【正文】 ◎ 《 荊州 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 文化產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的新興力量，其表現(xiàn)出越來越強大的市場潛力，根據(jù)統(tǒng)計，深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 2020 年產(chǎn)值為 580 億，香港文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 2020 年產(chǎn)值為 800 億，廣州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 2020 年產(chǎn)值為 710億，僅環(huán)珠三角一地，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)帶來的市場規(guī)模就高達(dá) 2020 億以上，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)越來越成為拉動經(jīng)濟的超強馬車，而且其年增長率高達(dá) 40%以上，顯示出其未來巨大的市場前景。公司無論從人力上與物力上，都已具備開發(fā)本項目的基礎(chǔ)條件。 關(guān)公文化發(fā)展公司 將 繼承關(guān)羽祠 一貫的 誠信經(jīng)營原則， 秉承打造核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地的中心思想 ,順應(yīng) 荊 州城市 發(fā)展 需要 ， 以對城市 未來高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，組織好人力物力，精心策劃，嚴(yán)謹(jǐn)施工，將《關(guān)映企畫 項目所處位置 為 荊州新南門 —— 城南開發(fā)區(qū) ，毗鄰 荊州博物 館，更處 荊州古城墻核心 文物保護(hù) 區(qū)與 護(hù)城河 的聯(lián)系紐帶 —— 城南大道 旁，隨著城市建設(shè)的步伐加速， 新南門 作為 關(guān)公旅游文化 發(fā)展的核心區(qū)域， 未來商業(yè)旅游前景巨大， 德 源投資集團 選擇此時啟動本項目，不但是積極響應(yīng)中央政府 提出荊州為南方唯一的大遺址保護(hù)區(qū)， 以投資拉動 荊州旅游 經(jīng)濟的宏觀方針政策，更配合了 荊州 市委、市政府全面開發(fā) 荊州三國動漫文化 的城市發(fā)展 創(chuàng)新 戰(zhàn)略規(guī)劃 。 社會效益分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 利潤估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求 錯誤 !未定義書簽。 項目實施進(jìn)度 .................. 錯誤 !未定義書簽。 給排水 ........................ 錯誤 !未定義書簽。 基地發(fā)展規(guī)劃及專業(yè)設(shè)置 ........ 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)的必要性 .................. 錯誤 !未定義書簽。 研究的依據(jù)與范圍 .............. 錯誤 !未定義書簽。 項目概況 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第三章 市場分析 .................... 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)方案 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 供電工程 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第十章 組織機構(gòu)與定員 .............. 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 投資估算與資金籌措 ........ 錯誤 !未定義書簽。 現(xiàn)金流量分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 第十五章 結(jié)論與建議 ............... 錯誤 !未定義書簽。 德 源投資集團 通過長達(dá) 兩 年的前期調(diào)研與分析，結(jié)合 荊州 市的城市特點與區(qū)域優(yōu)勢，決定本項目綜合定位為以兒童 文化、 德育教育 為主題的 復(fù) 合旅游型 產(chǎn)業(yè)基地 ， 并以 中國東方楚文化特色 的建筑造型與 風(fēng) 格，其建成后不但將 成為荊 州的地標(biāo)性物業(yè) 、核心的人文景觀， 更是一個全新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意聚集基地 。 迷你三國動漫 》建成 荊 州的地標(biāo)物業(yè)，嶄新的旅游名片， 必將取得良好的社會效益與經(jīng)濟效益 。 項目 投資、 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 項目 基礎(chǔ)設(shè)施 用地面積 約 為 m2，容積率為 ，預(yù)計開發(fā)總建筑面積為 m2，其中 商業(yè)性質(zhì)兒童 體驗 游樂場 建筑面積 約 m2； 酒店公寓 建筑面積 m2。 近年來珠三角各地政府極大扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，相關(guān)支持政策與資源傾斜力量越來越大，而隨著人們生活水平的提高，對文化消費的需求也越來越高。旅行社組團方面，國內(nèi)游 萬人次，增長 %；出境游 萬人次，下降 ％。 計劃 開發(fā)期 為 3 年 半 。 項目綜合評價結(jié)論 A、 從市場角度分析。 從旅游企業(yè)數(shù)量和結(jié)構(gòu)判斷，惠州市旅游行業(yè)規(guī)模有待擴大，結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。 ☆ 惠州市解決工業(yè)發(fā)展與旅游資源開發(fā)和保護(hù)的矛盾問題。 項目經(jīng)濟效益分析表 序號 項 目 基本方案 1 占地面積（ M2） 57500 2 預(yù)計開發(fā)總建筑面積（ M2） 349383 3 項目總投資（萬元） 154226 4 項目 物業(yè) 收入（萬元 /年 ） 16985 5 項目產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入（萬元 /年） 204800 6 營業(yè)稅及附加 （萬元 /年 ） 10240 7 產(chǎn) 業(yè)經(jīng)營利潤 總額（萬元 /年 ） 61440 8 所得稅（萬元 /年 ） 5154 9 物業(yè)租賃稅后利潤（萬元 /年） 16136 10 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 稅后利潤（萬元 /年 ） 15461 11 年平均投資利潤率 % 12 動態(tài)投資回收期（年） 由上表所列數(shù)據(jù)可知，項目建設(shè)各項經(jīng)濟效益指標(biāo)較好，利潤 及 收益率等指標(biāo)在同類項目中屬于較好水平，財務(wù)上可行。 2020 年 111 月，中國主要城市接待旅游人數(shù)為 39970340 人次，與上年同期相比增長了 ％。再加上中國宏觀調(diào)控力度空前， 2020 年 11月 5日國務(wù)院常務(wù)會議上，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟增長的十項措施，這些措施將使得旅游產(chǎn)業(yè)長期受益。 惠州 市投資宏觀背景 A、 惠州 市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2020 年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，突破千億元大關(guān)，增長 ％。稅收總收入 億元，增長 ％。旅行社組團方面，國內(nèi)游 萬人次，增長 %；出境游 萬人次，下降 ％。 全年城市居民人均可支配收入 17310 元，農(nóng)村居民人均純收入 5695 元，分別比上年增長 ％和 ％，剔除價格因素，實際增長 ％和 ％。 惠州 旅游 、商業(yè)零售及房地產(chǎn) 市場 未來的趨勢判斷 A、旅游產(chǎn)業(yè) 大交通環(huán)境的改善，直接為旅游市場帶來更大的游客流量， 使得 旅游業(yè)與當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟形成良性互動機制，成為推動惠州三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要動力； 旅游行業(yè)的經(jīng)濟帶動作用 越來越明顯 ，相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟效益及行業(yè)人員的可支配收入 隨之 提高，旅游業(yè)實現(xiàn)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟聯(lián)動效應(yīng)最大化， 極大的 提高當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的就業(yè) ； 隨著惠州 旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部自我調(diào)節(jié)機制 的形成， 旅游業(yè)內(nèi)部的管理水平 相應(yīng) 提高，旅游業(yè)科學(xué)技術(shù)含量 和從業(yè) 人員素質(zhì) 的提升 ，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的高級化。 旅游市場拉動 惠州 房地產(chǎn)市場的規(guī)模 穩(wěn)定前進(jìn)，限外令與二套房限制的放松 ，將使 房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)。提出了 “消費／商務(wù)、體育／文娛、居住／休閑 ”的概念，涵蓋南部新城三個重要內(nèi)容：體育文化公園、商務(wù)服務(wù)中心區(qū)和城市居住社區(qū)。 根據(jù)惠州城市總體規(guī)劃，惠州主要由四大城市次區(qū)域組成，即分為惠城、惠陽 大亞灣、陳江 仲愷和北部山區(qū)四個主要組成部分。此外，還將建設(shè) 2所職業(yè)技術(shù)學(xué)校、 1所寄宿制高中、 4所普通高中、 9所九年一貫制學(xué)校和 19 所幼兒園、托兒所，以及圖書館等文化娛樂設(shè)施。 此外，沿規(guī)劃 1 號路（市體育中心以西道路）規(guī)劃布置商務(wù)、商業(yè)、消費和娛樂空間，構(gòu)成商務(wù) /商業(yè)中心區(qū)組團。而按照《規(guī)劃》要求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng)將由高速公路、快速路、主干路、次干路和支路五類道路組成，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為網(wǎng)絡(luò)狀與自由式相結(jié)合。其中主 1 路是區(qū)內(nèi)的公交走廊，優(yōu)先考慮公共交通的行駛要求；靠近規(guī)劃區(qū)東界的主 3路為城區(qū)三環(huán)路的南延線，遠(yuǎn)期可成為惠陽與惠城的主要聯(lián)系通道之一。 同時，本項目作為未來南部新城重要的商貿(mào)配套，依托南部新城的居住人口，亦將打造出一個區(qū)域性的商業(yè)中心，提供每年高達(dá) 20億的 營業(yè) 額，為開發(fā)商的運營帶來巨大的收益，同時為惠州市財政提供不菲的財政收入。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 南部新城是惠州未來幾年發(fā)展的核心區(qū)域， 政府投入巨資改善南部新城的交通環(huán)境與綜合配套，體育場館的建設(shè)到位，惠州學(xué)院及各類學(xué)校設(shè)施的完善，加之高起點的規(guī)劃，使南部新城必將成為未來惠州發(fā)展的核心區(qū)域，從房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看 ，惠州民眾與投資者已普遍認(rèn)可該片區(qū)的未來價值， 同時片區(qū)保持了良 好的生態(tài)環(huán)境和大量可建設(shè)用地，正是發(fā)展綜合主題文化旅游樂園的最佳場所 ，而建成入住小區(qū)的增多，帶來了是片區(qū)日益旺盛的商業(yè)需求，而 本項目的建設(shè)亦將成為南部新城重要的商業(yè)配套設(shè)施，使得南部新城功能更完善。 三、項目分析及市場定位 交通條件 惠城區(qū)南部新城三棟鎮(zhèn)核心區(qū)域， 惠南大道 旁，鄰近惠南大道 、外環(huán)路、惠大高速、莞惠高速，四通八達(dá)，且有多路公共汽車通過 。 項目評價 受 惠于 2020 年省運會，以及市政府對南部新城的重點投入 ， 加上 交通 與環(huán)境 的完善 ，本項目憑借自身優(yōu)越地理位置、 獨特新穎的項目定位、超前意識的規(guī)劃設(shè)計 、 一流的組織運營以及 樓宇整體質(zhì)素優(yōu)良等特色，從 旅游 文化、建筑設(shè)計、 商業(yè)運營、 文化推廣與傳播、 物業(yè)管理等方面充分考慮 經(jīng)營 與投資 的 需求， 同時預(yù)期的 開業(yè)營運 時間上市場無競爭， 在 2020 年 底 2020 年初 投入 市場， 其 招商與 旅游主題運營 前景 非常樂觀。 ■ 預(yù)期 營運收益 分析 項目擬采用兒童成長樂園為主題的文化旅游多元化運營模式，開發(fā)商金洲置業(yè)僅作為地產(chǎn)開發(fā)商持有物業(yè)，由經(jīng)營管理公司向金洲置業(yè)整體租賃 迷你三國動漫 物業(yè)，進(jìn)行綜合產(chǎn)業(yè)運營。 施工橫道圖 項目工程進(jìn)度計劃表（施工橫道圖）見附表 3。經(jīng)測算， 建安工程費合計為 93291萬元。按 惠州 市同類房地產(chǎn)項目的費用水平，考慮到本項目具體情況 ，從投資商國野股份介入所需投入管理費用 。 不可預(yù)見費 主要考慮通貨膨脹導(dǎo)致項目建設(shè)成本和資金成本的上升，以及設(shè)計變更對建設(shè)成本的影響等，根據(jù) 惠州 市同類 項目開發(fā)的一般情況，結(jié)合本項目實際。 借款償還計劃 項目至 2020 年第四季進(jìn)入運營，項目貸款將通過合理的方式轉(zhuǎn)為經(jīng)營性貸款，由于本項目巨大的市場前景，以及對物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)運營方面預(yù)期所能帶來的收益，每年的收益 75%可用于還貸，預(yù)期 3年半到 4年內(nèi)可還清項目貸款所轉(zhuǎn)化的經(jīng)營性貸款計劃，項目經(jīng)營性收益情況見附表 4 及附表 5。 詳見附表 5《物業(yè)經(jīng)營收益表》 7． 2 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益預(yù)測 經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)旅游項目商業(yè)化運營，產(chǎn)業(yè)鏈端各項收益，支付金洲置業(yè)物業(yè)租賃費用，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)營主要分二大類，預(yù)期各類產(chǎn)業(yè)收益如下： 收入項目 年營收目標(biāo) （萬元） 利潤率 營業(yè)稅及附加 經(jīng)營 利潤 所得稅 經(jīng)營純 利潤 主題樂園 、附加產(chǎn)業(yè) 及旅游購物 153800 30% 10240 20615 5154 15461 酒店、 主題公寓及休閑餐飲 51000 詳見附表 4《產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益表》 八、財務(wù)分析 贏利能力分析 投資回收期： 投資回收期是指以項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。 資金籌措方式 本項目本期開發(fā)建設(shè)總投資 154226 萬元。 財務(wù)費用 財務(wù)費用是指項目籌集資金過程中發(fā)生的各項費用。費用確定主要參考近期《 惠州 市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。 項目總投資估算表 序號 項目名稱 投資金額 （萬元） 各占比例 一 土地費用 20200 % 二 建安工程費 93291 % 三 前期費用 1022 0. 66% 四 影視動漫投資 12020 % 五 前期推廣 費用 5000 % 六 管理費用 6316 % 七 財務(wù)費用 9510 % 八 開發(fā)期稅費 695 % 九 不可預(yù)見費 6392 % 合計 154226 % 注：單價為按項目總建筑面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r，表中均為人民幣。 收益方面，金洲置業(yè)進(jìn)行全資開發(fā)投入，其收益來源于 迷你三國動漫 的整體租賃，根據(jù)市場初步分析，項目運營后預(yù)期年租賃收益為 16985 萬元，減去物業(yè)租賃稅后，其年純收入約為 16136 萬 元。 市場存在巨大的潛在需求，項目的旅游文化 經(jīng)營性定位， 以 兒童成長游樂為中心，帶動上下游產(chǎn)業(yè)，集創(chuàng)意、生產(chǎn)、休閑、 娛樂、商貿(mào)為一體的一站式大型 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 ，其次為酒店公寓 商服配套 ，再由發(fā)展商 下屬文化傳播公 司 設(shè)計 主題理念，發(fā)揚文化精髓 ，這樣就滿足 目標(biāo) 客戶要求，營造出整體的 文化 氣氛，吸引更多的 游客 ，對經(jīng)營投資者來講， 項目 以 兒童游樂 為主題概念， 以 主題旅游、文化傳播、打造完整產(chǎn)業(yè)鏈加 休 閑、娛樂、商貿(mào) 為主流 運營方向，引入或培養(yǎng) 極具 主題 品牌的主力商家， 瞄準(zhǔn)國內(nèi)外空白的兒童文化 消費需求， 填補兒童文化消費 市場之空白。 地形、地勢 本宗 地形狀呈 長方形 ，地勢平坦，無不良地質(zhì)情況 ，周邊適宜大型樂園開發(fā)用地儲備充足，且具自然山水優(yōu)勢 。 目 標(biāo)客戶 分析 根據(jù)項目的總體定位，其全球與全國性的戰(zhàn)略創(chuàng)意，預(yù)期客戶來源十分廣泛，初步分析的顧客來源構(gòu)成是： 《目標(biāo)顧客區(qū)域構(gòu)