【正文】 假公寓的價格為3500 元 /㎡～ 4500 元 /㎡ ，其中包括 800 元 /㎡ 的裝修 標準 。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟技術(shù)指標 ：該項目分三大棟，其中兩棟為公寓層高為 32 層、 臨街的為商業(yè)辦公樓，共九層，其中 14 層為商場， 59 層為寫字樓。開發(fā)商為北海南洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海同濟大學為本項目設計，北京中聯(lián)環(huán)監(jiān)理有限公司監(jiān)理、中國第四工程局承建。 （一）現(xiàn)有在售部分樓盤市場情況 樓盤名稱 總建筑面積 （㎡） 區(qū)域 開盤日期 銷售均價（元 /㎡） 金灣小區(qū) 65325 海城區(qū) 2020101 4500 中央華府 20319 銀海區(qū) 2020101 4200 天賜碧園 二期 57397 海城區(qū) 2020928 5500 恒宇海岸 75379 銀海區(qū) 202021 5200 二、市場需求分析 1. 購買力及消費心理分析 截至 2020 年 12 月 30 日止，北海市共審批確認市區(qū)停建工程項目 136 個，建筑總面積達 萬平方米。在 116 個復工建設項目中，已經(jīng)竣工的項目 41 個，占復工項目總數(shù)的 %，竣工總面積 萬平方米；主體工程已完工并進入裝修階段的項目有 29 個。在116 個復工建設項目中，計劃銷（預）售總面積 萬平方米，已銷（預）售 總面積 49 平方米，占計劃銷（預）售總面積的 %。 以前開發(fā)商一直擔心，外地人容易被北海上世紀 90 年代的“房地產(chǎn)泡沫”因素影響，心有余悸，不會在短時間內(nèi)投資大量購房。一位業(yè)內(nèi)人士分析 ，近年來北海經(jīng)濟復蘇及北海出口加工區(qū)的建設是刺激外地人進入北海購房的重要原因，而 90 年代的那段歷史對外地人影響不大。北海的“泡沫經(jīng)濟”遺留下了不少“爛尾樓”。而且北海的氣候條件和環(huán)境非常優(yōu)越，在全國獨一無二，這些優(yōu)勢注定北海早晚都會發(fā)展起來。 隨著北海經(jīng) 濟的穩(wěn)步發(fā)展，收入提高，生活水平不斷上升，人們對住房的需求更注重舒適、新潮、休閑及文化的觀念，城市變大了，變美了，先后涌現(xiàn)出蔚藍海岸、碧海云天、碧雅苑、寶誼大廈、大益花園等一批注重規(guī)劃設計、景觀營造的適宜居住的新型房地產(chǎn)，而且不斷有升級樓盤推出。房地產(chǎn)開發(fā)商也已初具抗風險能力，表現(xiàn)在他們的資金實力、政府資源、開發(fā)模式和規(guī)模、營銷水平上，并且已在市場上取得良好聲譽和建立了品牌， 這從鴻源先科新城、碧雅苑、凱旋國際大廈等項目的旺銷上得到很好的印證。在各個小區(qū)，都能見到東北人、 上 海人、浙江人、山西人、 黑龍江 人、福建人的身影。 目前北海房地產(chǎn)的客戶主要為兩大類：本地消費者和外地消費者。 外地消費者：（ 1）目前在北海購買物業(yè)是以中年人為主，一般在 30~45 歲之間，均為投資型的工薪階層。即使所購房屋升值達不到預期的目標，也可將所購房屋作為海濱度假用房（ 2）北海風光秀麗、空氣清新、 物資豐富、物價便宜，新開發(fā)的商品房住宅小區(qū)大都規(guī)劃得當，適宜居住，特別適合內(nèi)地各省區(qū)離、退休老人安享晚年。 自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。 A、原住型 1）客戶特征 ● 年齡在 30— 45 歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； ● 個性獨立、思想前衛(wèi)、樂于 接受新事物； ● 社會地位與文化層面較高，閑暇時間多； ● 追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境； ● 目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。 自用 投資 結(jié)合 型客戶 本項目因戶型 豐富 ， 可選擇范圍大 ，預計 自住、 投資型客戶 比較均衡 。) 工程形象進度 嘉福 藍海國際 高層住 宅 4800 未 完工 東尚領(lǐng)域 多 、 高層 住宅 4500 未 完工 天賜碧園 三 期 高層住宅 5200 未 完工 以上調(diào)查項目都清楚地看到房地產(chǎn)市場，由于本項目的坐落位置、品質(zhì)與以上所提到的相比毫不遜色，新建的樓房不能對本項目構(gòu)成競爭威脅，所以項目有較好的市場前景。 海韻假日家園 整個建設周期為 一 年，參照調(diào)查資料分析銷售價格可定為 高層層 住宅價格 4800 元 ~5100/平方米，地下停車場車位價格定為 20200 元 /個，定價不高 于 比較樓盤， 但地理位置優(yōu)勢相當明顯， 對銷售非常有利。北海市天然獨特的自然環(huán)境和寬松的經(jīng)濟環(huán)境，再加上北海市房價尚處于全國的中低水平，這些都加強了外地的投資者在北海進行投資的決心，使得北海的房地產(chǎn)有了一個良好的外地市場。 目前 海韻假日家園 這樣 都 項目在北海開發(fā)數(shù)量 比較少 ，為了 更 好占領(lǐng)市場實現(xiàn)最高的銷售率，開發(fā)商必須做好市場營銷工作，在順應市場和領(lǐng)先市場的前提下引導消費潮流 ，突出項目的優(yōu)良地理位置，高貴生活品質(zhì)、未來導向，在單純商住房的概念中注入文化的因素。 綜上所述， 2020 年 下半年 我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大，開發(fā)水平逐步提高，普通商品住房和海景房成為市場銷售熱點，外地人購房持續(xù)增長，所占比重繼續(xù)加大，總體保持穩(wěn)定健康發(fā)展的良好勢頭， 隨著 宏觀經(jīng)濟環(huán)境的 回暖 ，北海的房價肯定還會穩(wěn)中有升的。到 2020 年，北海人口規(guī)模計劃為 100～ 120 萬，按北海目前人口 50 多萬的總量，還差一倍多，隨著人口增加，城市建設品質(zhì)不斷提高，人們生活水平也不斷提高，都會促進房價繼續(xù)增長。 第 五 章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 ? 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 ? 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。現(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 ①國家宏觀經(jīng)濟逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。 2．項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①項目的自然環(huán)境，在 北海 市得天獨厚：，是較難得的 中心地帶 居住用地。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 整個 北海 經(jīng)濟快速增長，居民純收入不斷增加，近年來房地產(chǎn)市場一直十 分火爆，有利于新項目的上馬； 隨著 北海 市政設施的 開發(fā)建設 ，進出交通 和基礎(chǔ)設施 更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 項目的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 一、目標市場定位 1. 鐘愛北海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體 2. 追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場 3. 當?shù)鼐用窀鼡Q舊房和二次置業(yè)的需要 4. 致力于北海投資置業(yè)的購房群體 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 2．項目環(huán)境得天獨厚； 第 七 章 項目規(guī)劃、建筑設計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目 開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，因此在規(guī)劃設計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設計。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。 ④小 區(qū)的目標顧客屬 高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位 /戶， 業(yè)主中因為項目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 二、住宅建筑設計建議 住宅的設計要適度超前。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。特別是對兒 童居室，要更多地予以周到細致考慮。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做 到統(tǒng)一中有變化。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領(lǐng)智能化生活新潮流， 建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24 小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡服務。 四、環(huán)境藝術(shù)設計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。 第 八 章 項目投資估算 與籌資計劃 根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論 對 項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資 計劃。 建安工程根據(jù)項目建設方案，根據(jù)如下依據(jù)編制： 有關(guān)圖紙文字說明； 同類類工程結(jié)算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、北海市同類建設項目估算指標； 《投資項目可行性研究指南》計辦投資 [2020]15 號； 2020 年《廣西區(qū)建筑工程消耗量定額》； 2020 年《廣西區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額》； 2020 年《全國統(tǒng)一安 裝工程預算定額廣西估價表》； 2020 年《廣西區(qū)建筑裝飾安裝園林綠化工程費用定額》； 北海工程造價信息 2020 年第 六 期； 結(jié)合當前建筑市場的人工、材料、機械、設備等價格情況編制。取費標準按照國家有關(guān)部委（發(fā)改委、建設部、財政部等）文件計取，主要說明如下： 本工程的建設工程費參照同類工程結(jié)算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、北海市同類建設項目估算指標； 建設投資中的預備費只考慮預備費，基本預備費用按投資的 3%考慮； 可行性研究、評估等前期工作費用按計價格 [1999]1283 號文計取，環(huán)境影響咨詢費按計價格 [2020]125 號文計?。? 勘察和設計費按計價格 [2020]110 號文計??； 建設單位管理費按財政部 [2020]305 號文計取； 招投標代理費按照國家計委計 [2020]1980 號文； 工程監(jiān)理按照發(fā)改價格 [2020]670 號文； 設計費按 15 元 /㎡的標準進行編制，勘察費按 1 元 /㎡編制。預備費用按建安投資的 3%計算，其它取費標準參見附表。 估算結(jié)果 （ 1）開發(fā)建設成本見下表 北海金灣花園小區(qū) 建設投資成本估算表 序號 工程和費用名稱 數(shù)額 單位成本 總投資 一 土地成本 畝 150 萬 /畝 1054 萬元 二 房屋建設成本 3548 萬元 1 建安工程 22171 ㎡ 1500 元 /㎡ 3326 萬元 2 水電 工程 22171 ㎡ 100 元 /㎡ 222 萬元 三 小區(qū)配套設施成本 95 萬元 1 供配電設施 30 萬元 2 給排水設施 30 萬元 3 綠化和環(huán)藝工程 25 萬元 4 保安系統(tǒng) 10 萬元 四 開發(fā)建設費用 257 萬元 1 設計費 22171 ㎡ 8 元 /㎡ 18 萬元 2 勘察費 22171 ㎡ 元 /㎡ 5 萬元 3 城市配套費 3548 萬元 3% 106 萬元 5 教育附加費 3548 萬元 1% 35 萬元 6 城市規(guī)劃綜合費 22171 ㎡ 元 /㎡ 34 萬元 7 招標代理費 3548 萬元 1‰ 4 萬元 8 白蟻防治費 22171 ㎡ 元 /㎡ 2 萬元 9 防雷審核檢測費 22171 ㎡ 1 元 /㎡ 3 萬元 10 工程監(jiān)理費 3548 萬元 1% 36 萬元 11 工程結(jié)算編制費 22171萬元 3‰ 7 萬元 12 施工圖審查費 22171 ㎡ 3 元 /㎡ 7 萬元 五 項目單位管理費 3548 萬元 2% 71 萬元 六 不可預見費 3548 萬元 3% 106 萬元 七 銷售 費 3548 萬元 3% 106 萬元 合計 5237 萬元 （ 2）建設時期財務成本（利息） 本項目需開發(fā)建設資金 5237 萬元，依靠銀行貸款 3000 萬元，貸款年利率暫按 %計算，平均資金占用 12 個月，累計利息約為 162萬元人民幣。 上述開發(fā)建設投資成本、建設時期財務成本、 兩 項費用之和為項目總投資費用，共計 5399 萬元。 （ 2）房屋銷、預售收入（附銷售進度計劃） “ 金灣花園小區(qū) ”項目銷售及資金回籠周期橫道圖 時間 項目 2020 年 3 月 ~2020 年 3 月 2020 年 4 月 ~