【正文】 此資料來(lái)自 前 言 「 」一期座落于福建省福州市 ，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 強(qiáng)大的技術(shù)保障力量 一流的管理和合理的收費(fèi) 現(xiàn)本公司具有國(guó)家 級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人才。 若我公司入駐「 」，特別承諾： ＊ 公司提供 24 小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助 ＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi) （在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn) 第 6 頁(yè) 共 41 頁(yè) 此資料來(lái)自 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 物業(yè)管理有限公司 正式成立于 年 月 日，現(xiàn)管理面積 萬(wàn)平方米 ,員工 多人，其中管理、技術(shù)人員 %以上具有大中專(zhuān)學(xué)歷。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)戶(hù)提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。 第二類(lèi) 物業(yè)的基礎(chǔ)管理 （一） 房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀(guān)，延長(zhǎng)其使用年限。 （二） 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 （三） 清潔管理： 包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。進(jìn)入 21 世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿(mǎn)足于過(guò)去剛剛發(fā)展起來(lái)的單一的物來(lái)管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的 滿(mǎn)足。 ⑷ 激勵(lì)、培訓(xùn)管理： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無(wú)華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過(guò)各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越，并樹(shù)立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。 第 11 頁(yè) 共 41 頁(yè) 此資料來(lái)自 具體圖示如下： 指示 指示 查詢(xún)、輸入 指令 反饋 指示 工作計(jì)劃輸出 投訴 反饋 任務(wù) A 執(zhí)行 督導(dǎo) 命令 五、管理措施 在具體操作管理過(guò)程中，我們采取如下的十項(xiàng)措施： 1． 實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理； 2． 全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動(dòng)為業(yè)戶(hù)提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù)； 3． 對(duì)整個(gè)小區(qū)全面導(dǎo)入 CI 識(shí)別系統(tǒng)，規(guī)范管理； 4． 實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)制； 5． 采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持 24 小時(shí)值班巡邏，做到萬(wàn)無(wú)一失； 6． 按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測(cè) ，并建立各項(xiàng)消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。縱向之間，操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé)，助理對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門(mén)經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門(mén)分工合作，實(shí)行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作，又相互制約。 保安部職責(zé)范圍： 巡邏、門(mén)衛(wèi)、消防、車(chē)輛管理 人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍： 處理有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作。 4 管理費(fèi)收繳率 98% 98% 超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù) 費(fèi)并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。 17 管理人員 專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。 一、前期介入階段的管理 （一） 介入、合理規(guī)劃 針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合「 」的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。我們采取的便利措施是： （ 1） 設(shè)立辦理 入住專(zhuān)用接待服務(wù)室，由專(zhuān)職人員提供周到的一站式服務(wù)。 （ 3） 提供有償上門(mén)維修服務(wù)項(xiàng)目。 （ 2） 保證房屋外觀(guān)統(tǒng)一美觀(guān)。業(yè)戶(hù)裝修實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放，確保小區(qū)綠化完好。我們將通過(guò)建筑監(jiān)管機(jī)關(guān) —— 城市建筑督查大隊(duì)，在業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整改，同時(shí)將采取其他方法，制止違章裝修施工。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。 三、日常管理運(yùn)作階段的管理 對(duì)小 區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。 （ 3） 工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。 （ 3） 樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好 各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。 （ 1） 管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。 （ 2） 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 （三）消防管理 中控室設(shè)備運(yùn)行管理 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線(xiàn)防盜報(bào)警對(duì)講電話(huà)系統(tǒng)、公共天線(xiàn)系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶(hù)的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 （二）給排水設(shè)備及水景管理 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理 確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。 （ 3） 管理處其他部門(mén)員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開(kāi)展。 （ 1） 管理處為用戶(hù)提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。 （ 1） 管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。業(yè)戶(hù)物品的搬入（出）須向與業(yè)戶(hù)確認(rèn)后，管理處開(kāi)據(jù)物品出門(mén)條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤(pán)查；所有的物資流動(dòng)實(shí)際登記放行手續(xù)。 （四） 入住期治安管理 保安隊(duì)伍建設(shè) —— 建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。 （ 3） 行政手段 。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線(xiàn)、公共管線(xiàn)，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。 裝修審批重點(diǎn)如下： （ 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 ； 1. 簽署《房屋驗(yàn)收交接確認(rèn)單》、《收樓承諾書(shū)》； 2. 房屋鑰匙交接； 3. 建立業(yè)戶(hù)檔案。 簽訂移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程備案 簽訂物業(yè)保修方案 1. 《交房通知單》； 2. 產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效 證件復(fù)印件 2份，核對(duì)原件； 3. 若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書(shū)》及委托代理人身份證或其他有效證件復(fù)印件 2份，核對(duì)原件。實(shí)行公司、管理處層層承諾，對(duì)裝修管理人員績(jī)效實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的管理方式，對(duì)業(yè)戶(hù)裝修實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 15 違章發(fā)生率 與處理率 1%以下 90%以上 0 100% 建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶(hù)的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪(fǎng)記錄。 2 房屋零修、急修 及時(shí)率 100% 100% 接到維修信息，維修人員在 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，并建立回訪(fǎng)制度，做好回訪(fǎng)記錄。 14）維持業(yè)主的合法權(quán)益 (業(yè)主公約載明業(yè)戶(hù)的權(quán)利和義務(wù) )，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)戶(hù)排憂(yōu)解難。 小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線(xiàn) — 職能制管理方式。這樣不但有利于管理，方便業(yè)戶(hù)，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。 ⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言行， 第 10 頁(yè) 共 41 頁(yè) 此資料來(lái)自 提高工作效率和工作質(zhì)量。 第 9 頁(yè) 共 41 頁(yè)