【正文】 由 《資金來(lái)源與運(yùn)用表 》（附表 5）可 看出 ： 全部投資回收期 約 =5(年 ) 8. 2 投資 回報(bào) 率： 項(xiàng)目旅游經(jīng)營(yíng)性定位，投資收回以物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為主，計(jì)算投資收益宜以年投資回報(bào)率方式計(jì)算，從金洲置業(yè)開(kāi)發(fā)商角度看，預(yù)期年物業(yè)收入為 16136 萬(wàn)元，即項(xiàng)目投資年回報(bào)率 =年利潤(rùn) /總投資 =%，回報(bào)率 遠(yuǎn) 大于普通房地產(chǎn)市場(chǎng)平均水平。 詳見(jiàn)附表 5《物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益表》 7． 2 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè) 經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)旅游項(xiàng)目商業(yè)化運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)鏈端各項(xiàng)收益，支付金洲置業(yè)物業(yè)租賃費(fèi)用，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)主要分二大類(lèi)，預(yù)期各類(lèi)產(chǎn)業(yè)收益如下： 收入項(xiàng)目 年?duì)I收目標(biāo) （萬(wàn)元） 利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)稅及附加 經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn) 所得稅 經(jīng)營(yíng)純 利潤(rùn) 主題樂(lè)園 、附加產(chǎn)業(yè) 及旅游購(gòu)物 153800 30% 10240 20615 5154 15461 酒店、 主題公寓及休閑餐飲 51000 詳見(jiàn)附表 4《產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益表》 八、財(cái)務(wù)分析 贏(yíng)利能力分析 投資回收期： 投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。 借款償還計(jì)劃 項(xiàng)目至 2020 年第四季進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目貸款將通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性貸款，由于本項(xiàng)目巨大的市場(chǎng)前景，以及對(duì)物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面預(yù)期所能帶來(lái)的收益，每年的收益 75%可用于還貸，預(yù)期 3年半到 4年內(nèi)可還清項(xiàng)目貸款所轉(zhuǎn)化的經(jīng)營(yíng)性貸款計(jì)劃，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收益情況見(jiàn)附表 4 及附表 5。為保證施工 順利進(jìn)行， 陸續(xù) 應(yīng)借款 100000 萬(wàn)元。 本 項(xiàng)目 由 三聯(lián)金洲置業(yè) 公司作為項(xiàng)目公司操作， 自籌資金總額為 54226 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 %，自籌資金 可用于土地費(fèi)用、前期費(fèi) 、影視制作前期費(fèi) 及部分工 程建設(shè)管理費(fèi)用 。 資金籌措方式 本項(xiàng)目本期開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 154226 萬(wàn)元。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 主要考慮通貨膨脹導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本和資金成本的上升，以及設(shè)計(jì)變更對(duì)建設(shè)成本的影響等，根據(jù) 惠州 市同類(lèi) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一般情況，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際。 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用，本項(xiàng)目主要包括土地使用稅、市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話(huà)初裝費(fèi)等。 按照本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)向銀行借款、期限、利率及還款方式估算， 向銀行貸款 綜合 借款利率 按 計(jì) 算， 根據(jù)開(kāi)發(fā)商的自籌資金量及工程進(jìn) 度 情況， 初步預(yù)計(jì) 需向銀行借款 100000 萬(wàn)元，平均 貸款期限為 3年 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指項(xiàng)目籌集資金過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按 惠州 市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用水平，考慮到本項(xiàng)目具體情況 ，從投資商國(guó)野股份介入所需投入管理費(fèi)用 。經(jīng)測(cè)算， 前期推廣 費(fèi)用 暫定 為 5000 萬(wàn)元。 動(dòng)漫影視投資費(fèi)用 依照三聯(lián)公司與數(shù)碼制作公司所簽訂的合同 ,項(xiàng)目 104集高清動(dòng)漫連續(xù)劇與高清動(dòng)漫電影合同金額約為 12020 萬(wàn)元 。費(fèi)用確定主要參考近期《 惠州 市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。經(jīng)測(cè)算， 建安工程費(fèi)合計(jì)為 93291萬(wàn)元。 建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)是建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用的總和。我們?cè)谟?jì)算項(xiàng)目總投資時(shí)按此面積計(jì)算工程成本。 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 投資金額 （萬(wàn)元） 各占比例 一 土地費(fèi)用 20200 % 二 建安工程費(fèi) 93291 % 三 前期費(fèi)用 1022 0. 66% 四 影視動(dòng)漫投資 12020 % 五 前期推廣 費(fèi)用 5000 % 六 管理費(fèi)用 6316 % 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9510 % 八 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 695 % 九 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6392 % 合計(jì) 154226 % 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按項(xiàng)目總建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)，表中均為人民幣。 施工橫道圖 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表（施工橫道圖）見(jiàn)附表 3。計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為 3年 半 。 文化主題定位、科學(xué)運(yùn)營(yíng)管理以及后續(xù)戶(hù)外項(xiàng)目的建設(shè) 是本項(xiàng)目的關(guān)鍵與 重 點(diǎn) ：宣傳推廣是否理想； 運(yùn)營(yíng) 目標(biāo)是否順利實(shí)現(xiàn)； 須 在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程宜注重 文化 策劃、形象設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、 運(yùn)營(yíng)組織等準(zhǔn) 備工作； 以 達(dá)到預(yù)期 營(yíng)運(yùn) 目標(biāo)。 收益方面，金洲置業(yè)進(jìn)行全資開(kāi)發(fā)投入，其收益來(lái)源于 迷你三國(guó)動(dòng)漫 的整體租賃，根據(jù)市場(chǎng)初步分析，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)期年租賃收益為 16985 萬(wàn)元，減去物業(yè)租賃稅后，其年純收入約為 16136 萬(wàn) 元。 ■ 預(yù)期 營(yíng)運(yùn)收益 分析 項(xiàng)目擬采用兒童成長(zhǎng)樂(lè)園為主題的文化旅游多元化運(yùn)營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)商金洲置業(yè)僅作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)，由經(jīng)營(yíng)管理公司向金洲置業(yè)整體租賃 迷你三國(guó)動(dòng)漫 物業(yè)，進(jìn)行綜合產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。 特色 定位 本項(xiàng)目地處 南部新城核心區(qū)域 ，地位位置優(yōu)越， 本項(xiàng)目策劃的偏重點(diǎn)在于 復(fù)合旅游式 主題 商業(yè) 選擇， 主題定位為以?xún)和螛?lè)為中心， 以文化傳播、產(chǎn)業(yè)鏈打造為驅(qū)動(dòng)力 ，集休閑、娛樂(lè)、商貿(mào)為一體的一站式大型商業(yè)體，其次為酒店公寓酒店項(xiàng)目。 同時(shí)配備各類(lèi)高檔次娛樂(lè)場(chǎng)所（真冰滑冰場(chǎng)、豪華影劇院、大型室內(nèi)外多功能游泳場(chǎng)等） 。 市場(chǎng)存在巨大的潛在需求，項(xiàng)目的旅游文化 經(jīng)營(yíng)性定位， 以 兒童成長(zhǎng)游樂(lè)為中心，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)，集創(chuàng)意、生產(chǎn)、休閑、 娛樂(lè)、商貿(mào)為一體的一站式大型 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 ，其次為酒店公寓 商服配套 ，再由發(fā)展商 下屬文化傳播公 司 設(shè)計(jì) 主題理念，發(fā)揚(yáng)文化精髓 ，這樣就滿(mǎn)足 目標(biāo) 客戶(hù)要求，營(yíng)造出整體的 文化 氣氛，吸引更多的 游客 ，對(duì)經(jīng)營(yíng)投資者來(lái)講， 項(xiàng)目 以 兒童游樂(lè) 為主題概念， 以 主題旅游、文化傳播、打造完整產(chǎn)業(yè)鏈加 休 閑、娛樂(lè)、商貿(mào) 為主流 運(yùn)營(yíng)方向，引入或培養(yǎng) 極具 主題 品牌的主力商家， 瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)外空白的兒童文化 消費(fèi)需求， 填補(bǔ)兒童文化消費(fèi) 市場(chǎng)之空白。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 受 惠于 2020 年省運(yùn)會(huì)，以及市政府對(duì)南部新城的重點(diǎn)投入 ， 加上 交通 與環(huán)境 的完善 ，本項(xiàng)目憑借自身優(yōu)越地理位置、 獨(dú)特新穎的項(xiàng)目定位、超前意識(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 一流的組織運(yùn)營(yíng)以及 樓宇整體質(zhì)素優(yōu)良等特色，從 旅游 文化、建筑設(shè)計(jì)、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)、 文化推廣與傳播、 物業(yè)管理等方面充分考慮 經(jīng)營(yíng) 與投資 的 需求， 同時(shí)預(yù)期的 開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn) 時(shí)間上市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)， 在 2020 年 底 2020 年初 投入 市場(chǎng)， 其 招商與 旅游主題運(yùn)營(yíng) 前景 非常樂(lè)觀(guān)。 W 劣勢(shì) 周邊無(wú)其它商業(yè)，目前商業(yè)氛圍不濃，前期須依靠自身游樂(lè)項(xiàng)目聚集人氣 ； 項(xiàng)目地塊較小，以室內(nèi)游樂(lè)設(shè)施為主，無(wú)法進(jìn)駐大型游樂(lè)設(shè)備，須 待項(xiàng)目后續(xù)戶(hù)外樂(lè)園開(kāi)發(fā) 完畢，方能形成完整旅游體系 ； 項(xiàng)目立意新穎，但主題營(yíng)運(yùn)無(wú)借鑒，前期推廣與運(yùn)營(yíng)成本會(huì)較高 ； O 機(jī)會(huì) 惠州 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展形勢(shì) 回穩(wěn)向好 ，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高 ； 未來(lái)幾年片區(qū)大量供應(yīng)和入住的樓盤(pán)，帶來(lái)大量高消費(fèi)力人群 。 規(guī)劃限制條件 城市規(guī)劃對(duì)該宗地?zé)o其他特殊使用規(guī)定，目前也無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。 地形、地勢(shì) 本宗 地形狀呈 長(zhǎng)方形 ，地勢(shì)平坦，無(wú)不良地質(zhì)情況 ，周邊適宜大型樂(lè)園開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備充足，且具自然山水優(yōu)勢(shì) 。 三、項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 交通條件 惠城區(qū)南部新城三棟鎮(zhèn)核心區(qū)域， 惠南大道 旁，鄰近惠南大道 、外環(huán)路、惠大高速、莞惠高速，四通八達(dá)，且有多路公共汽車(chē)通過(guò) 。 南部新城 未來(lái) 三 到 四 年內(nèi) 無(wú)大型商業(yè) 新項(xiàng)目推出， 商用物業(yè)的 市場(chǎng)空白 存在有一定時(shí)間 ， 土地供應(yīng)上看， 在本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)，片區(qū)內(nèi)基本上無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 片區(qū) 基 礎(chǔ)設(shè)施基本 成型， 項(xiàng)目首期用地及發(fā)展用地有保障，主題延伸可塑性強(qiáng)，本項(xiàng)目亦是南部新城急需的區(qū)域配套，區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)潛力較大，近期無(wú)其它同類(lèi)主題旅游項(xiàng)目可開(kāi)發(fā) 。 目 標(biāo)客戶(hù) 分析 根據(jù)項(xiàng)目的總體定位，其全球與全國(guó)性的戰(zhàn)略創(chuàng)意，預(yù)期客戶(hù)來(lái)源十分廣泛，初步分析的顧客來(lái)源構(gòu)成是： 《目標(biāo)顧客區(qū)域構(gòu)成表》 來(lái)自區(qū)域 所占比例 惠州 市民 20％ 廣東省內(nèi)其它地市 50% 港、澳、臺(tái) 地區(qū) 10% 國(guó)內(nèi)其它省市 15% 國(guó)際旅客 5％ 競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域 旅游市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)極 不均衡， 主題樂(lè)園旅游產(chǎn)品匱乏，相關(guān)旅游度假與親子教育主題明確，國(guó)內(nèi)及廣東市場(chǎng)基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng) 。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定 南部新城是惠州未來(lái)幾年發(fā)展的核心區(qū)域， 政府投入巨資改善南部新城的交通環(huán)境與綜合配套，體育場(chǎng)館的建設(shè)到位，惠州學(xué)院及各類(lèi)學(xué)校設(shè)施的完善，加之高起點(diǎn)的規(guī)劃，使南部新城必將成為未來(lái)惠州發(fā)展的核心區(qū)域，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看 ，惠州民眾與投資者已普遍認(rèn)可該片區(qū)的未來(lái)價(jià)值， 同時(shí)片區(qū)保持了良 好的生態(tài)環(huán)境和大量可建設(shè)用地，正是發(fā)展綜合主題文化旅游樂(lè)園的最佳場(chǎng)所 ，而建成入住小區(qū)的增多，帶來(lái)了是片區(qū)日益旺盛的商業(yè)需求，而 本項(xiàng)目的建設(shè)亦將成為南部新城重要的商業(yè)配套設(shè)施，使得南部新城功能更完善。理論上講，在城市快速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)作為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)具有投資增速高的特征，但是增 速過(guò)高易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱隱患。 從近年來(lái)的投資情況看， 惠州 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著 30％～ 50％的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在 惠州市委市政府的決策下，打造惠城為粵東休閑之都的目標(biāo)下，惠州的相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張較快，但亦存在相關(guān)的缺陷，在旅游投資加 速增長(zhǎng)的拉動(dòng)下，雖然面臨 2020 年的國(guó)際金融危機(jī) ， 2020 年 惠州 旅游業(yè)繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定 ， 初步 呈現(xiàn)增速回落。 同時(shí)，本項(xiàng)目作為未來(lái)南部新城重要的商貿(mào)配套，依托南部新城的居住人口，亦將打造出一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心，提供每年高達(dá) 20億的 營(yíng)業(yè) 額，為開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大的收益，同時(shí)為惠州市財(cái)政提供不菲的財(cái)政收入。同時(shí)，演達(dá)路西段、四環(huán)路南段、南部新城主一號(hào)路以及其它相關(guān)路的建設(shè)將為數(shù)碼工業(yè)園、體育中心等提供交通支持。而近期和中期將重點(diǎn)推動(dòng)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在道路 系統(tǒng)建設(shè)計(jì)劃方面，從加強(qiáng)和珠三角核心區(qū)的交通聯(lián)系出發(fā)，將重點(diǎn)考慮建設(shè)莞惠高速、惠大高速。主 2 路、主 4 路遠(yuǎn)期可向惠澳大道以西延伸，成為區(qū)域性主干路。其中主 1 路是區(qū)內(nèi)的公交走廊，優(yōu)先考慮公共交通的行駛要求；靠近規(guī)劃區(qū)東界的主 3路為城區(qū)三環(huán)路的南延線(xiàn)，遠(yuǎn)期可成為惠陽(yáng)與惠城的主要聯(lián)系通道之一。 主干路：規(guī)劃主干路呈三橫兩縱分布，主干路 紅線(xiàn)為 42~62 米，主線(xiàn)雙向 6車(chē)道。 快速路：包括作為規(guī)劃區(qū)北界的惠城四環(huán)路和規(guī)劃區(qū)西側(cè)由三棟經(jīng)永湖、淡水至澳頭的惠南大道。同時(shí)，為滿(mǎn)足內(nèi)外交通的合理銜接，惠莞高速將有全互通式出入口與惠南大道銜接，惠大高速公路則分設(shè)半互通和全互通式出入口與規(guī)劃區(qū)北側(cè)的體育中心和南側(cè)的市數(shù)碼園銜接。而按照《規(guī)劃》要求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng)將由高速公路、快速路、主干路、次干路和支路五類(lèi)道路組成，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為網(wǎng)絡(luò)狀與自由式相結(jié)合。作為惠州市整體交通的重要組成部分和新城居民出行的期望所在，南部新城的交通系統(tǒng)正在變成現(xiàn)實(shí)。 南部新城規(guī)劃為該區(qū)域勾畫(huà)出立體交叉的多層級(jí)路網(wǎng)和大運(yùn)量快速公交系統(tǒng)的藍(lán)圖。再就是綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，主要是惠 城區(qū)數(shù)碼園區(qū)，它將承接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。 此外，沿規(guī)劃 1 號(hào)路（市體育中心以西道路）規(guī)劃布置商務(wù)、商業(yè)、消費(fèi)和娛樂(lè)空間，構(gòu)成商務(wù) /商業(yè)中心區(qū)組團(tuán)。 文娛方面，金山湖一帶的最大亮點(diǎn)是以金山河為依托，采用環(huán)形帶狀珍珠項(xiàng)鏈?zhǔn)降姆稚⒉贾梅绞浇ㄔ旖鹕焦珗@。 目前， 3個(gè)第 13 屆省運(yùn)會(huì)場(chǎng)館 —— 金山湖體育館、金山湖游泳跳水館、市體育中心已開(kāi)始緊張的施工建設(shè)，南部新城體育中心格局已清晰明了。以體育中心、體育學(xué)校為核心項(xiàng)目，規(guī)劃布置南北長(zhǎng)約 3000 米的體育文化空間，以此構(gòu)成體育文化核心區(qū)組團(tuán)。此外，還將建設(shè) 2所職業(yè)技術(shù)學(xué)校、 1所寄宿制高中、 4所普通高中、 9所九年一貫制學(xué)校和 19 所幼兒園、托兒所，以及圖書(shū)館等文化娛樂(lè)設(shè)施。在金山湖一帶，已經(jīng)落成的惠州一中高中部、市一級(jí)中學(xué)惠州南山學(xué)校、省一級(jí)小學(xué)南壇小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等名校坐落景區(qū)核心地段。為此，在相關(guān)規(guī)劃中，南部新城共劃分出 5 大功能區(qū)間。南部新城的發(fā)展，將承擔(dān)起疏導(dǎo)老城區(qū)城市功能的作用，包括居住、城市商務(wù)和公共服務(wù)等 在全市層面，南部新城是擴(kuò)大城市影響力、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、增強(qiáng)城市輻射力的重要城市中心體系功能拓展新區(qū)。 根據(jù)惠州城市總體規(guī)劃，惠州主要由四大城市次區(qū)域組成，即分為惠城、惠陽(yáng) 大亞灣、陳江 仲愷和北部山區(qū)四個(gè)主要組成部分。南部新城規(guī)劃的出臺(tái)，將有利于整個(gè)惠州城市資源的整合和升級(jí)。 南部新城規(guī)劃是市政府歷年來(lái)首次對(duì)惠城區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)的中間地帶進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。在中海殼牌南海石化項(xiàng)目建成投產(chǎn)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛的條件下，惠州市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)正向南調(diào)整，這也使得南部新城成為惠城區(qū)及惠陽(yáng)區(qū)（包括大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)），東西向連接陳江仲愷地區(qū)惠東的重要節(jié)點(diǎn)。提出了 “消費(fèi)／商務(wù)、體育／文娛、居?。蓍e ”的概念，涵蓋南部新城三個(gè)重要內(nèi)容：體育文化公園、商務(wù)服務(wù)中心區(qū)和城市居住社區(qū)?；葜菀云渚薮蟮陌l(fā)展?jié)摿?、上佳的生態(tài)環(huán)境、便捷的生活方式成為置業(yè)的焦點(diǎn)。 區(qū)域