【正文】 資金籌措及投資使用計劃 資金籌措及投資使用計劃表 金額單位：人民幣 /萬元 序號 項目 金額 2020 年 3 月~2020 年 3 月 備注 一 項目總投資 5399 5399 1 總開發(fā)建設(shè)成本 7671 4479 土地成本 1024 1024 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用 427 250 建安成本 5723 3000 小區(qū)配套 95 項目單位管理 費(fèi) 115 60 不可預(yù)見費(fèi) 172 80 銷售費(fèi) 115 65 2 財務(wù)費(fèi)用 432 216 二 資金籌措 8103 1 自有資金 2500 2300 2 預(yù)售收入 1603 395 3 銀行貸款 3000 說明如下： 資金籌措 （ 1）自有資金：指項目開發(fā)建設(shè)單位投入的資金，根據(jù)建設(shè)單位資金及 開發(fā)經(jīng)營的實(shí)際情況，計劃對本項目投入自有資金 2500 萬元， 其中投入土地 51 畝計 1024 萬元，用于工程支出 1476 萬元（含前期報建、勘察、設(shè)計、和營銷等費(fèi)用），在項目前期報建和 2020 年 6 月底前工程建設(shè)的全部投入。建設(shè)期利息予以資本化，計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 2 資金籌措方案 本項目所需資金由企業(yè)自有資金、預(yù)售及銷售收入、銀行貸款解決。工程監(jiān)理費(fèi)取費(fèi)按建安總價的 %。 1． 2 投資估算說明 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用含勘察設(shè)計費(fèi)、前期工作咨詢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)及招投標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工審查費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)、環(huán)境評估報告費(fèi)、購置 費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等。 一 、項目 建設(shè)投資 投資估算 編制依據(jù) “ 海韻假日家園 ”項目投資項目內(nèi)容為該項目建設(shè)所需要的土地成本、房屋建設(shè)成本、小區(qū)市政配套設(shè)施成本、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、不可遇見費(fèi)、 營 銷費(fèi)用、財務(wù)成本。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追 求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動靜分開，潔污分開。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式 與需求的變化。 ⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 ③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是 : 1．相對而言，項目區(qū)位位置 于 市中心 成熟商業(yè)區(qū) ，交通和購物、出入方便。 第 六 章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。未來 2 年里， 北海實(shí)現(xiàn)三年翻三翻的跨越發(fā)展 ，那么項目銷售將適 逢其時?？勺鳛槠笫聵I(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ②項目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 ②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面 臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 1．項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 ? 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條 件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。此外，與其他沿海發(fā)達(dá)城市相比， 北海的房價仍處低位，還具有較大的增長空間。因為北海作為中國沿海開放城市之一及 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，目前尚處于起步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還要繼續(xù)完善，城市規(guī)模還要繼續(xù)擴(kuò)大。同時，消費(fèi)者消費(fèi)心理日漸成熟，重視品牌、商譽(yù)已成為趨勢，開發(fā)商可借助自已的實(shí)力，推出質(zhì)量好品位高價格低的樓盤，加強(qiáng)消費(fèi)者對樓盤的信心，樹立良好企業(yè)品牌形象。而本項目作為地處優(yōu)良位置的 城市中心 ，宜租宜住宜投資，必將成為外地投資者的首選。 隨著北海房地產(chǎn)的復(fù)蘇，全國各地的投資者又重新將眼光投向了北海。從銷售率預(yù)測的情況來看，市場的接納能力相當(dāng)好，本項目在2020 年完工，屆時銷售也很快完成。 文華苑 高層住宅 5500 已完工 同和水岸香堤 高層住宅 4600 大部分 已完工 金癸 1）客戶特征 ● 資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機(jī)會出手投資，屬例行性購買客戶； ● 愛讀書看報，密切關(guān)注 北海 市的城市發(fā)展熱點(diǎn)，熟悉 北海 市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r； ● 對 北海 市的房地產(chǎn)市場認(rèn)知程度深刻，有一定的專業(yè)知識，善于發(fā)現(xiàn)有潛質(zhì)的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項目的升值空間； 以短線投資為主，力求快進(jìn)快出，轉(zhuǎn)手即賺錢，具一定的冒險性； 項目競爭對手 近幾年來，隨著北海市成功地處置爛尾樓及北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)獲得國家戰(zhàn) 略批準(zhǔn)后，北海房地產(chǎn)得到了迅猛的發(fā)展，北海市以其環(huán)境舒適宜居、交通便利、發(fā)展?jié)摿o限等巨大優(yōu)勢吸引了海內(nèi)外的開發(fā)商及購房者齊濟(jì)北海，推動了北海房地產(chǎn)的空前繁榮，眾多高檔樓盤特別是針對外地購房者的海景房如雨后春涌現(xiàn)，北海市區(qū)范圍已開發(fā)房地產(chǎn)小區(qū)不下上百個，我們調(diào)查了 5 個位置、規(guī)模、品質(zhì)都與我開發(fā)項目比較相近的樓盤作出比較調(diào)查的在銷樓盤情況如下： 名 稱 類型 均價 (元 /M178。 B、外來客戶 1） 客戶特征 ● 區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費(fèi)層次較高，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,認(rèn)可本項目的生活理念； ● 家庭居住人口多且居住人數(shù)經(jīng)常變動 的外地人； ● 意欲移居 北海 ，向往城市繁華； 2） 影響客戶購買的因素 ● 對居住環(huán)境及戶型要求較高； ● 樓盤的社會影響力，是否代表時尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會地位； ● 對 北海 市房地產(chǎn)市場有一定了解，主要通過電視、報紙廣告及親戚朋友處 了解。 純居住型： 可分為原住型（ 北海 市的客戶）、外來型客戶（區(qū)內(nèi)外欲移居 北海 的客戶）。 項目依托于地理位置優(yōu)勢及周邊優(yōu)異的景觀條件，結(jié)合整個項目的時尚、高檔定位，我們主要對住宅部分的目標(biāo)客戶進(jìn)行分類分析，營造出清晰的市場形象。他們主要通過《上海樓市周刊》等報刊了解北海的房地產(chǎn)形勢，認(rèn)為北海雖是一座后發(fā)展的沿海城市，但區(qū)位優(yōu)勢及整體環(huán)境都很不錯，加上北海的經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐加快，北海的房價將會有大幅升值空間，在北海投資購房，將會有豐厚回報。 本地消費(fèi)者：（ 1）各商業(yè)銀行紛紛推出個人住房信貸業(yè)務(wù)，為個人購房提供按揭，讓沒有 現(xiàn)錢的人們也有能力購房；（ 2）國家實(shí)行貨幣分房政策之后，大批公務(wù)員、銀行職員、企業(yè)人員加入購房消費(fèi)大軍之中。數(shù)據(jù)顯示，與今年房價上漲幅度續(xù)高首位成正比，北海市面上外地人購房比例節(jié)節(jié)攀升， 下 半年占個人購房總量66%， 2020 年 下 半年更高達(dá)近 75%，這表明北海市房地產(chǎn)的銷市場已經(jīng)形成。 特別是今年 上半 以來，北海普遍感受到外地人購房的熱度。 市場經(jīng)驗表明：北海房地產(chǎn)的炒作成份已趨于零，消費(fèi)者消費(fèi)心理日漸成熟，購買的目的多為自用，市場進(jìn)入理性發(fā)展階段，也進(jìn)入品牌及營銷時期。加上中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)及中國 — 東盟博覽會在廣西永久舉辦，作為西南出海大通道的重要出?？诩爸袊蜄|盟的橋頭堡，北海將成為新一輪投資熱點(diǎn)，因此樓盤未來還會大幅升值。但這已經(jīng)成為了歷史，不會對現(xiàn)在購房造成影響。外地人購房前瞻性較強(qiáng)，主要看中北海發(fā)展的遠(yuǎn)景。如今，外地人大勢搶購北海的房地產(chǎn)十分出乎他們的意料。歷史遺留下來的停緩建工程已經(jīng)得到了很好的消化。占復(fù)工項目總數(shù) 5%，完成建筑面積 萬平方米；已復(fù)工建設(shè)，但主體工程尚未完工的項目 46 個，占復(fù)工項目總數(shù)的 %，完成建筑面積 萬平方米。其中，已復(fù)工建設(shè)項目 116 個，已完成總建筑面積 萬平方米，其中續(xù)建面積 萬平方米，完成續(xù)建投資總額 17 億元。 樓盤主要戶型及價格：該項目有一房兩廳 ,兩房兩廳 ,三房兩廳 ,四房兩廳等戶型 ,面積從 110187 平方米 ,主力戶型為 130 平方米的 三房兩廳 ,價格為 2688元 /平方起步， 114 層每層加 30 元 /平方， 1531 層每層加 50 元 /平方（公寓的首層和頂層均為復(fù)式戶型）樓頂?shù)膹?fù)式戶型的價格為 4500 元 /平方米，面積為310 平方米，設(shè)景觀大露臺， 180 度眺望海景，室內(nèi)空中客廳及躍層布局。南洋新 都占地 ,總建筑面積為 93200平方米 ,建筑密度為 %,容積率為,綠化率 30%， 停車位約 351 個，住宅總戶數(shù)為 300 戶。 南洋新都 南洋新都位于北海大道長青公園斜對面，周邊有北海市圖書館、長青公園、長青羽毛球館、大潤發(fā)超市等配套地理位置十分理想。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：該項目有一棟四星級產(chǎn)權(quán)式酒店和五幢精裝修度假公寓，其中產(chǎn)權(quán)式酒店（ A 幢）共有 168 套客房， B、 C C C D 五幢高層公寓有 504 套住房，楓林藍(lán)灣的容積率為 ,建筑密度為 %,綠地率為35%,210 個停車位 ,6000 ㎡ 的商務(wù)會所 ,2020 ㎡ 的生活會所 ,6 個主題園林景區(qū) ,1個網(wǎng)球場、 1 個游泳池。 銷售情況 ：該項目共有 384 戶公寓，目前 還有 79 套 沒有賣，銷售率基本達(dá)到了 90%。該項目總建筑面積為 ㎡ ,商場建筑面積為 ㎡ ,住宅、公寓建筑面積為 ㎡ ,停車位 150 個。 逢勝大廈 逢勝大廈位于北海大道中段，北京路以西，大潤發(fā)超市旁，置身市中心商業(yè) 圈，周邊配套成熟，開發(fā)商為北海市逢時實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司，該公司于 1993 年成立，先后開發(fā)了 “ 逢時花園 ” 、 “ 逢 時大廈 ” 、 “ 逢時度假村 ” 、 “ 京都花園 ”等項目。 當(dāng)時單價比較便宜 ， 賣 2500 元到 2800 元 /㎡ ，當(dāng)時這個價位幾個月就銷罄了（現(xiàn)在有 11 層客戶放盤要 5500 元 /㎡ ，而且很輕松的成交）房型有 一 房兩廳和兩房兩廳 ,主打戶型為一房兩廳帶簡 單裝修 的公寓 。項目總體 規(guī)劃西、北兩翼為占地面積達(dá) 2500 ㎡ 的四層裙樓，主體部分為 15 層的塔樓，前面規(guī)劃為面積達(dá) 5000平方米的大型廣場，其中裙樓一層為帶夾層的獨(dú)立商鋪（層高有 米高），二至四層為每層面積 2500 ㎡ 的大賣場，商業(yè)建筑面積達(dá) 10000 多 ㎡ 。 北海市其他樓盤開發(fā)銷售情況 恒昌商業(yè)廣場 新新公寓 新新公寓位于北海大道與廣東南路東南角，東臨北海市建材市場、北海聯(lián)通公司、錦泰大廈；西面有北海市圖書館、長青公園、大潤發(fā)，北面有南珠市場，由北海恒昌實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。 功能定位 根據(jù)策劃市場調(diào)研分析，項目定位為“花園里的都市生活” —— 在人造景觀與原生態(tài)景觀的相互融入、相互協(xié)調(diào)下詮釋新的生活旋律、并把建筑作為景觀的一部 分，與海景共同構(gòu)筑城市第二景觀，創(chuàng)造花園社區(qū)，通過完善的社區(qū)配套、使入住者得到休閑、養(yǎng)生、舒適、康居、娛樂，充分體現(xiàn)家的溫馨和柔和。 ： 大 奈 市場 ： 汽車總站 、北生藥業(yè) ： 大潤發(fā) 地塊周邊地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，無工業(yè)污染。 該地塊位于 北海市 北海大道 ， 用地性質(zhì)為住宅用地， 整個地塊較平整 。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境 ，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場價值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 該項目位于 北海 市 北海大道 ，現(xiàn)在先對 北海 房地產(chǎn)市場作簡要的概述。 第 四 章 項目周邊 環(huán)境和市場需求 分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。加強(qiáng)對法律法規(guī)以及購