武漢中商廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目策劃案(doc)-商業(yè)地產(chǎn)(完整版)
【正文】 智能化：中商廣場(chǎng)具備 5A 功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)（ BAS）、 自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ ACS）、消防自動(dòng)化系統(tǒng) （ FAS）、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（ CAS）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng) （ OAS） 空調(diào)設(shè)施：美國(guó)特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng) 增氧系統(tǒng) 消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動(dòng)報(bào) 12 警閥，多層次消防安全保護(hù)，主樓第 2 36 層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè) 2 部 直升全程消防專用電 梯 供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路 10KV 高壓變電， 24 小 時(shí)供電，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以 供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng) 停車場(chǎng)：地下兩層共 180 多個(gè)泊車位，保安、監(jiān)控和收費(fèi)系 統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù) 外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色 玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾 內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用 高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套 裝修。月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等 五座寫字樓入住率在 90％左右，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫字樓入住率都在 40％以下。寫字樓的蕭條直至 98 年底。因此，購(gòu)買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國(guó)中部軸線，長(zhǎng)江中游地帶，是全國(guó)重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物資集散地，漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國(guó)，也輻射全國(guó)，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。 亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng) 地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路 628 號(hào) 開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司 總占地面積： 12020 M2 總建筑面積： 120200 M2，其中 A 座建面 36000 M2 規(guī)劃：由 A、 B 二幢塔樓和裙樓連體而成 層高： A 座 28 層 B 座 32 層 7 功能：底樓 — 美食城、肯德基、停車場(chǎng) 一樓 — 五樓為商場(chǎng) A 座 817 層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫字樓 A 座 1828 層為高檔寫字樓 B 座為高檔寫字樓 租售方式：出售、出租、以租代售三種形式 售價(jià)：均價(jià) 4800 元 /M2，整體購(gòu)買還有優(yōu)惠，并有一定的投 資優(yōu)惠政策 租價(jià)：均價(jià) 70 元 /M2，大面積出租可優(yōu)惠（以 此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購(gòu)買方式的采用的策略） 以租代售： 120 元 / M2 中商廣場(chǎng)為 5A 智能型甲級(jí)寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必 備功能和發(fā)展趨勢(shì)，中商廣場(chǎng)具備作為智能型大廈的基本功 能。因此， 要想 樹立中商廣場(chǎng)領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。 內(nèi)環(huán)線中南路商務(wù)區(qū)政治中心區(qū)（獨(dú)特性） 內(nèi)環(huán)線武昌段最高建筑（唯一性） 5A 級(jí)智能大廈（權(quán)威性） 變 演這 演變 21 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。（具體方案在促銷策略里面詳述）； 自用型買家 35％，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。對(duì)于投資客來講，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問題，對(duì)樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。因此，只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同，如知名物 管公司管理，星級(jí)服務(wù)，可為買家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品 展示會(huì)的場(chǎng)所等。以盡量銷售略差的寫字間。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報(bào)率 10％的返租方案，針對(duì)具體客戶實(shí)施如下。12=4667 元 五年還返該客戶金額為： 56000?5=280000 元 該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為： 280000280000=0 元 該客戶貸款金額為： 560000247。 DM 郵寄內(nèi)容：中商廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。 凡大面積租用和購(gòu)買中商廣場(chǎng)的客戶，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商 購(gòu)物中心和采購(gòu)目錄；可優(yōu)先進(jìn)入中商購(gòu)物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)； 進(jìn)入中商購(gòu)物中心的客戶可降低保底額和提成此例。 優(yōu)惠政策 3. 1 企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多企業(yè)樂此不彼的好事。10000） ?=3623 元 還返該客戶的金額與該客戶月供比為： 46673623=1044 元 五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為： 37 （ 560000?12） ?100≈47 元 / M2 該寫字樓正常出租價(jià)格為： 55 元 /M2 發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（ 554） ?100?12=9600 元 發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利： 9600?5=48000 元 針對(duì)自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 八、促銷
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