【正文】 重要組成部分和新城居民出行的期望所在，南部新城的交通系統(tǒng)正在變成現(xiàn)實(shí)。 主干路：規(guī)劃主干路呈三橫兩縱分布，主干路 紅線為 42~62 米，主線雙向 6車道。同時(shí)，演達(dá)路西段、四環(huán)路南段、南部新城主一號路以及其它相關(guān)路的建設(shè)將為數(shù)碼工業(yè)園、體育中心等提供交通支持。理論上講，在城市快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)作為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)具有投資增速高的特征，但是增 速過高易造成房地產(chǎn)市場過熱隱患。 南部新城 未來 三 到 四 年內(nèi) 無大型商業(yè) 新項(xiàng)目推出， 商用物業(yè)的 市場空白 存在有一定時(shí)間 ， 土地供應(yīng)上看， 在本項(xiàng)目推出市場時(shí)，片區(qū)內(nèi)基本上無競爭對手。 W 劣勢 周邊無其它商業(yè)，目前商業(yè)氛圍不濃，前期須依靠自身游樂項(xiàng)目聚集人氣 ； 項(xiàng)目地塊較小，以室內(nèi)游樂設(shè)施為主，無法進(jìn)駐大型游樂設(shè)備，須 待項(xiàng)目后續(xù)戶外樂園開發(fā) 完畢，方能形成完整旅游體系 ； 項(xiàng)目立意新穎，但主題營運(yùn)無借鑒，前期推廣與運(yùn)營成本會較高 ； O 機(jī)會 惠州 宏觀經(jīng)濟(jì) 發(fā)展形勢 回穩(wěn)向好 ，經(jīng)濟(jì)增長率高 ； 未來幾年片區(qū)大量供應(yīng)和入住的樓盤，帶來大量高消費(fèi)力人群 。 特色 定位 本項(xiàng)目地處 南部新城核心區(qū)域 ，地位位置優(yōu)越， 本項(xiàng)目策劃的偏重點(diǎn)在于 復(fù)合旅游式 主題 商業(yè) 選擇， 主題定位為以兒童游樂為中心， 以文化傳播、產(chǎn)業(yè)鏈打造為驅(qū)動力 ，集休閑、娛樂、商貿(mào)為一體的一站式大型商業(yè)體，其次為酒店公寓酒店項(xiàng)目。計(jì)劃開發(fā)期為 3年 半 。 建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)是建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用的總和。經(jīng)測算， 前期推廣 費(fèi)用 暫定 為 5000 萬元。 開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，本項(xiàng)目主要包括土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)等。為保證施工 順利進(jìn)行， 陸續(xù) 應(yīng)借款 100000 萬元。由 《資金來源與運(yùn)用表 》（附表 5）可 看出 ： 全部投資回收期 約 =5(年 ) 8. 2 投資 回報(bào) 率： 項(xiàng)目旅游經(jīng)營性定位，投資收回以物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益為主，計(jì)算投資收益宜以年投資回報(bào)率方式計(jì)算，從金洲置業(yè)開發(fā)商角度看，預(yù)期年物業(yè)收入為 16136 萬元，即項(xiàng)目投資年回報(bào)率 =年利潤 /總投資 =%，回報(bào)率 遠(yuǎn) 大于普通房地產(chǎn)市場平均水平。 本 項(xiàng)目 由 三聯(lián)金洲置業(yè) 公司作為項(xiàng)目公司操作， 自籌資金總額為 54226 萬元，占項(xiàng)目總投資的 %，自籌資金 可用于土地費(fèi)用、前期費(fèi) 、影視制作前期費(fèi) 及部分工 程建設(shè)管理費(fèi)用 。 按照本項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)向銀行借款、期限、利率及還款方式估算， 向銀行貸款 綜合 借款利率 按 計(jì) 算， 根據(jù)開發(fā)商的自籌資金量及工程進(jìn) 度 情況， 初步預(yù)計(jì) 需向銀行借款 100000 萬元，平均 貸款期限為 3年 。 動漫影視投資費(fèi)用 依照三聯(lián)公司與數(shù)碼制作公司所簽訂的合同 ,項(xiàng)目 104集高清動漫連續(xù)劇與高清動漫電影合同金額約為 12020 萬元 。我們在計(jì)算項(xiàng)目總投資時(shí)按此面積計(jì)算工程成本。 文化主題定位、科學(xué)運(yùn)營管理以及后續(xù)戶外項(xiàng)目的建設(shè) 是本項(xiàng)目的關(guān)鍵與 重 點(diǎn) ：宣傳推廣是否理想； 運(yùn)營 目標(biāo)是否順利實(shí)現(xiàn)； 須 在整個(gè)開發(fā)過程宜注重 文化 策劃、形象設(shè)計(jì)、現(xiàn)場包裝、 運(yùn)營組織等準(zhǔn) 備工作； 以 達(dá)到預(yù)期 營運(yùn) 目標(biāo)。 同時(shí)配備各類高檔次娛樂場所（真冰滑冰場、豪華影劇院、大型室內(nèi)外多功能游泳場等） 。 規(guī)劃限制條件 城市規(guī)劃對該宗地?zé)o其他特殊使用規(guī)定，目前也無他項(xiàng)權(quán)利限制。 片區(qū) 基 礎(chǔ)設(shè)施基本 成型， 項(xiàng)目首期用地及發(fā)展用地有保障，主題延伸可塑性強(qiáng)，本項(xiàng)目亦是南部新城急需的區(qū)域配套，區(qū)域市場消費(fèi)潛力較大，近期無其它同類主題旅游項(xiàng)目可開發(fā) 。 從近年來的投資情況看， 惠州 房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著 30％～ 50％的高增長態(tài)勢。而近期和中期將重點(diǎn)推動大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在道路 系統(tǒng)建設(shè)計(jì)劃方面，從加強(qiáng)和珠三角核心區(qū)的交通聯(lián)系出發(fā)，將重點(diǎn)考慮建設(shè)莞惠高速、惠大高速。 快速路：包括作為規(guī)劃區(qū)北界的惠城四環(huán)路和規(guī)劃區(qū)西側(cè)由三棟經(jīng)永湖、淡水至澳頭的惠南大道。 南部新城規(guī)劃為該區(qū)域勾畫出立體交叉的多層級路網(wǎng)和大運(yùn)量快速公交系統(tǒng)的藍(lán)圖。 目前， 3個(gè)第 13 屆省運(yùn)會場館 —— 金山湖體育館、金山湖游泳跳水館、市體育中心已開始緊張的施工建設(shè)，南部新城體育中心格局已清晰明了。為此，在相關(guān)規(guī)劃中，南部新城共劃分出 5 大功能區(qū)間。 南部新城規(guī)劃是市政府歷年來首次對惠城區(qū)和惠陽區(qū)的中間地帶進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù) 測 ■ 區(qū)域發(fā)展 三棟鎮(zhèn) 位于 惠州 市惠城區(qū)南部 ， 三棟更是 南部新城 未來 商業(yè)旺地，商業(yè)增值潛力巨大，同時(shí)便利的交通又給 打造大型旅游項(xiàng)目與高檔商住地產(chǎn) 提供了便利。 C、房地產(chǎn)市場 房價(jià)在一定基礎(chǔ)上穩(wěn)定； 隨著我市經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展， 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)到位，尤其是南部新城，隨著十三屆省運(yùn)會的臨近，三大體育場館的建設(shè)竣工，將 使區(qū)域土地 價(jià)值大大提升，一定程度 帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的升溫 。 2020 年惠城區(qū) 1— 11 月成交價(jià)格走勢圖上看， 08 年惠城區(qū)的房價(jià)平均在 4000—5000 元之間。 2020 年投產(chǎn)項(xiàng)目有 10 項(xiàng)，其中至年末累計(jì)完成投資超過 5 億元的有 4 項(xiàng)：惠州 LNG 燃?xì)怆姀S、龍門龍華光大水泥項(xiàng)目、龍門塔牌旋窯水泥項(xiàng)目、惠州東江水利樞紐工程；續(xù)建項(xiàng)目有 23 項(xiàng)，其中本年度投資過億元的有 13 項(xiàng)，工業(yè)項(xiàng)目有：中海石油 1200 萬噸煉油項(xiàng)目、大亞灣普利司通合成橡膠項(xiàng)目、大 亞灣建滔化工項(xiàng)目，公路項(xiàng)目有：莞惠高速惠州段、惠深沿海高速公路、惠南大道二期改造工程；新開工項(xiàng)目有 19 項(xiàng)，其中計(jì)劃總投資超過 5 億元的有 9 項(xiàng)：惠東平海電廠一期工程、廈深鐵路惠州段、中海油 PX 項(xiàng)目、市再生資源回收利用產(chǎn)業(yè)基地、惠城江北村民拆遷安置項(xiàng)目、惠城吉之島項(xiàng)目、市會展中心、中海 油煅后焦項(xiàng)目、惠城東保利項(xiàng)目。 全年社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 ％。 全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長 ％，來源于惠州的財(cái)政總收入 307億元，增長 ％。盡管中國旅游業(yè) 的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢。 2020 年 10 月份中國入境旅游總?cè)藬?shù)已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)下降，這表明金融危機(jī)對我國旅游業(yè)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 2020 年中國旅游業(yè)依舊保持了較快增長，三大市場全面增長。 本項(xiàng)目位于 惠州 市 惠城區(qū) 惠南大道 三棟鎮(zhèn)段 ， 鄰近省運(yùn)會場館 ， 隨著 惠南大道 的建成通車，南部新城的日漸繁華 ， 根據(jù)市政規(guī)劃，未來五年內(nèi)南部新城居住人口將達(dá)到 80 萬人以上，本項(xiàng)目的的配套商業(yè)部分亦將成為南部新城最重要的商業(yè)服務(wù)區(qū)，輔以項(xiàng)目 特色 主題 旅游的定位，以及本項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)， 在 2020 年本項(xiàng)目如期建成的前提下， 在沒有競爭對手的 片區(qū) 市場上， 必將創(chuàng)造良好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益 。 ☆ 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)迅速改善并將繼續(xù)完善，為惠州市旅游發(fā)展帶來機(jī)遇的同時(shí)也帶來挑戰(zhàn)，惠州市旅游面臨如何吸引并留住游客，防止旅游過境化問題。 0500100015002020游客總量（萬人） 605 750 1217 1567國內(nèi)游客（萬人） 1116 1446境外游客（萬人） 23 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 惠州市 1998— 2020 年接待游客總量變化圖 從旅游產(chǎn)品多樣化和質(zhì)量判斷，惠州旅游處于快速發(fā)展的前期階段。并通過其形象特色衍生產(chǎn)業(yè)鏈獲得更大的收益。 本項(xiàng)目不僅作為一個(gè)旅游項(xiàng)目，更綜合了兒童成長教育文化價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈，以寓教于樂的形式，集成兒童成長心智教育、兒童成長產(chǎn)品開發(fā)、主題旅游紀(jì)念品開發(fā)銷售、卡通動漫產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售、網(wǎng)絡(luò)教育推廣基地開發(fā)拓展、配套酒店、主題公寓、主題綜合購物商城的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)基地，其延伸價(jià)值的發(fā)掘是本項(xiàng)目的根本，預(yù)期附加產(chǎn)業(yè)鏈的市場規(guī)模將是直接旅游收入的三倍以上。 總?cè)舜螖?shù) 出游率 總花費(fèi) (億元 ) 人均花費(fèi) (元 ) (億人次 ) (%) 全國合計(jì) 城鎮(zhèn)居民 農(nóng)村居民 城鎮(zhèn)居民 一季度 二季度 三季度 四季度 荊州 在珠三角以 楚紀(jì)南城 、 三國古城墻、關(guān)公文化園 作為城市 形象。并通過其形象特色衍生產(chǎn)業(yè)鏈獲得更大的收 益。 迷你三國動 漫 城 》為平 臺 ，探索兒童成長教育新思路，以期拉動兒童 成長 教育新思維。 經(jīng)過十余年的發(fā)展，從制造型企業(yè)逐步成長為一個(gè)綜合性 的實(shí)業(yè)公司，現(xiàn)以投資為主體，下轄多家分支企業(yè)，并擁有固定資產(chǎn)過億元。東鄰 老南門關(guān)帝廟 ，南臨 荊州名企四機(jī)廠社區(qū) ，西面是 新建規(guī)劃區(qū)域 ，北面為 荊州長江大學(xué)文理學(xué)院 ， 本項(xiàng)目 用地面積 約 平方米，是發(fā)展 旅游文博 業(yè)的繁華黃金地帶。 第十四章 社會效益分析 ............. 錯誤 !未定義書 簽。 分析評估依據(jù) ................. 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案 ............ 錯誤 !未定義書簽。 節(jié)能與勞動安全 ................ 錯誤 !未定義書簽。 總體規(guī)劃 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目地址選擇 .................. 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 ........ 錯誤 !未定義書簽。 關(guān)映企畫迷你三國動漫 項(xiàng) 目 企 劃 書 二〇一二年十月 目 錄 第一章 總 論 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 結(jié)論與建議 .................... 錯誤 !未定義書簽。 第四章 項(xiàng)目地址選擇及建設(shè)條件 ...... 錯誤 !未定義書簽。 第六章 工程技術(shù)方案 ................ 錯誤 !未定義書簽。 環(huán)境保護(hù)與有關(guān)環(huán)保措施 ......... 錯誤 !未定義書簽。 定員 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評估 ....... 錯誤 !未定義書簽。 敏感性分析 ................... 錯誤 !未定義書簽。兒童文化 產(chǎn)業(yè)基地 項(xiàng)目 地塊（地塊編號： ） 位于 荊州 市 荊州 區(qū) 新南門卸甲山遺址 ，地理位置十分優(yōu)越。設(shè)立 廠房占地 15畝，員工二百余人，集耐火材料研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的現(xiàn)代化企業(yè)。 德源集團(tuán) 旗下 荊州市關(guān)公 文化傳播有限公司 （關(guān)羽祠） ，以倡導(dǎo)、傳播兒童成長理念，塑造 荊州 關(guān)公動漫 品牌為責(zé)任， 致力于兒童 德育 文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意、組織、執(zhí)行、引導(dǎo)，定位于中國兒童文化產(chǎn)業(yè)化理論執(zhí)行者身份，引導(dǎo)社會關(guān)注兒童需求，樹立兒童正確 心靈 健康成長價(jià)值，以《 關(guān)映企畫 （ 2）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資估算 荊州市關(guān)公文化傳播有限公司 的國內(nèi)首部高清動漫電影以及 56 集高清動漫連續(xù)劇，總投資預(yù)計(jì) 億 元，擬通過公開發(fā)行、播放，貼片廣告等形式收回投資，其定位一定程度上契合本旅游與文化產(chǎn)業(yè)基地，上片中隱性宣傳本項(xiàng)目。 根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年中國國內(nèi)旅游總?cè)舜? 億 人次 ,總花費(fèi) 億元 ,具體數(shù)據(jù)見下表： 08 年初步統(tǒng)計(jì)較上年增長 13%以上。但隨著近年來人文景觀，大型樂園體的興起，珠三角其它城市的旅游產(chǎn)業(yè)吸引到越來越多的中外游客，相對而言，人文旅游資源的缺 乏是制約 荊 州旅游產(chǎn)業(yè)的一大軟脅，本項(xiàng)目定位于兒童、青少年主題游樂，填補(bǔ)了珠三角乃至 湖北 省旅游市場的一大空白，必將吸引兒童、青少年及其家長，為惠州的旅游經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點(diǎn)。 （ 2）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資估算 關(guān)公 文化傳播公司的國內(nèi)首部高清動漫電影以及 56集高清動漫連續(xù)劇，總投資預(yù)計(jì) 億 元，擬通過公開發(fā)行 、播放， 貼片廣告等形式收回投資，其定位一定程度上契合本旅游與文化產(chǎn)業(yè)基地，上片中隱性宣傳本項(xiàng)目。具體表現(xiàn)如下： 從游客接待總量和游客結(jié)構(gòu)判斷，惠州游客總量增加迅速，旅游發(fā)展速度加快（見下圖 ）。 目前惠州旅游產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題有： ☆ 惠州市旅游在廣東省旅游中的地位與城市旅游資源稟賦 和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不匹配。 超大型兒童成長樂園主題在國內(nèi)乃至國際均屬首創(chuàng)，其建成開業(yè)，影響力將不僅僅存在廣東省內(nèi)，深入發(fā)掘的兒童主題概念，必