武漢中商廣場寫字樓項目策劃案(doc)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-08-04 12:13本頁面
【導讀】承蒙貴司厚愛，得以讓敝司有機會策劃代理“中商廣場”項目，即贏得“滿堂紅”。在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品中，因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓。開發(fā)的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展狀況，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/M2。跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當高。蕭條直至98年底。1999年至2020年，隨著中國即將加入世貿(mào)步。幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40％。2020年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟進一步好轉(zhuǎn)，城市，如武漢、成都、重慶等。全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟活躍。灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機會不少。市場對本案有莫大幫助。山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25％，力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。球館、美發(fā)美容中心等。
【正文】 是怎樣的震撼。因此，在市場不明朗的情況下，對現(xiàn) 有租戶實行“租轉(zhuǎn)售“策略，這是對承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實施舉例如下： 例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場寫字樓 100M2，租期二年，租金為 34 平均租金約 55 元 /M2，管理費為 元 /M2，現(xiàn)實行“租轉(zhuǎn)售”， 售價為 5600 元 /M2，同時給予贈送兩年物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，則計算如下： 該寫字樓原銷售總價為： 100 M2?7000 元 /M2=700000 元 該寫字樓現(xiàn)銷售總價為： 100 M2?5600 元 /M2=560000 元 免該客戶物管費金額為： 100 M2? 元 / M2?12?2=30000 元 該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年第一個月付清當年款額 10%，即56800 元 該客戶貸款額為： 56000?50%=28000 元 該客戶每月供款額為：（ 280000?10000） ?129?38≈3623 元（以 住房貸款利率計算） 35 該客戶租寫字樓每月所交租金為： 5500 元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877 元 從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅 3623 元，比租樓要 5500 元之交 1877 元，一年少交 22524 元， 減去每年所交的 10％即 56000 元，客戶一年僅多交 33476 元，五年多交 167380 元，八年后就可擁有該寫字樓。 針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)于（從簽定買賣合同后計算）每年第一個月將當月租金逐漸返給購樓者，年回報率為 10％，五年回報率為 50％。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。 例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場 36 寫字樓 100M2，售價為 5600 元 /M2 具體計算 為： 100M2?5600 元 / M2=560000 元 該客戶每年交給發(fā)展商金額為： 560000?10%=56000 元 （第一個月交清） 該客戶五年交給發(fā)展商金額為： 56000?5=280000 元 每年還返該客戶金額為： 560000?10%=56000 元 每年逐月返還客戶金額為： 56000247。12=4667 元 五年還返該客戶金額為： 56000?5=280000 元 該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實際為： 280000280000=0 元 該客戶貸款金額為： 560000247。2=280000 元 該客戶月供金額為：（ 280000247。10000） ?=3623 元 還返該客戶的金額與該客戶月供比為： 46673623=1044 元 五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為： 37 （ 560000?12） ?100≈47 元 / M2 該寫字樓正常出租價格為： 55 元 /M2 發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（ 554） ?100?12=9600 元 發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利： 9600?5=48000 元 針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 八、促銷策略 38 直銷 在營銷活動中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標客戶 為普羅大眾，面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張， 保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目 標客戶為某一特定群體，目標相對比較明確，如某些渡假村 銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。 直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。 直銷對象：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、 證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。 直銷人員：敝司銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。 DM 郵寄 39 對于距離比較遠的客戶和未作過 任何聯(lián)系的客戶，在上門拜 訪前先實行 DM 郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。 DM 對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓 的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。 DM 郵寄內(nèi)容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。 DM 郵寄時間：于正式公開推廣前一星期左右。 優(yōu)惠政策 3. 1 企業(yè)產(chǎn)品展示會，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會，是很多企業(yè)樂此不彼的好事。因此，在推廣期內(nèi)，我們會選擇國內(nèi)或國際知名企業(yè)免費在中商廣場舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會。 租或買寫字樓獲 ?人 ?日游 限在 10 月 10 日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二 40 人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。 旅游地點三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。 二人三日游金額控制在 5000 之內(nèi)，三人五日游控制在 10000之內(nèi)。 凡大面積租用和購買中商廣場的客戶，產(chǎn)品可優(yōu)先進入中商 購物中心和采購目錄；可優(yōu)先進入中商購物中心設(shè)點經(jīng)營； 進入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。 九、中商廣場首期推廣工作計劃方案 41 （見附表）
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