【正文】 間，房地產(chǎn)幾無新房開發(fā)，房價一直在1000 元左右徘徊，伴隨著國家對處置“爛尾樓”的政策扶持以及北部灣的開發(fā)開放政策的實施，北海房地產(chǎn)自 2020 年至 2020 年期間進入了比較穩(wěn)定的正常的發(fā)展，新樓盤開發(fā)如雨后春筍般涌現(xiàn)，及“爛尾樓”改造均取得了顯著的成效，房屋均價穩(wěn)定在 3000 元左右，同時，北海市以其區(qū)位獨特、環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人也吸引了大批外地購房者紛至沓來，成為北海市住房消費者的主力軍，他們購房或為休閑度假、或為投資置業(yè)、或為養(yǎng)老、或為經(jīng)商，使得北海市房地產(chǎn)市場自 2020 年元月份起房價在半年內(nèi)快速攀升，同比漲幅持續(xù)穩(wěn)坐全國頭把“交椅”；這主要是由 于國家批準《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》的實施，北部灣建設(shè)風生水起，廣西與東盟國家的合作不斷加強，北海的投資環(huán)境等方面與以前相比有了明顯改善，有越來越多的企業(yè)和人士到北海來設(shè)設(shè)廠、開店、工作、休閑度假，這是增加需求推動房價上漲的主要原因。 2020 年初爆發(fā)的全球金融危機，對我國的社會經(jīng)濟產(chǎn)生了深遠的影響，全國的房地產(chǎn)行業(yè)也都相繼陷入低潮，但由于北海市獨特的區(qū)位優(yōu)勢和良好的居住環(huán)境，北海的房地產(chǎn)市場還 保持著比較平穩(wěn)的發(fā)展，開發(fā)質(zhì)量更趨成熟，開發(fā)樓盤的規(guī)模、品質(zhì)都有很大提 高， 2020 年我 市房地產(chǎn)項目平均開、竣工面積分別為、 萬平方米，比去年同期項目平均開、竣工面積分別增長 %、%，開發(fā)項目逐步擴大。新建小區(qū)從規(guī)劃布局到質(zhì)量和品位大幅提升，隨著一批設(shè)計新穎、功能 齊全、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅小區(qū)上市銷售和投入使用，提高了北海房地產(chǎn)開發(fā)水平和宜居城市的品牌。 2020 年 下 半年，我市普通商品住房交易 4847 套 萬平方米，分別占同期商品住房交易總套數(shù)和總面積的 ％和 ％。 （三）外地人購房持續(xù)增長，所占比重繼續(xù)加大。外地人購買二手住房也占個人購置二手住宅總面積的 %，比去年同期提高了近 7 個百分點。從購房群體的需求情況看，東北和西北片區(qū)用于居住養(yǎng)老的居多。 去年我市房地產(chǎn)價格的快速增長，引起了社會的廣泛關(guān)注，對此，市委市政府高度重視，采取積極有效的措施，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，有效地控制了房價快速增長的勢頭。 2020 年 112 月 北海市房地產(chǎn)市場運行情況 一、房地產(chǎn)市場運行基本情況 （一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況。房地產(chǎn)開工項目 66 個，開工面積 萬平方米，同比分別 下降 %、增長 %。 （二）商品房銷售情況。 其中，商品住宅 萬平方米，同比下降 %。 （三）商品房銷售價格情況。 據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 2020 年 112 月 ，新建商品住房銷售價格月均同比漲幅為 %，比去年同期漲幅 %低 個百分點，比全國 2020 年 112 月新建商品住房銷售價格月均同比漲幅 %高 個百分點。 7— 12 月，北海市商品房銷售面積達 萬平米，其中商品住宅銷售面積達 萬平米，銷售金額 萬元。 二、北海市 712 月商品房銷售均價分析 根據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)可知， 2020 年 7— 12 月份新建商品房均價為 4300 元 /平方米，其中商品住宅均價達 4250 元 /平方米，北海房價經(jīng)過 2020 年的 快速增長 階段后，商品房均價開始趨于穩(wěn)定增長，平均每個月漲幅約為 50— 150 元 /平方米。 根據(jù)實際情況分析，目前北海市場情況來看，大部分樓盤均采取 漲價 的銷售方式，折扣均很小，也能反映出北海房地產(chǎn)價格較為穩(wěn)定 地增長 和上升的趨勢 。旅游客戶看房成交較 多 ，而且意向均 較 強烈。 目前北海房地產(chǎn)市場無規(guī)律可循，有節(jié)奏可踩。同時，北海由于北部灣經(jīng)濟圈的 熱潮 ，吸引了大批的購房者涌入北海進行購房，從而造成了北海房地產(chǎn)市場在 2020 年 10 月 — 12 月的熱 潮 ，由于政策的利好性促進北海房地產(chǎn)市場的活躍，這是有節(jié)奏可踩。這個外銷型市受到四大因素的影響，其中根據(jù)影響程度從高到低如下所列： ■受區(qū)域政策影響 ■受全國房地產(chǎn)走勢影響 ■受未來中國金融環(huán)境預期影響 ■受北海平均房價影響 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 中國東盟自由貿(mào)易區(qū) 和 泛北部灣經(jīng)濟合作 的形成 北海 以其得天獨 厚的地緣優(yōu)勢，既區(qū)別于云南省所具有的同類概念，又作為中國西部經(jīng)濟區(qū)、華南經(jīng)濟區(qū)與現(xiàn)東盟北部經(jīng)濟區(qū)的中心地位，建立起面向東南亞的全面發(fā)展戰(zhàn)略，其發(fā)展?jié)摿κ求@人的。對房地產(chǎn)發(fā)展的重大意義在于其未來所面對的將是一個區(qū)域性的國際市場。一個友好、合作、共享共蠃的泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)域，將為有關(guān)各方創(chuàng)造更廣闊的經(jīng)濟合作馳騁空間。 北海 對中國西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以 北海 為中心的重組與分配 . 自然，市場對房地產(chǎn)的需求將會增加。 城市化進程的順利 作為 沿海 城市 , 作為城市化程度較低的 開放城市 ， 隨著城市 化進程的逐步加快， 北海 城區(qū) 人口數(shù)將從目前的 50 萬人， 2020 年增加到 120 萬人的中期規(guī)劃要求。顯然，人口增加對房地產(chǎn)業(yè)則是重大利好，因為消費者對住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。對比國內(nèi)其他一些城市高達 50%的外地居民購房的現(xiàn)象， 北海 目前約 50%的比率正反映出城市化進程對房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。 小結(jié)： 北海 市作為中國大西南的出海大通道及中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國內(nèi)、國際上的政治經(jīng)濟地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應需要提升到一個國際化城市建設(shè)的新的高度，在全國房地產(chǎn)業(yè)進入 局部 調(diào)整期的情況下， 北海 市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內(nèi)外大資本的入駐，使 北海 市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。 為進一步貫徹落實科學發(fā)展觀及中央關(guān)于進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的決策，采取非常辦法、非常措施、非常力度、非常速度、非常政策，促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔 2020〕 131 號）等規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出如下措施： 一、鼓勵住房消費 。凡在北海市房地產(chǎn)交易 中心無商品住房（含二手住房）權(quán)屬登記記錄、商品住房預售合同備案記錄及已受理的商品住房（含二手住房）交易申請的，視為首次購房。住房公積金貸款最高限額由 25 萬元提高到 35萬元，購買首套商品住房貸款首付比例按 20%計，最長年限延長至購房者退休后5 年。 。 二、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè) 。100 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益（競得成交價減土地收儲成本及相關(guān)稅費后部分，下同）的 1%； 100 畝以上（含 100 畝）、 200 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 2%； 200 畝以上（含 200 畝）、 500 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 3%； 500 畝以上（含 500 畝）部分獎勵競得成交土地地方純收益 5%。 從本《措施》下發(fā)之日至 2020 年 12 月 31 日開工建設(shè)五星級酒店項目的，一次性給予 500 萬元的獎勵。 。建筑面積 5 萬平方米以上（含 5 萬平方米）的項目，補貼標準為該項目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的 20%；建筑面積 10 萬平方米以上 （含 10 萬平方米）的，補貼標準為該項目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的 30%；建筑面積 20 萬平方米以上（含 20 萬平方米）的，補貼標準為該項目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的 50％。 從本《措施》下發(fā)之日至 2020 年 12 月 31 日期間封頂?shù)捻椖?，且在該期間完成建安投資量 2020 萬元以上（含 2020 萬元）的，按業(yè)主在本《措施》下發(fā)之日至封頂之日期間因該投資量繳納稅收形成的地方可用財力的 10%予以獎勵。從本《措施》下發(fā)之日至 2020 年 12 月 31 日，對開發(fā)商在本市金融機構(gòu)的新增開 發(fā)貸款、且用于北海市區(qū)范圍的房地產(chǎn)項目并完成相應貸款額 50%以上的投資量，予以貼補貸款利息。 。周邊市政設(shè)施配套不完善的，經(jīng)市政府批準，由開發(fā)商出資建設(shè)，經(jīng)建設(shè)部門驗收合格、審計部門審計確 認，其投入部分由市政府按協(xié)議約定（協(xié)議必須明確項目進度）分期償還。允許相鄰土地聯(lián)合統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一報建。 。 （ 2）由市國土資源局按現(xiàn)規(guī)劃確定的土地利用條件以招拍掛方式重新公開出讓，出讓所得作為出讓金上繳市財政，扣除應補繳的土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整差價款和出讓過程產(chǎn)生的相關(guān)費用后，剩余出讓金的 60%作為土地收儲成本返還市國土資源局支付給原用地單位。由于政府原因如征地補償未到位等問題而造成無法開工建設(shè)的已出讓的經(jīng)營性用地，用地單位提出申請，經(jīng)市人民政府批準，可置換土地。對以出讓方式獲得經(jīng)營性用地土地使用權(quán)的用地單位，經(jīng)市人民政府批準，在簽訂限期（批準之日起 6 個月內(nèi)開工建設(shè)）開發(fā)協(xié)議后，可以以國有土地使用權(quán)與他人合作或轉(zhuǎn) 讓。 。開發(fā)商憑《 建設(shè)用地批準書》復印件辦理建設(shè)工程規(guī)劃 許可證、建設(shè)工程施工許可證。 未按《成交確認書》的約定支付出讓金又未按本條款規(guī)定申請延期的，由國土資源局依照《成交確定書》的有關(guān)約定依法處理。清理房地產(chǎn)項目審批事項的前置條件，減少前置環(huán)節(jié)。 ，并聯(lián)審批。各項行政審批時限及流程詳見《北海市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批服務流程示意圖》 四、規(guī)范稅費征收標準和時點 。在用地單位作出限期繳清的書面承諾后，相關(guān)部門可根據(jù)實際情況同意用地單位緩繳人防費、墻改費，但必須在辦理商品房預售許可證之前繳清，且最長不能超過一年。對開發(fā)商銷售的商品房按合同成交價計征稅金，對合同 成交價明顯低于同類商品房價格且沒有正當理由的按同類商品房價格計征稅金；對二手住房計征稅金實行房地產(chǎn)成交價格申報制度，對申報價格明顯偏低的，由稅務機關(guān)按同一地段同類商品房市場價格核定征收。交易契稅的征收時點統(tǒng)一確定在市房地產(chǎn)交易中心受理其房屋銷售合同備案登記之日，市房地產(chǎn)交易中心憑有關(guān)稅收完稅憑證發(fā)放《房屋所有權(quán)證》。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工前的預售收入，按國家稅收政策規(guī)定預征企業(yè)所得稅，實行按季預繳、按年匯算清繳。企業(yè)在建工程繳納農(nóng)民工工資保障金累計達 到或超過 80 萬元時，企業(yè)作出書面聯(lián)保承諾后可不再繳納。 五、開展宣傳促銷活動 。鼓勵和支持在國際、國內(nèi)具有影響力的會展、體育賽事和文化活動在我市舉辦，拉動房地產(chǎn)需求。充分發(fā)揮市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的作用，通過對北海房地產(chǎn)的整體包裝宣傳策劃，分期分批選擇國內(nèi)重點地區(qū)和城市進行促銷宣傳推介。充分利用各種媒體，大力宣傳我市房地產(chǎn)發(fā)展的狀況和良好條件，著力穩(wěn)定市場信心。嚴厲查處房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的違法違規(guī)行為，整治房地產(chǎn)市場秩序，保護消費者合法權(quán)益。 以上 措施的出臺將推動整個北海房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展 。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， 北海 房地產(chǎn)市場， 廣西地區(qū)既有的生活消費條件， 北海 住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。 地塊面積：凈用地面積 平方米，近似 正方 形，較平整。 自然環(huán)境 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： ： 銀灘旅游區(qū) 。綠化美化工程及市政規(guī)劃的 綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進一步提升。 產(chǎn)品定位為“新空間主義度假型、實用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品” —— “新”體現(xiàn)獨創(chuàng)的、超越的理念；“空間主義”代表著全新的居住環(huán)境，“空間的劃分不以兩維平面表達，而是從 立體角度重新詮釋“度假型、實用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品”代表著品位、氣度、舒適、悠閑、養(yǎng)生、并較少經(jīng)濟代價獲得，更加能體現(xiàn)出產(chǎn)品對人性的尊重與關(guān)愛。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟技術(shù)指標： 項目總占地面積為 ㎡ ，總建筑面積為19476 ㎡ ，建筑密度為 % ，容積率 。 樓盤主要戶型及價格：樓盤 14 層為商場， 515 層為住宅，住宅有 132 套，在 07 年 3 月已經(jīng)清盤 。 銷售情況：開盤幾個月就銷售一空了，該項目地段理想，周邊配套成熟，戶型小，總價也低，不過很多客戶反映售樓部旁邊的樣板房和現(xiàn)房效果有一定差距，特別是在得房率上，經(jīng)了解，原來是樣板房在做的時候?qū)w打薄，所以樣板房看起來會顯得比實際現(xiàn)房要大很多，不過后面因為房價升高很多，也沒有幾個客戶就這一問題去找開發(fā)商理論了 。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟技術(shù)指標：項目 14 層為商場， 529 層為住宅，由一房一廳、二房兩廳、三房兩廳等戶型組成，整個建筑造型設(shè)計采用最新古典歐式風格，結(jié)構(gòu)比較新穎。 樓盤主要戶型及價格：該項目的戶型有一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳，價格從 3400 元 /㎡ 起步，最高價為 5700 元 /㎡ ，每層加 100 元 /㎡ ， 實現(xiàn)銷售均價4900 元 /㎡。 楓林藍灣 楓林藍灣位于北海市金海岸大道（萬泉城旁），開發(fā)商為中國航天北海宇豐經(jīng)濟實業(yè)發(fā)展公司。 樓 盤主要戶型及價格： 酒店 的主要戶型為一房和兩房，面積在 3474 ㎡ 之間 ，度假公寓戶型有一房、兩房、和四房，如果想要三房，要將一間一房和一間二房打通合起來做一間三房，面積在 58181 ㎡ 之間，其中一房的面積在 3477 ㎡ 之間，兩房的面積在 8998 ㎡ 之間，四房的面積是 181 ㎡ ，精裝度