【導(dǎo)讀】經(jīng)過詳細(xì)的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。顧問累積百多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，亦是最早涉足國內(nèi)之境物業(yè)管理公司。在亞洲的崇高聲譽(yù)。怡高的全球網(wǎng)絡(luò)，它擁有世界性的見解及觀點(diǎn)，亦深入。了解不同地方的市場變化。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽(yù)，怡高亞太地區(qū)網(wǎng)絡(luò)得以不斷擴(kuò)展，迅。速而有效地成為亞太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問公司之一。為滿足現(xiàn)今社會客戶的需求，怡高提供全。服務(wù)的工商住宅物業(yè)總面積逾250萬平方米。專業(yè)人才負(fù)責(zé)督促在中國當(dāng)?shù)卣衅傅挠?500名物業(yè)管理員工。底，怡高受委托項目總值超過25億美元?，F(xiàn)時在國內(nèi)分別于北京、上海及廣。州設(shè)立辦事處，另有14個管理辦事處設(shè)于八大城市。甲方在廣東省順德市登記注冊，其法定地址。甲方在業(yè)主委員會成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理。共同做好順德美的海岸花園物業(yè)管理工作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合同。宣傳上，將可沿用怡高物業(yè)顧問集團(tuán)之形象及有關(guān)標(biāo)記。工程之跟進(jìn)工作及承擔(dān)相應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用。

　　

【正文】 們每一個人的人身安全。我們的生活離不開物業(yè)管理。 物業(yè)管理特別是住宅區(qū)物業(yè)管理是服務(wù)內(nèi)容定位可以分為兩個部分：標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和動態(tài)化服務(wù)部分。 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，這也是眼下大多數(shù)物業(yè)管理公司紛紛采用的服務(wù)內(nèi)容，它通常包括安全、衛(wèi)生、綠化、方便服務(wù)、維修保養(yǎng)五大塊。大多數(shù)物業(yè)管理公司把絕大部分資源投入到這部分服務(wù)內(nèi)容中，力圖把管理的小區(qū)治理得井井有條、一塵不染。一部分發(fā)展較早的物業(yè)率先通過 ISO9002 國際質(zhì)量保證體系認(rèn)證，為國內(nèi)物業(yè)管理行為標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)帶來了 規(guī)范，為整個行業(yè)帶來了規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)化部分就必須要規(guī)范，這點(diǎn)與酒店管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)中的規(guī)范化一樣，酒店要求上飲料時站在客人什么位置、斟飲料如何斟法、換煙灰盅怎樣換、為客人引路如何做等等，一系列規(guī)范化行為為酒店帶來了明亮潔凈和熱情有禮。同樣，物業(yè)管理這一服務(wù)性行業(yè)也需要用規(guī)范的行為為其帶來高效的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，如樓梯每天掃多少遍，保安以什么言行向住戶或訪問者提供服務(wù)，蓄水池多長時間大清潔一次等等，這是物業(yè)管理建立信譽(yù)的基礎(chǔ)。 如果說標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)令物業(yè)管理有了骨架和血肉，那么動態(tài)化服務(wù)就是令物業(yè)管理有了靈魂，有了與住戶有效 溝通的窗口。動態(tài)服務(wù)包括對住戶需求的調(diào)查和動態(tài)監(jiān)控體系，目前絕大部分物業(yè)管理公司都曾進(jìn)行過前期的業(yè)主需求調(diào)查，但90%是表面的，一次性的，只有極少數(shù)物業(yè)管理公司會定期地進(jìn)行類似的調(diào)查，而正確的做法應(yīng)該是把對所管理小區(qū)的業(yè)主需求調(diào)查和動態(tài)監(jiān)控作為常規(guī)的、不間斷的工作內(nèi)容看待，并且用超前的意識去尋找業(yè)主的需求。它是整個物業(yè)管理系統(tǒng)的啟動點(diǎn)，是保證物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的唯一可操作性手段，因為物業(yè)管理服務(wù)的一切工作和活動都是為了住戶的利益，住戶就是上帝，如果我們的物業(yè)管理連上帝需要什么都蒙在鼓里，談何為其 提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)？所作的一切只不過是耍了一輪盲拳，汗流浹背地舞了一通之后才發(fā)現(xiàn)對手在自己身后，白做無用功。有了動態(tài)化服務(wù)，才能創(chuàng)造出高效的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上向住戶提供體現(xiàn)出物業(yè)管理靈魂所在的個性化服務(wù)和更多的超值服務(wù)。 當(dāng)我們的物業(yè)管理公司做好了以上兩部分內(nèi)容的服務(wù)，不僅可使住戶除文章開頭所提到的困擾，而且令住戶以及他們的物業(yè)大大受益。首先，物業(yè)管理保障了業(yè)主的合法權(quán)益，可以有效地根治“重建輕管”帶來的弊端，保證房屋的建筑質(zhì)量；其次，它延長了物業(yè)的壽命，通過統(tǒng)一管理，避免各自為政的亂搭建和不合理的裝修對 承重結(jié)構(gòu)和外墻美觀的破壞，通過加強(qiáng)物業(yè)的管理、維修和保養(yǎng)，可以保障居民生命和財產(chǎn)安全，從客觀上起到物業(yè)的保值和增值的作用；再次，創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美的物業(yè)環(huán)境，充分發(fā)揮物業(yè)整體的功能，在小區(qū)內(nèi)建立一套對廣大用戶的利益起保護(hù)作用的公共秩序，保證住戶身心的健康發(fā)展；還有，完善的物業(yè)管理服務(wù)，可以方便居民生活，減輕居民負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)住戶的尊貴，創(chuàng)造出一流的高品質(zhì)社區(qū)文化。 錄自《美的報》 1998 年 10 月 15 日第四版 一個售樓員的培訓(xùn)感受 美的房產(chǎn)公司正在緊鑼密鼓地開發(fā)美的海岸花園，為進(jìn)一步推進(jìn)項目的開展，房產(chǎn)公司認(rèn)真 組織了一次系統(tǒng)、專業(yè)的售樓員培訓(xùn)活動。 在為期兩個月的培訓(xùn)中，各位老師不顧酷暑高溫，仔細(xì)地查閱了許多資料，認(rèn)真?zhèn)湔n，使我學(xué)習(xí)到了房地產(chǎn)行業(yè)許多知識，銷售技巧也得到較大的提高。培訓(xùn)使我從房地產(chǎn)的門外漢逐漸地變成專業(yè)人士，尤其是通過對碧桂園和祈福新村的實地參觀學(xué)習(xí)，使我切身體驗到作為一個優(yōu)秀的售樓員應(yīng)當(dāng)具備多方面的知識和能力。售樓工作是房地產(chǎn)經(jīng)營流程中相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)，關(guān)系到我們開發(fā)的樓盤能否順利賣給目標(biāo)客戶，在與目標(biāo)客戶接觸過程中，我們售樓員的表現(xiàn)往往會對 (大量管理資料下載 ) 客戶的購買行為產(chǎn)生極大的影響。因而，在以后的工作中，我要 更加努力學(xué)習(xí)，不斷地豐富自身的知識，提高自身的素質(zhì)。 前幾天，我們售樓員去了一趟深圳萬科。這次深圳之行，給我感觸很多，也很深。尤其是國企老總馮佳的營銷講座給我的感觸最深，使我認(rèn)識到一個高素質(zhì)的銷售人員不僅要能借鑒別人成功的經(jīng)驗，而且自身還要不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)。馮佳的講座啟發(fā)了我們的思路，傳授了我們許多實用的方法。 兩個多月的培訓(xùn)很快就結(jié)束了，這次培訓(xùn)活動領(lǐng)著我進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)這個多姿多彩的世界，對我們售樓員來說也是一個良好的開端。以后我會將學(xué)習(xí)到的知識融入我們美的海岸花園的售樓業(yè)務(wù)中去。 錄自《美的報》 1998 年 10 月 15 日第四版 住宅小區(qū)發(fā)展新趨勢 —— 三大一小一多、服務(wù)功能全面、停車場所合理 隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和人們居住水平的逐步提高，房地產(chǎn)發(fā)展商已不可回避地面對這樣一個問題：住宅小區(qū)發(fā)展趨勢應(yīng)走向何方？其實早在 1996 年底，建設(shè)部在北京推出了小康規(guī)范小區(qū)“世紀(jì)村”，從小區(qū)的總體規(guī)劃、住宅的結(jié)構(gòu)與設(shè)計、小區(qū)服務(wù)功能配套，以及停車場所的設(shè)置等方面，提出了許多新思路，標(biāo)志著未來住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展怕新趨勢。這些思路包括： 一、“三大一小一多”方案 即在戶型平面功能設(shè)計中，采用大起居室（大客廳）、大衛(wèi)生間、大廚房、小臥 室、多櫥柜。交房標(biāo)準(zhǔn)趨向兩極化：一是基本上是毛坯房、水電入戶，具體裝修由用戶自己安排，但開發(fā)商在房屋質(zhì)量和外墻及屋面的處理上絲毫不能偷工減料，這樣有利于控制價格，也可避免二次裝修的浪費(fèi)；二是基本上可以入住房，水電到位，甚至在單元套房內(nèi)配置全家家具、廚具、掛衣架、衛(wèi)生潔具。這些配置大多可由專業(yè)定點(diǎn)生產(chǎn)廠家直接掛鉤、設(shè)計、加工，這既有利于產(chǎn)品的更新，又能使產(chǎn)品價格和品質(zhì)得到保證，有利于住宅產(chǎn)業(yè)化的形成和發(fā)展。 二、小區(qū)服務(wù)功能全面 未來小區(qū)服務(wù)功能進(jìn)一步完善，必然形成購物、餐飲、娛樂、健身、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等 一系列的一條龍服務(wù)，特別是考慮到學(xué)校和幼兒園的配置，注意與當(dāng)?shù)孛浦攸c(diǎn)學(xué)校掛鉤，提高了整體物業(yè)管理水準(zhǔn)。 通過與公共交通公司配合，在住宅小區(qū)項目所在地設(shè)置公共汽車停靠站。這就為業(yè)主們提供了出入的交通方便；又在市民中起到長久宣傳作用，擴(kuò)大了項目的知名度。 三、停車場所合理、方便 考慮到私車數(shù)量的不斷增加，設(shè)置了多樣化的停車場。在小區(qū)停車場設(shè)置上，除考慮業(yè)主固定車位外，還應(yīng)注意公共車位的設(shè)計。除在地面規(guī)劃設(shè)置統(tǒng)一公共車位外，還可在中心花園處，采用“地下掏空法”設(shè)置地下停車場，既可做到不破壞首層建筑立面風(fēng)格，又可 以人車分流，保障對區(qū)內(nèi)行人（特別是兒童）的安全。 近年來，一些房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展商已開始實踐這些思路。深圳和廣州更是走在前列，深圳萬科城市花園、中海百事達(dá)花園、廣州二沙島金亞花園、黃歧白天鵝花園等項目已普遍在規(guī)劃和單體設(shè)計中體現(xiàn)這些建設(shè)思路，并且在園林、環(huán)藝及社區(qū)文化上下了不少功夫，帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益和社區(qū)效益。 錄自《美的報》 1998 年 11 月 26 日第四版 居家新概念 —— “美的海岸花園”住宅小區(qū)簡析（上篇） 廣東順德“美的海岸花園”項目，是由廣東美的集團(tuán)及其直屬的房產(chǎn)有限公司正在開發(fā)的一個大型房地產(chǎn) 項目。該項目按照較高的居住生活檔次進(jìn)行規(guī)劃、 (大量管理資料下載 ) 設(shè)計、營造，是為社會各界成功人士，講究居住質(zhì)量和提升生活品味的群體提供一個：居家環(huán)境怡人、建筑品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)藝營造與配套完善、生活休閑便利而高尚的成熟社區(qū)。它是繼碧桂園、君蘭高爾夫生活村之后，向社會獻(xiàn)上的第三個閃亮樓盤，成為后起之秀，形成三角鼎立之勢，相輝相映。順德的北滘不僅作為工業(yè)發(fā)達(dá)、高速增長的區(qū)域之一而為人共知；也在激烈的房地產(chǎn)世界中，在創(chuàng)造人類優(yōu)美居家環(huán)境里，將有目共睹，開潮流之新。本文主要就“美的海岸花園”小區(qū)總體規(guī)劃與建筑設(shè)計，作簡要分析闡述。 一、項目 概況與開發(fā)構(gòu)想 “美的海岸花園”項目，位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，小區(qū)東、北向分別緊靠廣珠公路（ 105 國道）和三樂路兩條重要的交通干道，西鄰三洪奇生活區(qū)，南接開暢的北江順德水道，乘車去“君蘭高爾夫”僅需 5 分鐘，交通便利，地理位置優(yōu)越，待開發(fā)的自然景觀豐富；同時，政府和規(guī)劃部門大力支持開發(fā)本項目低密度高品味商住區(qū)，使其成為當(dāng)?shù)毓I(yè)小都市中重要的“綠色窗口”和“形象工程”。 發(fā)展商力求項目在“環(huán)境靚、建筑好、配套全、規(guī)模大”上做足功夫。小區(qū)根據(jù)市場的發(fā)展與項目定位，按照“規(guī)模開發(fā)”的營造理念和整體上“可持續(xù)發(fā)展”的規(guī) 劃思想，進(jìn)行分區(qū)，分期成片啟動，流動式遞進(jìn)，在相應(yīng)特定的周期內(nèi)，完成一個成熟社區(qū)的人居環(huán)境、住宅功能和經(jīng)濟(jì)效益，直到服務(wù)社群、回報社會的開發(fā)全程，由此而成為業(yè)主安居樂業(yè)的永久家園和投資升值的寶地，成為一方生活熱土。 二、規(guī)劃設(shè)計 （一）地塊特點(diǎn)： 小區(qū)地塊呈東、西走勢，長 750 米，南北進(jìn)深寬約 400 米，位居三樂路與北江之間，地勢舒展，江面寬闊，廣珠快速干線 105 國道，則在東面擦邊而過，西側(cè)在自來水廠和三洪奇生活區(qū)，小區(qū)內(nèi)在約 ，使南北寬度內(nèi)又分為北側(cè)的 250 米寬和南側(cè)堤外約 150 米寬兩個條形區(qū)塊，并均朝向南邊海岸，從左右側(cè)的東、西方向伸展開去。區(qū)內(nèi)有條小河流過，由東向南彎曲進(jìn)入北江。 （二）用地及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 規(guī)劃總用地： 公頃；小區(qū)建筑規(guī)劃總用地： 公頃，其中別墅用地 公頃，洋房 公頃，分別各占： % 、 % 、 %；各種綠化及路網(wǎng)總用地則達(dá)到 公頃，綠地率： %；人均綠化面積： 平方米每人；小區(qū)總戶數(shù)： 2233 戶；人口規(guī)模： 7900人；容積率： ；建筑密度：%。 （三）規(guī)劃布局： 小區(qū)的設(shè) 計創(chuàng)意基于對項目的市場定位：服務(wù)收入為中高層以上的人士，故屬于較高級的住宅小區(qū)規(guī)劃。小區(qū)整體的設(shè)計布局，采用全圍式、雙圍合式為主調(diào)，排列式、集中式為點(diǎn)綴的群體組合理念與處理手法。整個小區(qū)分解為三個功能區(qū)塊，共計 12 個小組團(tuán)，各組團(tuán)之間，既相互獨(dú)立，自成一體，通過空間輪廓、建筑外觀造型的圍合，營造出親切和諧的生活氣氛，獨(dú)自成勢的居住內(nèi)聚性空間環(huán)境，“共享大庭園”，又具有組團(tuán)之間的相互聯(lián)系，相互映襯，成為相互借景的有機(jī)性整體，實現(xiàn)新型社區(qū)鮮明特色的整體形象。 各組團(tuán)之間，采用了大環(huán)形交通路網(wǎng)進(jìn)行連接，一改普通常 用的平直、十字形路網(wǎng)。區(qū)內(nèi)的道路，除滿足交通外，已充分得到軟化、舒展。路網(wǎng)不再只是為交通而服務(wù)，而是與環(huán)境取得了有機(jī)聯(lián)系和相互融合。在各個圍合式組團(tuán)環(huán)境里，有歐陸風(fēng)格的休閑廣場，結(jié)合小區(qū)項目形象標(biāo)志的主題水景、園林綠化與環(huán)藝小品及幾處進(jìn)行主題設(shè)計的，通向住客會所、公共文體活動區(qū)的“樹林綠色步行街”，以及一條近千米兩側(cè)各有 45 米寬，專門種植了樹木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等，起伏達(dá) 1 米的“地中海風(fēng)情大道”，供區(qū)內(nèi)望江、漫步、休閑之用?？偲矫嬷蟹秩齻€功能區(qū)塊：臨沙灘的堤外一塊，布置“鬧市”的會所及社群的室內(nèi) (大量管理資料下載 ) 外 公共文體活動設(shè)施，托兒所、小學(xué)以及臨江主題公園（如“兒童世界”、“花卉林藝園”、“情侶迷你公園”）等，均布置在東、西近 500 多米的臨岸區(qū)，總建筑面積約 1 萬平方米。同時開辟天然沙灘泳場，垂釣和游船區(qū)均在這里。 往后的堤內(nèi)中心地帶，面向江河布置獨(dú)立式低層住宅群，即花園別墅區(qū)，共計 188 幢，總建筑面積 6 萬平方米。最北臨三樂路一塊，長度約 110 米以及接臨西側(cè)的一段，均布置多層單元式住宅群，以六層為主，即洋房區(qū)。該區(qū)的局部地方，設(shè)計少量的小高層住宅（ 12 層為主），此項按空中花園住宅的概念進(jìn)行設(shè)計。洋房區(qū)戶數(shù)： 2045 戶，總建筑面積： 萬平方米。 在小區(qū)豎向設(shè)計中，結(jié)合其總平面三分塊內(nèi)容，形成了垂直向上三個空間層次：會所公建及別墅群層；六層洋房層次，到 12 層的小高層為制高景點(diǎn)?？臻g輪廓線鮮明而豐富，并把景觀朝向南邊的北江水道和東邊 105 國道的三洪奇大橋，以及星火科技城。 而臨三樂路一側(cè)的建筑街景，主要可通過建筑造型和建筑立面上的虛實、凹凸伸縮、光影、色澤及材料質(zhì)感的對比和空間的組合，以及天際線的局部變化來產(chǎn)生同樣豐富的建筑效果。在技術(shù)上，對臨北靠三樂路一排的建筑，向街的門窗均采用具有隔音功能的鋁塑門窗，并多用固定式 窗扇，窗門可以隔音防塵，由此較好地解決了臨街不利因素的干擾，而只留下有利的景觀。 小區(qū)內(nèi)為使人車徹底分流，并提供洋房住戶足夠多的車位，采用了半地下室半地面架空的停車方式，既獲得良好便利的停車，又使組團(tuán)圍合內(nèi)，尤其是附近住宅首層的環(huán)境小氣候得到改善。 本項目在建筑設(shè)計與環(huán)境規(guī)劃中，均走了一條“新古典主義”的創(chuàng)作道路，采用歐陸古典風(fēng)格，既不失經(jīng)典法則，又具時代氣息，產(chǎn)生出現(xiàn)代鮮明的“地中海小城”風(fēng)貌。 居家新概念 —— “美的海岸花園”住宅小區(qū)簡析（下篇） 三、建筑設(shè)計 （一）洋房單體 戶型的分析設(shè)計 洋房平 面面積從每戶 80 平方米至 120 平方米不等，有六種不同面積指標(biāo)，四種基本戶型類別，分別是二戶二廳、三房二廳（兩種）、四房二廳?？砂醋】筒煌枨?，提供多樣選擇。 小區(qū)的洋房平面布置，力求設(shè)計詳細(xì)、周到，精雕細(xì)琢，既把握著大體，又考慮到平面細(xì)部。平面既緊湊又舒展，以面積足夠大的廳為中心，合理組織室內(nèi)空間秩序，分區(qū)明確，廳門最少，房間尺度大小合適，每戶具有良好的自然通風(fēng)和采光。室內(nèi)功能中，居住功能與日常功能互不干擾，動靜分離，相對獨(dú)立。技術(shù)上，采用框架結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)可靈活分隔，讓業(yè)主參與創(chuàng)作，進(jìn)行二次設(shè)計，而框架中均用 異型柱，不見結(jié)構(gòu)柱梁。設(shè)計布局中處處反映出設(shè)計師、發(fā)展商對住戶的細(xì)心關(guān)懷。 立面塑造 按歐陸式建筑風(fēng)格考慮，依經(jīng)典原則塑造：垂直向用“三段式”處理，由首層高度的基座部分，到中段的墻身體，至頂部的三段式設(shè)計；水平向按“五列式”劃分，向左右兩側(cè)延展成為有節(jié)奏、有韻律和變化，可非對稱但需均衡的五條塊構(gòu)圖