【正文】 ，能為日后節(jié)省大量能源開支。 施工單位完成施工任務，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責任承擔該建筑的使用問題 (當然不包括一年使用期 )。 ，認定工程數(shù)量。 ② 設計過程的質量監(jiān)控。要選擇最佳的施工速度，嚴格把好按進度撥款關、應及時掌握和詳細記錄修改設計、變更工程量、增減工程項目等情況。 —— 采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層 緊密貼合不留施工縫。 —— 內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。 (6)對涉及公共管線的工程嚴格監(jiān)控。 此資料來自企業(yè) (8)由工程部派相關專業(yè)的技術人員現(xiàn) 場監(jiān)理、驗收工程。 (2)制止未經(jīng)有關部門批準而進行的煤氣、供暖、供冷、水電管線的遷移、改向。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。這種控制可以從工程項目的全過程和工程造價構成二 此資料來自企業(yè) 方面來進行。在物業(yè)開發(fā)項目中，一般要編制項目總進度計劃、施工總進度計劃和作業(yè)進度計劃等等。 。 對于開發(fā)企業(yè)和施工部門來說，物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質量管理，加強了力量，使工程質量又多了一份保證，同時又能保證竣工驗收、移交和日后管理的連續(xù)性，可為開發(fā)商節(jié)省時間，提高工程質量、縮短工期及增強售后服務的 信譽。 (1)有條件的小區(qū)、大廈，盡量設計成 “ 封閉型 ” ，以利治安管理。 除了正常規(guī)劃設計應考慮的功能性，下面提出一些常被忽視的功能性設施配備： (1)住宅空調(diào)機留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備。 總之，設計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術人員參加工程規(guī)劃設計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀，提出建議。如最好用報警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因為各式各樣的防盜網(wǎng)不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災，就無法逃離現(xiàn)場。對于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產(chǎn)，不可能像更換家用電器那樣簡便易行。 (二 )制定物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括： 。在項目可行性研究階段，物業(yè)管理公司可憑實踐中獲得的經(jīng)驗，提出物業(yè)管理方案；在規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理公司可對規(guī)劃設計中易疏忽的問題 提出指正意見；在施工階段，物業(yè)管理公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議；在竣工驗收階段，物業(yè)管理公司可對工程質量提出嚴格要求。小區(qū)管理，重在良好的開端，超前介入小區(qū)管理，就能把工作做在前面。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具 —— 自行車的車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗和日后實施物業(yè)管理的需要，在上述方面應該提出意見和建議。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。 (4)房屋實用率 —— 盡量提高實用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。有條件還可配幾間管理人員集體宿舍，這一部分房可作為公用面積分攤。物業(yè)管理公司對施工過程介入，對搞好施工監(jiān)理同 樣有著十分重要的意義和作用。 ，對工程設計與設計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術交底和圖紙會審； 、技術標準及合同不斷進行檢查，如：是否嚴格按設計要求施工，隱蔽工程的施工質量，使用的各種材料、備件是否符合質量要求 等等。 (三 )物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的要點 在實際工作中，物業(yè)管理公司要參與對工程的工期目標、質量目標和費用目標進行控制。 ④ 施工過程的質量監(jiān)控。 ② 間接費用的控制 此資料來自企業(yè) 間接費 用一般按合同規(guī)定的直接費用的百分數(shù)提取，這項費用由于直接費用的變動而發(fā)生變化，監(jiān)理方對間接費用的控制采取兩項措施：其一是審核承建單位計算間接費用依據(jù)的合理性，其二是根據(jù)直接費用的變動處理間接費用的提取。樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。 此資料來自企業(yè) (7)給排水工程。 (六 )對日常維護外發(fā)標的工程管理 在超出物業(yè)管理公司自身能力的維修、維護，新增小項目等工程，常需向外招標發(fā)包，工程發(fā)包管理一般有以下方面： (1)承包單位的資質、資信審核。 (3)簽訂公平合理、互為制約的發(fā)包合 同。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。 —— 砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質量問題，物業(yè)管理公司參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面 此資料來自企業(yè) 澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。由于長期的物業(yè)管理工作，物業(yè)管理公司對樓宇多發(fā)質量問題的部位有著充分的了解，因而物業(yè)管理公司參與施工管理，可防范完工后樓宇出現(xiàn)有礙使用的質量問題和施工期遺留問題，從而減輕以后的 維修、保養(yǎng)開支。在合同中明確對質量的規(guī)定及責任；督促承建單位認真執(zhí)行工藝標準和操作規(guī)程，提高項目質量的穩(wěn)定性；監(jiān)理人員要對每個階側面、每個分部分項工程、甚至每道工序進行檢測與驗收；監(jiān)理人員要做好質量記錄，并進行統(tǒng)計數(shù)字的分 析處理，對不符合質量標準的活動加以處理。監(jiān)理的基本方法是定期取得工程 的實際進展情況，與計劃作出比較，從中發(fā)現(xiàn)問題，采取措施，防止進度拖延。工程建設監(jiān)理即對工程建設中的技術經(jīng)濟活動進行監(jiān)督和管理，使這些活動符合有關的法規(guī)、政策、技術標準、規(guī)范及合同的規(guī)定，促使工程進度、質量、造價按計劃實現(xiàn)。工程監(jiān)理制度的實施，對工程施工單位依法施工，保證工程質量，具有十分重要