【正文】 分為 15 層的塔樓，前面規(guī)劃為面積達(dá) 5000平方米的大型廣場(chǎng)，其中裙樓一層為帶夾層的獨(dú)立商鋪（層高有 米高），二至四層為每層面積 2500 ㎡ 的大賣場(chǎng)，商業(yè)建筑面積達(dá) 10000 多 ㎡ 。 樓盤(pán)主要戶型及價(jià)格：樓盤(pán) 14 層為商場(chǎng)， 515 層為住宅，住宅有 132 套，在 07 年 3 月已經(jīng)清盤(pán) 。 當(dāng)時(shí)單價(jià)比較便宜 ， 賣 2500 元到 2800 元 /㎡ ，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)位幾個(gè)月就銷罄了（現(xiàn)在有 11 層客戶放盤(pán)要 5500 元 /㎡ ，而且很輕松的成交）房型有 一 房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d ,主打戶型為一房?jī)蓮d帶簡(jiǎn) 單裝修 的公寓 。 銷售情況：開(kāi)盤(pán)幾個(gè)月就銷售一空了，該項(xiàng)目地段理想，周邊配套成熟，戶型小，總價(jià)也低，不過(guò)很多客戶反映售樓部旁邊的樣板房和現(xiàn)房效果有一定差距，特別是在得房率上，經(jīng)了解，原來(lái)是樣板房在做的時(shí)候?qū)w打薄，所以樣板房看起來(lái)會(huì)顯得比實(shí)際現(xiàn)房要大很多，不過(guò)后面因?yàn)榉績(jī)r(jià)升高很多，也沒(méi)有幾個(gè)客戶就這一問(wèn)題去找開(kāi)發(fā)商理論了 。 逢勝大廈 逢勝大廈位于北海大道中段，北京路以西，大潤(rùn)發(fā)超市旁，置身市中心商業(yè) 圈，周邊配套成熟，開(kāi)發(fā)商為北海市逢時(shí)實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司，該公司于 1993 年成立，先后開(kāi)發(fā)了 “ 逢時(shí)花園 ” 、 “ 逢 時(shí)大廈 ” 、 “ 逢時(shí)度假村 ” 、 “ 京都花園 ”等項(xiàng)目。 樓盤(pán)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目 14 層為商場(chǎng)， 529 層為住宅，由一房一廳、二房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d等戶型組成，整個(gè)建筑造型設(shè)計(jì)采用最新古典歐式風(fēng)格，結(jié)構(gòu)比較新穎。該項(xiàng)目總建筑面積為 ㎡ ,商場(chǎng)建筑面積為 ㎡ ,住宅、公寓建筑面積為 ㎡ ,停車位 150 個(gè)。 樓盤(pán)主要戶型及價(jià)格：該項(xiàng)目的戶型有一房一廳、兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d，價(jià)格從 3400 元 /㎡ 起步，最高價(jià)為 5700 元 /㎡ ，每層加 100 元 /㎡ ， 實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)4900 元 /㎡。 銷售情況 ：該項(xiàng)目共有 384 戶公寓，目前 還有 79 套 沒(méi)有賣，銷售率基本達(dá)到了 90%。 楓林藍(lán)灣 楓林藍(lán)灣位于北海市金海岸大道（萬(wàn)泉城旁），開(kāi)發(fā)商為中國(guó)航天北海宇豐經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)發(fā)展公司。 樓盤(pán)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：該項(xiàng)目有一棟四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店和五幢精裝修度假公寓，其中產(chǎn)權(quán)式酒店（ A 幢）共有 168 套客房， B、 C C C D 五幢高層公寓有 504 套住房，楓林藍(lán)灣的容積率為 ,建筑密度為 %,綠地率為35%,210 個(gè)停車位 ,6000 ㎡ 的商務(wù)會(huì)所 ,2020 ㎡ 的生活會(huì)所 ,6 個(gè)主題園林景區(qū) ,1個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、 1 個(gè)游泳池。 樓 盤(pán)主要戶型及價(jià)格： 酒店 的主要戶型為一房和兩房，面積在 3474 ㎡ 之間 ，度假公寓戶型有一房、兩房、和四房，如果想要三房，要將一間一房和一間二房打通合起來(lái)做一間三房，面積在 58181 ㎡ 之間，其中一房的面積在 3477 ㎡ 之間，兩房的面積在 8998 ㎡ 之間，四房的面積是 181 ㎡ ，精裝度假公寓的價(jià)格為3500 元 /㎡～ 4500 元 /㎡ ，其中包括 800 元 /㎡ 的裝修 標(biāo)準(zhǔn) 。 南洋新都 南洋新都位于北海大道長(zhǎng)青公園斜對(duì)面，周邊有北海市圖書(shū)館、長(zhǎng)青公園、長(zhǎng)青羽毛球館、大潤(rùn)發(fā)超市等配套地理位置十分理想。 樓盤(pán)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ：該項(xiàng)目分三大棟，其中兩棟為公寓層高為 32 層、 臨街的為商業(yè)辦公樓，共九層，其中 14 層為商場(chǎng)， 59 層為寫(xiě)字樓。南洋新 都占地 ,總建筑面積為 93200平方米 ,建筑密度為 %,容積率為,綠化率 30%， 停車位約 351 個(gè)，住宅總戶數(shù)為 300 戶。開(kāi)發(fā)商為北海南洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，上海同濟(jì)大學(xué)為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)，北京中聯(lián)環(huán)監(jiān)理有限公司監(jiān)理、中國(guó)第四工程局承建。 樓盤(pán)主要戶型及價(jià)格：該項(xiàng)目有一房?jī)蓮d ,兩房?jī)蓮d ,三房?jī)蓮d ,四房?jī)蓮d等戶型 ,面積從 110187 平方米 ,主力戶型為 130 平方米的 三房?jī)蓮d ,價(jià)格為 2688元 /平方起步， 114 層每層加 30 元 /平方， 1531 層每層加 50 元 /平方（公寓的首層和頂層均為復(fù)式戶型）樓頂?shù)膹?fù)式戶型的價(jià)格為 4500 元 /平方米，面積為310 平方米，設(shè)景觀大露臺(tái)， 180 度眺望海景，室內(nèi)空中客廳及躍層布局。 （一）現(xiàn)有在售部分樓盤(pán)市場(chǎng)情況 樓盤(pán)名稱 總建筑面積 （㎡） 區(qū)域 開(kāi)盤(pán)日期 銷售均價(jià)（元 /㎡） 金灣小區(qū) 65325 海城區(qū) 2020101 4500 中央華府 20319 銀海區(qū) 2020101 4200 天賜碧園 二期 57397 海城區(qū) 2020928 5500 恒宇海岸 75379 銀海區(qū) 202021 5200 二、市場(chǎng)需求分析 1. 購(gòu)買力及消費(fèi)心理分析 截至 2020 年 12 月 30 日止，北海市共審批確認(rèn)市區(qū)停建工程項(xiàng)目 136 個(gè)，建筑總面積達(dá) 萬(wàn)平方米。其中，已復(fù)工建設(shè)項(xiàng)目 116 個(gè)，已完成總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中續(xù)建面積 萬(wàn)平方米，完成續(xù)建投資總額 17 億元。在 116 個(gè)復(fù)工建設(shè)項(xiàng)目中，已經(jīng)竣工的項(xiàng)目 41 個(gè)，占復(fù)工項(xiàng)目總數(shù)的 %，竣工總面積 萬(wàn)平方米；主體工程已完工并進(jìn)入裝修階段的項(xiàng)目有 29 個(gè)。占復(fù)工項(xiàng)目總數(shù) 5%，完成建筑面積 萬(wàn)平方米；已復(fù)工建設(shè)，但主體工程尚未完工的項(xiàng)目 46 個(gè)，占復(fù)工項(xiàng)目總數(shù)的 %，完成建筑面積 萬(wàn)平方米。在116 個(gè)復(fù)工建設(shè)項(xiàng)目中，計(jì)劃銷（預(yù)）售總面積 萬(wàn)平方米，已銷（預(yù)）售 總面積 49 平方米，占計(jì)劃銷（預(yù)）售總面積的 %。歷史遺留下來(lái)的停緩建工程已經(jīng)得到了很好的消化。 以前開(kāi)發(fā)商一直擔(dān)心，外地人容易被北海上世紀(jì) 90 年代的“房地產(chǎn)泡沫”因素影響，心有余悸，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)投資大量購(gòu)房。如今，外地人大勢(shì)搶購(gòu)北海的房地產(chǎn)十分出乎他們的意料。一位業(yè)內(nèi)人士分析 ，近年來(lái)北海經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及北海出口加工區(qū)的建設(shè)是刺激外地人進(jìn)入北海購(gòu)房的重要原因，而 90 年代的那段歷史對(duì)外地人影響不大。外地人購(gòu)房前瞻性較強(qiáng)，主要看中北海發(fā)展的遠(yuǎn)景。北海的“泡沫經(jīng)濟(jì)”遺留下了不少“爛尾樓”。但這已經(jīng)成為了歷史，不會(huì)對(duì)現(xiàn)在購(gòu)房造成影響。而且北海的氣候條件和環(huán)境非常優(yōu)越，在全國(guó)獨(dú)一無(wú)二，這些優(yōu)勢(shì)注定北海早晚都會(huì)發(fā)展起來(lái)。加上中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)及中國(guó) — 東盟博覽會(huì)在廣西永久舉辦，作為西南出海大通道的重要出?？诩爸袊?guó)和東盟的橋頭堡，北海將成為新一輪投資熱點(diǎn)，因此樓盤(pán)未來(lái)還會(huì)大幅升值。 隨著北海經(jīng) 濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，收入提高，生活水平不斷上升，人們對(duì)住房的需求更注重舒適、新潮、休閑及文化的觀念，城市變大了，變美了，先后涌現(xiàn)出蔚藍(lán)海岸、碧海云天、碧雅苑、寶誼大廈、大益花園等一批注重規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造的適宜居住的新型房地產(chǎn)，而且不斷有升級(jí)樓盤(pán)推出。 市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明：北海房地產(chǎn)的炒作成份已趨于零，消費(fèi)者消費(fèi)心理日漸成熟，購(gòu)買的目的多為自用，市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展階段，也進(jìn)入品牌及營(yíng)銷時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也已初具抗風(fēng)險(xiǎn)能力，表現(xiàn)在他們的資金實(shí)力、政府資源、開(kāi)發(fā)模式和規(guī)模、營(yíng)銷水平上，并且已在市場(chǎng)上取得良好聲譽(yù)和建立了品牌， 這從鴻源先科新城、碧雅苑、凱旋國(guó)際大廈等項(xiàng)目的旺銷上得到很好的印證。 特別是今年 上半 以來(lái)，北海普遍感受到外地人購(gòu)房的熱度。在各個(gè)小區(qū)，都能見(jiàn)到東北人、 上 海人、浙江人、山西人、 黑龍江 人、福建人的身影。數(shù)據(jù)顯示，與今年房?jī)r(jià)上漲幅度續(xù)高首位成正比，北海市面上外地人購(gòu)房比例節(jié)節(jié)攀升， 下 半年占個(gè)人購(gòu)房總量66%， 2020 年 下 半年更高達(dá)近 75%，這表明北海市房地產(chǎn)的銷市場(chǎng)已經(jīng)形成。 目前北海房地產(chǎn)的客戶主要為兩大類：本地消費(fèi)者和外地消費(fèi)者。 本地消費(fèi)者：（ 1）各商業(yè)銀行紛紛推出個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，為個(gè)人購(gòu)房提供按揭，讓沒(méi)有 現(xiàn)錢的人們也有能力購(gòu)房；（ 2）國(guó)家實(shí)行貨幣分房政策之后，大批公務(wù)員、銀行職員、企業(yè)人員加入購(gòu)房消費(fèi)大軍之中。 外地消費(fèi)者：（ 1）目前在北海購(gòu)買物業(yè)是以中年人為主，一般在 30~45 歲之間，均為投資型的工薪階層。他們主要通過(guò)《上海樓市周刊》等報(bào)刊了解北海的房地產(chǎn)形勢(shì)，認(rèn)為北海雖是一座后發(fā)展的沿海城市，但區(qū)位優(yōu)勢(shì)及整體環(huán)境都很不錯(cuò)，加上北海的經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐加快，北海的房?jī)r(jià)將會(huì)有大幅升值空間，在北海投資購(gòu)房，將會(huì)有豐厚回報(bào)。即使所購(gòu)房屋升值達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)，也可將所購(gòu)房屋作為海濱度假用房（ 2）北海風(fēng)光秀麗、空氣清新、 物資豐富、物價(jià)便宜，新開(kāi)發(fā)的商品房住宅小區(qū)大都規(guī)劃得當(dāng)，適宜居住，特別適合內(nèi)地各省區(qū)離、退休老人安享晚年。 項(xiàng)目依托于地理位置優(yōu)勢(shì)及周邊優(yōu)異的景觀條件，結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚、高檔定位，我們主要對(duì)住宅部分的目標(biāo)客戶進(jìn)行分類分析，營(yíng)造出清晰的市場(chǎng)形象。 自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。 純居住型： 可分為原住型（ 北海 市的客戶）、外來(lái)型客戶（區(qū)內(nèi)外欲移居 北海 的客戶）。 A、原住型 1）客戶特征 ● 年齡在 30— 45 歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； ● 個(gè)性獨(dú)立、思想前衛(wèi)、樂(lè)于 接受新事物； ● 社會(huì)地位與文化層面較高，閑暇時(shí)間多； ● 追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境； ● 目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。 B、外來(lái)客戶 1） 客戶特征 ● 區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費(fèi)層次較高，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,認(rèn)可本項(xiàng)目的生活理念； ● 家庭居住人口多且居住人數(shù)經(jīng)常變動(dòng) 的外地人； ● 意欲移居 北海 ，向往城市繁華； 2） 影響客戶購(gòu)買的因素 ● 對(duì)居住環(huán)境及戶型要求較高； ● 樓盤(pán)的社會(huì)影響力，是否代表時(shí)尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會(huì)地位； ● 對(duì) 北海 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定了解，主要通過(guò)電視、報(bào)紙廣告及親戚朋友處 了解。 自用 投資 結(jié)合 型客戶 本項(xiàng)目因戶型 豐富 ， 可選擇范圍大 ，預(yù)計(jì) 自住、 投資型客戶 比較均衡 。 1）客戶特征 ● 資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機(jī)會(huì)出手投資，屬例行性購(gòu)買客戶； ● 愛(ài)讀書(shū)看報(bào)，密切關(guān)注 北海 市的城市發(fā)展熱點(diǎn)，熟悉 北海 市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r； ● 對(duì) 北海 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知程度深刻，有一定的專業(yè)知識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)有潛質(zhì)的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項(xiàng)目的升值空間； 以短線投資為主，力求快進(jìn)快出，轉(zhuǎn)手即賺錢，具一定的冒險(xiǎn)性； 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 近幾年來(lái)，隨著北海市成功地處置爛尾樓及北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)獲得國(guó)家戰(zhàn) 略批準(zhǔn)后，北海房地產(chǎn)得到了迅猛的發(fā)展，北海市以其環(huán)境舒適宜居、交通便利、發(fā)展?jié)摿o(wú)限等巨大優(yōu)勢(shì)吸引了海內(nèi)外的開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者齊濟(jì)北海，推動(dòng)了北海房地產(chǎn)的空前繁榮，眾多高檔樓盤(pán)特別是針對(duì)外地購(gòu)房者的海景房如雨后春涌現(xiàn)，北海市區(qū)范圍已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)小區(qū)不下上百個(gè)，我們調(diào)查了 5 個(gè)位置、規(guī)模、品質(zhì)都與我開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較相近的樓盤(pán)作出比較調(diào)查的在銷樓盤(pán)情況如下： 名 稱 類型 均價(jià) (元 /M178。) 工程形象進(jìn)度 嘉福 文華苑 高層住宅 5500 已完工 同和水岸香堤 高層住宅 4600 大部分 已完工 金癸 藍(lán)海國(guó)際 高層住 宅 4800 未 完工 東尚領(lǐng)域 多 、 高層 住宅 4500 未 完工 天賜碧園 三 期 高層住宅 5200 未 完工 以上調(diào)查項(xiàng)目都清楚地看到房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于本項(xiàng)目的坐落位置、品質(zhì)與以上所提到的相比毫不遜色，新建的樓房不能對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅，所以項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。從銷售率預(yù)測(cè)的情況來(lái)看，市場(chǎng)的接納能力相當(dāng)好，本項(xiàng)目在2020 年完工，屆時(shí)銷售也很快完成。 海韻假日家園 整個(gè)建設(shè)周期為 一 年，參照調(diào)查資料分析銷售價(jià)格可定為 高層層 住宅價(jià)格 4800 元 ~5100/平方米，地下停車場(chǎng)車位價(jià)格定為 20200 元 /個(gè)，定價(jià)不高 于 比較樓盤(pán)， 但地理位置優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯， 對(duì)銷售非常有利。 隨著北海房地產(chǎn)的復(fù)蘇，全國(guó)各地的投資者又重新將眼光投向了北海。北海市天然獨(dú)特的自然環(huán)境和寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，再加上北海市房?jī)r(jià)尚處于全國(guó)的中低水平，這些都加強(qiáng)了外地的投資者在北海進(jìn)行投資的決心，使得北海的房地產(chǎn)有了一個(gè)良好的外地市場(chǎng)。而本項(xiàng)目作為地處優(yōu)良位置的 城市中心 ，宜租宜住宜投資，必將成為外地投資者的首選。 目前 海韻假日家園 這樣 都 項(xiàng)目在北海開(kāi)發(fā)數(shù)量 比較少 ，為了 更 好占領(lǐng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)最高的銷售率，開(kāi)發(fā)商必須做好市場(chǎng)營(yíng)銷工作，在順應(yīng)市場(chǎng)和領(lǐng)先市場(chǎng)的前提下引導(dǎo)消費(fèi)潮流 ，突出項(xiàng)目的優(yōu)良地理位置，高貴生活品質(zhì)、未來(lái)導(dǎo)向，在單純商住房的概念中注入文化的因素。同時(shí)，消費(fèi)者消費(fèi)心理日漸成熟，重視品牌、商譽(yù)已成為趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商可借助自已的實(shí)力，推出質(zhì)量好品位高價(jià)格低的樓盤(pán)，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的信心，樹(shù)立良好企業(yè)品牌形象。 綜上所述， 2020 年 下半年 我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)水平逐步提高，普通商品住房和海景房成為市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)，外地人購(gòu)房持續(xù)增長(zhǎng)，所占比重繼續(xù)加大，總體保持穩(wěn)定健康發(fā)展的良好勢(shì)頭， 隨著 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的 回暖 ，北海的房?jī)r(jià)肯定還會(huì)穩(wěn)中有升的。因?yàn)楸焙Ｗ鳛橹袊?guó)沿海開(kāi)放城市之一及 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，目前尚處于起步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還要繼續(xù)完善，城市規(guī)模還