【正文】 房屋均價(jià)穩(wěn)定在 3000 元左右，同時(shí)，北海市以其區(qū)位獨(dú)特、環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人也吸引了大批外地購(gòu)房者紛至沓來，成為北海市住房消費(fèi)者的主力軍，他們購(gòu)房或?yàn)樾蓍e度假、或?yàn)橥顿Y置業(yè)、或?yàn)轲B(yǎng)老、或?yàn)榻?jīng)商，使得北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 20xx 年元月份起房?jī)r(jià)在半年內(nèi)快速攀升，同比漲幅持續(xù)穩(wěn)坐全國(guó)頭把“交椅”；這主要是由 于國(guó)家批準(zhǔn)《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》的實(shí)施，北部灣建設(shè)風(fēng)生水起，廣西與東盟國(guó)家的合作不斷加強(qiáng)，北海的投資環(huán)境等方面與以前相比有了明顯改善，有越來越多的企業(yè)和人士到北海來設(shè)設(shè)廠、開店、工作、休閑度假，這是增加需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。 20xx 年初爆發(fā)的全球金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也都相繼陷入低潮，但由于北海市獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的居住環(huán)境，北海的房地產(chǎn)市場(chǎng)還 保持著比較平穩(wěn)的發(fā)展，開發(fā)質(zhì)量更趨成熟，開發(fā)樓盤的規(guī)模、品質(zhì)都有很大提 高， 20xx 年我 市房地產(chǎn)項(xiàng)目平均開、竣工面積分別為、 萬平方米，比去年同期項(xiàng)目平均開、竣工面積分別增長(zhǎng) %、%，開發(fā)項(xiàng)目逐步擴(kuò)大。新建小區(qū)從規(guī)劃布局到質(zhì)量和品位大幅提升，隨著一批設(shè)計(jì)新穎、功能 齊全、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅小區(qū)上市銷售和投入使用，提高了北海房地產(chǎn)開發(fā)水平和宜居城市的品牌。 20xx 年 下 半年，我市普通商品住房交易 4847 套 萬平方米，分別占同期商品住房交易總套數(shù)和總面積的 ％和 ％。 （三）外地人購(gòu)房持續(xù)增長(zhǎng)，所占比重繼續(xù)加大。外地人購(gòu)買二手住房也占個(gè)人購(gòu)置二手住宅總面積的 %，比去年同期提高了近 7 個(gè)百分點(diǎn)。從購(gòu)房群體的需求情況看，東北和西北片區(qū)用于居住養(yǎng)老的居多。 去年我市房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，對(duì)此，市委市政府高度重視，采取積極有效的措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，有效地控制了房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 20xx 年 112 月 北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況 （一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況。房地產(chǎn)開工項(xiàng)目 66 個(gè)，開工面積 萬平方米，同比分別 下降 %、增長(zhǎng) %。 （二）商品房銷售情況。 其中，商品住宅 萬平方米，同比下降 %。 （三）商品房銷售價(jià)格情況。 據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年 112 月 ，新建商品住房銷售價(jià)格月均同比漲幅為 %，比去年同期漲幅 %低 個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó) 20xx 年 112 月新建商品住房銷售價(jià)格月均同比漲幅 %高 個(gè)百分點(diǎn)。 7— 12 月，北海市商品房銷售面積達(dá) 萬平米，其中商品住宅銷售面積達(dá) 萬平米，銷售金額 萬元。 二、北海市 712 月商品房銷售均價(jià)分析 根據(jù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)可知， 20xx 年 7— 12 月份新建商品房均價(jià)為 4300 元 /平方米，其中商品住宅均價(jià)達(dá) 4250 元 /平方米，北海房?jī)r(jià)經(jīng)過 20xx 年的 快速增長(zhǎng) 階段后，商品房均價(jià)開始趨于穩(wěn)定增長(zhǎng)，平均每個(gè)月漲幅約為 50— 150 元 /平方米。 根據(jù)實(shí)際情況分析，目前北海市場(chǎng)情況來看，大部分樓盤均采取 漲價(jià) 的銷售方式，折扣均很小，也能反映出北海房地產(chǎn)價(jià)格較為穩(wěn)定 地增長(zhǎng) 和上升的趨勢(shì) 。旅游客戶看房成交較 多 ，而且意向均 較 強(qiáng)烈。 目前北海房地產(chǎn)市場(chǎng)無規(guī)律可循，有節(jié)奏可踩。同時(shí)，北海由于北部灣經(jīng)濟(jì)圈的 熱潮 ，吸引了大批的購(gòu)房者涌入北海進(jìn)行購(gòu)房，從而造成了北海房地產(chǎn)市場(chǎng)在 20xx 年 10 月 — 12 月的熱 潮 ，由于政策的利好性促進(jìn)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，這是有節(jié)奏可踩。這個(gè)外銷型市受到四大因素的影響，其中根據(jù)影響程度從高到低如下所列： ■受區(qū)域政策影響 ■受全國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)影響 ■受未來中國(guó)金融環(huán)境預(yù)期影響 ■受北海平均房?jī)r(jià)影響 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū) 和 泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作 的形成 北海 以其得天獨(dú) 厚的地緣優(yōu)勢(shì)，既區(qū)別于云南省所具有的同類概念，又作為中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、華南經(jīng)濟(jì)區(qū)與現(xiàn)東盟北部經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心地位，建立起面向東南亞的全面發(fā)展戰(zhàn)略，其發(fā)展?jié)摿κ求@人的。對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的重大意義在于其未來所面對(duì)的將是一個(gè)區(qū)域性的國(guó)際市場(chǎng)。一個(gè)友好、合作、共享共蠃的泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)域，將為有關(guān)各方創(chuàng)造更廣闊的經(jīng)濟(jì)合作馳騁空間。 北海 對(duì)中國(guó)西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會(huì)倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會(huì)在更深層次、更大范圍以 北海 為中心的重組與分配 . 自然，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求將會(huì)增加。 城市化進(jìn)程的順利 作為 沿海 城市 , 作為城市化程度較低的 開放城市 ， 隨著城市 化進(jìn)程的逐步加快， 北海 城區(qū) 人口數(shù)將從目前的 50 萬人， 2020 年增加到 120 萬人的中期規(guī)劃要求。顯然，人口增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)則是重大利好，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。對(duì)比國(guó)內(nèi)其他一些城市高達(dá) 50%的外地居民購(gòu)房的現(xiàn)象， 北海 目前約 50%的比率正反映出城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。 小結(jié)： 北海 市作為中國(guó)大西南的出海大通道及中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國(guó)內(nèi)、國(guó)際上的政治經(jīng)濟(jì)地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應(yīng)需要提升到一個(gè)國(guó)際化城市建設(shè)的新的高度，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入 局部 調(diào)整期的情況下， 北海 市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國(guó)內(nèi)外大資本的入駐，使 北海 市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國(guó)際市場(chǎng)接軌的進(jìn)程。 為進(jìn)一步貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀及中央關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策，采取非常辦法、非常措施、非常力度、非常速度、非常政策，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔 20xx〕 131 號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下措施： 一、鼓勵(lì)住房消費(fèi) 。凡在北海市房地產(chǎn)交易 中心無商品住房（含二手住房）權(quán)屬登記記錄、商品住房預(yù)售合同備案記錄及已受理的商品住房（含二手住房）交易申請(qǐng)的，視為首次購(gòu)房。住房公積金貸款最高限額由 25 萬元提高到 35萬元，購(gòu)買首套商品住房貸款首付比例按 20%計(jì)，最長(zhǎng)年限延長(zhǎng)至購(gòu)房者退休后5 年。 。 二、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè) 。100 畝以下部分獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)得成交土地地方純收益（競(jìng)得成交價(jià)減土地收儲(chǔ)成本及相關(guān)稅費(fèi)后部分，下同）的 1%； 100 畝以上（含 100 畝）、 200 畝以下部分獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)得成交土地地方純收益 2%； 200 畝以上（含 200 畝）、 500 畝以下部分獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)得成交土地地方純收益 3%； 500 畝以上（含 500 畝）部分獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)得成交土地地方純收益 5%。 從本《措施》下發(fā)之日至 20xx 年 12 月 31 日開工建設(shè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目的，一次性給予 500 萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。 。建筑面積 5 萬平方米以上（含 5 萬平方米）的項(xiàng)目，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為該項(xiàng)目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的 20%；建筑面積 10 萬平方米以上 （含 10 萬平方米）的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為該項(xiàng)目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的 30%；建筑面積 20 萬平方米以上（含 20 萬平方米）的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為該項(xiàng)目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的 50％。 從本《措施》下發(fā)之日至 20xx 年 12 月 31 日期間封頂?shù)捻?xiàng)目，且在該期間完成建安投資量 20xx 萬元以上（含 20xx 萬元）的，按業(yè)主在本《措施》下發(fā)之日至封頂之日期間因該投資量繳納稅收形成的地方可用財(cái)力的 10%予以獎(jiǎng)勵(lì)。從本《措施》下發(fā)之日至 20xx 年 12 月 31 日，對(duì)開發(fā)商在本市金融機(jī)構(gòu)的新增開 發(fā)貸款、且用于北海市區(qū)范圍的房地產(chǎn)項(xiàng)目并完成相應(yīng)貸款額 50%以上的投資量，予以貼補(bǔ)貸款利息。 。周邊市政設(shè)施配套不完善的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由開發(fā)商出資建設(shè)，經(jīng)建設(shè)部門驗(yàn)收合格、審計(jì)部門審計(jì)確 認(rèn)，其投入部分由市政府按協(xié)議約定（協(xié)議必須明確項(xiàng)目進(jìn)度）分期償還。允許相鄰?fù)恋芈?lián)合統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一報(bào)建。 。 （ 2）由市國(guó)土資源局按現(xiàn)規(guī)劃確定的土地利用條件以招拍掛方式重新公開出讓，出讓所得作為出讓金上繳市財(cái)政，扣除應(yīng)補(bǔ)繳的土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整差價(jià)款和出讓過程產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用后，剩余出讓金的 60%作為土地收儲(chǔ)成本返還市國(guó)土資源局支付給原用地單位。由于政府原因如征地補(bǔ)償未到位等問題而造成無法開工建設(shè)的已出讓的經(jīng)營(yíng)性用地，用地單位提出申請(qǐng)，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可置換土地。對(duì)以出讓方式獲得經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)的用地單位，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，在簽訂限期（批準(zhǔn)之日起 6 個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)）開發(fā)協(xié)議后，可以以國(guó)有土地使用權(quán)與他人合作或轉(zhuǎn) 讓。 。開發(fā)商憑《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書》復(fù)印件辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。 未按《成交確認(rèn)書》的約定支付出讓金又未按本條款規(guī)定申請(qǐng)延期的，由國(guó)土資源局依照《成交確定書》的有關(guān)約定依法處理。清理房地產(chǎn)項(xiàng)目審批事項(xiàng)的前置條件，減少前置環(huán)節(jié)。 ，并聯(lián)審批。各項(xiàng)行政審批時(shí)限及流程詳見《北海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批服務(wù)流程示意圖》 四、規(guī)范稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)點(diǎn) 。在用地單位作出限期繳清的書面承諾后，相關(guān)部門可根據(jù)實(shí)際情況同意用地單位緩繳人防費(fèi)、墻改費(fèi)，但必須在辦理商品房預(yù)售許可證之前繳清，且最長(zhǎng)不能超過一年。對(duì)開發(fā)商銷售的商品房按合同成交價(jià)計(jì)征稅金，對(duì)合同 成交價(jià)明顯低于同類商品房?jī)r(jià)格且沒有正當(dāng)理由的按同類商品房?jī)r(jià)格計(jì)征稅金；對(duì)二手住房計(jì)征稅金實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯偏低的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按同一地段同類商品房市場(chǎng)價(jià)格核定征收。交易契稅的征收時(shí)點(diǎn)統(tǒng)一確定在市房地產(chǎn)交易中心受理其房屋銷售合同備案登記之日，市房地產(chǎn)交易中心憑有關(guān)稅收完稅憑證發(fā)放《房屋所有權(quán)證》。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國(guó)家稅收政策規(guī)定預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按季預(yù)繳、按年匯算清繳。企業(yè)在建工程繳納農(nóng)民工工資保障金累計(jì)達(dá) 到或超過 80 萬元時(shí)，企業(yè)作出書面聯(lián)保承諾后可不再繳納。 五、開展宣傳促銷活動(dòng) 。鼓勵(lì)和支持在國(guó)際、國(guó)內(nèi)具有影響力的會(huì)展、體育賽事和文化活動(dòng)在我市舉辦，拉動(dòng)房地產(chǎn)需求。充分發(fā)揮市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的作用，通過對(duì)北海房地產(chǎn)的整體包裝宣傳策劃，分期分批選擇國(guó)內(nèi)重點(diǎn)地區(qū)和城市進(jìn)行促銷宣傳推介。充分利用各種媒體，大力宣傳我市房地產(chǎn)發(fā)展的狀況和良好條件，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的違法違規(guī)行為，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。 以上 措施的出臺(tái)將推動(dòng)整個(gè)北海房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展 。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境， 北海 房地產(chǎn)市場(chǎng)， 廣西地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件， 北海 住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。 地塊面積：凈用地面積 平方米，近似 正方 形，較平整。 自然環(huán)境 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： ： 銀灘旅游區(qū) 。綠化美化工程及市政規(guī)劃的 綠地、休閑廣場(chǎng)、公園等，整個(gè)片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進(jìn)一步提升。 產(chǎn)品定位為“新空間主義度假型、實(shí)用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品” —— “新”體現(xiàn)獨(dú)創(chuàng)的、超越的理念；“空間主義”代表著全新的居住環(huán)境，“空間的劃分不以兩維平面表達(dá)，而是從 立體角度重新詮釋“度假型、實(shí)用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品”代表著品位、氣度、舒適、悠閑、養(yǎng)生、并較少經(jīng)濟(jì)代價(jià)獲得，更加能體現(xiàn)出產(chǎn)品對(duì)人性的尊重與關(guān)愛。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目總占地面積為 ㎡ ，總建筑面積為19476 ㎡ ，建筑密度為 % ，容積率 。 樓盤主要戶型及價(jià)格：樓盤 14 層為商場(chǎng)， 515 層為住宅，住宅有 132 套，在 07 年 3 月已經(jīng)清盤 。 銷售情況：開盤幾個(gè)月就銷售一空了，該項(xiàng)目地段理想，周邊配套成熟，戶型小，總價(jià)也低，不過很多客戶反映售樓部旁邊的樣板房和現(xiàn)房效果有一定差距，特別是在得房率上，經(jīng)了解，原來是樣板房在做的時(shí)候?qū)w打薄，所以樣板房看起來會(huì)顯得比實(shí)際現(xiàn)房要大很多，不過后面因?yàn)榉績(jī)r(jià)升高很多，也沒有幾個(gè)客戶就這一問題去找開發(fā)商理論了 。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目 14 層為商場(chǎng)， 529 層為住宅，由一房一廳、二房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d等戶型組成，整個(gè)建筑造型設(shè)計(jì)采用最新古典歐式風(fēng)格，結(jié)構(gòu)比較新穎。 樓盤主要戶型及價(jià)格：該項(xiàng)目的戶型有一房一廳、兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d，價(jià)格從 3400 元 /㎡ 起步，最高價(jià)為 5700 元 /㎡ ，每層加 100 元 /㎡ ， 實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)4900 元 /㎡。 楓林藍(lán)灣 楓林藍(lán)灣位于北海市金海岸大道（萬泉城旁），開發(fā)商為中國(guó)航天北海宇豐經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)發(fā)展公司。 樓 盤主要戶型及價(jià)格： 酒店 的主要戶型為一房和兩房，面積在 3474 ㎡ 之間 ，度假公寓戶型有一房、兩房、和四房，如果想要三房，要將一間一房和一間二房打通合起來做一間三房，面積在 58181 ㎡ 之間，其中一房的面積在 3477 ㎡ 之間，兩房的面積在 8998 ㎡ 之間，四房的面積是 181 ㎡ ，精裝度假公寓的價(jià)格為3500 元 /㎡～ 4500 元 /㎡ ，其中包括 800 元 /㎡ 的裝修 標(biāo)準(zhǔn) 。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ：該項(xiàng)目分三大棟，其中兩棟為公寓層高為 32 層、臨街的為商業(yè)辦公樓，共九層，其中 14 層為商場(chǎng)， 59 層為寫字樓。開發(fā)商為北海南洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海同濟(jì)大學(xué)為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)，北京中聯(lián)環(huán)監(jiān)理有限公司監(jiān)理、中國(guó)第四工程局