【正文】 七、 物業(yè)租賃 及 產(chǎn)業(yè) 經(jīng)營收入測定 金洲置業(yè)物業(yè)收益預(yù)測 收益方面，金洲置業(yè)進(jìn)行全資開發(fā)投入，其收益來源于 迷你三 國動漫 的整體租賃，根據(jù)市場初步分析，項(xiàng)目運(yùn)營后預(yù)期年租賃收益為 16985 萬元，減去物業(yè)租賃稅后，其年純收入約為 16136 萬元。經(jīng)測算， 預(yù)留不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)為 6392 萬元。經(jīng)測算， 管理費(fèi)用合計(jì)為 6316 萬元。 前期費(fèi)用 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)近期 惠州 市建設(shè)工程價格信息、工程造價定額資料及項(xiàng)目的具體情況，參照施工圖設(shè)計(jì)概算書，經(jīng)分析測算，本項(xiàng)目 總投資估算額為人民幣 154226 萬元。而文化傳播公司負(fù)責(zé)文化推廣、品牌傳播，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)的集團(tuán)化運(yùn)營模式，各分支企業(yè)具備各自的項(xiàng)目收益來源，有機(jī)配合，相對獨(dú)立，共同打造主題產(chǎn)業(yè)鏈。 四、項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評估 4． 1 項(xiàng)目定位 主題 旅游產(chǎn)品 定位 目前惠州旅游產(chǎn)業(yè)集中在自然資源的開發(fā)上，大型文化主題人文景觀的旅游項(xiàng)目開發(fā)尚為空白，而兒童文化消費(fèi)產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)尚無形成規(guī)?；a(chǎn)業(yè)鏈 。 周邊配套 學(xué)校： 惠州學(xué)院加其它中小學(xué) ； 休閑： 體 育公園、南山森林公園 。 旅游市場 供給分析 惠州目前主要提供的旅游 服務(wù)產(chǎn)品基本上依附自然資源形成，主要自然資源型旅游景點(diǎn)有： A、 歷史人文類：惠州西湖、客家文化與建筑等 B、 自然山水類：羅浮山景區(qū)、南昆山森林公園、象頭山自然保護(hù)區(qū)等； C、 海洋旅游類： 巽寮灣、大亞灣、大辣甲島、三門島等； D、 溫泉休閑類： 南昆山溫泉大觀園、惠東平海海濱溫泉 、龍門溫泉等； E、 高爾夫休閑類： 惠州高爾夫球會、惠陽棕櫚島高爾夫度假村、惠州湯泉高爾夫俱樂部、惠州 (羅浮山 )嘉寶田高爾夫俱樂部、惠州濤景高爾夫球會 等； 大珠三角區(qū)域內(nèi)，主題文化旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，廣州、深圳等無一不以大型主題樂園為 旅游市場主要帶動點(diǎn)，而這一點(diǎn)恰恰是惠州所缺乏的，兒童成長為核心主題概念的大型樂園，立意新穎，是國際國內(nèi)市場的空白，惠州搶先開發(fā)，占領(lǐng)市場，必將引來廣大兒童、青少年乃到家長的熱烈歡迎，市場前景巨大，輔以良好的文化創(chuàng)意與商業(yè)化運(yùn)營，可延伸上下游，打造一個市場規(guī)模巨大的產(chǎn)業(yè)鏈。 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 旅游、商貿(mào)業(yè) 與國民經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行現(xiàn)狀與 協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2020 年， 在國際金融危機(jī)的局面下， 惠州 旅游 經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持 一定的增長 ， 旅游業(yè)總體收入約 100 億 ，比上年增長 10％ 以上 。 三橫指主 2路、主 4 路和主 6 路。 高速公路：作為規(guī)劃區(qū)東界的惠大高速和南界的惠莞高速，是規(guī)劃區(qū) 對外交通的重要通道。城市住區(qū)則規(guī)劃在商務(wù)區(qū)、體育娛樂區(qū)周邊，并在三棟鎮(zhèn)安排層次多樣的住區(qū)空間，分為低密度、中高密度以及高密度住區(qū)。 體 育文娛主題是南部新城規(guī)劃的另一個核心內(nèi)容。新規(guī)劃的南部新城，屬于惠城次區(qū)域的一部分。 《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》指出，南部新城具有良好的區(qū)位條件：廣東省區(qū)域空間的資源結(jié)構(gòu)性變化，使得惠州市成為區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)之一。 總體來看， 2020— 2020 年 間 惠州 的房價將持續(xù)平穩(wěn)， 下跌或 上漲幅度不會太大。 住宿業(yè)、餐飲業(yè)及旅游交通業(yè)的結(jié)構(gòu)改善， 使來惠州的游客 提升 了 住宿、餐飲、交通等非彈性消費(fèi)的性價比， 隨著 旅游商品業(yè)與旅游娛樂業(yè) 的發(fā)展 ，游客在購物與娛樂等彈性領(lǐng)域內(nèi)的消費(fèi) 額將大幅提升 ； 預(yù)期到 2018 年 惠州旅游收入將接近 250 億。居民家庭恩格爾系數(shù)，城市 ％、農(nóng)村 %；在崗職工年平均工資 19644 元，增長 ％，剔除物價因素，實(shí)際增長 ％。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 ％，其中旅游外匯收入 億美元，增長 ％。其中，國稅 億元，增長 ％；地稅 億元，增長 ％ 全年規(guī)模以上電子工業(yè)完成 增加值 億元，增長 %；石化工業(yè)完成增加值 億元，增長 ％，分別占規(guī)模以上工業(yè)的比重為： ％、 ％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。 作為國民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)，中國旅游 業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設(shè)的基本方針。其中接待外國游客 23330404 人次，接待香港同胞 11176899 人次，接待澳門同胞 722831 人次，接待臺灣同胞 4740206 人次。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2020 年全球發(fā)展經(jīng)濟(jì)危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)陷入停滯階段，在歐美發(fā)達(dá)國 家紛紛為金融危機(jī)所焦困的時候，全球消費(fèi)市場萎縮的格局下，作為世界工廠的中國，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦面臨著巨大的挑戰(zhàn)，作為出口加工業(yè)重地的珠三角，受此影響頗大，不少中小型企業(yè)面臨艱難的處境 ，進(jìn)入 09 年以來，隨著各國干預(yù)政策的出臺，金融危機(jī)造成的巨大影響漸趨穩(wěn)定，全球經(jīng)濟(jì)基本止跌企穩(wěn)，但增長速度放緩甚至負(fù)增長的趨勢不可避免 。 惠州的旅游資源多集中在縣區(qū)，惠城區(qū)著名的西湖景區(qū)，對多數(shù)廣東游客來說基本不再有新鮮的感覺，反而是周邊博羅、龍門、惠 東等縣利用山海、溫泉等自然資源的開發(fā)，成為惠州的旅游經(jīng)濟(jì)支柱，而來惠州的游客停佇惠城的時間越來越少，惠州的旅游經(jīng)濟(jì)，已形成了中部坍縮的局 面 ，大力塑造人文景觀，是關(guān)系惠城區(qū)未來旅游市場的核心要素。 綜合而言，惠州市旅游發(fā)展總體呈現(xiàn)以下幾個主要特點(diǎn)： ☆ 雖然惠州旅游業(yè)起步較晚，但增長快速，提前達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，成為廣東省主要旅游城市之一； ☆ 國內(nèi)外游客接待人數(shù)增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸擴(kuò)大； ☆ 國內(nèi)游客數(shù)量占據(jù)絕對比重，珠三角地區(qū)為主要客源地，境外游客則倚重 于港澳地區(qū)； ☆ 旅游產(chǎn)品開發(fā)總體有待提升，產(chǎn)品體系有待深化； ☆ 各種旅游配套設(shè)施不斷完善，其規(guī)模、檔次和結(jié)構(gòu)處于調(diào)整和提升階段； ☆ 惠州具有良好的資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，其旅游發(fā)展前景看好； ☆ 投資商開始積極介入旅游業(yè)發(fā)展，正著手建設(shè)一批上檔次，高質(zhì)量的旅游產(chǎn)品。 根據(jù)惠州市 2020 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì) 公報信息，惠州市旅游與商品零售市場增長率超過 30%，分別達(dá)到 億元和 億元，顯示出惠州旅游與商業(yè)發(fā)展的巨大潛力，按本增長速度，預(yù)期到 2020 年，二項(xiàng)市場規(guī)模將達(dá)到 150 億元和 500億元以上 。 2020 年 11 月份之前完成前期準(zhǔn)備與三通一平工作 ； 2020 年 12 月 正式 開工， 2020 年 12 月底完成土 方、打樁、基礎(chǔ)處理工作； 2020 年 12 月底完成土建主體工程 ， 2020 年 8 月底完成 各種安裝及裝修工程； 2020 年 9 月底 可 竣工驗(yàn)收； 2020 年 10 月項(xiàng)目開業(yè)迎賓。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 ％，其中旅游外匯收入 億美元，增長 ％。 同時， 根據(jù)世界旅游組織資源顯示 :旅游業(yè)每直接收入 1元 ， 相關(guān)行業(yè)的收入就能增加 元 ； 每增加 1 個直接就業(yè)人員 ， 社會就能增加 5 個就業(yè)機(jī)會 。 車庫（未計(jì)容積率）建筑面積 約 55000m2， ,車位約 2020 個。 德源集團(tuán) 公司 旗下將成立全新的運(yùn)營管理公司 — 關(guān)映企畫 ,以打造 關(guān)公動漫 產(chǎn)業(yè)集群為 目標(biāo) ,以《 關(guān)映企畫 本項(xiàng)目作為兒童文化產(chǎn)業(yè)綜合培育與服務(wù)基地，僅為 兒童成長樂園綜合旅游文化項(xiàng)目的一部分 ， 德源 擬以高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)想，在 新南門 打造一個集戶外主題樂園、兒童成長體驗(yàn)基地、配套綜 合服務(wù)商貿(mào)的大型旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，鍛造一個具有國際先驅(qū)文化理念 、融 城墻護(hù)城河 景觀于一體的兒童文化之都。 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目 概況 及背景 項(xiàng)目名稱 （暫定） ： 《 關(guān)映企畫 不確定性和風(fēng)險 ............... 錯誤 !未定義書簽。 投資估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 組織機(jī)構(gòu) ..................... 錯誤 !未定義書簽。 采暖空調(diào)工程 .................. 錯誤 !未定義書簽。 培訓(xùn)基地建設(shè)規(guī)模 .............. 錯誤 !未定義書簽。 市場現(xiàn)狀及需求 ................ 錯誤 !未定義書簽。 投資估算與資金籌措 ............. 錯誤 !未定義書簽。 可行性研 究工作的組成 ........... 錯誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目背景 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第五章 建設(shè)方案與規(guī)模 .............. 錯誤 !未定義書簽。 第七章 公用工程 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目管理 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 .... 錯誤 !未定義書簽。 收入估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 外部效果分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。因此，按照 荊州 市政規(guī)劃的要求， 我們將啟動新南門關(guān)羽祠對面的 用地 ， 規(guī)劃 為迷你三國動漫城 ， 項(xiàng)目含 總 建設(shè)用地面積達(dá)到 平方米。 本項(xiàng)目 開發(fā)商為 關(guān)羽祠 ，作為 荊州關(guān)公文化 核心企業(yè) 。 公司現(xiàn)有員工 100余人 （視關(guān)羽祠人數(shù)） ，其中具有高級職稱以上職工 5 人，中級以上職稱 11 人，大專及本科以上學(xué)歷員工達(dá) 95%以上。 項(xiàng)目整體投資約 億 元。荊州 的旅游市場發(fā)展 日趨 成 熟， 特別是湖北省提出文化壯腰，開通高鐵后， 轄區(qū)內(nèi)存大諸多 古代遺風(fēng)遺俗 的旅游景點(diǎn)， 荊州關(guān)帝廟、關(guān)羽祠、東門古城墻、博物館等，都是荊州 聞名的旅游度假目的地 。 項(xiàng)目運(yùn)用綜合旅游規(guī)劃的方式，通過主題文化的 運(yùn)營 形成，整合旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打造鮮明的旅游特色形象，使其成為 荊州 市打造 華中 地區(qū)最重要的休閑度假旅游目的地和最大的綜合旅游基地 的代表 。 總投資為 154226 萬元。 從旅游資源判斷，惠州市旅游發(fā)展前景十分廣闊。 ☆ 惠州市旅游在珠三角仍未形成統(tǒng)一品牌和概念，品牌乏力，認(rèn)知度低。 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，其價值是多重性的，兼顧了社會價值、環(huán)境價值與經(jīng)濟(jì)價值的平衡與最大化，體現(xiàn)在以下幾個方面： 社會價值的最大化 ○超前的主題概念導(dǎo)入國際視野，為城市發(fā)展帶來重大發(fā)展機(jī)遇； ○加強(qiáng)城市文化的認(rèn)同；城市生活特色和城市向心力的再造； ○改變城市區(qū)域、區(qū)位傳統(tǒng)習(xí)慣認(rèn)知，提升區(qū)域價值； ○改變社會分工，創(chuàng)造社會分工的新認(rèn)知與創(chuàng)想； ○提升城市形象與區(qū)域形象，塑造城市新的品牌 ； ○創(chuàng)造全新的“成長樂園”、“成長心智”、“網(wǎng)絡(luò)成長”概念與模式； ○兒童教育的成長價值； 環(huán)境價值的最大化； ○ 對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境景觀的最大價值挖掘； ○ 人文建筑與自然景觀的有機(jī)交融， 創(chuàng)造現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)觀念 ； ○在當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件下，對惠城“最宜人居”的理念進(jìn)行城市空間的實(shí)現(xiàn)； ○環(huán)境、城市、區(qū)域共同可持續(xù)發(fā)展。 2020 年，是中國 “ 十一五 ” 規(guī)劃的第一年。全國旅行社接近兩萬家，全國旅游總收入已突破一萬億，入境旅游收入占旅游整體收入的 25%左右。到 2020 年中國旅游總收入占 GDP的比例將從 2020 年的 %達(dá)到 8%。其中， 國稅 億元，增長 ％；地稅 億元，增長 ％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，增長 ％；餐飲業(yè) 億元，增長 ％。 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，排名在省內(nèi)上升，但增長速度亦不能跟上所擁有的自然資源，需發(fā)掘新的旅游資源， 表 11 惠州市旅游收入及歷年廣東省主要旅游城市的排名（單 位：億元人民幣） 城市 /地區(qū) 旅游總收入 排名 旅游外匯收入 排名 國內(nèi)旅游收入 排名 惠州 1999 10 10 11 2020 10 9 11 2020 7 7 11 2020 7 6 7 B、 惠州 市人口及 居民收入 年末，全市常住人口為 萬人。 根據(jù)惠州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截止 2020 年 10月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)資金投入達(dá)： 億元 , 比去年同期增長 %，其中商品房建筑面積達(dá)到 萬平米，同比去年同期增長 %，但 房屋的整體銷售面積卻比去年同期 有所下降 ， 為 197 萬平米，商品房空置面積為： 萬平米，比 07 年底的 萬平米增加了 5%。 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長， 尤其是 商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣?；葜菀云渚薮蟮陌l(fā)展?jié)摿?、上佳的生態(tài)環(huán)境、便捷的生活方式成為置業(yè)的焦點(diǎn)。南部新城規(guī)劃的出臺，將有利于整個惠州城市資源的整合和升級。在金山湖一帶，已經(jīng)落成的惠州一中高中部、市一級中學(xué)惠州南山學(xué)校、省一級小學(xué)南壇小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等名校坐落景區(qū)核心地段。 文娛方面，金山湖一帶的最大亮點(diǎn)是以金山河為依托，采用環(huán)形帶狀珍珠項(xiàng)鏈?zhǔn)降姆稚⒉贾梅绞浇ㄔ旖鹕焦珗@。作為惠州市整體交通的