武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷思路(doc20)-銷售管理-資料下載頁(yè)
2025-08-04 12:13本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】自1999年以來(lái)，生產(chǎn)總值連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，增幅都高于全國(guó)平均水平。年完成GDP1,956億元，增幅達(dá)%。呈現(xiàn)“三二一”型，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)。比全省平均水平高12%。2020年固定資產(chǎn)投資達(dá)，同比增長(zhǎng)%，為例年最高。次于滬、京、穗、津。武漢城市總?cè)丝谂诺?。費(fèi)觀念超前，感性投資大于理性投資。{十一黃金周，武漢市共成交商品房2868套，平均每天成交套，價(jià)格、成交量均呈緩慢上升趨勢(shì)，購(gòu)房者有望在明年走出觀望心態(tài)。%，成為樓市兩大亮點(diǎn)。2020年中央提出“中部崛起，武漢先行”。長(zhǎng)115%，而武漢增長(zhǎng)達(dá)到218%之多。漢陽(yáng)等區(qū)，8大商圈目前總營(yíng)業(yè)面積接近150萬(wàn)。市中心商圈，消費(fèi)力集中——漢口的漢正、武廣商圈，商圈云集。傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)盈利率僅為2%左右；連鎖商業(yè)、專賣店迅速崛起；而不是去漢口消費(fèi)，這為本項(xiàng)目提供了一個(gè)市場(chǎng)面的思考點(diǎn)。
【正文】 元 /平米） 漢陽(yáng) 湘隆時(shí)代 沌口開(kāi)發(fā)區(qū) － 區(qū)域購(gòu) 物中心 起價(jià) 5800 元 /平米（最高價(jià) 8000 元 /平米） 漢口 漢正第一大街 漢正街 － 服裝批發(fā) 整個(gè)范圍 4000050000 元 /平米 E GO 數(shù)碼廣場(chǎng) 友誼路電子街 － 電子數(shù)碼 均價(jià) 23000 元 /平米 定價(jià)考量背景 A、以商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)期的優(yōu)劣樓層與各層次的商業(yè)定位為實(shí)際考量，作出相應(yīng)的價(jià)格區(qū)間。 B、以保證本案開(kāi)發(fā)商的基礎(chǔ)利潤(rùn)為前提，也利于完成本案的總價(jià)組合便于銷售。 [價(jià)格建議 ] 根 據(jù)以上的考量以及市場(chǎng)參照，對(duì)于本案的出售均價(jià)建議定為 10600 元 /㎡。 樓層 面積 單價(jià) 總價(jià) 地下一層 6241 ㎡ 10500 元 65， 530， 000 一層 3738 ㎡ 23000 元 85， 974， 000 二層 3738 ㎡ 12020 元 44， 856， 000 三層 3909 ㎡ 8500 元 33， 226， 000 四層 3909 ㎡ 6000 元 23， 454， 000 五層 4391 ㎡ 5000 元 21， 955， 000 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 15 頁(yè) 總銷金額： 274， 995， 000 元 價(jià)格調(diào)整方式 原則上本案的量體不算大，因此如上所述 ， 本案在銷中的實(shí)際反饋?zhàn)鞅Ａ簟疽恢炼由啼仭俊? 同時(shí)價(jià)格相應(yīng)上浮，以迫使客戶為甲方創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。但上浮幅度不宜超過(guò)15％ 。 [銷售目標(biāo)及資金回籠 ] 預(yù)設(shè)銷售期為 2020 年 12 月 —— 2020 年 7 月 完成 90%銷售比例， 約 24000 ㎡以上，銷售金額 億以上。 銷售分期原則：（根據(jù)實(shí)際情況，實(shí)際調(diào)整） 案前醞釀期： 2020 年 12 月 換成資源客戶及新進(jìn)客戶的牽引預(yù)防工作，聯(lián)絡(luò) 100 組以上的預(yù)定意向。 開(kāi)案推廣期： 2020 年 12 月下旬 完成個(gè)案理念，形象樹(shù)立（需要一定過(guò)程對(duì)銷售量及單元作一定控制）完成 200 套以上的中小型鋪面。 銷售面積 5000 ㎡左右，形成總銷售金額 4500 萬(wàn)以上。 第一強(qiáng)銷期： 2020 年 2 月底 主推 3—— 4 樓層及前期部分保留單元作輔助銷售（需要 1 個(gè)月時(shí)間的沖刺量提升人氣）去化 量達(dá)到 350 套以上， 其中后 2 個(gè)月量體占重點(diǎn)。銷售面積約 8500 ㎡以上，形成總銷金額 7000 萬(wàn)以上。 第二強(qiáng)銷期： 2020 年 5 月 1—— 2 樓層面為主推方向，逼迫期去化量達(dá)到 280 套以上，銷售面積約 7000 ㎡左右總銷金額達(dá) 11000 萬(wàn)以上。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁(yè) 共 15 頁(yè) 掃蕩期： 2020 年 7 月 余鋪逐步掃蕩及特殊類型鋪處理，去化量在 150 套左右，銷售面積在 3500 ㎡以上，總銷金額為 3000 萬(wàn)以上。 中南項(xiàng)目投資成本投資收益一覽 成 本 投 入 銷售單價(jià) 10600 元 /㎡ 總銷面積 25926 平米 合約認(rèn)購(gòu)價(jià) 8000 元 /㎡（暫） 交易稅費(fèi)（暫） %（營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)附加稅、印花稅、企業(yè)所得稅） 營(yíng)銷推廣費(fèi)用（暫） % 總銷金額 274， 815， 600 溢價(jià)部分收入 67， 407， 600 支付稅費(fèi) 10， 262， 807 營(yíng)銷支出 4， 122， 234 收益估算 利潤(rùn)空間：溢價(jià)收入 67， 407， 600 元－（相關(guān)稅費(fèi)10， 262， 807 +營(yíng)銷推廣費(fèi)用 4， 122， 234 元） = 53， 022， 559 元 預(yù)估每平方米上升 500 元 /㎡，其溢價(jià)收入如下： ? 溢價(jià)總收入 =總溢價(jià)金額（約 1300 萬(wàn)元） 溢價(jià)稅費(fèi) %（約 177 萬(wàn)元）=1123 萬(wàn)元
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