【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 游業(yè)依舊保持了較快增長(zhǎng)，三大市場(chǎng)全面增長(zhǎng)。全年共接待入境游客 萬(wàn)人次（其中入境過(guò)夜旅游人數(shù)達(dá) 萬(wàn)人次，比上 年增長(zhǎng) %），實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游外匯收入 億美元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，收入 6230 億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；中國(guó)公民出境人數(shù)達(dá)到 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %；旅游業(yè)總收入 8935 億元人民幣，比上年增長(zhǎng) %，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。 2020 年，是中國(guó) “ 十一五 ” 規(guī)劃的第一年。第一年的這一發(fā)展態(tài)勢(shì)，無(wú)疑是 “ 十一五 ” 期間中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展的一個(gè)良好開(kāi)端。 2020 年 111 月，中國(guó)主要城市接待旅游人數(shù)為 39970340 人次，與上年同期相比增長(zhǎng)了 ％。其中接待外國(guó)游客 23330404 人次，接待香港同胞 11176899 人次，接待澳門(mén)同胞 722831 人次，接待臺(tái)灣同胞 4740206 人次。 2020 年 111月，中國(guó)入境游客中外國(guó)人人數(shù)為 23938139 人。其中，入境舉行會(huì)議或商務(wù)活動(dòng)的為 6434616 人，入境觀光旅游的為 12049859 人，探親訪友的為 72866 人，入境的服務(wù)員工為 2122858 人，其他入境人數(shù)為 3257940 人。 2020 年 10 月份中國(guó)入境旅游總?cè)藬?shù)已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)下降，這表明金融危機(jī)對(duì)我國(guó)旅游業(yè)的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。中國(guó)是世界上最大的旅游市場(chǎng)之一，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到 15 億人次，出境旅游市場(chǎng)發(fā)展到 4000 多萬(wàn)人次，入境旅游市場(chǎng)達(dá)到一億人次。全國(guó)旅行社接近兩萬(wàn)家，全國(guó)旅游總收入已突破一萬(wàn)億，入境旅游收入占旅游整體收入的 25%左右。中國(guó)旅游業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力已經(jīng)大大增強(qiáng)，只要調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)，危機(jī)也可以化為機(jī)遇。再加上中國(guó)宏觀調(diào)控力度空前， 2020 年 11月 5日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，這些措施將使得旅游產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期受益。 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)，中國(guó)旅游 業(yè)在發(fā)展初期就明確了開(kāi)發(fā)建設(shè)的基本方針。一方面堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金；另一方面，充分利用社會(huì)資源，鼓勵(lì)國(guó)家、集體、個(gè)人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。這種開(kāi)放的投資方針推動(dòng)了中國(guó)旅游投資市場(chǎng)的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。盡管中國(guó)旅游業(yè) 的發(fā)展仍存在諸多問(wèn)題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場(chǎng)化程度較低，但總體上看，中國(guó)旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢(shì)。 未來(lái) 10 年間，中國(guó)旅游業(yè)將保持年均 %的增長(zhǎng)速度，其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均 %的速度增長(zhǎng)，企業(yè) /政府旅游的增 長(zhǎng)速度將達(dá)到 %，到 2020 年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大客源輸出國(guó)。到 2020 年中國(guó)旅游總收入占 GDP的比例將從 2020 年的 %達(dá)到 8%。因此，作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)將存在重大的投資機(jī)會(huì)。 惠州 市投資宏觀背景 A、 惠州 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng) ％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。人均 GDP 達(dá) 28945 元，按現(xiàn)行匯率折算為 3781 美元。 全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) ％，來(lái)源于惠州的財(cái)政總收入 307億元，增長(zhǎng) ％。稅收總收入 億元，增長(zhǎng) ％。其中， 國(guó)稅 億元，增長(zhǎng) ％；地稅 億元，增長(zhǎng) ％。 全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) ％，來(lái)源于惠州的財(cái)政總收入 307億元，增長(zhǎng) ％。稅收總收入 億元，增長(zhǎng) ％。其中，國(guó)稅 億元，增長(zhǎng) ％；地稅 億元，增長(zhǎng) ％ 全年規(guī)模以上電子工業(yè)完成 增加值 億元，增長(zhǎng) %；石化工業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) ％，分別占規(guī)模以上工業(yè)的比重為： ％、 ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) ％，其中，電子行業(yè) 億元，增長(zhǎng)%；石化行業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) 倍；企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) ％，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)。 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) ％。其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) ％；農(nóng)村零售額 億元，增長(zhǎng) ％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％；餐飲業(yè) 億元，增長(zhǎng) ％。 全年接待國(guó)內(nèi)外游客 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％；接待住宿游客 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％，其中國(guó)內(nèi)游客人數(shù) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％。旅行社組團(tuán)方面，國(guó)內(nèi)游 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；出境游 萬(wàn)人次，下降 ％。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長(zhǎng) ％，其中旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) ％。 2020－ 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 及其增長(zhǎng)速度 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) ％。 2020－ 2020 年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分類(lèi)情況 指 標(biāo) 絕對(duì)數(shù) （億元） 增 長(zhǎng) （％） 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 ＃工 業(yè) ＃石 化工業(yè) 電子工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) ＃房地產(chǎn)業(yè) 全市 52 個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目全年共完成投資 億元。 2020 年投產(chǎn)項(xiàng)目有 10 項(xiàng)，其中至年末累計(jì)完成投資超過(guò) 5 億元的有 4 項(xiàng)：惠州 LNG 燃?xì)怆姀S、龍門(mén)龍華光大水泥項(xiàng)目、龍門(mén)塔牌旋窯水泥項(xiàng)目、惠州東江水利樞紐工程；續(xù)建項(xiàng)目有 23 項(xiàng)，其中本年度投資過(guò)億元的有 13 項(xiàng)，工業(yè)項(xiàng)目有：中海石油 1200 萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目、大亞灣普利司通合成橡膠項(xiàng)目、大 亞灣建滔化工項(xiàng)目，公路項(xiàng)目有：莞惠高速惠州段、惠深沿海高速公路、惠南大道二期改造工程；新開(kāi)工項(xiàng)目有 19 項(xiàng)，其中計(jì)劃總投資超過(guò) 5 億元的有 9 項(xiàng)：惠東平海電廠一期工程、廈深鐵路惠州段、中海油 PX 項(xiàng)目、市再生資源回收利用產(chǎn)業(yè)基地、惠城江北村民拆遷安置項(xiàng)目、惠城吉之島項(xiàng)目、市會(huì)展中心、中海 油煅后焦項(xiàng)目、惠城東保利項(xiàng)目。 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％；商品房在建面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％；商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％；商品房銷(xiāo)售金額 億元，增長(zhǎng) ％；商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3998 元 /平方米，比上年的均價(jià) 2942 元 /平方米上漲 1056 元 /平方米，漲幅 ％。 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，排名在省內(nèi)上升，但增長(zhǎng)速度亦不能跟上所擁有的自然資源，需發(fā)掘新的旅游資源， 表 11 惠州市旅游收入及歷年廣東省主要旅游城市的排名（單 位：億元人民幣） 城市 /地區(qū) 旅游總收入 排名 旅游外匯收入 排名 國(guó)內(nèi)旅游收入 排名 惠州 1999 10 10 11 2020 10 9 11 2020 7 7 11 2020 7 6 7 B、 惠州 市人口及 居民收入 年末，全市常住人口為 萬(wàn)人。人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長(zhǎng)率 ‰。 全年城市居民人均可支配收入 17310 元，農(nóng)村居民人均純收入 5695 元，分別比上年增長(zhǎng) ％和 ％，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％和 ％。居民家庭恩格爾系數(shù)，城市 ％、農(nóng)村 %；在崗職工年平均工資 19644 元，增長(zhǎng) ％，剔除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。 2020－ 2020 年在崗職工年平均工資及其增長(zhǎng)速度 （資料來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） C、 惠州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與走勢(shì) 2020 年， 惠州 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年， 在全國(guó)主要一線城市的房?jī)r(jià)普遍穩(wěn)定和下調(diào)的環(huán)境下， 惠州 房地產(chǎn)市場(chǎng) 相應(yīng)出現(xiàn)了價(jià)格下降與銷(xiāo)售下滑的局面 ，住宅 市場(chǎng)存在供 大于 求的狀況 ，一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。從整體上看， 惠州 房地產(chǎn)市場(chǎng) 相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的狀況 。 2020 年惠城區(qū) 1— 11 月成交價(jià)格走勢(shì)圖上看， 08 年惠城區(qū)的房?jī)r(jià)平均在 4000—5000 元之間。相對(duì) 07年基本平穩(wěn)。 根據(jù)惠州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截止 2020 年 10月，惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入達(dá)： 億元 , 比去年同期增長(zhǎng) %，其中商品房建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平米，同比去年同期增長(zhǎng) %，但 房屋的整體銷(xiāo)售面積卻比去年同期 有所下降 ， 為 197 萬(wàn)平米，商品房空置面積為： 萬(wàn)平米，比 07 年底的 萬(wàn)平米增加了 5%。 土地市場(chǎng)；惠城區(qū) 2 月份出讓土地五宗，全部成交，尤其是南部新城金山湖片區(qū)成交三宗，從另一個(gè)側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)惠城區(qū)南部新城市場(chǎng)的前景的看好。 惠州 旅游 、商業(yè)零售及房地產(chǎn) 市場(chǎng) 未來(lái)的趨勢(shì)判斷 A、旅游產(chǎn)業(yè) 大交通環(huán)境的改善，直接為旅游市場(chǎng)帶來(lái)更大的游客流量， 使得 旅游業(yè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)形成良性互動(dòng)機(jī)制，成為推動(dòng)惠州三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要?jiǎng)恿Γ? 旅游行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用 越來(lái)越明顯 ，相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及行業(yè)人員的可支配收入 隨之 提高，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)最大化， 極大的 提高當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的就業(yè) ； 隨著惠州 旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部自我調(diào)節(jié)機(jī)制 的形成， 旅游業(yè)內(nèi)部的管理水平 相應(yīng) 提高，旅游業(yè)科學(xué)技術(shù)含量 和從業(yè) 人員素質(zhì) 的提升 ，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的高級(jí)化。 住宿業(yè)、餐飲業(yè)及旅游交通業(yè)的結(jié)構(gòu)改善， 使來(lái)惠州的游客 提升 了 住宿、餐飲、交通等非彈性消費(fèi)的性?xún)r(jià)比， 隨著 旅游商品業(yè)與旅游娛樂(lè)業(yè) 的發(fā)展 ，游客在購(gòu)物與娛樂(lè)等彈性領(lǐng)域內(nèi)的消費(fèi) 額將大幅提升 ； 預(yù)期到 2018 年 惠州旅游收入將接近 250 億。以經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)我國(guó)旅游的乘數(shù)效應(yīng) 計(jì)算，惠州旅游業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其拉動(dòng)產(chǎn)值約為 580700億元人民幣。 B、商品零售市場(chǎng) 城市消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍， 旅游紀(jì)念、文化 消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展步伐加快 ； 批發(fā)零售業(yè)銷(xiāo)售暢旺，住宿餐飲業(yè)保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭 ； 各主要大類(lèi)商品銷(xiāo)售暢旺，消費(fèi)熱點(diǎn)紛呈 全年吃、穿、用類(lèi)商品銷(xiāo)售普遍保持較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售熱點(diǎn)紛呈 ； 商業(yè)中心呈向新區(qū)拓展趨勢(shì)，惠城區(qū)商業(yè)中心逐步南移，南部新城將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的新興區(qū)域。 C、房地產(chǎn)市場(chǎng) 房?jī)r(jià)在一定基礎(chǔ)上穩(wěn)定； 隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展， 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)到位，尤其是南部新城，隨著十三屆省運(yùn)會(huì)的臨近，三大體育場(chǎng)館的建設(shè)竣工，將 使區(qū)域土地 價(jià)值大大提升，一定程度 帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫 。此外，隨著人民生活水平不斷提高，居民改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈，促進(jìn)了市場(chǎng)推出更多高質(zhì)量的商品房，也 將在未來(lái)幾年內(nèi) 推動(dòng)了 南部新城 房?jī)r(jià)的上漲 。 非住宅物業(yè)銷(xiāo)售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)， 尤其是 商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 繼續(xù) “ 南 移”， 南部新城 將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著 南部新城 城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成。 旅游市場(chǎng)拉動(dòng) 惠州 房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模 穩(wěn)定前進(jìn)，限外令與二套房限制的放松 ，將使 房地產(chǎn)外銷(xiāo)市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)。 總體來(lái)看， 2020— 2020 年 間 惠州 的房?jī)r(jià)將持續(xù)平穩(wěn)， 下跌或 上漲幅度不會(huì)太大。原因在于， 國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走出低底需要一斷的時(shí)間，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)家大幅投資的拉動(dòng)下，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，居民收入也隨之上升， CPI 保持穩(wěn)定，住房改革制度的持續(xù)深化，而隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)的得蘇，預(yù)計(jì) 2020 年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將得到進(jìn)一步的發(fā)展 。 總體來(lái)看， 2020— 2020 年 惠州 房地產(chǎn)市場(chǎng)將 會(huì) 保持總量基本均衡、價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù) 穩(wěn)定 ，新的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn) 健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù) 測(cè) ■ 區(qū)域發(fā)展 三棟鎮(zhèn) 位于 惠州 市惠城區(qū)南部 ， 三棟更是 南部新城 未來(lái) 商業(yè)旺地，商業(yè)增值潛力巨大，同時(shí)便利的交通又給 打造大型旅游項(xiàng)目與高檔商住地產(chǎn) 提供了便利。 以城市距離而論，素有深圳后花園之稱(chēng)的惠州距深圳僅一小時(shí)車(chē)程，地鐵三號(hào)線和深惠路改造后距離將更近；以人居環(huán)境而論，東江之畔、西湖之濱， “半城山色半城 湖 ”的惠州無(wú)疑是最佳的棲居地?；葜菀云渚薮蟮陌l(fā)展?jié)摿?、上佳的生態(tài)環(huán)境、便捷的生活方式成為置業(yè)的焦點(diǎn)。 惠州市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)了《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，以強(qiáng)化 “新城市 ”各種生活為主題，確定了南 部新城的發(fā)展定位：依托高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的惠州市體育中心以及惠州數(shù)碼園，發(fā)展成為集商業(yè)／商務(wù)中心、體育／文化中心、教育園區(qū)、城市住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為一體的，服務(wù)于惠州市的惠城南部綜合新城。提出了 “消費(fèi)／商務(wù)、體育／文娛、居住／休閑 ”的概念，涵蓋南部新城三個(gè)重要內(nèi)容：體育文化公園、商務(wù)服務(wù)中心區(qū)和城市居住社區(qū)。 《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》指出，南部新城具有良好的區(qū)位條件：廣東省區(qū)域空間的資源結(jié)構(gòu)性變化，使得惠州市成為區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)之一。在中海殼牌南海石化項(xiàng)目建成投產(chǎn)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛的條件下，惠州市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)正向南調(diào)整，這也使得南部新城成為惠城區(qū)及惠陽(yáng)區(qū)（包括大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)），東西向連接陳江仲愷地區(qū)惠東的重要節(jié)點(diǎn)。在惠州城市總體規(guī)劃平面圖中，南部