【正文】 實施者，他們的工作直接影響工程質量，物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位須在項目開工前督促承建單位設置質量保證體系，包括設置質量管理目標、程序和辦法，設立質量檢查負責人，建立 TQＣ小組等。在合同中明確對質量的規(guī)定及責任；督促承建單位認真執(zhí)行工藝標準和操作規(guī)程，提高項目質量的穩(wěn)定性；監(jiān)理人員要對每個階側面、每個分部分項工程、甚至每道工序進行檢測與驗收；監(jiān)理人員要做好質量記錄，并進行統(tǒng)計數(shù)字的分 析處理，對不符合質量標準的活動加以處理。 ② 施工階段的造價控制 施工階段的造價控制，要從審查每個工程和分部分項工程的清單、單價入，按形象進度擬定撥款計劃。由于長期的物業(yè)管理工作，物業(yè)管理公司對樓宇多發(fā)質量問題的部位有著充分的了解，因而物業(yè)管理公司參與施工管理，可防范完工后樓宇出現(xiàn)有礙使用的質量問題和施工期遺留問題，從而減輕以后的 維修、保養(yǎng)開支。 —— 采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要 求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于 2分鐘 (用機械攪攔 )；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層 (可用卷材、涂膜等 )；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。 —— 砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質量問題，物業(yè)管理公司參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面 此資料來自企業(yè) 澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。以我國目前的常 用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防 (無特別的防水層 )，僅是 *外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 )、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。 (5)對整體裝修須增加的樓面荷載進行監(jiān)控，確保不超出結構承載能力。 (3)簽訂公平合理、互為制約的發(fā)包合 同。 (9)在承包商完成工程并通過驗收后，督促其辦理退場手續(xù)，拆除施工期間拉設的水電管線，清理場地，退回出入證。 (六 )對日常維護外發(fā)標的工程管理 在超出物業(yè)管理公司自身能力的維修、維護，新增小項目等工程，常需向外招標發(fā)包，工程發(fā)包管理一般有以下方面： (1)承包單位的資質、資信審核。 (3)樓地面飾面的打鑿， 可禁用大錘敲擊，應用小鑿子以非垂直角度輕輕打鑿。 此資料來自企業(yè) (7)給排水工程。 (5)裝飾工程。樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項： —— 無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。 ② 間接費用的控制 此資料來自企業(yè) 間接費 用一般按合同規(guī)定的直接費用的百分數(shù)提取，這項費用由于直接費用的變動而發(fā)生變化，監(jiān)理方對間接費用的控制采取兩項措施：其一是審核承建單位計算間接費用依據(jù)的合理性，其二是根據(jù)直接費用的變動處理間接費用的提取。 (1)對工程項目的全過程進行造價控制 ① 設計階段的造價控制 對工程項目的造價控制始于設計階段。 ④ 施工過程的質量監(jiān)控。 (3)實施對工程項目進度的控制，物業(yè)管理公司要對現(xiàn)場情況進行調查分析，協(xié)助解決工程項目建設中的問題，明確解決問題的措施、期限和承擔者，并督促其 實現(xiàn)。 (三 )物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的要點 在實際工作中，物業(yè)管理公司要參與對工程的工期目標、質量目標和費用目標進行控制。 、檢查承建單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術標準。 ，對工程設計與設計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術交底和圖紙會審； 、技術標準及合同不斷進行檢查，如：是否嚴格按設計要求施工，隱蔽工程的施工質量，使用的各種材料、備件是否符合質量要求 等等。 物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質量監(jiān)理的要點包括： 物業(yè)管理公司不僅接管新建樓宇，還要管理使用年限較長的物業(yè)。物業(yè)管理公司對施工過程介入，對搞好施工監(jiān)理同 樣有著十分重要的意義和作用。 (2)利用防盜 、火災報警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡，最好能聯(lián)接公安消防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失。有條件還可配幾間管理人員集體宿舍，這一部分房可作為公用面積分攤。 (2)集中 “ 能源計量表 ” 功能配備。 (4)房屋實用率 —— 盡量提高實用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。 此資料來自企業(yè) 四、在規(guī)劃階段應注意的問題 房地產(chǎn)商在新建小區(qū)規(guī)劃設計時，往往會請規(guī)劃部門及設計院對所開發(fā)小區(qū)進行規(guī)劃、設計，但往往會 忽視請物業(yè)管理公司共同參與規(guī)劃設計。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。此時的安全，彼時卻成了更大的危險。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗和日后實施物業(yè)管理的需要，在上述方面應該提出意見和建議。因此，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，就應從頭做起，具有超前意識。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具 —— 自行車的車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。物業(yè)管理公司應根據(jù)所管物業(yè)的用途及規(guī)模合理設置管理機構，制定各項管理制度，明確主要崗位職責。小區(qū)管理，重在良好的開端，超前介入小區(qū)管理，就能把工作做在前面。這樣不僅使物業(yè)管理公司對物業(yè)和各個部分充分了解，同時也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。在項目可行性研究階段，物業(yè)管理公司可憑實踐中獲得的經(jīng)驗，提出物業(yè)管理方案；在規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理公司可對規(guī)劃設計中易疏忽的問題 提出指正意見；在施工階段，物業(yè)管理公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議；在竣工驗收階段，物業(yè)管理公司可對工程質量提出嚴格要求。 “ 入住 ” 關，實施全方位管理 “ 千里之行，始于足下 ” 。 (二 )制定物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容包括： 。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連