【正文】 (6)任何施工人員攜帶任何物料離場(chǎng)，均應(yīng)辦理放行手續(xù)。 (8)廚房、衛(wèi)生間地面如更換飾面，要求業(yè)主做好防水處理，浴缸、坐便器的更換，對(duì)排水、排污管按全部施工工藝嚴(yán)格要求，以避免造成滲漏。 (8)機(jī)電安裝工作。 —— 地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。 (4)砌筑工程?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的 )、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。同時(shí)因我國(guó)經(jīng) 濟(jì)不發(fā)達(dá)，設(shè)計(jì)規(guī)范不可能把結(jié)構(gòu)、裝飾、防滲的等級(jí)一下子提得很高，從而使許多樓宇建成后出現(xiàn)問(wèn)題，增加了管理難度。 (2)對(duì)工程造價(jià)構(gòu)成的控制 從工程造價(jià)構(gòu)成的角度進(jìn)行控制，可以分為 直接費(fèi)用的控制和間接費(fèi)用的控制。 最后，對(duì)通過(guò)檢查、試驗(yàn)、測(cè)量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，要提出解決問(wèn)題的辦法 ，并及時(shí)向發(fā)展商通報(bào)情況。物業(yè)管理公司對(duì)方案和圖紙要進(jìn)行認(rèn)真的審核，對(duì)其中的質(zhì)量問(wèn)題提出質(zhì)疑，并要求 此資料來(lái)自企業(yè) 有關(guān)單位及時(shí)修改。 ) 物業(yè)管理公司根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)，要求參加項(xiàng)目施工的各單位做出具體的分部分項(xiàng)工程組織設(shè)計(jì)和單幢工程施工組織設(shè)計(jì)。 。 (二 )物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的內(nèi)容 物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容是： 此資料來(lái)自企業(yè) 。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該物業(yè)的結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無(wú)法管理。 (2)公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開(kāi)關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不宜一個(gè)開(kāi)關(guān)控制一片燈，應(yīng)按每組燈的功能性要求配備開(kāi)關(guān)。 (8)其他功能。 (5)水、電容量超前意識(shí)的配備。切記，房產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)不能像做電影道具和模型一樣，只講究美觀，而不注意耐用，這 種現(xiàn)象對(duì)于新入行經(jīng)驗(yàn)不足的發(fā)展商表現(xiàn)比較突出，開(kāi)發(fā)商建設(shè)者應(yīng)站在廣大業(yè)主的角度考慮問(wèn)題， “ 房產(chǎn)物業(yè)是百年大計(jì) ” 的工作！這一項(xiàng)工作做得好，可使業(yè)主接樓后得到實(shí)惠，物業(yè)管理公司的維修量大量減少，發(fā)展商的信譽(yù)會(huì)越來(lái)越高！ 影響房屋美觀除了建設(shè)前期的問(wèn)題，還應(yīng)考慮使用后期可能出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)盡量提到建設(shè)前期來(lái)解決。 (1)房屋的采光 —— 應(yīng)做 到每個(gè)房間均能得到自然采光。如灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否低于煤 氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶(hù)不小心就會(huì)碰到腦門(mén)，冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)，電路接口是否足夠、位置是否合適等。 綠化主要應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別要根據(jù)需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹(shù)木與花草之間要 此資料來(lái)自企業(yè) 合理搭配。 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)造成先天不足，日后的物業(yè)管理很難搞好。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要幾年的時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年甚至上百年。 (3)代收代繳費(fèi)用。物業(yè)管理方案的制定一般分為以下兩個(gè)步驟： (一 )確定物業(yè)管理的檔次 可根據(jù)物業(yè)的消費(fèi)水平，合理確定管理規(guī)模。可以全面了解小區(qū)建造的概況，參與小區(qū)的規(guī) 此資料來(lái)自企業(yè) 劃、設(shè)計(jì)與論證，為將來(lái)管理打好基礎(chǔ)。這樣不僅有利于完善項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而且能夠避免由于選材不當(dāng)，或施工中的遺留問(wèn)題給日后銷(xiāo)售及使用帶來(lái)不便。其主要表現(xiàn)：一是建設(shè)與管理各自為政，互不銜接；二是管理者不參與驗(yàn)收交接，小區(qū)交接不規(guī)范，無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)。 二、可行性研究階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段，就應(yīng)制定物業(yè)管理方案。物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與其物業(yè)的檔次具有直接關(guān)系，具體服務(wù)項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的源頭，物業(yè)管理的早 期介入應(yīng)從物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始。 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷，把它以咨詢(xún)報(bào)告的形式提交給設(shè)計(jì)單位并且責(zé)成其在設(shè)計(jì)中予以糾正。人們生活和工作質(zhì)量的提高與改善，必然不斷增大對(duì)水電氣等基本能源的需求。 根據(jù)各地不同情況，決定是否采用垃圾道。 建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商在請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)設(shè)計(jì)時(shí)，同時(shí)會(huì)請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司參與設(shè)計(jì)意見(jiàn)。比較典型的代表，如建綜合大廈，注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)，每臺(tái)車(chē)所占位為20～ 25 平方米，住宅利用率可達(dá) 85％ 以上，而不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)，使每臺(tái)車(chē)所占位可高達(dá) 40 平方米，住宅利用率只有 80％以下，當(dāng)然超值豪華住宅另當(dāng)別論。另外，配備能源計(jì)量表往往只注意各業(yè)主的分表及本區(qū)總表，沒(méi)注意公共區(qū)域的分表配備，給后期的物業(yè)管理能源計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作帶來(lái)不準(zhǔn)確的 此資料來(lái)自企業(yè) 弊端，所以應(yīng)配備公共區(qū)域能源計(jì)量分表，以便后期物業(yè)管理計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作。 (7)垃圾處理。 (4)制做的防盜網(wǎng)一定要注意設(shè)置火災(zāi)救生窗。工程監(jiān)理制度的實(shí)施，對(duì)工程施工單位依法施工，保證工程質(zhì)量，具有十分重要的意義，但即使聘請(qǐng)了水平很高的監(jiān)理公司來(lái)監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)施工過(guò)程的參與同樣有重要意義。這些影響使用功能的問(wèn)題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費(fèi)，不致于遺留下來(lái)，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。工程建設(shè)監(jiān)理即對(duì)工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使這些活動(dòng)符合有關(guān)的法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定，促使工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。 ，驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程，處理質(zhì)量事故。監(jiān)理的基本方法是定期取得工程 的實(shí)際進(jìn)展情況，與計(jì)劃作出比較，從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，采取措施，防止進(jìn)度拖延。承建單位是工程的具體