地面區(qū)設(shè)置樹叢，樹種采用樹冠小，不產(chǎn)生遮擋的樹木。喬木、灌木和花卉間雜種植，灌木采用間綠或落葉灌木，配以季節(jié)性色彩豐富的花卉，并拼接成花紋或圖案，形成豐富的層次，以豐富廣場和景觀大道的色彩。以淺色天然石材為主要輔裝，以同一色系、同質(zhì)感的深色石材勾畫網(wǎng)格線。景觀小品和華縣歷史文化低溫相融合，體現(xiàn)文化內(nèi)涵，充分發(fā)掘、大膽突破、有機組織，可以點成，也可以成系列，合理地分布在小區(qū)主要景觀路線、廣場、庭院綠化帶、入口處等之中，并結(jié)合水景、綠化、燈光等，充分創(chuàng)造出小區(qū)高雅的人文環(huán)境。建筑總體基調(diào)以淡雅的色調(diào)為主，不采用大面積明亮耀眼或深沉的顏色，石料和磚石保持自然的色彩。建筑群中相鄰建筑的屋頂形式考慮協(xié)調(diào)呼應(yīng)。泛光照明的設(shè)施隱蔽安裝，不暴露于建筑表面，泛光照明的色彩不超過三種。燈光選用自然的顏色，如金屬鹵鹽燈，燈桿置于車道分隔帶內(nèi)或人行道旁。人行道和綠地的照明設(shè)計考慮尺度宜人，形成與周圍建筑和環(huán)境相協(xié)調(diào)，采用桿燈、裝燈或綠化燈。6）街道設(shè)施設(shè)計街道設(shè)施是指設(shè)于小區(qū)內(nèi)的交通標志，路牌、消防栓、郵政郵箱、電話亭、垃圾箱、自動售貨機、公共指示牌、休息座椅等設(shè)施。小區(qū)內(nèi)各種交通標志尺寸應(yīng)規(guī)格化，消防結(jié)合建筑或花壇設(shè)置；垃圾箱避免使用鮮艷色彩與卡通造型，形式簡潔，易清洗，獨立設(shè)置在人流密集處；公用電話亭避免使用鮮艷或高明度的顏色，其他小區(qū)設(shè)施如小區(qū)導(dǎo)游圖等設(shè)施，統(tǒng)籌兼顧、合理有效。 滿足道路、市政管網(wǎng)的工程要求216。 地下空間、地面景觀設(shè)計的要求（二）豎向設(shè)計商貿(mào)小區(qū)地形變化大，豎向設(shè)計總體上遵循場地南高北低的特點進行場地平衡設(shè)計，居住用地區(qū)內(nèi)地比較平坦結(jié)合地形變化做調(diào)整，主要是滿足道路排水和市政管網(wǎng)要求。為盡快發(fā)揮應(yīng)有的社會效益、經(jīng)濟效益，本小區(qū)建設(shè)應(yīng)貫徹先地下后地上，地面建筑與基礎(chǔ)設(shè)施同步進行的原則。同時為各類單體工程的設(shè)計，管線工程的施工以及地下的管理工作提供科學(xué)依據(jù)，創(chuàng)造有利條件。管線交叉時的互讓原則216。 柔性管道讓剛性管道；216。（二）管線綜合設(shè)計的內(nèi)容管線工程綜合按其工程階段分為規(guī)劃綜合、設(shè)計綜合兩個階段，本項目屬于規(guī)劃綜合階段，它僅確定區(qū)內(nèi)電力、電信、熱力、給水、雨水、污水六種管線在平面上的位置。設(shè)計道路標準橫斷圖根據(jù)交通需要及各種管線再到路上的擁擠程度，以及有關(guān)管線的設(shè)計規(guī)范，考慮《城市管線工程綜合》中“各種管線最小水平凈距表”設(shè)計修訂道路標準斷面圖，除調(diào)整道路各組成部分的尺寸外，把各種管線相互間距離、距規(guī)劃路中心線、構(gòu)筑物、道路紅線間的尺寸標清楚。公共建筑的用水量按生活用水量的10%進行計算。其他用水標準其他用水包括澆灑道路和綠地的用水量以及管網(wǎng)漏水量，按上述用水量總和的15%計算。（三）給水管網(wǎng)規(guī)劃遵照小區(qū)規(guī)劃，依據(jù)小區(qū)內(nèi)地形特點，由城市市政給水管網(wǎng)引入小區(qū)給水管DN250進入?yún)^(qū)內(nèi)，管網(wǎng)為支狀敷設(shè)，考慮給水段檢修，在管道一定距離處設(shè)置閥門井。消防是由小區(qū)內(nèi)室外消火栓同市政消火栓共同作用。（四）消防栓小區(qū)內(nèi)部采用地上式室外消防栓。（二）污水排放按照建設(shè)生態(tài)居住區(qū)的思想，商貿(mào)小區(qū)污水排放采用統(tǒng)一收集、集中排放，就是將生活污水首先統(tǒng)一收集，排入城市污水管網(wǎng)。根據(jù)小區(qū)入口數(shù)和污水總量，估算污水管管徑，小區(qū)內(nèi)排水管道最小管徑為DN200mm，最大管徑為DN400mm，污水管網(wǎng)沿道路敷設(shè)，結(jié)合地形將主干道由南向北鋪設(shè)，介入渭華路城市污水主干道。雨水量采用華縣縣城暴雨強度公式計算。（一）電源規(guī)劃小區(qū)的電壓等級配網(wǎng)采用10KV主供電源，引自城市市政電網(wǎng)。項目方提供變壓器為2個315KVA，1個630KVA，表52 用電負荷計算表建筑用電類型單位建筑面積負荷指標建筑面積（m2）用電負荷(KW)居住建筑50W/m2107200536 公共建筑80W/m2264合計800（三）為提高供電安全性、可靠性，兼顧規(guī)劃區(qū)內(nèi)的景觀要求，采用室外箱式變電箱對小區(qū)進行供電分配。6回及以上線路采用電纜溝槽，6回以下線路采用直埋敷設(shè)。（六）電力線路在規(guī)劃用地內(nèi)，沿道路敷設(shè)于電信線路兩側(cè)，布置外圍干線網(wǎng)的走徑按總體規(guī)劃要求確定。（二）電信負荷計算表：采用面積指標法進行估算。（四）電信傳輸網(wǎng)以交接配線為主體，條件成熟時也可接入光環(huán)網(wǎng)，采用光纖用戶接入單元（ONU）。（五）干線全部采用地下管道敷設(shè)，分支至交接箱也宜采用地下式，交接箱或光纖用戶接入單元可采用室內(nèi)布置。（七）與電力線平行布置的電信應(yīng)有足夠的間距以滿足磁兼容性要求，沿道路敷設(shè)的線路與電力線路分側(cè)不至于道路兩旁，外圍干線網(wǎng)的路由與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。應(yīng)考慮物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化對傳輸通道及管位的潛在要求。、供熱工程規(guī)劃（一）氣源：由縣城住網(wǎng)接入天然氣。（三）低壓供熱管網(wǎng)沿小區(qū)道路敷設(shè)。規(guī)劃對小區(qū)基本地塊采取綜合技術(shù)指標體系，對地塊的開發(fā)建設(shè)進行控制和引導(dǎo)，綜合技術(shù)指標見表54:表54 項目詳細技術(shù)指標序號指標名稱單位數(shù)值1規(guī)劃總用地面積畝2建設(shè)用地面積畝3總建筑面積㎡20750045其中住宅建筑面積㎡100300商業(yè)建筑面積㎡1072006容積率27建筑密度%8居住總?cè)藬?shù)人24569總戶數(shù)戶76810戶均人口人/戶11綠地率%3512停車位個80013其中地上：個228地下：個572第六章 項目施工進度根據(jù)單體建構(gòu)筑物的施工情況、《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》和本項目的具體情況，對工期定額進行適當調(diào)整，確定項目施工階段的開發(fā)期，并按本項目的總體開發(fā)經(jīng)營控制方案，編制項目建設(shè)各項工作的進度計劃。密切施工組織設(shè)計各專業(yè)的聯(lián)系，統(tǒng)籌考慮，以關(guān)鍵性工程的施工分期和施工程序為主導(dǎo)，協(xié)調(diào)安排其他各單項工程的施工進度。充分重視和合理安排準備工程的施工進度。盡量縮短建設(shè)工期因開發(fā)建設(shè)項目投資金額較大，為縮短工期，應(yīng)重點做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們之間造成的影響降到最低，達到流水作業(yè)施工的要求。具體安排見圖