物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題2上-資料下載頁
2024-08-22 20:57本頁面
【導(dǎo)讀】每題的備選項中，只有1個最符合題意）。分析：P4，市級購物中心的年營業(yè)額在5億元人民幣以上。A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)；C危機管理屬于物業(yè)管理的職責(zé)；D物。業(yè)更新改造等主要開支決策屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。析、進行資產(chǎn)組合。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設(shè)施設(shè)。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運行中的房地。者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對。因為房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或。因為房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)商新竣工的商。發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。14．下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，不正確的是（）。再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。
【正文】 A． B． C． D． 答案： C 解析：已知： C=800 200/10000=16 萬元， N=40 年， R=2%， t=12 年。 1 6 ( 1 2 % ) 0 . 3 9 240i C S C C RDD NN? ? ? ?? ? ? ? ? 萬 元 12 D t? ? ? ? ? 萬 元 16 C E? ? ? ? ? 萬 元 ，不正確的是（ ） A．重置價格又稱重置成本 B．重置價格通常要比重建價格高 C．一般建筑物適用重置價格 D．有特殊保護價值的建筑物適用重建價格 答案： B 解析： B 不對。因為重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑 材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。由于技術(shù)進步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不 僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。 ，不正確的是（ ） A．從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān) B．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險小的物業(yè)的價值低 C．報酬率 =無風(fēng)險報酬率 +投資風(fēng)險補償 +管理負(fù)擔(dān)補償 +缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠 12 頁 D．求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法 答案： B 解析： P116，物業(yè)價值與報酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險大的物業(yè)的價值低，風(fēng)險小的物業(yè)的價值高。 27．關(guān)于毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（ ） A． 毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價” B．毛租金乘數(shù)法能避免由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累積 C．毛租金乘數(shù) =物業(yè)價值 /毛租金 D．毛租金乘數(shù)法考慮了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異 答案： D 解析： P117118， D 不正確。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點是：①方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似物業(yè)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。也就是說，毛租金乘數(shù)不像報酬資本化法或凈收益乘數(shù)法需要測算凈 收益那樣，在測算凈收益時需要統(tǒng)計潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、運營費用等，每一個變量在統(tǒng)計的時候都會引起誤差。毛租金乘數(shù)法的缺點是：①忽略了物業(yè)租金以外的收入；②忽略了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異。 28. 某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為 40 年，不可續(xù)期，至今已使用了 8 年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益 6 萬元，以后每年凈收益增長 2%，從第 8 年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為 7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（ ）萬元。 答案： B 解析： ? ?? ? ? ? ? ?? ?3272 321 1 1 7 % 16 1 2 % 8 7 .1 61 7 % 1 7 %ntntiPA ii ??? ? ? ?? ? ? ? ? ??? 萬 元 29．從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常不包括（ ）。 13 頁 A．價格結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) 答案： A 解析： P127，從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)，不含價格結(jié)構(gòu)。 30．房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場。 A．租賃 B．銷售 C．保險 D．抵押 答案： C 解析： P128 中間，新建成的 房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。
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