【導(dǎo)讀】進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積平方。米，項(xiàng)目總投資8103萬元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為萬元，因此項(xiàng)目在。經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。與廣東路相交的東南面，位于北海市最為成熟集中的住宅社區(qū)。目前所在地交通、該項(xiàng)目設(shè)計(jì)為商住樓，安全、念，設(shè)計(jì)有良好的通風(fēng)、通光，布局動(dòng)靜分區(qū)明確，功能布局合理。公司經(jīng)北海市工商局批準(zhǔn)于2020年10月22日成立，性質(zhì)為有限責(zé)任公司，辦公地點(diǎn)設(shè)在北海市貴州路62. 購(gòu)部、營(yíng)銷部等部門。律等各類高、中、初級(jí)職稱人員15人。策措施，緊緊抓住國(guó)家促進(jìn)投資、支持廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的有利時(shí)機(jī)，抑制，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了積極變化，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖跡象。初步預(yù)計(jì)，四季度主。要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況為：地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長(zhǎng)%，排全區(qū)第二位；億元，增長(zhǎng)%，排全區(qū)第三位；規(guī)模以上工業(yè)增加值，增長(zhǎng)%；

　　

【正文】 要繼續(xù)擴(kuò)大。到 2020 年，北海人口規(guī)模計(jì)劃為 100～ 120 萬，按北海目前人口 50 多萬的總量，還差一倍多，隨著人口增加，城市建設(shè)品質(zhì)不斷提高，人們生活水平也不斷提高，都會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)。此外，與其他沿海發(fā)達(dá)城市相比， 北海的房?jī)r(jià)仍處低位，還具有較大的增長(zhǎng)空間。 第 五 章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 ? 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 ? 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條 件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 ? 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于項(xiàng)目住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 1．項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 ①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期將正處于此階段。 ②房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面 臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③置業(yè)意識(shí) —— 古往今來中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 2．項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①項(xiàng)目的自然環(huán)境，在 北海 市得天獨(dú)厚：，是較難得的 中心地帶 居住用地?？勺鳛槠笫聵I(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ②項(xiàng)目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 整個(gè) 北海 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民純收入不斷增加，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)一直十 分火爆，有利于新項(xiàng)目的上馬； 隨著 北海 市政設(shè)施的 開發(fā)建設(shè) ，進(jìn)出交通 和基礎(chǔ)設(shè)施 更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來 2 年里， 北海實(shí)現(xiàn)三年翻三翻的跨越發(fā)展 ，那么項(xiàng)目銷售將適 逢其時(shí)。 項(xiàng)目的潛在購(gòu)買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 第 六 章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 1. 鐘愛北海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體 2. 追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng) 3. 當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房和二次置業(yè)的需要 4. 致力于北海投資置業(yè)的購(gòu)房群體 購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為高等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是 : 1．相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置 于 市中心 成熟商業(yè)區(qū) ，交通和購(gòu)物、出入方便。 2．項(xiàng)目環(huán)境得天獨(dú)厚； 第 七 章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目 開發(fā)周期不是很長(zhǎng)，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 ③總體上來說，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ④小 區(qū)的目標(biāo)顧客屬 高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位 /戶， 業(yè)主中因?yàn)轫?xiàng)目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 ⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式 與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開，潔污分開。特別是對(duì)兒 童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì) 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做 到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流， 建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追 求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 第 八 章 項(xiàng)目投資估算 與籌資計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論 對(duì) 項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資 計(jì)劃。 一 、項(xiàng)目 建設(shè)投資 投資估算 編制依據(jù) “ 海韻假日家園 ”項(xiàng)目投資項(xiàng)目?jī)?nèi)容為該項(xiàng)目建設(shè)所需要的土地成本、房屋建設(shè)成本、小區(qū)市政配套設(shè)施成本、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、不可遇見費(fèi)、 營(yíng) 銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本。 建安工程根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案，根據(jù)如下依據(jù)編制： 有關(guān)圖紙文字說明； 同類類工程結(jié)算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、北海市同類建設(shè)項(xiàng)目估算指標(biāo)； 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》計(jì)辦投資 [2020]15 號(hào)； 2020 年《廣西區(qū)建筑工程消耗量定額》； 2020 年《廣西區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額》； 2020 年《全國(guó)統(tǒng)一安 裝工程預(yù)算定額廣西估價(jià)表》； 2020 年《廣西區(qū)建筑裝飾安裝園林綠化工程費(fèi)用定額》； 北海工程造價(jià)信息 2020 年第 六 期； 結(jié)合當(dāng)前建筑市場(chǎng)的人工、材料、機(jī)械、設(shè)備等價(jià)格情況編制。 1． 2 投資估算說明 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用含勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工作咨詢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)及招投標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工審查費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、環(huán)境評(píng)估報(bào)告費(fèi)、購(gòu)置 費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等。取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家有關(guān)部委（發(fā)改委、建設(shè)部、財(cái)政部等）文件計(jì)取，主要說明如下： 本工程的建設(shè)工程費(fèi)參照同類工程結(jié)算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、北海市同類建設(shè)項(xiàng)目估算指標(biāo)； 建設(shè)投資中的預(yù)備費(fèi)只考慮預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)用按投資的 3%考慮； 可行性研究、評(píng)估等前期工作費(fèi)用按計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)文計(jì)取，環(huán)境影響咨詢費(fèi)按計(jì)價(jià)格 [2020]125 號(hào)文計(jì)??； 勘察和設(shè)計(jì)費(fèi)按計(jì)價(jià)格 [2020]110 號(hào)文計(jì)取； 建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)政部 [2020]305 號(hào)文計(jì)取； 招投標(biāo)代理費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委計(jì) [2020]1980 號(hào)文； 工程監(jiān)理按照發(fā)改價(jià)格 [2020]670 號(hào)文； 設(shè)計(jì)費(fèi)按 15 元 /㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，勘察費(fèi)按 1 元 /㎡編制。工程監(jiān)理費(fèi)取費(fèi)按建安總價(jià)的 %。預(yù)備費(fèi)用按建安投資的 3%計(jì)算，其它取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參見附表。 2 資金籌措方案 本項(xiàng)目所需資金由企業(yè)自有資金、預(yù)售及銷售收入、銀行貸款解決。 估算結(jié)果 （ 1）開發(fā)建設(shè)成本見下表 北海金灣花園小區(qū) 建設(shè)投資成本估算表 序號(hào) 工程和費(fèi)用名稱 數(shù)額 單位成本 總投資 一 土地成本 畝 150 萬 /畝 1054 萬元 二 房屋建設(shè)成本 3548 萬元 1 建安工程 22171 ㎡ 1500 元 /㎡ 3326 萬元 2 水電 工程 22171 ㎡ 100 元 /㎡ 222 萬元 三 小區(qū)配套設(shè)施成本 95 萬元 1 供配電設(shè)施 30 萬元 2 給排水設(shè)施 30 萬元 3 綠化和環(huán)藝工程 25 萬元 4 保安系統(tǒng) 10 萬元 四 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用 257 萬元 1 設(shè)計(jì)費(fèi) 22171 ㎡ 8 元 /㎡ 18 萬元 2 勘察費(fèi) 22171 ㎡ 元 /㎡ 5 萬元 3 城市配套費(fèi) 3548 萬元 3% 106 萬元 5 教育附加費(fèi) 3548 萬元 1% 35 萬元 6 城市規(guī)劃綜合費(fèi) 22171 ㎡ 元 /㎡ 34 萬元 7 招標(biāo)代理費(fèi) 3548 萬元 1‰ 4 萬元 8 白蟻防治費(fèi) 22171 ㎡ 元 /㎡ 2 萬元 9 防雷審核檢測(cè)費(fèi) 22171 ㎡ 1 元 /㎡ 3 萬元 10 工程監(jiān)理費(fèi) 3548 萬元 1% 36 萬元 11 工程結(jié)算編制費(fèi) 22171萬元 3‰ 7 萬元 12 施工圖審查費(fèi) 22171 ㎡ 3 元 /㎡ 7 萬元 五 項(xiàng)目單位管理費(fèi) 3548 萬元 2% 71 萬元 六 不可預(yù)見費(fèi) 3548 萬元 3% 106 萬元 七 銷售 費(fèi) 3548 萬元 3% 106 萬元 合計(jì) 5237 萬元 （ 2）建設(shè)時(shí)期財(cái)務(wù)成本（利息） 本項(xiàng)目需開發(fā)建設(shè)資金 5237 萬元，依靠銀行貸款 3000 萬元，貸款年利率暫按 %計(jì)算，平均資金占用 12 個(gè)月，累計(jì)利息約為 162萬元人民幣。建設(shè)期利息予以資本化，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 上述開發(fā)建設(shè)投資成本、建設(shè)時(shí)期財(cái)務(wù)成本、 兩 項(xiàng)費(fèi)用之和為項(xiàng)目總投資費(fèi)用，共計(jì) 5399 萬元。 資金籌措及投資使用計(jì)劃 資金籌措及投資使用計(jì)劃表 金額單位：人民幣 /萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 2020 年 3 月~2020 年 3 月 備注 一 項(xiàng)目總投資 5399 5399 1 總開發(fā)建設(shè)成本 7671 4479 土地成本 1024 1024 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用 427 250 建安成本 5723 3000 小區(qū)配套 95 項(xiàng)目單位管理 費(fèi) 115 60 不可預(yù)見費(fèi) 172 80 銷售費(fèi) 115 65 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 432 216 二 資金籌措 8103 1 自有資金 2500 2300 2 預(yù)售收入 1603 395 3 銀行貸款 3000 說明如下： 資金籌措 （ 1）自有資金：指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位投入的資金，根據(jù)建設(shè)單位資金及 開發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，計(jì)劃對(duì)本項(xiàng)目投入自有資金 2500 萬元， 其中投入土地 51 畝計(jì) 1024 萬元，用于工程支出 1476 萬元（含前期報(bào)建、勘察、設(shè)計(jì)、和營(yíng)銷等費(fèi)用），在項(xiàng)目前期報(bào)建和 2020 年 6 月底前工程建設(shè)的全部投入。 （ 2）房屋銷、預(yù)售收入（附銷售進(jìn)度計(jì)劃） “ 金灣花園小區(qū) ”項(xiàng)目銷售及資金回籠周期橫道圖 時(shí)間 項(xiàng)目 2020 年 3 月 ~2020 年 3 月 2020 年 4 月