武漢中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃案(doc)-商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-08-24 12:13 本頁(yè)面
【正文】 1 一、前言 承蒙貴司厚愛(ài)，得以讓敝司有機(jī)會(huì)策劃代理“中商廣場(chǎng)”項(xiàng)目，前期敝司以就該項(xiàng)目向貴公司提交了《中商廣場(chǎng)市場(chǎng)推廣要點(diǎn)提案》和《中商廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 20 天計(jì)劃》，現(xiàn)就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即贏得“滿(mǎn)堂紅”。 2 二、市場(chǎng)分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析 沒(méi)有一個(gè)深入細(xì)則及科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查與科學(xué)的市場(chǎng)分析，則市場(chǎng)推廣思路就是無(wú)本之木，無(wú)源之水?? 寫(xiě)字樓宏觀市場(chǎng)分析 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商 鋪、寫(xiě)字樓、廠房）中，寫(xiě)字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。因此，購(gòu)買(mǎi)（或租用）寫(xiě)字樓的客戶(hù)群最理性，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫(xiě)字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在 9 93 年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ)，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣(mài)到 16000 元 /M2。但伴隨著寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，寫(xiě)字樓的 3 命運(yùn)也最為悲慘，以 96 年以后的廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級(jí)寫(xiě)字樓的月租金從旺市時(shí)的 250350 元 /M2跌到 120180 元 /M2，跌幅近 60％，且空置率仍相當(dāng)高。寫(xiě)字樓的蕭條直至 98 年底。 1999 年至 2020 年，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。2020 年以后，隨著中國(guó)正式加入世貿(mào)組織和國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國(guó)外機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)越來(lái)越多。 4 武漢寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析 要分析武 漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)武漢。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國(guó)中部軸線(xiàn)，長(zhǎng)江中游地帶，是全國(guó)重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱(chēng)，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物資集散地，漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國(guó)，也輻射全國(guó)，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。 武漢寫(xiě)字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫(xiě)字樓售價(jià)基本在60008000 元 / M2 之間，租價(jià)基本在 4070 元 / M2月之間，管理費(fèi)基本在 1015 元 / M2月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫(xiě)字樓為例，招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等 五座寫(xiě)字樓入住率在 90％左右，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫(xiě)字樓入住率都在 40％以下。 5 武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿(mǎn)著機(jī)會(huì)和活力，也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類(lèi)企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 同質(zhì)同檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（見(jiàn)附表 1） 因中商廣場(chǎng)項(xiàng)目大、檔次高，因此，其市場(chǎng)應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫(xiě)字樓的客源，故全面分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助。 武昌區(qū)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析 在武昌區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要為亞貿(mào)廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng)、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場(chǎng)目前出租率僅為 25％ ， 6 而亞貿(mào)廣場(chǎng) B 座入住率達(dá) 100％，江天大廈入住率為 80％，以中商廣場(chǎng)在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力，中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費(fèi)解。因此，中商廣場(chǎng)面臨著原有寫(xiě)字樓和新峻工寫(xiě)字樓雙重壓力，其中本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為亞貿(mào)廣場(chǎng)。 亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱(chēng)：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng) 地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路 628 號(hào) 開(kāi)發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司 總占地面積： 12020 M2 總建筑面積： 120200 M2，其中 A 座建面 36000 M2 規(guī)劃：由 A、 B 二幢塔樓和裙樓連體而成 層高： A 座 28 層 B 座 32 層 7 功能：底樓 — 美食城、肯德基、停車(chē)場(chǎng) 一樓 — 五樓為商場(chǎng) A 座 817 層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫(xiě)字樓 A 座 1828 層為高檔寫(xiě)字樓 B 座為高檔寫(xiě)字樓 租售方式：出售、出租、以租代售三種形式 售價(jià)：均價(jià) 4800 元 /M2，整體購(gòu)買(mǎi)還有優(yōu)惠，并有一定的投 資優(yōu)惠政策 租價(jià)：均價(jià) 70 元 /M2，大面積出租可優(yōu)惠（以 此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶(hù)選擇購(gòu)買(mǎi)方式的采用的策略） 以租代售： 120 元 / M2月，五年期滿(mǎn)，產(chǎn)權(quán)歸客戶(hù)，但每年租金需每年第一個(gè)月付清（選擇此種方式的客戶(hù)也不會(huì)多，以 100M2 面積計(jì)算，首期付出了 20%的款項(xiàng) 8 后，五年共付 70 萬(wàn)元，而采用按揭形式購(gòu)買(mǎi)僅需480000 元，相當(dāng)于五年分期的 70%） 管理費(fèi)： 元 / M2月 入住率： B 座 100％ A 座尚未入住 配套：具備購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)設(shè)施，具體為裙 樓大型商場(chǎng)（全市第四）， 200 泊位停車(chē)場(chǎng)、新加坡美 食城、肯德基 快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡 球館、美發(fā)
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