武漢中商廣場寫字樓項目策劃案(doc)-商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 40 人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。 直銷對象：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、 證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。具體實施舉例如下： 例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場寫字樓 100M2，租期二年，租金為 34 平均租金約 55 元 /M2，管理費(fèi)為 元 /M2，現(xiàn)實行“租轉(zhuǎn)售”， 售價為 5600 元 /M2，同時給予贈送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計算如下： 該寫字樓原銷售總價為： 100 M2?7000 元 /M2=700000 元 該寫字樓現(xiàn)銷售總價為： 100 M2?5600 元 /M2=560000 元 免該客戶物管費(fèi)金額為： 100 M2? 元 / M2?12?2=30000 元 該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年第一個月付清當(dāng)年款額 10%，即56800 元 該客戶貸款額為： 56000?50%=28000 元 該客戶每月供款額為：（ 280000?10000） ?129?38≈3623 元（以 住房貸款利率計算） 35 該客戶租寫字樓每月所交租金為： 5500 元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877 元 從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅 3623 元，比租樓要 5500 元之交 1877 元，一年少交 22524 元， 減去每年所交的 10％即 56000 元，客戶一年僅多交 33476 元，五年多交 167380 元，八年后就可擁有該寫字樓。 付款方式策略 3． 1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。 目標(biāo)客戶原定為 IT 行業(yè)， IT 行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化 IT 行業(yè)當(dāng) 然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險公司等。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。但本身質(zhì)素未全部到位。 27 六、推廣策略 本項目推廣四大障礙點(diǎn) 1. 1 區(qū)位概念上的障礙。 目標(biāo)客戶群定位 從企業(yè)性質(zhì)定位 境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè) 國內(nèi)中大型國有企業(yè) 國內(nèi)有實力的私營企業(yè) 從企業(yè)類型定位 房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險公司、 IT 企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。 19 四、項目介入市場身份設(shè)定 根據(jù)以上市場分析及項目分析，本項目介入市 場身份設(shè)定如下： 市場形象定位 中商廣場從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，敝司建議首先將項目重新包裝定位，以下是敝司通過對武漢房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細(xì)分析得出的思考： 項目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈 原因：該項目有足夠的質(zhì)素支持上述定位 支持點(diǎn)： 1. 1 該項目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中 20 心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們 心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維 定勢，同時強(qiáng)化 位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的 獨(dú)性。 項目問題及劣勢分析 中國加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來越臨近，但尚未正 式加入， 因此，外商在國內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場調(diào)查方面，尋根 據(jù)點(diǎn)尚需時日 中商廣場雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢，但武昌區(qū)畢竟是文教 科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。寫字間 均裝天花，地面鋪地毯 13 租售方式：可售、可租 售價：均價 7000 元 /M2 月租價： 35 元 /M2 起，升高一層加 1 元 /M2，均價約為 55 元 /M2 開發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司 物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司 建筑商：武漢建工集團(tuán) 過往推廣策劃 過往市場定位： 5A 智能大廈 過往目標(biāo)客戶群定位： IT 行業(yè) 過往銷售價格： 7000 元 /M2 14 項目機(jī)會及優(yōu)勢分析 中國年底加入世貿(mào)國外資本的涌入促進(jìn)整個寫字樓市道好轉(zhuǎn)，本項目作為寫字樓同樣受惠。 5 武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會和活力，也必將吸引大量的跨國集團(tuán)和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機(jī)會不少。 1999 年至 2020 年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。 2 二、市場分析 寫字樓市場調(diào)查與分析 沒有一個深入細(xì)則及科學(xué)的市場調(diào)查與科學(xué)的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水?? 寫字樓宏觀市場分析 在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商 鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項綜合指標(biāo)最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢。 4
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