【正文】 全部劃歸物業(yè)賬，以避免因為物業(yè)管理的收不抵支而對服務(wù)品質(zhì)的影響。這樣既可充分利用物業(yè)管理的資源，同時也減輕了業(yè)主的負擔。 我們?yōu)樾^(qū)物業(yè)管理制訂了多項家政服務(wù)、代理代辦服務(wù)、工程服務(wù)的內(nèi)容，并將停車場、肉菜市場等納入小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營之內(nèi)。另外，在對小區(qū)的各項服務(wù)和經(jīng)營成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個經(jīng)濟實體走出去開展更廣泛的經(jīng)營和服務(wù)，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。比如，我們建議物業(yè)管理公司日后籌劃的連鎖特許經(jīng)營將是一項很大的經(jīng)營工程。 REAL在對連鎖特許經(jīng)營的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經(jīng)營與物業(yè)管理相結(jié)合也是 REAL (大量管理資料下載 ) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個創(chuàng)舉。 連鎖特許經(jīng)營與一般的企業(yè)經(jīng)營管理有非常大的差別，最主要的不同點就是必須考慮系統(tǒng)化的作業(yè)與規(guī)格化的管理。每個門店雖然地點、人員都不相同，但是卻要有一致的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)國際發(fā)展的經(jīng)驗，有效規(guī)劃連鎖特許經(jīng)營的制度，就是成功運作的關(guān)鍵因素。 REAL為連鎖及特許經(jīng)營業(yè)者進行成套的管理制度規(guī)劃，內(nèi)容包括： A、 前置作業(yè)（策略定位） 市場調(diào)查 經(jīng)營構(gòu)想和定位 品牌定位 商品組合與定位 開店策略 總部與組織運作 B、 第一部分（展店作業(yè)） 商圈調(diào)研與開發(fā) 選店和租店要領(lǐng) 開店管理 １、 促銷活動管理 消費者管理與組織 C、 第二部分（營業(yè)規(guī)劃） 培訓(xùn)作業(yè) 門市現(xiàn)場作業(yè)管理 店頭績效評估 ２、 營收分析 門市財務(wù)管理 D、 第三部分（制度規(guī)劃） 財務(wù)稽核管理 采購管理 倉儲管理 盤點管理 人事管理 職工創(chuàng)業(yè)入股辦法 職工獎勵辦法 報表分析與管理 行政管理 會議系統(tǒng)與管理 1公關(guān)管理 E、 第四部分（加盟規(guī)劃） 加盟招攬 加盟合同 附錄 1 關(guān)于六區(qū)商業(yè)用房及地下車庫的經(jīng)營方案 一、 商業(yè)用房 現(xiàn)打算在六區(qū)設(shè)商業(yè)用房 2 間，分別位于 1 幢 101 和 2 幢 101（四房兩廳戶型，建筑面積 平方米），計劃將上述兩戶型稍進行改造以使其可商住兩用，其中商業(yè)用房建筑面積約 平方米（以實際丈量為準）。住宅用房的售價可執(zhí)行洋房的銷售政策，商業(yè)用房則根據(jù)市場價格及小區(qū)的情況制定合理銷售價格。須強調(diào)一點，業(yè)主的經(jīng)營管理須服從和配合美的海岸花園的物業(yè)管理，建 議美的海岸花園商業(yè)用房的價格可定在 7000~8000 元 /平方米，六區(qū)商業(yè)用房可根據(jù)現(xiàn)在六區(qū)的銷售政策可定在 6000 元 /平方米左右。但須強調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營范圍必須加以限定。 二、 地下車庫 現(xiàn)在六區(qū)的地下車庫共 6000 平方米，可容納 190 輛汽車，現(xiàn)考慮到目前住戶的汽車擁有率不太高，為提高車庫的使用率和解決摩托車的停放問題，可將部分位置用于停放摩托車。由于自行車自身構(gòu)成危險，以及由于大量停放自行車會大大地加大對車庫的管理難度，因此，地上車庫不適用于小區(qū)自行車的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車棚。根據(jù)周邊停車場的收費標準，以及小區(qū)地下車庫的成本，建議汽車車位售價為 2020 元 /平方米，租金為 500 元 /月，摩托車車位租金為 100 元 /月，摩托車車位將視日后情況逐步移至地面，以留有足夠的車位給汽車。車庫車位還須考慮整體的銷售政策和促進租售的需要，建議汽車車位的售價為 1800 元 /平方米，租金 400元 /月，摩托車的租金為 80 元 /月，將來摩托車車位移至地面車棚后將調(diào)整對其的收費。 附錄 2 1999 年車位租售估算 (大量管理資料下載 ) 月份 出售數(shù)量（個） 出售單價（萬元） 出售金額（萬元） 出租數(shù)量（個） 出售單價（元） 租金總額（元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 總計 注：表格內(nèi)容略。 附錄 3： 2020 年 ~2020 年會所收支預(yù)算表 年份 營業(yè)額 費用支出 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 注：支出部分未含稅款。（表格內(nèi)容略） 附錄 4 2020 年美的海岸花園會所收支估算表 月份 營業(yè)額 費用支出 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計 注：表格內(nèi)容略。 第八節(jié) 美的海岸花園管理公約 一、 定義： 在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義： “物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設(shè)施等所占土地的使用權(quán)。 “公共地方”是指美的海岸花園內(nèi)不為某一業(yè)主單獨享有使用的場所，其 (大量管理資料下載 ) 中包括大門口、樓梯間、樓宇外墻、天臺、通道、行人道、綠化區(qū)、管理者辦事處，以及為業(yè)主和住客及訪 客而設(shè)并使用之地方或范圍。 “公共設(shè)施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機器、設(shè)備、裝置、包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設(shè)備。以上所列之各類設(shè)備亦屬公共設(shè)施之一部分，但任何只供個別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。 “會所”是指美的海岸花園內(nèi)俱樂部會所所在之建筑物，和一切相關(guān)的文娛、康樂、飲食及其他設(shè)施設(shè)備。 “單元”是指美的海岸花園內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的單位。 “發(fā)展商” 或“第一業(yè)主”是指順德市美的房產(chǎn)公司。 “業(yè)主”是指對每個單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或受讓人。 “管理者”是指發(fā)展商或業(yè)主委員會聘用為管理美的海岸花園的管理組織。 “租戶和合法使用人”是指從業(yè)主或發(fā)展商處租用或被批準使用有關(guān)物業(yè)單元的法人或個人。 “管理份額”是指各業(yè)主分攤并交納管理費用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計算。 1“管理費用”是指管理者因管理及保養(yǎng)美的海岸花園而引起的所有費用和開支。 1“海岸花園”是指美的海岸 花園。 二、 總則 １、 為明確美的海岸花園業(yè)主、使用者、管理者及其有關(guān)各方在所有權(quán)、使用、維修及管理方面的權(quán)利和義務(wù)，保障海岸花園的正常使用和管理，保障各方的利益，本著權(quán)益、責任和公平合理的原則，特制定本公約。 ２、 在土地批文、房產(chǎn)買賣合同及房產(chǎn)法例限制和保障下，美的海岸花園各業(yè)主完全享有本身所擁有部分的全部權(quán)益。但各業(yè)主不得擅自更改各單元的使用用途。 ３、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關(guān)各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時享有本公約賦予各項權(quán)利。 ４、 合法使用人及租戶須遵照《廣東省物業(yè)管 理條例》第二章第十五條，遵守和履行本公約。 三、 發(fā)展商權(quán)利 １、 發(fā)展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權(quán)，并有權(quán)改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設(shè)和拆除招牌、廣告及其他物件。 ２、 發(fā)展商及其承建商、代理人或其他經(jīng)許可的人擁有檢查、維修海岸花園任何一部分的權(quán)利，有權(quán)攜帶一切必要的設(shè)備機器及材料進入海岸花園的任何一部分。如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部，但要事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人（緊急情況除外）； ３、 發(fā)展商有權(quán)在本公約簽訂時存在的海岸花園建筑規(guī)劃及藍圖進行修改，并就此事與政府磋商達成協(xié)議 ，而無須任何其他業(yè)主或擁有海岸花園權(quán)益的人同意或批準。但此權(quán)利的行駛不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬物業(yè)。 ４、 發(fā)展商可在業(yè)主委員會成立之前審核和批準海岸花園年度管理費預(yù)算。 ５、 業(yè)主委員會成立之前，發(fā)展商有權(quán)聘任管理公司成為海岸花園的管理者。 ６、 發(fā)展商有權(quán)在其認為合適的情況下，更改海岸花園的名稱或其中部分名稱和編號。在進行上述更改前，發(fā)展商須提前一個月在公告欄上通知各業(yè)主 (大量管理資料下載 ) 和使用人，但無須就此而引起的任何損失向各業(yè)主和使用人作出賠償。 ７、 發(fā)展商有權(quán)將海岸花園內(nèi)尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場所或公用設(shè)施，使 業(yè)主共同使用，而業(yè)主須分擔其維修保養(yǎng)費用。 ８、 發(fā)展商有權(quán)制訂和修改會所的使用和管理條例，包括不限于費用、使用人士資格、開放時間等因素。 四、 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) １、 業(yè)主權(quán)利 １） 依法享有對自己所擁有物業(yè)收益和處分的權(quán)利。 ２） 依法享有合理使用房屋本體和住宅區(qū)公用設(shè)施、公共地方的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主對公用設(shè)施和公共地方的正常使用。 ３） 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許范圍內(nèi)進行裝修、維修和改造。 ４） 有權(quán)自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其他設(shè)施進行合法的維修養(yǎng)護。 ５） 有權(quán)參加業(yè)主大會，并對住宅區(qū)的各項管理決策擁有表決權(quán)。 ６） 有權(quán)對住 宅區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評，可要求業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司的違反本合約或有關(guān)規(guī)定的行為進行干預(yù)、處罰。 ２、 業(yè)主義務(wù) １） 如業(yè)主將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、出租給他人，該業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議書簽字后 15 天內(nèi)，須將物業(yè)使用變化情況以書面通知管理者，出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議中須要求購買人、受讓人或承租人接受本公約規(guī)定的業(yè)主義務(wù)，并按廣東省物業(yè)管理條例及有關(guān)法規(guī)將本公約作為上述合同的附件，最終對承租人、購買人或受讓人有約束力。如此等合同并未將本公約作為其附件，則前業(yè)主須繼續(xù)履行本公約規(guī)定的業(yè)主業(yè)務(wù)。前業(yè)主如 未付清其應(yīng)付的管理費用及其他有關(guān)費用，將不得處分其所屬物業(yè)。業(yè)主違約，管理者將保留其向前業(yè)主或新業(yè)主追索的權(quán)利。 ２） 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須到管理公司辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取裝修許可證，并按規(guī)定交納裝修保證金（不生利息），保證金由裝修工程隊支付。如進行裝修工程的裝修工程隊違反管理者訂立的裝修規(guī)定或因裝修工程引起任何追索、損失或法律責任，管理者可以從該筆款項中扣除管理者認為合適的款項作為賠償，如有不足，有關(guān)業(yè)主須賠償不足的金額，該保證金或其剩余款項將在裝修工程完成后 30 天內(nèi)發(fā)還給裝修工程隊。 ３） 各業(yè)主及其 承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時候均應(yīng)遵守和履行《美的海岸花園管理公約》及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。 ４） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得增建、改變外墻、圍墻、圍欄、陽臺、門窗等影響海岸花園外貌的設(shè)置，亦不得改變其顏色。 ５） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網(wǎng)（防盜網(wǎng)只能在窗戶內(nèi)安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結(jié)構(gòu)，亦不得堵塞任何門窗。私家花園內(nèi)搭建，也必須經(jīng)過管理者同意。 ６） 海岸花園規(guī)劃設(shè)計時，已為每一單元安排好空調(diào)機安裝 點，在未得管理 者書面同意前，各業(yè)主不得在其他地方安裝空調(diào)機。 ７） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行鑿、拆、切割。 ８） 各業(yè)主不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如上層樓漏水，給其他住戶造成影響時，上層住戶必須給予配合），否則，應(yīng)承擔給他人造成損害的責任。 ９） 各業(yè)主不得利用花園、走廊、樓梯及其他公共地方曬晾衣物或放置其他物品。 １０） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動其單元的用途和結(jié)構(gòu)，亦不得對公共地方或公共設(shè)施作出任何改動、損害。 (大量管理資料下載 ) １１） 各業(yè)主需如期按管理者要求 的付款方式，將其單元應(yīng)繳的管理費及其他費用付給管理者；逾期者，管理者有權(quán)按每日加收欠交款金額千分之三的滯納金。 １２） 各業(yè)主不得在其物業(yè)內(nèi)外存放任何有公害、污染環(huán)境及易燃易爆的物品。 １３） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在海岸花園內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜；寵物的飼養(yǎng)須經(jīng)管理公司批準，如受到其他業(yè)主合理的投訴和批評或管理者認為有損公眾利益的，管理者有權(quán)禁止其飼養(yǎng)。 １４） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在公用供電線路、給水或供氣管道私自接敷線、管；通過不正當手段使用水、電、氣，將追究其法律責任。 １５） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得踐踏草地， 損壞綠化及其附屬設(shè)施。 １６） 各業(yè)主不得涂污公共地方或公共服務(wù)設(shè)施，在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼通告、廣告或其他物件于海岸花園圍墻內(nèi)外、公共地方、公共服務(wù)設(shè)施及其他地方。 １７） 進入海岸花園的車輛必須按指定地點停放，在指定地點外停入任何車輛（包括摩托車、自行車等），管理者有權(quán)將車拖走，并要車主繳納一定的費用。 五、 管理者的權(quán)利和責任 在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)做所有海岸花園有效管理和維護所必須做的事情，并為些負責，其中包括（但不限于）下列事項： １、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序 、公共衛(wèi)生、公用場所、公