【正文】 ③ 總建筑面積： 178。該地塊主要用途為 商住 用地， 土地使用年限為 70 年， 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)為 一 幢 二 十一 層 商住 樓及其配套的設(shè)施，計(jì)劃建設(shè)期為 一 年?？偨ㄖ娣e約 178。 二、報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《城市規(guī)劃法》 （ 2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及廣西自治區(qū)、北海市制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè) 計(jì)提出相應(yīng)的建議。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目 稅后 利潤(rùn)為 萬(wàn)元 ，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 北海 海韻假日家園 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 （ 商住樓 ） 北海龍安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 編制人： 二 〇 一 〇 年 二 月 摘 要 本文通過(guò)對(duì) 北海 市中心 地帶 一 塊 的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境 和 市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù) 北海 新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行 住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 平方米，項(xiàng)目總投資 8103 萬(wàn)元。 [關(guān)鍵字 ] 北海 市中心 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 開(kāi)發(fā)商概況 第 三 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、 北海 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第 四 章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、 北海 新區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、 北海 東 區(qū)消費(fèi)者調(diào)查分析 第 五 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 第 六 章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第 七 章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第 八 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第 九 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 五、項(xiàng)目 現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第 十 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十 一 章 結(jié)論與建議 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 （ 3）《國(guó)有土地使用權(quán)登記證》 （ 4）《北海市城市總體規(guī)劃》（ 2020） （ 5）《北海市生態(tài)建設(shè)規(guī)劃》 （ 6）《北海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃及 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃綱要》 （ 7）《北海市國(guó)民經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年綱要》 （ 8）《廣西壯族自治區(qū)消耗量定額》（ 2020） （ 9）北海市房地產(chǎn)價(jià)格信息及工程造價(jià)信息 （ 10）項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)文件 （ 11）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及北海市規(guī)劃局審批的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ 12）《國(guó)有土地使用權(quán)證》和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃定位書(shū) （ 13）《項(xiàng)目總平規(guī)劃》 （ 14）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （ 15）《建筑工程施工許可證》 三、項(xiàng)目概況 北海海韻假日家園項(xiàng)目 位于 位于北海市北海大道與 廣東路 相交的東南面 ，該項(xiàng)目總用地面積為 m178。 該 建設(shè)項(xiàng)目用地目前已經(jīng)辦理完成國(guó)有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。 容積率 ， 建筑密度 22%，綠化率 %。 ④ ④ 建筑密度： 22 % ⑤綠化率： % ⑥停車(chē)位 112 本項(xiàng)目 由 北海龍安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā) .項(xiàng) 目 位于 位于北海市北海大道與 廣東 路 相交的東南面 ，位于北海市 最為成熟集中的住宅社區(qū) 。 該項(xiàng)目 設(shè)計(jì)為 商 住 樓 ， 安全、舒適、環(huán)境優(yōu)美，設(shè)置停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施； 綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)智能居住環(huán)境及綠化環(huán)境，住宅追蹤國(guó)際居住潮流，在外觀設(shè)計(jì)上，采用了具有國(guó)際先進(jìn)的人居設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)有良好的通風(fēng)、通光 ，布局動(dòng)靜分區(qū)明確，功能布局合理。 第二章 開(kāi)發(fā)商概況 北海龍安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，兼營(yíng)物業(yè)、酒店管理 業(yè)務(wù)的民營(yíng)企業(yè)， 憑著誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念和創(chuàng)新、敬業(yè)的企業(yè)文化，公司麾下云集了 一批 高級(jí)管理、技術(shù)人才；公司管理層均為房地產(chǎn)業(yè)的資深人士，擁有良好的公共關(guān)系資源和豐富的行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，資金和技術(shù)實(shí)力雄厚；公司內(nèi)部制訂了規(guī)范有效的管理規(guī)章制度，從項(xiàng)目決策 、項(xiàng)目規(guī)劃到資金籌措、實(shí)施運(yùn)作，都具有完備的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，從而使所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，顧客的滿意度和公司的信譽(yù)度同比提高，也使公司的經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)健增長(zhǎng)。辦公地點(diǎn)設(shè)在 北海市貴州路 62號(hào)桂信花園 20 號(hào)二樓 。現(xiàn)有員工 18 余人，其中有工程、 經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)、法律等各類(lèi)高、中、初級(jí)職稱(chēng)人員 15 人。初步預(yù)計(jì)， 四 季度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況為：地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %，排全區(qū)第 二 位；財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %，排全區(qū)第二位；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，排全區(qū)第三位；規(guī)模以上工業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；利用外資 520 萬(wàn)美元，同比下降 %；外貿(mào)出 7915 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4695 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2126 元，增長(zhǎng) %。初步核算， 四 季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的 貢獻(xiàn)率分別為 %、 %、 %，分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)。 農(nóng)林牧漁業(yè)保持較快增長(zhǎng)。初步統(tǒng)計(jì)， 四 季度農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。受暖冬氣候影響，農(nóng)作物長(zhǎng)勢(shì)喜人。 林業(yè)。 畜牧業(yè)。畜牧業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億 ,同比增長(zhǎng) %。漁業(yè) 生產(chǎn)增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯。漁業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億 ,同比增長(zhǎng) ％。農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億 ,同比增長(zhǎng) %。 12 月份，全市規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)； 1012 月累計(jì)完成產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %,增幅比 79 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 12 月份完成增加值 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)； 1012 月份完成工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅比 79 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 1012 月，重工業(yè)累計(jì)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 79 月累計(jì)提高 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。在 28 個(gè)工業(yè)行業(yè)大類(lèi)中，增加值增速高于全市平均水平的有 8 個(gè)，分別為飲料制造業(yè)增長(zhǎng)%、文教體育用品制造業(yè)增長(zhǎng) %、非金屬礦采選業(yè)增長(zhǎng) %、化 學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)增長(zhǎng) %、非金屬礦物制品業(yè)增長(zhǎng) %、專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng) % ，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng) %、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng) %。在 8 個(gè)行業(yè)中，除飲料制造業(yè)和文教體育用品制造業(yè)屬輕工業(yè)外，其余 6 個(gè)行業(yè)均為重工業(yè)。重工業(yè)貢獻(xiàn)率比輕工業(yè)高出 個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持以往領(lǐng)先于輕工業(yè)的態(tài)勢(shì)。 四 季度，股份制工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；外商及港澳臺(tái)商投資工業(yè) 企業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %,對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 %，只拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)有工業(yè)完成增加值 億元，同比下降 %，對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；其余的集體工業(yè)、股份合作工業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型工業(yè)增長(zhǎng)乏力，增長(zhǎng)幅度在 1 個(gè)百分點(diǎn)左右。一季度，小型工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，小型工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)增速高于全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。特別是長(zhǎng)城計(jì)算機(jī)公司 四 季度完成產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，對(duì)工業(yè)產(chǎn)值貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)全市工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。而大中型工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比下降 %，對(duì)全市增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中城鎮(zhèn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %， 在城鎮(zhèn)投資中，基本建設(shè)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) 80%；更新改造完成投資 億元，同比增長(zhǎng) 56%；其他投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。 四 季度投資業(yè)主單位項(xiàng)目共 315 個(gè)（不含房地產(chǎn)項(xiàng)目，下同），比上月增加 192 個(gè)，比去年同期增加 79 個(gè)。 四 季度，投資完成 3 千萬(wàn)以上的項(xiàng)目共 39 個(gè)，比上年同期增加 12 個(gè)，共完成投資額 億元，增長(zhǎng) %，占全社會(huì)投資的 %，其中完成 5 千萬(wàn)以上的項(xiàng)目19 個(gè)，比上年同期增加 6 個(gè) ，共完成投資額 億元，增長(zhǎng) %，占全社會(huì)投資的 %，完成億元以上的項(xiàng)目 6 個(gè)，比上年同期增加 5 個(gè)，它們分別是公共碼頭、林漿紙一體化、煉油異地改造石油化工項(xiàng)目、富麗華五星級(jí)酒店改造、北海電子產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目（一期）、低速汽車(chē)生產(chǎn)基地及相關(guān)零部件項(xiàng)目，共完成投資額 億元，增長(zhǎng) %，占全社會(huì)投資的 %。 四 季度籌建項(xiàng)目共 21 個(gè)，比上月增加 10 個(gè)，共完成投資 億元，占全社會(huì)投資的 %。四是工業(yè)項(xiàng)目投資的拉動(dòng)。投資完成額超 3 千萬(wàn)的工業(yè)項(xiàng)目有 25 個(gè)，完成投資 億元，比上年同期增加 13 個(gè)，增長(zhǎng) %。 四 季度，其他投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，主要是航務(wù)設(shè)施和漁船設(shè)備的購(gòu)置，其中航務(wù)管理處的航務(wù)更新購(gòu)置就達(dá) 億元。 四 季度，全市房地產(chǎn)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)政策的引導(dǎo)下，全市消費(fèi)需求穩(wěn)步擴(kuò)大，消費(fèi)品零市場(chǎng)增幅有所回升。其中，市區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，合浦縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。 1012 月，北海城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增 長(zhǎng) %。 住宿餐飲業(yè)發(fā)展快于批發(fā)零售業(yè)。住宿餐飲業(yè)零售額占全市消費(fèi)品零售總額的 %，拉動(dòng)同期北海消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 1012 月份，全市個(gè)體批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市零售總額的比重為 %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)拉動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 四 季度，實(shí)現(xiàn)中央地方財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) %；地方一般財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) %。分部門(mén)看：國(guó)稅部門(mén)完成 億元，增長(zhǎng) %；地稅部門(mén)完成 億元，增長(zhǎng) %；財(cái)政部門(mén)完成 億元，增長(zhǎng) %。 12 月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，比年初新增 億元，為 2020 年全年新增存款的 %（ 2020 年全年新增存款 億元）；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 億元，比年初新增 億元，為 2020 年全年新增貸款的 %（ 2020 年全年新增貸款 億元）。 四 季度，全市進(jìn)出口總額（外貿(mào)口徑，下同） 11265 萬(wàn)美元，同比下降 %；利用外資 420 萬(wàn)美元，同比下降 %。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)物價(jià)呈 上升 趨勢(shì)。12月份，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %， 上升 %。 二、 北海 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 北海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 北海市位于廣西的最南端、北部灣東北岸，背靠大西南，面向東南亞，南與海南島隔海相望，西瀕越南，以良好 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為中國(guó)大西南最便捷的出海通道。特別是 2020 年中央批準(zhǔn)實(shí)施廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃戰(zhàn)略，給北海市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了無(wú)限活力。 2020 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增 長(zhǎng) %，財(cái)政收入達(dá) 億元，增長(zhǎng) %（同口徑），全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元，增長(zhǎng) 48.%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 北海市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 北海市一直是全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，上世紀(jì) 90 年代初的北海炒地皮泡沫破滅轟動(dòng)全國(guó)，在宏觀調(diào)控后遺留了大量“爛尾樓”，被戲稱(chēng)為“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”，北海房地產(chǎn)歷經(jīng)了十多年的沉寂，在此期