武漢中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃案(doc)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2025-08-04 12:13本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】承蒙貴司厚愛(ài)，得以讓敝司有機(jī)會(huì)策劃代理“中商廣場(chǎng)”項(xiàng)目，即贏得“滿堂紅”。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品中，因此，購(gòu)買(mǎi)（或租用）寫(xiě)字樓的客戶群最理性，寫(xiě)字樓。開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫(xiě)字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ)，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣(mài)到16000元/M2。跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當(dāng)高。蕭條直至98年底。1999年至2020年，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步。幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到40％。2020年以后，隨著中國(guó)正式加入世貿(mào)組織和國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，城市，如武漢、成都、重慶等。全國(guó)，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。灘進(jìn)駐武漢，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助。山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場(chǎng)目前出租率僅為25％，力，中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費(fèi)解。球館、美發(fā)美容中心等。
【正文】 是怎樣的震撼。因此，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn) 有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略，這是對(duì)承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實(shí)施舉例如下： 例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 100M2，租期二年，租金為 34 平均租金約 55 元 /M2，管理費(fèi)為 元 /M2，現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”， 售價(jià)為 5600 元 /M2，同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計(jì)算如下： 該寫(xiě)字樓原銷售總價(jià)為： 100 M2?7000 元 /M2=700000 元 該寫(xiě)字樓現(xiàn)銷售總價(jià)為： 100 M2?5600 元 /M2=560000 元 免該客戶物管費(fèi)金額為： 100 M2? 元 / M2?12?2=30000 元 該客戶如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額 10%，即56800 元 該客戶貸款額為： 56000?50%=28000 元 該客戶每月供款額為：（ 280000?10000） ?129?38≈3623 元（以 住房貸款利率計(jì)算） 35 該客戶租寫(xiě)字樓每月所交租金為： 5500 元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877 元 從以上可以看出，該客戶買(mǎi)樓，每月供款僅 3623 元，比租樓要 5500 元之交 1877 元，一年少交 22524 元， 減去每年所交的 10％即 56000 元，客戶一年僅多交 33476 元，五年多交 167380 元，八年后就可擁有該寫(xiě)字樓。 針對(duì)投資客實(shí)行“我先租樓，你再買(mǎi)樓”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓，由發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)于（從簽定買(mǎi)賣(mài)合同后計(jì)算）每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐漸返給購(gòu)樓者，年回報(bào)率為 10％，五年回報(bào)率為 50％。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。 例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng) 36 寫(xiě)字樓 100M2，售價(jià)為 5600 元 /M2 具體計(jì)算 為： 100M2?5600 元 / M2=560000 元 該客戶每年交給發(fā)展商金額為： 560000?10%=56000 元 （第一個(gè)月交清） 該客戶五年交給發(fā)展商金額為： 56000?5=280000 元 每年還返該客戶金額為： 560000?10%=56000 元 每年逐月返還客戶金額為： 56000247。12=4667 元 五年還返該客戶金額為： 56000?5=280000 元 該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為： 280000280000=0 元 該客戶貸款金額為： 560000247。2=280000 元 該客戶月供金額為：（ 280000247。10000） ?=3623 元 還返該客戶的金額與該客戶月供比為： 46673623=1044 元 五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為： 37 （ 560000?12） ?100≈47 元 / M2 該寫(xiě)字樓正常出租價(jià)格為： 55 元 /M2 發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（ 554） ?100?12=9600 元 發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利： 9600?5=48000 元 針對(duì)自用型買(mǎi)家（尚未租樓）任其選擇以上二種 八、促銷策略 38 直銷 在營(yíng)銷活動(dòng)中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶 為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張， 保險(xiǎn)公司逐家登門(mén)拜訪，此類直銷層次相對(duì)較低；一種是目 標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村 銷售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷人員的要求也高些。 直銷方式：電話拜訪，登門(mén)拜訪，單張派發(fā)。 直銷對(duì)象：中商廣場(chǎng)已租客戶、其它寫(xiě)字樓客戶、金融單位、 證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。 直銷人員：敝司銷售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。 DM 郵寄 39 對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過(guò) 任何聯(lián)系的客戶，在上門(mén)拜 訪前先實(shí)行 DM 郵寄，然后再電話詢問(wèn)直至登門(mén)拜訪。 DM 對(duì)象：其它寫(xiě)字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫(xiě)字樓 的客戶，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。 DM 郵寄內(nèi)容：中商廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。 DM 郵寄時(shí)間：于正式公開(kāi)推廣前一星期左右。 優(yōu)惠政策 3. 1 企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多企業(yè)樂(lè)此不彼的好事。因此，在推廣期內(nèi)，我們會(huì)選擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場(chǎng)舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)。 租或買(mǎi)寫(xiě)字樓獲 ?人 ?日游 限在 10 月 10 日前租用或購(gòu)買(mǎi)的客戶，其中租單間的客戶獲二 40 人三日游，大面積租和買(mǎi)的客戶獲三人五日游。 旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。 二人三日游金額控制在 5000 之內(nèi)，三人五日游控制在 10000之內(nèi)。 凡大面積租用和購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)的客戶，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商 購(gòu)物中心和采購(gòu)目錄；可優(yōu)先進(jìn)入中商購(gòu)物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)； 進(jìn)入中商購(gòu)物中心的客戶可降低保底額和提成此例。 九、中商廣場(chǎng)首期推廣工作計(jì)劃方案 41 （見(jiàn)附表）
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