【文章內(nèi)容簡介】 管 理費(fèi)負(fù)擔(dān)，可奠定物業(yè)管理的良性循環(huán)的基礎(chǔ)。 (7)垃圾處理。每層樓、每棟房、每個(gè)區(qū)都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施，這些設(shè)施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會(huì)擴(kuò)大污染等。無垃圾處理能力的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展商要考慮處理垃圾設(shè)施。 (8)其他功能。防火、防積水、防盜、訪客等系統(tǒng)，休閑、購物、娛樂等場所，綠化、道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、儲(chǔ)蓄、交通、通訊等功能。 (1)有條件的小區(qū)、大廈，盡量設(shè)計(jì)成 “ 封閉型 ” ，以利治安管理。 (2)利用防盜 、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，最好能聯(lián)接公安消防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失。 (3)裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用 “ 有毒、有輻射性 ” 材料。 (4)制做的防盜網(wǎng)一定要注意設(shè)置火災(zāi)救生窗。 此資料來自企業(yè) (1)中央空調(diào)系統(tǒng)，是日后物業(yè)的耗能大戶，此項(xiàng)工作做好，能為日后節(jié)省大量能源開支。做好此項(xiàng)工作除了請高水平空調(diào)設(shè)計(jì)師外，發(fā)展商還應(yīng)在此項(xiàng)目上舍得投資，盡量提高系統(tǒng)的自動(dòng)化程度，特別一些分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控制器、 保溫材料等不宜從簡處理，設(shè)計(jì)師在設(shè)備選型設(shè)計(jì)時(shí) (特別是一些配套電機(jī)選擇 )不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象。 (2)公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不宜一個(gè)開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按每組燈的功能性要求配備開關(guān)。 五、對施工的介入 住房的質(zhì)量是百年大計(jì)，絲毫馬虎不得。國家建設(shè)部根據(jù)近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制，執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制，同時(shí)向國際慣例 *攏。物業(yè)管理公司對施工過程介入，對搞好施工監(jiān)理同 樣有著十分重要的意義和作用。 為了加強(qiáng)對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，明確建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任，保護(hù)建設(shè)工程方面的合法權(quán)益，維護(hù)建設(shè)市場秩序，建設(shè)部已明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)與國際慣例接軌，實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制，一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應(yīng)運(yùn)而生。工程監(jiān)理制度的實(shí)施，對工程施工單位依法施工，保證工程質(zhì)量，具有十分重要的意義，但即使聘請了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對施工過程的參與同樣有重要意義。 物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。 一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付 使用的的幾十、上百年的使用過 此資料來自企業(yè) 程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。 對于開發(fā)企業(yè)和施工部門來說，物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量管理，加強(qiáng)了力量，使工程質(zhì)量又多了一份保證，同時(shí)又能保證竣工驗(yàn)收、移交和日后管理的連續(xù)性，可為開發(fā)商節(jié)省時(shí)間，提高工程質(zhì)量、縮短工期及增強(qiáng)售后服務(wù)的 信譽(yù)。 物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)包括： 物業(yè)管理公司不僅接管新建樓宇，還要管理使用年限較長的物業(yè)。因此，他們對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費(fèi)，不致于遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。 施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題 (當(dāng)然不包括一年使用期 )。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，否則 此資料來自企業(yè) 就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理。 對于施工單位來講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理 力量，某些影響使用功能的問題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對物業(yè)管理公司來講，由于從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過程參與，能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利的移交，為開發(fā)商節(jié)約了時(shí)間，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。 ，對工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審； 、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查，如：是否嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求 等等。 六、物業(yè)管理公司對施工的監(jiān)理 (一 )何為監(jiān)理 監(jiān)理，從字面上可以簡單地理解為監(jiān)督和管理。工程建設(shè)監(jiān)理即對工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使這些活動(dòng)符合有關(guān)的法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定，促使工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。國家建設(shè)部已明文規(guī)定，中國的施工建設(shè)要向建設(shè)監(jiān)理制過渡，向國際慣例 *攏，一批工程監(jiān)理公司亦已應(yīng)運(yùn)而生。即使是聘請了監(jiān)理公司來對工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，但物業(yè)管理公司對工程監(jiān)理的介入同樣有重要意義。 (二 )物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的內(nèi)容 物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容是： 此資料來自企業(yè) 。 、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計(jì)劃，提出修改意見。 。 、檢查承建單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量。 ，驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程，處理質(zhì)量事故。 ，認(rèn)定工程數(shù)量。 。 。 。 ，負(fù)責(zé)檢查工程狀況，鑒定質(zhì)量問題責(zé)任，督促保修。 (三 )物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的要點(diǎn) 在實(shí)際工作中，物業(yè)管理公司要參與對工程的工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)進(jìn)行控制。 工程項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理的目的在于采取管理措施，糾正施工進(jìn)程的偏差，保證預(yù)定工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。監(jiān)理的基本方法是定期取得工程 的實(shí)際進(jìn)展情況，與計(jì)劃作出比較，從中發(fā)現(xiàn)問題，采取措施，防止進(jìn)度拖延。 (1)實(shí)行工程進(jìn)度監(jiān)理首先要進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，即對整個(gè)工程項(xiàng)目通盤規(guī)劃，制定出經(jīng)濟(jì)合理的規(guī)劃方案，對項(xiàng)目在人力物力、時(shí)間和空間、技術(shù)