【正文】 段，請(qǐng)熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，發(fā)表意見(jiàn)，提出建議。如果配套設(shè)施等硬件建設(shè)造成先天不足，日后的物業(yè)管理很難搞好。 水電氣等供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)應(yīng)給予足夠的重視。這在香港一些地區(qū)已有了血的教訓(xùn)。 綠化主要應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別要根據(jù)需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹(shù)木與花草之間要 此資料來(lái)自企業(yè) 合理搭配。例如樓樓的通道部分、電纜井部分在消防設(shè)計(jì)中一般都考慮不周，自動(dòng)噴淋裝置也不可能顧及到每個(gè)角落 (當(dāng)然電路部分是怕水的 )，所以物業(yè) 管理企業(yè)就應(yīng)建議在這些地方配備滅火器 (電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器 )或滅火沙箱。如灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否低于煤 氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶不小心就會(huì)碰到腦門，冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)，電路接口是否足夠、位置是否合適等。專業(yè)設(shè)計(jì)部門與物業(yè)管理部門對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有不同的著重點(diǎn)。 (1)房屋的采光 —— 應(yīng)做 到每個(gè)房間均能得到自然采光。規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)注意實(shí)用率與不注意實(shí)用率的設(shè)計(jì)結(jié)果，會(huì)產(chǎn)生至少5％的實(shí)用率差值，即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價(jià)的 5％上升或下降的結(jié)果。切記，房產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)不能像做電影道具和模型一樣，只講究美觀，而不注意耐用，這 種現(xiàn)象對(duì)于新入行經(jīng)驗(yàn)不足的發(fā)展商表現(xiàn)比較突出，開(kāi)發(fā)商建設(shè)者應(yīng)站在廣大業(yè)主的角度考慮問(wèn)題， “ 房產(chǎn)物業(yè)是百年大計(jì) ” 的工作！這一項(xiàng)工作做得好，可使業(yè)主接樓后得到實(shí)惠，物業(yè)管理公司的維修量大量減少，發(fā)展商的信譽(yù)會(huì)越來(lái)越高！ 影響房屋美觀除了建設(shè)前期的問(wèn)題，還應(yīng)考慮使用后期可能出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)盡量提到建設(shè)前期來(lái)解決。如：水、電、氣能源計(jì)量表按功能區(qū)分集中安放入公共區(qū)間，不宜放入各業(yè)主家中，這樣在抄表時(shí)不用打擾業(yè)主，方便物業(yè)管理工作。 (5)水、電容量超前意識(shí)的配備。此工作做好了，可穩(wěn)定物業(yè)管理公司管理人員隊(duì)伍，提高物業(yè)管理公司檔次，可減少物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算費(fèi)用，減輕日后業(yè)主管 理費(fèi)負(fù)擔(dān)，可奠定物業(yè)管理的良性循環(huán)的基礎(chǔ)。 (8)其他功能。 (3)裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用 “ 有毒、有輻射性 ” 材料。 (2)公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開(kāi)關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不宜一個(gè)開(kāi)關(guān)控制一片燈，應(yīng)按每組燈的功能性要求配備開(kāi)關(guān)。 為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，明確建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任，保護(hù)建設(shè)工程方面的合法權(quán)益，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)秩序，建設(shè)部已明文規(guī)定，我國(guó)的施工建設(shè)與國(guó)際慣例接軌，實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制，一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應(yīng)運(yùn)而生。如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該物業(yè)的結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無(wú)法管理。因此，他們對(duì)樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問(wèn)題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問(wèn)題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。 六、物業(yè)管理公司對(duì)施工的監(jiān)理 (一 )何為監(jiān)理 監(jiān)理，從字面上可以簡(jiǎn)單地理解為監(jiān)督和管理。 (二 )物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的內(nèi)容 物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容是： 此資料來(lái)自企業(yè) 。 、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量。 。 工程項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理的目的在于采取管理措施，糾正施工進(jìn)程的偏差，保證預(yù)定工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ) 物業(yè)管理公司根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)，要求參加項(xiàng)目施工的各單位做出具體的分部分項(xiàng)工程組織設(shè)計(jì)和單幢工程施工組織設(shè)計(jì)。 (1)工程質(zhì)量監(jiān)理的任務(wù) ① 督促承建單位建立工程項(xiàng)目質(zhì)量保證體系。物業(yè)管理公司對(duì)方案和圖紙要進(jìn)行認(rèn)真的審核，對(duì)其中的質(zhì)量問(wèn)題提出質(zhì)疑，并要求 此資料來(lái)自企業(yè) 有關(guān)單位及時(shí)修改。物業(yè)管理公司要督促發(fā)展商選擇優(yōu)秀的、有信譽(yù)的施工單位，認(rèn)真審查施工單位的技術(shù)水平、設(shè)備水平和管理水平等。 最后，對(duì)通過(guò)檢查、試驗(yàn)、測(cè)量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，要提出解決問(wèn)題的辦法 ，并及時(shí)向發(fā)展商通報(bào)情況。監(jiān)理人員在這個(gè)階段要注意對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的費(fèi)用估算超出控制投資額的范圍，應(yīng)及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出修改意見(jiàn)；監(jiān)理人員還可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案 在哪些方面可以進(jìn)行優(yōu)化，向設(shè)計(jì)單位提出更改意見(jiàn)。 (2)對(duì)工程造價(jià)構(gòu)成的控制 從工程造價(jià)構(gòu)成的角度進(jìn)行控制，可以分為 直接費(fèi)用的控制和間接費(fèi)用的控制。 (四 )對(duì)新建小區(qū)施工監(jiān)理 物業(yè)管理公司參與新建小區(qū)的施工監(jiān)理，它與發(fā)展商對(duì)施工的監(jiān)理，同樣有著不同的著重點(diǎn)。同時(shí)因我國(guó)經(jīng) 濟(jì)不發(fā)達(dá)，設(shè)計(jì)規(guī)范不可能把結(jié)構(gòu)、裝飾、防滲的等級(jí)一下子提得很高，從而使許多樓宇建成后出現(xiàn)問(wèn)題，增加了管理難度。嚴(yán)禁 此資料來(lái)自企業(yè) 帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的 )、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。 —— 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范 施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。 (4)砌筑工程。 —— 外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。 —— 地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。 給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問(wèn)題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。 (8)機(jī)電安裝工作。 (4)對(duì)新加砌的間墻的位置選用的砌筑材料進(jìn)行審定、監(jiān)管。 (8)廚房、衛(wèi)生間地面如更換飾面，要求業(yè)主做好防水處理，浴缸、坐便器的更換，對(duì)排水、排污管按全部施工工藝嚴(yán)格要求，以避免造成滲漏。 (2)由兩家以上的單位就物業(yè)管理公司制定的維護(hù)方案或由承包單位制定相應(yīng)方案進(jìn)行報(bào)送預(yù)算、圖紙，由專業(yè)技術(shù)人員審定方案、造價(jià)。 (6)任何施工人員攜帶任何物料離場(chǎng)，均應(yīng)辦理放行手續(xù)。