武漢中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃案(doc)-商業(yè)地產(chǎn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 40 人三日游，大面積租和買(mǎi)的客戶(hù)獲三人五日游。 直銷(xiāo)對(duì)象：中商廣場(chǎng)已租客戶(hù)、其它寫(xiě)字樓客戶(hù)、金融單位、 證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。具體實(shí)施舉例如下： 例：現(xiàn)有一客戶(hù)租用中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 100M2，租期二年，租金為 34 平均租金約 55 元 /M2，管理費(fèi)為 元 /M2，現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”， 售價(jià)為 5600 元 /M2，同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計(jì)算如下： 該寫(xiě)字樓原銷(xiāo)售總價(jià)為： 100 M2?7000 元 /M2=700000 元 該寫(xiě)字樓現(xiàn)銷(xiāo)售總價(jià)為： 100 M2?5600 元 /M2=560000 元 免該客戶(hù)物管費(fèi)金額為： 100 M2? 元 / M2?12?2=30000 元 該客戶(hù)如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶(hù)付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額 10%，即56800 元 該客戶(hù)貸款額為： 56000?50%=28000 元 該客戶(hù)每月供款額為：（ 280000?10000） ?129?38≈3623 元（以 住房貸款利率計(jì)算） 35 該客戶(hù)租寫(xiě)字樓每月所交租金為： 5500 元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877 元 從以上可以看出，該客戶(hù)買(mǎi)樓，每月供款僅 3623 元，比租樓要 5500 元之交 1877 元，一年少交 22524 元， 減去每年所交的 10％即 56000 元，客戶(hù)一年僅多交 33476 元，五年多交 167380 元，八年后就可擁有該寫(xiě)字樓。 付款方式策略 3． 1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長(zhǎng)的貸款年限。 目標(biāo)客戶(hù)原定為 IT 行業(yè)， IT 行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項(xiàng)目容量大，僅消化 IT 行業(yè)當(dāng) 然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶(hù)群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司等。即稱(chēng)位于內(nèi)環(huán)線(xiàn)商務(wù)區(qū)。但本身質(zhì)素未全部到位。 27 六、推廣策略 本項(xiàng)目推廣四大障礙點(diǎn) 1. 1 區(qū)位概念上的障礙。 目標(biāo)客戶(hù)群定位 從企業(yè)性質(zhì)定位 境外跨國(guó)企業(yè)，尤其是知名國(guó)際企業(yè) 國(guó)內(nèi)中大型國(guó)有企業(yè) 國(guó)內(nèi)有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè) 從企業(yè)類(lèi)型定位 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、金融證券公司、保險(xiǎn)公司、 IT 企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。 19 四、項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定 根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目介入市 場(chǎng)身份設(shè)定如下： 市場(chǎng)形象定位 中商廣場(chǎng)從營(yíng)銷(xiāo)的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，以下是敝司通過(guò)對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考： 項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線(xiàn)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈 原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位 支持點(diǎn)： 1. 1 該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線(xiàn)中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中 20 心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們 心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維 定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化 位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的 獨(dú)性。 項(xiàng)目問(wèn)題及劣勢(shì)分析 中國(guó)加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來(lái)越臨近，但尚未正 式加入， 因此，外商在國(guó)內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場(chǎng)調(diào)查方面，尋根 據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日 中商廣場(chǎng)雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì)，但武昌區(qū)畢竟是文教 科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。寫(xiě)字間 均裝天花，地面鋪地毯 13 租售方式：可售、可租 售價(jià)：均價(jià) 7000 元 /M2 月租價(jià)： 35 元 /M2 起，升高一層加 1 元 /M2，均價(jià)約為 55 元 /M2 開(kāi)發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司 物業(yè)顧問(wèn)：香港屋宇物業(yè)管理有限公司 建筑商：武漢建工集團(tuán) 過(guò)往推廣策劃 過(guò)往市場(chǎng)定位： 5A 智能大廈 過(guò)往目標(biāo)客戶(hù)群定位： IT 行業(yè) 過(guò)往銷(xiāo)售價(jià)格： 7000 元 /M2 14 項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析 中國(guó)年底加入世貿(mào)國(guó)外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫(xiě)字樓市道好轉(zhuǎn)，本項(xiàng)目作為寫(xiě)字樓同樣受惠。 5 武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿(mǎn)著機(jī)會(huì)和活力，也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類(lèi)企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。 1999 年至 2020 年，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。 2 二、市場(chǎng)分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析 沒(méi)有一個(gè)深入細(xì)則及科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查與科學(xué)的市場(chǎng)分析，則市場(chǎng)推廣思路就是無(wú)本之木，無(wú)源之水?? 寫(xiě)字樓宏觀市場(chǎng)分析 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商 鋪、寫(xiě)字樓、廠房）中，寫(xiě)字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。 4
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