【正文】 ：出售、出租、以租代售三種形式 售價(jià)：均價(jià) 4800 元 /M2，整體購(gòu)買(mǎi)還有優(yōu)惠，并有一定的投 資優(yōu)惠政策 租價(jià)：均價(jià) 70 元 /M2，大面積出租可優(yōu)惠（以 此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶(hù)選擇購(gòu)買(mǎi)方式的采用的策略） 以租代售： 120 元 / M2因此，購(gòu)買(mǎi)（或租用）寫(xiě)字樓的客戶(hù)群最理性，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫(xiě)字樓為例，招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等 五座寫(xiě)字樓入住率在 90％左右，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫(xiě)字樓入住率都在 40％以下。 中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓，對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于 租場(chǎng)辦公的企業(yè)來(lái)說(shuō)，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。 領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位， 以樓盤(pán)第一高度、 5A 級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管 公司管理模式 等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目 的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲 得他們的認(rèn)同，而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè) 22 主來(lái)說(shuō)也會(huì)以入主中商廣場(chǎng)辦公而自豪。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫(xiě)字樓， 5A 智能大廈。以 此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。因此，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn) 有租戶(hù)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略，這是對(duì)承租客戶(hù)和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。因此，在推廣期內(nèi)，我們會(huì)選擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場(chǎng)舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)。 DM 對(duì)象：其它寫(xiě)字樓客戶(hù)，外省外市有意在武漢租寫(xiě)字樓 的客戶(hù)，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。因此，唯有給予客戶(hù)靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶(hù)以較高回 33 報(bào)和較低風(fēng) 險(xiǎn)，方是本項(xiàng)目從市場(chǎng)突圍的突破口。 29 項(xiàng)目質(zhì)素提升， 硬件方面除部分包裝及可裝修寫(xiě)字間計(jì)已基 本定型。 1. 2 價(jià)格劣勢(shì)上的障礙。 + 武漢 內(nèi) 環(huán) 線商 務(wù) 區(qū) 標(biāo)志性智能大廈。 中商廣場(chǎng)原有的宣傳推廣和銷(xiāo)售手法欠缺，即缺乏整體包裝， 又無(wú)靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì)，充 分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝，制定靈活 優(yōu)惠的租售政策，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷(xiāo)售人員推介， 軟件方面可塑性相當(dāng)大。 4 武漢寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析 要分析武 漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)武漢。 1999 年至 2020 年，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。寫(xiě)字間 均裝天花，地面鋪地毯 13 租售方式：可售、可租 售價(jià)：均價(jià) 7000 元 /M2 月租價(jià)： 35 元 /M2 起，升高一層加 1 元 /M2，均價(jià)約為 55 元 /M2 開(kāi)發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司 物業(yè)顧問(wèn)：香港屋宇物業(yè)管理有限公司 建筑商：武漢建工集團(tuán) 過(guò)往推廣策劃 過(guò)往市場(chǎng)定位： 5A 智能大廈 過(guò)往目標(biāo)客戶(hù)群定位： IT 行業(yè) 過(guò)往銷(xiāo)售價(jià)格： 7000 元 /M2 14 項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析 中國(guó)年底加入世貿(mào)國(guó)外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫(xiě)字樓市道好轉(zhuǎn)，本項(xiàng)目作為寫(xiě)字樓同樣受惠。 19 四、項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定 根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目介入市 場(chǎng)身份設(shè)定如下： 市場(chǎng)形象定位 中商廣場(chǎng)從營(yíng)銷(xiāo)的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，以下是敝司通過(guò)對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考： 項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈 原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位 支持點(diǎn)： 1. 1 該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中 20 心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們 心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維 定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化 位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的 獨(dú)性。 27 六、推廣策略 本項(xiàng)目推廣四大障礙點(diǎn) 1. 1 區(qū)位概念上的障礙。即稱(chēng)位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。 付款方式策略 3． 1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長(zhǎng)的貸款年限。 直銷(xiāo)對(duì)象：中商廣場(chǎng)已租客戶(hù)、其它寫(xiě)字樓客戶(hù)、金融單位、 證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。同樣，該客戶(hù)可采取五成八年銀行按貸方式付款。 B 座 10— 38 層為寫(xiě)字樓，（其中第 2 36 層為安全層），即共 26 層，面積約 26000M2。 28 1. 4 付款方式的障礙。不過(guò)要使現(xiàn) 23 有租戶(hù) 60％轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)即需要有一套比較優(yōu)惠的措