【正文】 不會擴大污染等。 (3)高層樓房維修、清潔外墻機具配備及留位，高層樓宇樓頂天面不宜做為花園賣出或贈送，否則不利于日后大廈外墻和天面維護工作的開展。 、耐用性 此資料來自企業(yè) 美觀與耐用兩方面處理得好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。這時被邀請的物業(yè)管理公司就應從平時物業(yè)管理對設(shè)計、規(guī)劃感覺不足及應注意那些方面等，提出物業(yè)管理公司的看法供房地產(chǎn)商及規(guī)劃、設(shè)計部門參考。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設(shè)計單位提交一份各品牌、型號的常用建材使用情況的跟蹤報告，以便設(shè)計單位擇優(yōu)選用。如采用，則應考慮如何通過管理來保持其清潔，使之不致成為一個異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應考慮如何在各樓道設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。設(shè)計人員在設(shè)計時，通常參照國標設(shè)計，而國標制定的是下限，因此規(guī)劃設(shè)計時，要充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，要留有余地。下面的一些問題物業(yè)管理企業(yè)都有責任 和義務向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位提出建議。在市場經(jīng)濟的大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競爭力，必 此資料來自企業(yè) 須具有超前意識。 (1)年度物業(yè)管理收支總額。物業(yè)管理方案的 制定可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成也可由房地開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理公司代理完成。為了改變這種狀況，物業(yè)管理公司應提前介入小區(qū)建設(shè)工作。 此資料來自企業(yè) 物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與 物業(yè)管理是建設(shè)與管理結(jié)合的紐帶，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，應在項目可行性研究階段就聘請專業(yè)水平較高、有一定管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司介入。這樣可以有兩個方面的好處： 1.“ 兵馬未到，糧草先行 ” 為小區(qū)的今后管理，奠定了堅實的基礎(chǔ)，提前介入小區(qū)建設(shè)工作，就可以從保一方平安、為群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境出發(fā)，對物業(yè)建設(shè)的整個過程給予關(guān)注。方案應確定物業(yè)管理的檔次，所需經(jīng)營性用房及必要配套設(shè)備、設(shè)施和擬開展的服務內(nèi)容，以及物業(yè)管理費的收費標準。 (2)每個產(chǎn)權(quán)人及使用人應交的各種費用。所謂超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應該考慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。 各類配套設(shè)施的完善，是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提，房地產(chǎn)實行綜合開發(fā)的目的也在于此。不能硬套國標，否則不能正常使用或造成事故。此外，還應考慮垃圾外運方式與垃圾集運站的位置等 。 規(guī)劃設(shè)計時，對室內(nèi)各種線與設(shè)施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有一些易被忽視的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。 一般物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計可以從下面幾個方面考慮：實用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護維修費用等。例如，有些發(fā)展商為了純講美觀，突出一些造型，用夾板或鐵網(wǎng)、掛灰批蕩等壽命短的材料裝修一些間隔墻或造型，特別一些公共部分，造成物業(yè)管理公司在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大的后期經(jīng)濟負擔。 (4)各種指標牌，小區(qū) (大廈 )平面圖、警示標志 (牌 )配備。無垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展商要考慮處理垃圾設(shè)施。做好此項工作除了請高水平空調(diào)設(shè)計師外，發(fā)展商還應在此項目上舍得投資，盡量提高系統(tǒng)的自動化程度，特別一些分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控制器、 保溫材料等不宜從簡處理，設(shè)計師在設(shè)備選型設(shè)計時 (特別是一些配套電機選擇 )不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象。 一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付 使用的的幾十、上百年的使用過 此資料來自企業(yè) 程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應付各種可能出現(xiàn)的問題。即使是聘請了監(jiān)理公司來對工程建設(shè)進行監(jiān)理，但物業(yè)管理公司對工程監(jiān)理的介入同樣有重要意義。 。 施工組織總設(shè)計包括：施工的具體項目及其工作量、施工進度總計劃、開發(fā)建設(shè)工程布置和總平面布置圖 (分區(qū)的市場管線施工示意圖、公用工程示意圖、各類房屋開工竣工示意圖、環(huán)衛(wèi)綠化示意圖、施工場地及大型臨時 設(shè)施總平面布置圖及根據(jù)上述內(nèi)容綜合繪制的開發(fā)建設(shè)區(qū)的總平面布置圖。設(shè)計過程是工程項目質(zhì)量監(jiān)控的起點。 其次，要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容是：要開始的工作；工作檢查情況及對工作的要求；施工中的檢驗或現(xiàn)場試驗情況以及其他工作情況。當無法預計的情況發(fā)生時，如水文地質(zhì)情況變化、設(shè)備材料的延期交貨、價格調(diào)整等都應詳細記錄合理分析，以分清甲乙方責任，為索賠作準備。 由于我國房地產(chǎn)市場的一度高潮，導致建筑市場的興旺，建筑市場如雨后春筍般涌現(xiàn)出許多的承建商，其技術(shù)力量、素質(zhì)參差不齊。 (2)回填土工程。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外 墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。 排水 工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用 PVＣ水管。 此資料來自企業(yè) (7)要求業(yè)主做好戶外作業(yè)的安全工作，同時做好防止高空墜物的措施。 (5)約束施工人員保持施工場地以外的環(huán)境清潔，高峰時間不得使用電梯，超重、超長、腐蝕性、易燃性材料不得進入電梯，進入樓宇采取相應保護措施。 (7)施工現(xiàn)場由施工方配置足夠的滅火器材，施工現(xiàn)場如需動火，須監(jiān)督施工方辦理動火證，并由保安隊派人在現(xiàn)場監(jiān)控。 (9)監(jiān)理業(yè)主有否私自增加 接入公用天線網(wǎng)絡(luò)的電視機臺數(shù)。 (五 )對業(yè)主二次裝修的施工監(jiān)理 業(yè)主對戶內(nèi)的二次裝修涉及土建、裝飾、水電等工程，故進行監(jiān)理時應注意： (1)制止