【導(dǎo)讀】區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。各區(qū)真正成為人們夢寐以求的安居家園。在對物業(yè)進(jìn)行管理的同時，我處更切身處地想業(yè)主所想，不斷開拓提供多項(xiàng)服務(wù)，并贏得了普遍業(yè)主和住戶的認(rèn)同。以致曾多次收到業(yè)主各住戶來人或來函表揚(yáng)。保持一個優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。以達(dá)到物業(yè)管理的目的；緊急情況下及時派遣相關(guān)工作人到現(xiàn)場排除故障；及時排除故障或采取有效的應(yīng)急措施，及時處理問題；小區(qū)管理處的相關(guān)事項(xiàng)，負(fù)責(zé)與小區(qū)對外部門的溝通聯(lián)系。

　　

【正文】 表盤清晰。 5. 每次檢查加壓泵后，均需認(rèn)真如實(shí)地填寫《加壓泵運(yùn)行記錄表》（附表 32）。 泵的保養(yǎng)： （ 1） 檢查銘牌完好，泵體應(yīng)無破損，水流方向指示明確清晰。 （ 2） 檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)及時維修或更換膠墊。 （ 3） 與泵體相連的聯(lián)接螺絲和機(jī)座螺絲做好定期堅固工作，并做防銹處理。 （ 4） 因水泵長期運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器的軸承進(jìn)行清洗或更換。 （ 5） 定期拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 搖表搖測相與相，相與地間電阻值不低于 并檢查三相連接片牢固緊密。 （ 6） 觀察電機(jī)的運(yùn)行方向，特別是在停電或維修之后應(yīng)點(diǎn)動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確。 控制柜保養(yǎng)： （ 1） 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)可否靈活可靠地運(yùn)作。 （ 2） 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器、變頻器等電器是否完好。 （ 3） 緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 （ 4） 清潔柜內(nèi)的灰塵。 企業(yè) () 廣州市創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司 32 （ 5） 合上總電源，檢查各指示燈是否能正常工作。 6. 每日觀察并記錄，電機(jī)運(yùn)行時的線電壓 380V，運(yùn)行電流（每臺電機(jī)額定電流 42A），設(shè)定壓力 與表的指示壓力相等，變頻器 的工作數(shù)據(jù)，各控制開關(guān)的設(shè)置狀態(tài)等。 儲水池的保養(yǎng)： （ 1） 供水閥正常開啟和關(guān)閉，以確保市政水在常壓下開啟并能在浮球的自動裝置控制下關(guān)閉，使水池水長期保持滿水干凈。 （ 2） 定期清理水池污物，以確保干凈用水。 B、配電房操作程序 1. 進(jìn)入配電房工作前，必須具備必要的電工知識，熟悉供電系統(tǒng)和配電房各種設(shè)備的性能和操作方法，并具備在異常情況下采取應(yīng)急措施的能力； 2. 必須報請主任并經(jīng)批準(zhǔn)后方可單獨(dú)巡視高壓設(shè)備及擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的人員； 3. 高壓設(shè)備不論帶電與否，值班人員不得單人移開或越過遮欄進(jìn)行工作。若有必要移開遮欄時必須有監(jiān)護(hù)人在場， 并符合設(shè)備不停電時的安全距離； 4. 雷雨天氣需要巡視室外高壓設(shè)備時，應(yīng)穿絕緣鞋，并不得靠近避雷針或避雷器； 5. 巡視配電裝置，進(jìn)出高壓室，必須隨手將門鎖好； 6. 停電拉閘操作必須按照油開關(guān)（或負(fù)荷開關(guān)等）、負(fù)荷側(cè)刀閘、母線側(cè)刀閘的順序依次操作； 7. 高壓設(shè)備停電工作時，距離小于工作人員工作中正?；顒臃秶?guī)定的設(shè)備必須停電。距離大于規(guī)定的設(shè)備必須在與帶電部分不小于距離處裝設(shè)牢固的臨時遮欄，否則必須停電。帶電部分在工作人員的后面或兩側(cè)無可靠措施者也必須停電。停電時，必須切斷各線可能來電的電源； 8. 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開 關(guān)和刀閘操作手柄上均應(yīng)懸掛“禁止合閘，正在工作”的標(biāo)示牌。工作地點(diǎn)兩旁和對面的帶電設(shè)備遮欄上和禁止通行的過道上懸掛“止步、高壓危險”的標(biāo)示牌。工作地點(diǎn)應(yīng)懸掛“在此工作”的標(biāo)示牌； 9. 發(fā)生人身觸電事故和火災(zāi)事故，值班人員應(yīng)不經(jīng)聯(lián)系立即斷開有關(guān)設(shè)備的電源，以進(jìn)行搶救； 企業(yè) () 廣州市創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司 33 10. 電器設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時，用適用于高壓電房的滅火器撲救。變壓器著火時，在周圍全部停電后方可用泡沫滅火器撲救，配電室門窗加設(shè)網(wǎng)欄以防鼠害。 二、土建給排水維修組 土建維修工操作程序 1. 每天上下午兩次到管理處前臺領(lǐng)取當(dāng)日派單（急單由前臺派員送至）； 2. 接到 工程單后要認(rèn)真細(xì)致審核，對錯誤或項(xiàng)目不詳?shù)墓こ虇渭皶r進(jìn)行修改、退單處理，如有疑問向上級反映；據(jù)問題類型派工程單給相關(guān)的公司（部門）。要求準(zhǔn)確分類，以便能直接到達(dá)有關(guān)部門，具體分工如下： ① 裝修公司：木地板、木門、墻身的 ICI、廚柜、門窗等。 ② 建筑公司或土建維修：地面、內(nèi)外墻瓷片、排污管、衛(wèi)生間沉箱等。 ③ 機(jī)電公司：水龍頭、花灑、水管、洗手盆、座廁、浴缸、電線、燈具等。 ④ 綠化部：花園綠化、魚池、苑區(qū)內(nèi)外的綠化。 3. 根據(jù)派單內(nèi)容分類（機(jī)電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等）。要注意出單日期及要求完 成日期，對工程問題較為嚴(yán)重的及時向上級匯報，并對約時工程單作好記錄。 4. 接派單時做好簽收記錄，以保證責(zé)任落實(shí)。 5. 約時工程單要催促跟辦部門按時到場，以免失信于業(yè)主從而造成投訴； 6. 對有關(guān)部門完成工程后的回單作好審查、分類、記錄及存檔，必要時致電業(yè)主了解有關(guān)工程的質(zhì)量與進(jìn)度。 7. s 修。 跟單程序： （ 1） 在工程跟進(jìn)期間，按工程單所注的客戶要求進(jìn)行現(xiàn)場工程監(jiān)督，并協(xié)調(diào)好各公司（部門）的關(guān)系。 （ 2） 對于已入住單位的工程檢修，必須注意愛護(hù)室內(nèi)家私用品，需搬動或拆裝時必須小心。 （ 3） 每天工程完成后，必須通知家政部清理干凈現(xiàn)場，尤其業(yè) 主已正常入住的單位。 （ 4） 高度重視約時工程，在征求施工員意見后合理安排工作時間，保證施工企業(yè) () 廣州市創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司 34 順利進(jìn)行。如維修人員不能準(zhǔn)時到達(dá)的，要和業(yè)主解釋情況，并跟催施工員。如跟進(jìn)工程時，業(yè)主不能在指定時間內(nèi)到達(dá)，需再約時間，則同業(yè)主協(xié)商約好時間，并跟催施工員。 日常程序 （ 1） 每周檢查未售出單位各項(xiàng)目：包括木裝修、木門、地板、廚柜等是否變形、發(fā)霉現(xiàn)象，墻身、瓷片等是否開裂、破損，水龍頭、花灑、座廁等是否漏水，地漏、洗手（菜）盆去水是否暢順。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。 （ 2） 雨汛期，檢查苑區(qū)內(nèi)道路、花園、各單位的排水 是否暢通、樓宇窗臺、天花、墻身是否有滲漏。 工程項(xiàng)目檢修程序 （ 1） 墻身開裂，裂縫附近如有空殼、松動，要鑿開墻身批蕩，重新補(bǔ)批蕩，并扇灰。裂縫無空殼、松動，基本屬收縮開裂，貼網(wǎng)重新扇灰、掃 ICI 即可。如磚墻變形，基礎(chǔ)下沉等引起裂縫，屢經(jīng)處理無效后及時上報處理。 （ 2） 機(jī)電方面的有墻內(nèi)水管接口膠水不足、粘貼不牢、外力破壞、彎頭接口、直通、三通、角閥的連接不當(dāng)、構(gòu)件受損、未擰緊等使給水系統(tǒng)漏水，嚴(yán)重的需更換地板、重做墻身，發(fā)現(xiàn)漏水問題及時處理，處理一定要把有可能漏水的認(rèn)真檢查，排除隱患，施工影響其他單位的要提前通知業(yè)主 。 （ 3） 天臺、陽臺等地面水平差、積水，需要開鑿瓷磚重做。 （ 4） 衛(wèi)生間、廚房沉箱內(nèi)排水管漏水，當(dāng)二排和沉箱都有問題時，會造成漏水，嚴(yán)重?fù)p壞墻身、地板，且維修時間長，處理復(fù)雜，更需多戶業(yè)主的配合，處理時一般把沉箱打開，把滲漏的地方重做。 （ 5） 天面滲漏，一般發(fā)生在洋房天面的地板與反墚間，別墅坡屋頂?shù)能褰唤犹幍幕炷敛幻軐?shí)，雨天時裂縫就發(fā)生滲漏，處理方法一般鑿開不密實(shí)混凝土重做。 （ 6） 有時較復(fù)雜的漏水原因，難于檢查，從一個單位滲到另一個單位，從一個房滲到另一個房，從上一層滲到下一層，而中間不留半點(diǎn)痕跡，這就要求在檢查、維修漏水時 做到全面、細(xì)致、認(rèn)真、不能放過任何疑點(diǎn)，方可徹底找到漏水原因。 企業(yè) () 廣州市創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司 35 （ 7） 由于漏水造成變形的地板需更換時必須注意，如有家私時更要小心，不能損壞家私，如空氣潮濕，需安排抽濕機(jī)抽濕。 （ 8） 個別洋房衛(wèi)生間熱水器的強(qiáng)排孔位置有的開得不合理，需到現(xiàn)場界定。如在合理情況更改位置或填封均要收費(fèi)。 （ 9） 在保修范圍內(nèi)更換爛玻璃時，要到現(xiàn)場判斷開裂原因，界定是否收費(fèi)。 （ 10） 當(dāng)業(yè)主申請更換座廁或拆浴缸等衛(wèi)生間設(shè)施時，必須向上級請示后方可定價格。 （ 11） 當(dāng)外墻水管有滲漏，飄窗窗臺有滲漏，窗玻璃開裂，別墅外墻修補(bǔ)，掃油，排污管堵塞，破損時，要通知受影響的業(yè)主， 取得諒解，并按需要架排柵，安排施工。完工后，花園有損壞的，需安排補(bǔ)種及清理。 （ 12） 工作完成后要清理好現(xiàn)場，將廢、舊料帶走，并協(xié)助業(yè)主將物品移回原位。出門時不論工作完成與否，均應(yīng)向業(yè)主交待清楚，未完成的應(yīng)說明原因。 企業(yè) () 廣州市創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司 36 第六編 規(guī)章制度 為了配合公司規(guī)章制度的執(zhí)行，確保管理處的正常運(yùn)行及創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，并為住戶提供一流的服務(wù)水準(zhǔn)，管理處將對內(nèi)部員工之違規(guī)行為作出處罰處理，嚴(yán)重者將送交有關(guān)司法部門處理，籍此，使管理處全體員工能精誠團(tuán)結(jié)發(fā)揮各自潛能及積極性，共同促進(jìn)管理 處服務(wù)水平。 一、 處罰條例 （一）有以下行為者，作口頭警告處理 1. 不嚴(yán)格遵守輪值時間上下班，無故遲到或早退，遇有特殊情況不請假并未獲主任同意； 2. 當(dāng)值時，不穿著公司規(guī)定的制服及配帶有效之證件，不保持制服整齊、清潔、儀容潔凈及精神飽滿； 3. 無論對待同事、訪客、業(yè)主或租戶，均不以禮相待或不保持良好關(guān)系； 4. 未經(jīng)批準(zhǔn)，使用公司電話作私人用途； 5. 在工作場所內(nèi)有不雅行為或動作，在公共場所大聲噪吵的； 6. 工作時間內(nèi)干私活或未經(jīng)批準(zhǔn)私自接待親友； 7. 清潔工人員穿著拖鞋、高跟鞋或佩帶金銀飾物上班的； 8. 拉群結(jié)派造成同事之間不團(tuán)結(jié) 。 （二）有以下行為者，作書面警告處理 1. 工作態(tài)度不認(rèn)真，在當(dāng)值時間聽收錄機(jī)、閱讀報章雜志、聚眾喧嘩、追逐嬉戲、吃零食或抽煙等； 2. 要求（或替）別人打鐘咭； 3. 在上班時間睡覺、閑逛或擅離工作崗位； 4. 使用客戶專用的設(shè)備或物品； 5. 對同事或客戶作出侮辱性言語或行為； 6. 遺失業(yè)主門匙或泄露客戶資料（否則需同時承擔(dān)因此而造成的一切后果）； 7. 故意拖延工作進(jìn)度或?qū)ぷ鲀?nèi)容有所隱瞞，接到業(yè)主投訴不迅速處理； 8. 上門作業(yè)時，粗暴敲門并對業(yè)主（住戶）造成影響或嚴(yán)重投訴，急促按門鈴并于業(yè)主開門后不表明身份不說明來意，未經(jīng)業(yè)主（住戶）允 許擅自走進(jìn)室企業(yè) () 廣州市創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司 37 內(nèi)的； 9. 上門作業(yè)時，隨意使用室內(nèi)物品、抽煙、隨地吐痰或亂丟垃圾、不愛護(hù)業(yè)主家中的物品、不尊重業(yè)主生活習(xí)慣而隨意踐踏室內(nèi)地板的（同時，還需承擔(dān)因此而造成業(yè)主的損失）； 10. 上門作業(yè)時，未經(jīng)許可使用業(yè)主家的物品，或在業(yè)主家中吸煙、喝茶、看電視、看報紙、隨地吐痰、亂丟垃圾。非工作需要，開空調(diào)； 11. 不服從上級的指導(dǎo)及執(zhí)行指定的工作； （三）有以下行為者，作即時解雇處理 1. 向業(yè)主索取金錢或勒索他人財物； 2. 恐嚇、威脅或危害他人安危； 3. 在當(dāng)值時間內(nèi)私下為業(yè)主提供職責(zé)范圍外的服務(wù)； 4. 以權(quán)謀私，工程及維修部門工作人員 按工程單要求及范圍上門服務(wù)，在維修作業(yè)期間收取業(yè)主（住戶）錢財或另加有償服務(wù)； 5. 假借公司名義或利用職權(quán)向外作有損公司聲譽(yù)或利益之行為； 6. 利用職務(wù)之便，私下為客戶提供物業(yè)租售及其它中介服務(wù)并收取中介費(fèi)用； 7. 在公司范圍內(nèi)有不道德的行為或交易； 8. 偷取公司、業(yè)主（住戶）或同事的財物，經(jīng)查實(shí)的（情節(jié)嚴(yán)重者送公安機(jī)關(guān)處理）； 9. 在本公司范圍內(nèi)打斗、酗酒、聚賭、服食毒品或危害他人身心健康； 10. 向外界泄露有利公司競爭及機(jī)密的情況或資料； 11. 擅自標(biāo)貼或涂改本部門或公司各類通告或指示，存心毀壞本部門或公司的財物； 12. 不遵守并不執(zhí)行公司 所發(fā)出的一切通告及事項(xiàng)； （四）處理方式 1. 違反三次口頭警告行為者，作一次書面警告處理； 2. 違反三次書面警告行為者，作解雇處理。 （五）程序解釋： 參照公司《員工手冊》程序 二、安全管理制度 （一） 行政安全管理?xiàng)l例 企業(yè) () 廣州市創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司 38 安全工作包括上班的交通安全，辦公地點(diǎn)的防火、防盜工作； 員工上下班如自駕機(jī)動車，必須嚴(yán)格遵守交通規(guī)則； 每班負(fù)責(zé)人在下班時要親自檢查，并保證辦公室所有電器的開關(guān)已切斷； 每班負(fù)責(zé)人在下班時要親自檢查并保證辦公室的門窗已鎖好； 業(yè)主檔案資料由專人負(fù)責(zé)保管，除本部門主任（或以上人員）批準(zhǔn)外，一律不 許借閱。 （二） 施工、作業(yè)安全管理?xiàng)l例 在清洗外墻、玻璃窗等高空工作中，必須有領(lǐng)班或以上人員在場指導(dǎo)，并遵守有關(guān)高空作業(yè)安全制度（例如：系扣安全帶等）； 在清理碎玻璃時，清朝人員一定要戴手套及不能著涼鞋； 室外清潔人員在室外工作時，必須注意路面行車情況，尤其拐彎及路口位置； 室內(nèi)管家人員在與業(yè)主移交門匙時，必須做好簽收記錄及相關(guān)的核實(shí)工作。下班前，必須檢查空置單位的防火及門窗、水電掣安全情況；