【導讀】進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積平方。米，項目總投資8103萬元。經(jīng)測算項目稅后利潤為萬元，因此項目在。經(jīng)濟上具有較強的可行性。境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。施辦法和其他有關規(guī)定。與廣東路相交的東南面，位于北海市最為成熟集中的住宅社區(qū)。目前所在地交通、該項目設計為商住樓，安全、念，設計有良好的通風、通光，布局動靜分區(qū)明確，功能布局合理。公司經(jīng)北海市工商局批準于2020年10月22日成立，性質為有限責任公司，辦公地點設在北海市貴州路62. 購部、營銷部等部門。律等各類高、中、初級職稱人員15人。策措施，緊緊抓住國家促進投資、支持廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)的有利時機，抑制，全市經(jīng)濟運行出現(xiàn)了積極變化，經(jīng)濟出現(xiàn)回暖跡象。初步預計，四季度主。要經(jīng)濟指標完成情況為：地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長%，排全區(qū)第二位；億元，增長%，排全區(qū)第三位；規(guī)模以上工業(yè)增加值，增長%；

　　

【正文】 要繼續(xù)擴大。到 2020 年，北海人口規(guī)模計劃為 100～ 120 萬，按北海目前人口 50 多萬的總量，還差一倍多，隨著人口增加，城市建設品質不斷提高，人們生活水平也不斷提高，都會促進房價繼續(xù)增長。此外，與其他沿海發(fā)達城市相比， 北海的房價仍處低位，還具有較大的增長空間。 第 五 章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 ? 經(jīng)營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 ? 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條 件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結合。 ? 經(jīng)營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 1．項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內相關的經(jīng)濟大“勢”。 ①國家宏觀經(jīng)濟逐步穩(wěn)定，近年內我國房地產(chǎn)業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。 ②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面 臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 2．項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①項目的自然環(huán)境，在 北海 市得天獨厚：，是較難得的 中心地帶 居住用地?？勺鳛槠笫聵I(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ②項目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 整個 北海 經(jīng)濟快速增長，居民純收入不斷增加，近年來房地產(chǎn)市場一直十 分火爆，有利于新項目的上馬； 隨著 北海 市政設施的 開發(fā)建設 ，進出交通 和基礎設施 更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來 2 年里， 北海實現(xiàn)三年翻三翻的跨越發(fā)展 ，那么項目銷售將適 逢其時。 項目的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 第 六 章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標市場定位 1. 鐘愛北海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體 2. 追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場 3. 當?shù)鼐用窀鼡Q舊房和二次置業(yè)的需要 4. 致力于北海投資置業(yè)的購房群體 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是 : 1．相對而言，項目區(qū)位位置 于 市中心 成熟商業(yè)區(qū) ，交通和購物、出入方便。 2．項目環(huán)境得天獨厚； 第 七 章 項目規(guī)劃、建筑設計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目 開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，因此在規(guī)劃設計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設計。 ②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。 ③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設計應采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ④小 區(qū)的目標顧客屬 高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位 /戶， 業(yè)主中因為項目位置的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 ⑤在設計規(guī)劃上，建綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、住宅建筑設計建議 住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后至少 10 年內人們生活方式 與需求的變化。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重 ,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒 童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布置都應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做 到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。 三、小區(qū)配套設施建議 當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流， 建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24 小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡服務。 每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質量。 四、環(huán)境藝術設計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追 求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內的環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 第 八 章 項目投資估算 與籌資計劃 根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論 對 項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資 計劃。 一 、項目 建設投資 投資估算 編制依據(jù) “ 海韻假日家園 ”項目投資項目內容為該項目建設所需要的土地成本、房屋建設成本、小區(qū)市政配套設施成本、開發(fā)建設費用、不可遇見費、 營 銷費用、財務成本。 建安工程根據(jù)項目建設方案，根據(jù)如下依據(jù)編制： 有關圖紙文字說明； 同類類工程結算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、北海市同類建設項目估算指標； 《投資項目可行性研究指南》計辦投資 [2020]15 號； 2020 年《廣西區(qū)建筑工程消耗量定額》； 2020 年《廣西區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額》； 2020 年《全國統(tǒng)一安 裝工程預算定額廣西估價表》； 2020 年《廣西區(qū)建筑裝飾安裝園林綠化工程費用定額》； 北海工程造價信息 2020 年第 六 期； 結合當前建筑市場的人工、材料、機械、設備等價格情況編制。 1． 2 投資估算說明 開發(fā)建設費用含勘察設計費、前期工作咨詢費、標底編制費及招投標代理費、工程監(jiān)理費、施工審查費、竣工圖編制費、工程保險費、環(huán)境評估報告費、購置 費、建設單位管理費等。取費標準按照國家有關部委（發(fā)改委、建設部、財政部等）文件計取，主要說明如下： 本工程的建設工程費參照同類工程結算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、北海市同類建設項目估算指標； 建設投資中的預備費只考慮預備費，基本預備費用按投資的 3%考慮； 可行性研究、評估等前期工作費用按計價格 [1999]1283 號文計取，環(huán)境影響咨詢費按計價格 [2020]125 號文計取； 勘察和設計費按計價格 [2020]110 號文計?。? 建設單位管理費按財政部 [2020]305 號文計??； 招投標代理費按照國家計委計 [2020]1980 號文； 工程監(jiān)理按照發(fā)改價格 [2020]670 號文； 設計費按 15 元 /㎡的標準進行編制，勘察費按 1 元 /㎡編制。工程監(jiān)理費取費按建安總價的 %。預備費用按建安投資的 3%計算，其它取費標準參見附表。 2 資金籌措方案 本項目所需資金由企業(yè)自有資金、預售及銷售收入、銀行貸款解決。 估算結果 （ 1）開發(fā)建設成本見下表 北海金灣花園小區(qū) 建設投資成本估算表 序號 工程和費用名稱 數(shù)額 單位成本 總投資 一 土地成本 畝 150 萬 /畝 1054 萬元 二 房屋建設成本 3548 萬元 1 建安工程 22171 ㎡ 1500 元 /㎡ 3326 萬元 2 水電 工程 22171 ㎡ 100 元 /㎡ 222 萬元 三 小區(qū)配套設施成本 95 萬元 1 供配電設施 30 萬元 2 給排水設施 30 萬元 3 綠化和環(huán)藝工程 25 萬元 4 保安系統(tǒng) 10 萬元 四 開發(fā)建設費用 257 萬元 1 設計費 22171 ㎡ 8 元 /㎡ 18 萬元 2 勘察費 22171 ㎡ 元 /㎡ 5 萬元 3 城市配套費 3548 萬元 3% 106 萬元 5 教育附加費 3548 萬元 1% 35 萬元 6 城市規(guī)劃綜合費 22171 ㎡ 元 /㎡ 34 萬元 7 招標代理費 3548 萬元 1‰ 4 萬元 8 白蟻防治費 22171 ㎡ 元 /㎡ 2 萬元 9 防雷審核檢測費 22171 ㎡ 1 元 /㎡ 3 萬元 10 工程監(jiān)理費 3548 萬元 1% 36 萬元 11 工程結算編制費 22171萬元 3‰ 7 萬元 12 施工圖審查費 22171 ㎡ 3 元 /㎡ 7 萬元 五 項目單位管理費 3548 萬元 2% 71 萬元 六 不可預見費 3548 萬元 3% 106 萬元 七 銷售 費 3548 萬元 3% 106 萬元 合計 5237 萬元 （ 2）建設時期財務成本（利息） 本項目需開發(fā)建設資金 5237 萬元，依靠銀行貸款 3000 萬元，貸款年利率暫按 %計算，平均資金占用 12 個月，累計利息約為 162萬元人民幣。建設期利息予以資本化，計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 上述開發(fā)建設投資成本、建設時期財務成本、 兩 項費用之和為項目總投資費用，共計 5399 萬元。 資金籌措及投資使用計劃 資金籌措及投資使用計劃表 金額單位：人民幣 /萬元 序號 項目 金額 2020 年 3 月~2020 年 3 月 備注 一 項目總投資 5399 5399 1 總開發(fā)建設成本 7671 4479 土地成本 1024 1024 開發(fā)建設費用 427 250 建安成本 5723 3000 小區(qū)配套 95 項目單位管理 費 115 60 不可預見費 172 80 銷售費 115 65 2 財務費用 432 216 二 資金籌措 8103 1 自有資金 2500 2300 2 預售收入 1603 395 3 銀行貸款 3000 說明如下： 資金籌措 （ 1）自有資金：指項目開發(fā)建設單位投入的資金，根據(jù)建設單位資金及 開發(fā)經(jīng)營的實際情況，計劃對本項目投入自有資金 2500 萬元， 其中投入土地 51 畝計 1024 萬元，用于工程支出 1476 萬元（含前期報建、勘察、設計、和營銷等費用），在項目前期報建和 2020 年 6 月底前工程建設的全部投入。 （ 2）房屋銷、預售收入（附銷售進度計劃） “ 金灣花園小區(qū) ”項目銷售及資金回籠周期橫道圖 時間 項目 2020 年 3 月 ~2020 年 3 月 2020 年 4 月