【導讀】可行性研究階段就聘請專業(yè)水平較高、有一定管理經驗的物業(yè)管理公司介入。留問題給日后銷售及使用帶來不便。工驗收階段，物業(yè)管理公司可對工程質量提出嚴格要求。這樣不僅使物業(yè)管理公。建管脫節(jié)是造成住宅小區(qū)管理滯后的主要矛盾之一。范，無具體標準。為了改變這種狀況，物業(yè)管理公司應提前介入小區(qū)建設工作。對物業(yè)建設的整個過程給予關注。可以全面了解小區(qū)建造的概況，參與小區(qū)的規(guī)。成后，主動參與工程驗收，嚴格控制標準，不留后患。首先加大工作力度，大力宣傳開展物業(yè)管理的意。后制訂好小區(qū)管理契約，凡是入住小區(qū)的居民必須嚴格遵守小區(qū)綜合管理辦法，方案應確定物業(yè)管理的檔次，所需經營性用房及必要配套設備、設。施和擬開展的服務內容，以及物業(yè)管理費的收費標準。合理設置管理機構，制定各項管理制度，明確主要崗位職責。不能硬套國標，否則不能正常使用或造成事故。警系統(tǒng)替代防盜網，因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災，

　　

【正文】 此資料來自企業(yè) 帶水或泥漿進行防水工程施工。 —— 采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要 求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于 2分鐘 (用機械攪攔 )；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層 (可用卷材、涂膜等 )；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。 —— 采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層 緊密貼合不留施工縫。 (2)回填土工程?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?(無地下室結構的 )、外地坪的工程質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。 (3)樓面、屋面砼工程。樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。 —— 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范 施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現露筋現象。 —— 砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質量問題，物業(yè)管理公司參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面 此資料來自企業(yè) 澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水，還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現外 墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。 (4)砌筑工程。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。 (5)裝飾工程。 —— 外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常 用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防 (無特別的防水層 )，僅是 *外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 )、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。 —— 內墻面及天花板：內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。 —— 地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。 (6)門窗工程。木門與墻體接合處， 由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。 此資料來自企業(yè) (7)給排水工程。 給水工程：現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。 排水 工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用 PVＣ水管。 (8)機電安裝工作。 (五 )對業(yè)主二次裝修的施工監(jiān)理 業(yè)主對戶內的二次裝修涉及土建、裝飾、水電等工程，故進行監(jiān)理時應注意： (1)制止任何對承重墻體、剪力墻體的開孔、拆卸行為。 (2)制止未經有關部門批準而進行的煤氣、供暖、供冷、水電管線的遷移、改向。 (3)樓地面飾面的打鑿， 可禁用大錘敲擊，應用小鑿子以非垂直角度輕輕打鑿。 (4)對新加砌的間墻的位置選用的砌筑材料進行審定、監(jiān)管。 (5)對整體裝修須增加的樓面荷載進行監(jiān)控，確保不超出結構承載能力。 (6)對涉及公共管線的工程嚴格監(jiān)控。 此資料來自企業(yè) (7)要求業(yè)主做好戶外作業(yè)的安全工作，同時做好防止高空墜物的措施。 (8)廚房、衛(wèi)生間地面如更換飾面，要求業(yè)主做好防水處理，浴缸、坐便器的更換，對排水、排污管按全部施工工藝嚴格要求，以避免造成滲漏。 (9)監(jiān)理業(yè)主有否私自增加 接入公用天線網絡的電視機臺數。 (10)戶內用電系統(tǒng)不得超出原有額定用電功率，且必須保留總的漏電開關。 (六 )對日常維護外發(fā)標的工程管理 在超出物業(yè)管理公司自身能力的維修、維護，新增小項目等工程，常需向外招標發(fā)包，工程發(fā)包管理一般有以下方面： (1)承包單位的資質、資信審核。 (2)由兩家以上的單位就物業(yè)管理公司制定的維護方案或由承包單位制定相應方案進行報送預算、圖紙，由專業(yè)技術人員審定方案、造價。 (3)簽訂公平合理、互為制約的發(fā)包合 同。 (4)核定承包商進場施工人數，約束其到物業(yè)部辦理出入證，并按規(guī)定控制施工時間，指定施工用水源、電源。 (5)約束施工人員保持施工場地以外的環(huán)境清潔，高峰時間不得使用電梯，超重、超長、腐蝕性、易燃性材料不得進入電梯，進入樓宇采取相應保護措施。 (6)任何施工人員攜帶任何物料離場，均應辦理放行手續(xù)。 (7)施工現場由施工方配置足夠的滅火器材，施工現場如需動火，須監(jiān)督施工方辦理動火證，并由保安隊派人在現場監(jiān)控。 此資料來自企業(yè) (8)由工程部派相關專業(yè)的技術人員現 場監(jiān)理、驗收工程。 (9)在承包商完成工程并通過驗收后，督促其辦理退場手續(xù)，拆除施工期間拉設的水電管線，清理場地，退回出入證。