【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用設(shè)施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關(guān)系海岸花園的全體事情。 ２、 制定海岸花園公共開支和費(fèi)用的全年預(yù)算，合理評(píng)定每個(gè)業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)和支付的管理費(fèi)。 ３、 在合理情況和不蓄意造成對(duì)業(yè)主滋擾的情況下，可進(jìn)入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進(jìn)行檢查及維修，以確保海岸花園結(jié)構(gòu)、公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的良好運(yùn)作；但在緊急情況下可酌情另作處理。 ４、 在不抵觸本公約的規(guī)定下，采取其他措施使海岸花園得到妥善的管理和維修，以保持海岸花園及其每部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。 ５、 更換維修公共地方中損壞的設(shè)備及破損的公用設(shè) 施，保持所有公共服務(wù)設(shè)施及公共地方處于良好狀態(tài)。 ６、 保持海岸花園及其所有部分（業(yè)主所屬單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并將垃圾清理，保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。 ７、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞時(shí)及時(shí)清除。 ８、 對(duì)海岸花園所有下水道、水管或其他管道進(jìn)行定期維護(hù)、清理，使其保持暢通。 ９、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關(guān)業(yè)主收取因清理而引起的費(fèi)用。 １０、 安排保養(yǎng)海岸花園內(nèi)消防設(shè)施并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)要求。 １１、 維護(hù)并改進(jìn)所有公共服務(wù)設(shè)施及服務(wù)質(zhì)量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。 １２、 防止任何人未 經(jīng)管理者書面同意或違反本公約的規(guī)定，占用、變更、損害公共地方、公用設(shè)施。 １３、 按本公約規(guī)定并收取所有海岸花園業(yè)主應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因海岸花園管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。 １４、 監(jiān)督各業(yè)主遵守及履行本公約條款方法： a、 管理者可將違約業(yè)主及使用人的姓名連同違約情節(jié)在海岸花園公告欄公布。 b、 書面通知違約業(yè)主糾正錯(cuò)誤，并在通知后 15 天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，對(duì)違約業(yè)主之單元采取相應(yīng)的行動(dòng)。如屬緊急情況，可不必書面通知。 c、 通過民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項(xiàng)及管理者認(rèn)為合適 (大量管理資料下載 ) 的行為，訴訟所發(fā)生的費(fèi)用由管理賬墊付， 待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔(dān)。 １５、 采取一切措施（包括提起訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約規(guī)定的行為。 １６、 管理者有權(quán)制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。以上規(guī)則修改后，將張貼于海岸花園的告示欄。 １７、 管理者及其雇員在下列情況下無(wú)需對(duì)業(yè)主及其使用人負(fù)責(zé)： １） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無(wú)須向其在執(zhí)行職責(zé)時(shí)所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負(fù)責(zé)。 ２） 因下列原因造成服務(wù)中斷，可免責(zé)任： a、 因任何設(shè)施，裝置必要之維修及保養(yǎng)； b、 臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、地震或其他不可抗力損害和毀滅； c、 無(wú)法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺； d、 管理者的緊急避險(xiǎn)行為； e、 管理者所無(wú)法控制的其他一切原因。 六、 管理費(fèi) １、 各業(yè)主需于每月的 1 日 ~5 日前預(yù)先在管理者指定的銀行存足應(yīng)繳的款項(xiàng)。首期管理費(fèi)從發(fā)展商發(fā)出的入伙通知書之日起兩個(gè)月后開始收取。 ２、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)之預(yù)算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關(guān)管理海岸花園的一切費(fèi)用。上述所提及的支付費(fèi)用包括（但不限于）： １） 公用水電費(fèi)； ２） 公共地方、公用設(shè)施的日常維修保養(yǎng)； ３） 環(huán)境衛(wèi)生清潔、清潔工具材料費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)及滅四害費(fèi)； ４） 保安管理、保安器材購(gòu)置及保養(yǎng)費(fèi)用； ５） 綠化保養(yǎng)； ６） 節(jié)日裝飾； ７） 行政辦公費(fèi)用； ８） 購(gòu)置及租賃所有必須的機(jī)械、器材及車輛等支出。 ９） 管理者報(bào)酬； １０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利； １１） 公共財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)； １２） 稅費(fèi)； １３） 機(jī)電折舊費(fèi)用； １４） 法律訴訟費(fèi)用； １５） 其他應(yīng)付的費(fèi)用。 七、 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) １、 業(yè)主大會(huì) １） 管理者在海岸花園交付使用且入住率達(dá)到 50%以上時(shí)組織及召開海岸花園業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)； ２） 業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)： a、 經(jīng)持有 20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后 10 日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。 b、 業(yè)主大會(huì)每次召開至少提前 7 日通知，列明開會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。 c、 召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人出席，業(yè)主大會(huì)的決定要有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過；如投票時(shí)投票數(shù)相同，則大會(huì)主席可投決定性的一票；表決可采取書面投票或其他形式進(jìn)行，決定通過后應(yīng)予以公布。 (大量管理資料下載 ) d、 大會(huì)投票實(shí)行住宅房屋一戶一票制，建筑面積 100 平方米以上的非住宅房屋，每 100 平方米建筑面積為一票，建筑面積 100 平方米以下的非住宅房屋，以其產(chǎn)權(quán)證為一票。 e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的 文件須于開會(huì)前二日交予業(yè)主委員會(huì)（第一次業(yè)主大會(huì)交管理者）。 f、 業(yè)主大會(huì)的召開，每年不應(yīng)少于一次，第一次業(yè)主大會(huì)，可由管理公司召開。 ２、 業(yè)主委員會(huì) １） 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)不少于 5 人，業(yè)主委員會(huì)主任和副主任由業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)選舉產(chǎn)生。 ２） 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)聘任管理者及監(jiān)督管理者履行本公約和委托合同規(guī)定的職責(zé)。 ３） 業(yè)主委員會(huì)有如下職責(zé)： a、 召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告管理工作的進(jìn)展。 b、 修訂業(yè)主公約，提交業(yè)主大會(huì)通過。 c、 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。 d、 聽取業(yè)主及使用人的意見，監(jiān)督管理公司的表現(xiàn)。 e、 安排公開招 標(biāo)，選用合適的維護(hù)承判商。 ３、 業(yè)主委員會(huì)的組織及其權(quán)力可依據(jù)政府有關(guān)之法規(guī)。 本公約簽字后生效。叁方各執(zhí)壹份以便于遵守。 發(fā)展商：順德市美的房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章： 代表簽章： 地址： 電話： 電話： 年 月 日 年 月 日 管理者：美的物業(yè)管理公司 代表簽章： 電話： 年 月 日 第二章 美的海岸花園二次營(yíng)銷 第一節(jié) 美的海岸花園的品牌戰(zhàn)略 美的海岸花園秉承美的集團(tuán)聲譽(yù)卓 著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹。本著“務(wù)實(shí)、科學(xué)、勤奮、效率”的開發(fā)原則進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。 一、 美的品牌的豐富和延伸 “美的”作為家電行業(yè)的巨子，其商標(biāo)也被確認(rèn)中國(guó)馳名商標(biāo)，其品牌價(jià)值高達(dá) 30 多億，有著聲譽(yù)卓著的品牌形象。美的海岸花園作為美的集團(tuán)所開發(fā)的高尚住宅社區(qū)，由于一開始就在較高的平臺(tái)上進(jìn)行科學(xué)規(guī)范的操作，加之全程營(yíng)銷的合理導(dǎo)入，使得項(xiàng)目第一期商品住宅 8 萬(wàn)平方米，一面世就在一個(gè)月內(nèi)售罄，這就使得美的品牌在房地產(chǎn)業(yè)得到恰到好處的豐富和延伸。 二、 美的海岸花園品牌維護(hù) 美的海岸花園首期商品 住宅，著重在三方面做出努力： １、 通過整合營(yíng)銷策略不斷地提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力； ２、 設(shè)計(jì)出一整套企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，通過媒體進(jìn)行形式多樣的深度宣傳； ３、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個(gè)品牌維護(hù)的關(guān)鍵所在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等各個(gè)階段都將消費(fèi)者的需求放在首位，時(shí)時(shí)處處為消費(fèi)者著 (大量管理資料下載 ) 想，努力營(yíng)造出一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。 第二節(jié) 美的海岸花園可持續(xù)發(fā)展 一、 階段開發(fā)之間的關(guān)系 美的海岸花園將整個(gè)項(xiàng)目 45 萬(wàn)平方米的面積分作為三個(gè)階段開發(fā)。 第一期：開發(fā)項(xiàng)目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以 及會(huì)所及部分公建配套設(shè)施。 第二期：開發(fā)地塊西部的七、八、九區(qū) 10 萬(wàn)余平方米商品房，十二區(qū)宿舍樓（含菜市場(chǎng)），華師大附小 —— 美的小學(xué)區(qū)、河堤公園也同時(shí)開發(fā)。 第三期：為項(xiàng)目尾聲工程，開發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷售順利而且集團(tuán)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)狀態(tài)好，工程應(yīng)盡可能加快，將后兩期融為一體運(yùn)作。） 之所以分為戰(zhàn)略三階段，是基于開發(fā)階段的關(guān)系考慮。 １、 首期開發(fā)近 8 萬(wàn)平方米的規(guī)模，足可以產(chǎn)生項(xiàng)目品牌的影響力，提高整體的知名度。 ２、 從市場(chǎng)的接受情況來(lái)說(shuō)， 8 萬(wàn)平方米的建筑面積，可以直接面對(duì)目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買要 求，能從整體上試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的反應(yīng)，為后續(xù)開發(fā)提供來(lái)自市場(chǎng)的反饋信息，從而使第二期的開發(fā)更貼近市場(chǎng)。 ３、 從時(shí)間上更是緊緊相扣，層層遞進(jìn)，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。 另外，規(guī)模開發(fā)靈活高效的營(yíng)銷戰(zhàn)略的實(shí)施，是縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、降低成本的關(guān)鍵。二、三期的開發(fā)巧妙互動(dòng)與合理銜接將是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。 二、 項(xiàng)目及公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 １、 項(xiàng)目的開發(fā)階段上看，首期開發(fā)是后續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)，開發(fā)一區(qū)，成熟一片，首期銷售促進(jìn)第二期的開發(fā)。 ２、 美的海岸花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)思想：建立了半地下停車場(chǎng)車位，按 30 年 不落后的要求來(lái)設(shè)計(jì)；在住宅智能化上，充分考慮到功能預(yù)設(shè)的超前設(shè)計(jì)。 ３、 美的海岸花園是美的房產(chǎn)公司成功地開發(fā)了十幾萬(wàn)平方米的美的新村后的又一開發(fā)力作，公司秉承不斷開發(fā)、求實(shí)經(jīng)營(yíng)的思想進(jìn)行專業(yè)的運(yùn)作，還在廣州、深圳經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，公司在可持續(xù)發(fā)展的道路上已邁出堅(jiān)實(shí)的步伐。 ４、 美的海岸花園的成功開發(fā)，對(duì)美的集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)盤活了一筆存量資產(chǎn)，培育了一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)，更造就了一批懂得理會(huì)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)的專業(yè)人士。 第三部分 軟性新聞 引論 軟性新聞的價(jià)值曾一度被人們所忽略，但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，媒介宣 傳在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出，宣傳手法也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，軟性新聞的價(jià)值愈來(lái)愈被人們所發(fā)現(xiàn)和重視，在商業(yè)宣傳活動(dòng)中，相比單純的平面許，軟性新聞可以說(shuō)是“物美價(jià)廉”，它既具有新聞的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、可靠性，又具有經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、巧妙、見效快等特點(diǎn)，往往能在特定的時(shí)期、特定的地點(diǎn)，對(duì)特定的項(xiàng)目，起到特定的效果和作用，在許多商業(yè)性宣傳活動(dòng)中被越來(lái)越多的商家所采用，屢見奇效。 (大量管理資料下載 ) 瑞爾特人在項(xiàng)目營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)的過程中，充分意識(shí)到軟性新聞所蘊(yùn)涵的巨大價(jià)值，在軟性新聞的應(yīng)用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰 寫、發(fā)布，都做到了精心組織、認(rèn)真實(shí)施。這些軟性新聞稿的發(fā)布，對(duì)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，促進(jìn)項(xiàng)目銷售發(fā)揮了重要作用，取得了較佳的宣傳效果。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營(yíng)銷實(shí)施過程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來(lái)，以供業(yè)內(nèi)借鑒。 軟性新聞集錦 美的海岸花園填沙工程已啟動(dòng) 位于美的工業(yè)城和順德水道間的美的海岸花園房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過美的房地產(chǎn)公司歷時(shí)半年多的市場(chǎng)調(diào)查和充分準(zhǔn)備， 3 月份已由市政府通過立項(xiàng)審批，并報(bào)市規(guī)劃國(guó)土局和水電局審批總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。目前工地清場(chǎng)工作和填沙工程施工正在緊張有序地進(jìn)行。 錄自《美的報(bào) 》 1998 年 4 月 25 日第一版 美的 —— 萬(wàn)科房地產(chǎn)合作簽約 7 月 4 日，美的集團(tuán)房地產(chǎn)公司與深圳萬(wàn)科集團(tuán)就“美的海岸花園”房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃使用舉行了隆重的簽字儀式。根據(jù)協(xié)議，將由萬(wàn)科對(duì)“美的海岸花園”進(jìn)行全程策劃，系統(tǒng)地全面規(guī)劃推廣美的海岸花園。 美的海岸花園位于順德市北滘南部，廣珠路三洪奇大橋的西側(cè)，占地面積670 畝，計(jì)劃建設(shè)高雅的多層住宅和別墅。 萬(wàn)科集團(tuán)在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、平面設(shè)計(jì)等方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。美的此次與萬(wàn)科的合作，將借助萬(wàn)科十多年積累 的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)、精致的名牌房地產(chǎn)產(chǎn)品，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育成為美的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 錄自《美的報(bào)》 1998 年 7 月 5 日第一版 宏觀向好 商機(jī)無(wú)限 —— 當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析與展望 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，將成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并且可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。然而由于種種原因，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖起步時(shí)間不長(zhǎng)，卻已波折起浮數(shù)次，今后市場(chǎng)走勢(shì)如何一直是經(jīng)濟(jì)界人士、企業(yè)投資管理者與消費(fèi)者十分關(guān)心的問題?，F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢(shì)，并為開發(fā)商進(jìn)言對(duì)策。 一、房地產(chǎn)市 場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)潛在需求 （一）目前居民對(duì)住宅潛在需求巨大 我國(guó) 1997 年人均居住面積為 米，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距；全國(guó)約有 400 萬(wàn)戶居民的面積低于 5 平方米的標(biāo)準(zhǔn)線。這些都說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的潛在需求。與此同時(shí)，居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá) 萬(wàn)億元左右，加上居民手中的現(xiàn)金和債券、股票，我國(guó)國(guó)民個(gè)人金融資產(chǎn)約有 6 萬(wàn)億元，約占 1997 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 82%，居民手中的現(xiàn)金和資本之多，與商品房大量積壓形成強(qiáng)烈反差。 （二）目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 1998 年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚(yáng)，升勢(shì)強(qiáng)勁。上半年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá) 點(diǎn)，比去年同期增加 點(diǎn)。但商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格上漲速度過快，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。市場(chǎng)總體表現(xiàn)仍是供大于求，并且地區(qū)優(yōu)劣差距懸殊。 二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展