大連旅順中路綠色家園房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(20頁(yè))-地產(chǎn)可研-閱讀頁(yè)
2024-09-02 18:31本頁(yè)面
【正文】 面積約 50 萬(wàn) m2，容積率 。 a)國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； b)建設(shè)部 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 c）大連市的有關(guān)規(guī)定 總投資： 億元 土地費(fèi)用 共計(jì) 2 億元 總計(jì) 1 億元 其中動(dòng)遷戶補(bǔ)償： 31584 1800 元 /m2＝ 5685 萬(wàn)元 其它補(bǔ)償； 4315 萬(wàn)元 50 萬(wàn) m2 100 元 /m2＝ 5000萬(wàn)元 共計(jì) 萬(wàn)元 其中：蓄電池廠用地 萬(wàn)元 張家村原村委會(huì)用地 206 萬(wàn)元 785 畝 6 萬(wàn)元 /畝＝ 4710 萬(wàn)元 建筑成本 住宅： 40 萬(wàn) m2 850 元 /m2=34000萬(wàn)元 高層： 10 萬(wàn) m2 1100 元 /m2=11000 萬(wàn)元 公建： 4 萬(wàn) m2 1000 元 /m2=4000 萬(wàn)元 總計(jì)： 49000 萬(wàn)元 管網(wǎng)配套費(fèi)用 按每平方米建筑面積 200 元計(jì)算 50 萬(wàn) m2 200 元 /m2=10000萬(wàn)元 環(huán)境建設(shè)費(fèi)用 50 萬(wàn) m2 80 元 /m2=4000 萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 50 萬(wàn) m2 20 元 /m2=1000 萬(wàn)元 水資源建設(shè)費(fèi) 50 萬(wàn) m2 70 元 /m2=3500 萬(wàn)元 供熱設(shè)施建設(shè)集資 50 萬(wàn) m2 60 元 /m2=3000 萬(wàn)元 住房維修基金 50 萬(wàn) m2 60 元 /m2=3000 萬(wàn)元 人防費(fèi)用 此項(xiàng)減免 以上小計(jì)： 147800 5%=7390 萬(wàn)元 ： (取營(yíng)業(yè)稅的 7%) 7390 萬(wàn)元 7%=517 萬(wàn)元 教育費(fèi)附加： (取營(yíng)業(yè)稅的 1%) 7390 萬(wàn)元 1%= 萬(wàn)元 ： (以銷(xiāo)售收入的萬(wàn)分之三計(jì)取 ) 147800 萬(wàn)元 3%oo= 44 萬(wàn)元 25000 萬(wàn)元 6%（利息） 2 年 =3000 萬(wàn)元 ： ∑（ 93500+7000+3000） 3%=3105 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用： 50 萬(wàn) m2 2800 元 /m2 2％＝ 2800萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 96500 3%=2895萬(wàn)元 以上總計(jì)： 本項(xiàng)目全部資金由大連渤海紅旗企業(yè)集團(tuán)投資。建設(shè) 期 年，建 設(shè)期內(nèi)資金全部投入。 貸款總額： 25000 萬(wàn)元 根據(jù)資金來(lái)源及運(yùn)用計(jì)劃制定還款計(jì)劃： 2020 年 10 月底還款 5000 萬(wàn)元，利息 250 萬(wàn)元； 2020 年 12 月底還款 5000 萬(wàn)元，利息 292 萬(wàn)元； 2020 年 2 月底還款 10000 萬(wàn)元，利息 500 萬(wàn)元； 2020 年 5 月底還款 5000 萬(wàn)元，利息 250 萬(wàn)元； 利息 總計(jì)： 1292 萬(wàn)元 分期貸款最長(zhǎng)期限： 14 個(gè)月 貸款用途：主要用于開(kāi)發(fā)配套和一部分建筑安裝工程費(fèi)。 根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算投資回收期： Pt=21+內(nèi)部收益率 (計(jì)算過(guò)程略 )： FIRR=(1+%) 121=% 其中 %為以月為單位計(jì)算使稅后凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。 b）該項(xiàng)目必須盡快開(kāi)發(fā)，商品房定價(jià)不易過(guò)高，預(yù)計(jì) 34 年后 大連房地產(chǎn)將供大于求。由于開(kāi)發(fā)期并不長(zhǎng)，加之可以以銷(xiāo)售收入償還貸款，并且貸款利率亦不高，故貸款對(duì)本項(xiàng)目投資影響非常小。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率為 ％，風(fēng)險(xiǎn)較高。 考慮未來(lái)市 場(chǎng)變化，銷(xiāo)售收入最不利情況為下降 12%(此情況發(fā)生概率預(yù)估為 30%)；建安成本（考慮不可預(yù)見(jiàn)因素）最不利情況為 上升 10%(此情況發(fā)生概率預(yù)估為 15%)。下面計(jì)算在此情況下（其余條件保持不變）的投資效果。因最不利情況出現(xiàn)的概率小于 5%，可以認(rèn)為投資風(fēng)險(xiǎn)非常小。資金的早日回籠會(huì)減少開(kāi)發(fā)商的投資壓力，同時(shí)會(huì)減少貸款利息、縮短投資回收期從而大大改善投資效果。土地 費(fèi)用亦不會(huì)再有變化，但不可預(yù)測(cè)費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)用會(huì)有一定變化。而且銷(xiāo)售收入的變化與投資收益率的變化成正相關(guān)。所以實(shí)際開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目時(shí)，在加強(qiáng)成本控制、加強(qiáng)預(yù)測(cè)以減少投資的不可預(yù)測(cè)性的同時(shí)，重要的是要加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，加大銷(xiāo)售力度，促使資金早日回籠。該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)都已達(dá)到行業(yè)的基本水平，而且即使 是在最不利投資情況下，也能收到一定的投資效果，這說(shuō)明投資風(fēng)險(xiǎn)非常小。 在合法前提下，銀行發(fā)放貸款首要考慮的主要是投資的收益和安全性。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存?？梢哉f(shuō)放貸銀行是在零風(fēng)險(xiǎn)情況下保證了其本身應(yīng)得的收益。這也是在零風(fēng)險(xiǎn)情況下保證了銀行的收益。這為銀行以后的健康發(fā)展是非
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