【正文】 常用建材使用情況的跟蹤報告，以便設(shè)計單位擇優(yōu)選用。自動滅火器位置、自動報警機位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應(yīng)利于防火、滅火。如采用，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持其清潔，使之不致成為一個異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。如最好用報警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因為各式各樣的防盜網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離現(xiàn)場。設(shè)計人員在設(shè)計時，通常參照國標(biāo)設(shè)計，而國標(biāo)制定的是下限，因此規(guī)劃設(shè)計時，要充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，要留有余地。對于 此資料來自企業(yè) 寫字樓，商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心和停車場的大小與位置就顯得很重要。下面的一些問題物業(yè)管理企業(yè)都有責(zé)任 和義務(wù)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位提出建議。對于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產(chǎn)，不可能像更換家用電器那樣簡便易行。在市場經(jīng)濟的大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競爭力，必 此資料來自企業(yè) 須具有超前意識。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本的公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。 (1)年度物業(yè)管理收支總額。 (二 )制定物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括： 。物業(yè)管理方案的 制定可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成也可由房地開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理公司代理完成。 “ 入住 ” 關(guān)，實施全方位管理 “ 千里之行，始于足下 ” 。為了改變這種狀況，物業(yè)管理公司應(yīng)提前介入小區(qū)建設(shè)工作。在項目可行性研究階段，物業(yè)管理公司可憑實踐中獲得的經(jīng)驗，提出物業(yè)管理方案；在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理公司可對規(guī)劃設(shè)計中易疏忽的問題 提出指正意見；在施工階段，物業(yè)管理公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議；在竣工驗收階段，物業(yè)管理公司可對工程質(zhì)量提出嚴(yán)格要求。 此資料來自企業(yè) 物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與 物業(yè)管理是建設(shè)與管理結(jié)合的紐帶，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，應(yīng)在項目可行性研究階段就聘請專業(yè)水平較高、有一定管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司介入。這樣不僅使物業(yè)管理公司對物業(yè)和各個部分充分了解，同時也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。這樣可以有兩個方面的好處： 1.“ 兵馬未到，糧草先行 ” 為小區(qū)的今后管理，奠定了堅實的基礎(chǔ)，提前介入小區(qū)建設(shè)工作，就可以從保一方平安、為群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境出發(fā)，對物業(yè)建設(shè)的整個過程給予關(guān)注。小區(qū)管理，重在良好的開端，超前介入小區(qū)管理，就能把工作做在前面。方案應(yīng)確定物業(yè)管理的檔次，所需經(jīng)營性用房及必要配套設(shè)備、設(shè)施和擬開展的服務(wù)內(nèi)容，以及物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)所管物業(yè)的用途及規(guī)模合理設(shè)置管理機構(gòu)，制定各項管理制度，明確主要崗位職責(zé)。 (2)每個產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)交的各種費用。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具 —— 自行車的車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。所謂超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。因此，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，就應(yīng)從頭做起，具有超前意識。 各類配套設(shè)施的完善，是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提，房地產(chǎn)實行綜合開發(fā)的目的也在于此。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗和日后實施物業(yè)管理的需要，在上述方面應(yīng)該提出意見和建議。不能硬套國標(biāo)，否則不能正常使用或造成事故。此時的安全，彼時卻成了更大的危險。此外，還應(yīng)考慮垃圾外運方式與垃圾集運站的位置等 。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。 規(guī)劃設(shè)計時，對室內(nèi)各種線與設(shè)施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有一些易被忽視的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。 此資料來自企業(yè) 四、在規(guī)劃階段應(yīng)注意的問題 房地產(chǎn)商在新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時，往往會請規(guī)劃部門及設(shè)計院對所開發(fā)小區(qū)進行規(guī)劃、設(shè)計，但往往會 忽視請物業(yè)管理公司共同參與規(guī)劃設(shè)計。 一般物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計可以從下面幾個方面考慮：實用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護維修費用等。 (4)房屋實用率 —— 盡量提高實用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。例如，有些發(fā)展商為了純講美觀，突出一些造型，用夾板或鐵網(wǎng)、掛灰批蕩等壽命短的材料裝修一些間隔墻或造型，特別一些公共部分，造成物業(yè)管理公司在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大的后期經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。 (2)集中 “ 能源計量表 ” 功能配備。 (4)各種指標(biāo)牌，小區(qū) (大廈 )平面圖、警示標(biāo)志 (牌 )配備。有條件還可配幾間管理人員集體宿舍，這一部分房可作為公用面積分?jǐn)偂o垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展商要考慮處理垃圾設(shè)施。 (2)利用防盜 、火災(zāi)報警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，最好能聯(lián)接公安消防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失。做好此項工作除了請高水平空調(diào)設(shè)計師外，發(fā)展商還應(yīng)在此項目上舍得投資，盡量提高系統(tǒng)的自動化程度，特別一些分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控制器、 保溫材料等不宜從簡處理，設(shè)計師在設(shè)備選型設(shè)計時 (特別是一些配套電機選擇 )不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象。物業(yè)管理公司對施工過程介入，對搞好施工監(jiān)理同 樣有著十分重要的意義和作用。 一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付 使用的的幾十、上百年的使用過 此資料來自企業(yè) 程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。 物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點包括： 物業(yè)管理公司不僅接管新建樓宇，還要管理使用年限較長的物業(yè)。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。 ，對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進行技術(shù)交底和圖紙