【正文】 往非常謹慎。 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 61 頁 ? 愛斯卡達 我們在選址上和一些國際大型品牌的要求差不多。 ? 范思哲 地段一定要繁華，人群的消費能力強，交通要便利，車位要充足，消費群體都是金領(lǐng)和收入非常高的一些人，環(huán)境一定要舒適，配套要好。 ? Gieves amp。 ? KENZO 選址目標(biāo)集中在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的五星級酒店，高檔酒店本身的客戶群體及區(qū)域內(nèi)的慣性消費群體。交通便捷，車位充足。面積的要求為 150 平米左右 ? BURBERRY 博柏利 選址目標(biāo)為集中的繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的五星級酒店和頂級商場主要目標(biāo)消費群為區(qū)域內(nèi)的慣性消費群體。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。交通便捷，車位充足。 駐京商業(yè) /使館級人員、商會代表 、政府部門 接觸主要商企高層、使館人員、香港商會、新加坡商會等代表，均認為北京現(xiàn)時沒有這樣的場所，市場將有很大的需求。商會為非盈利性，集商業(yè)及社交為一體的組織。 ? 蓄勢待發(fā)，對時尚潮流的要求 ? 時尚趨勢，是每一個成熟商業(yè)社會的成員必然的需求，尤其是中青年的群體。因而，要走在潮流之先，就要有一個“把握時機”的視野 —— 在各方面仍在等待之時，創(chuàng)造這個條件，帶領(lǐng)這個需求。整個場地由周一至周日，由早上到清晨，都是那么充滿活力動感；這些活動，有室內(nèi)、室外，小型、大型，有由大業(yè)主組織，由租戶舉辦，由企業(yè)或產(chǎn)品推動，或由文化表演團體推演，以至各式各樣的自動個體文化活動等。它是一個全新意念，面向時尚生活、休閑購物 ，與國際消費概念及活動概念的區(qū)域，也是北京最“ in” 的地方。 8．布局動機及目的 ? 把握先機，創(chuàng)造需求 由于長期來在各方面的局限，北京人對這種需求，無論在硬件（商場、經(jīng)營手法），軟件（市民需求），都未能明確的表現(xiàn)出來。） 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 61 頁 第 二 節(jié) 布 局 思 維 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 61 頁 7．布局基本思維 ? 北京現(xiàn)有商場模式及概念傳統(tǒng)保守 現(xiàn)有的北京商場，在結(jié)構(gòu)定位上，仍停留于傳統(tǒng)及保守格局，經(jīng)營與促銷手法未能與國際運作接軌：經(jīng)營者相對不看重購物環(huán)境或服務(wù)好壞，而以價格檔次及優(yōu)惠為重。如果有這樣的類似“香港街“的地方，還可以讓香港人有個集中的場所。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。專賣店分布北京目前僅此一家， 2020 年 4月開業(yè)。所需面積為 100 平米左右 ? BALLY 巴利 高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費群體。所在環(huán)境要交通便捷，車位充足。所需面積 100 平米左右。 ? 1881 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 61 頁 地段繁華，消費群能力強，交通方便，車位充足，消費群體都是高收入人群。面積 80100 平方米左右， ? 伯爵萊利 地段繁華，消費群體能力強，交通方便，車位要充足，消費群體都是高收入人群。我們國貿(mào)已經(jīng)有店，所以不會再在那里開店的。對 CBD 我們在考慮中，如果有以上適合我們的要求的會考慮，但這也要公司細致的綜合考察。一旦有合適的投資機會，我們會考慮進入。選址要求，在時尚的且有很高文化修養(yǎng)的人群，及有一定消費能力的地區(qū)和與其他餐飲店相鄰。） ? Place one Chan— Manager “就娛樂餐飲業(yè)來說，北京已經(jīng)具備發(fā)展條 件，但缺少合適的發(fā)展機會，和香港比較，北京目前的娛樂餐飲業(yè)還有差距，缺少有品味、管理好、服務(wù)好的餐飲場所。北京應(yīng)該有一個比較大、可以經(jīng)常做藝術(shù)活動的場地。 初步接觸的人士及代表人物包括竇唯、高原、陳冠忠等文化藝人。） ? 靈智大洋廣告公司（ Euro RSCG） chow 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 61 頁 “北京作為這樣一個重大的文化中心，更是應(yīng)該有一個青年活動聚集交流的平臺。） 6． 3 廣告及公關(guān)公司 活動推廣，廣告管理，已經(jīng)成為現(xiàn)代廣告的重要概念。） ? 生力啤酒（ SAN MIGUEL） KWANPRESIDENT [我們會經(jīng)常針對年青人做公關(guān)推廣，也會贊助體育活動、美食節(jié)、音樂會等，我們很贊成在北京打造一個時尚潮流的中心，也愿意在這樣的地方進行公關(guān)活動。 ? 美國華納集團（ WARNER） 陳小寶先生 總裁 [北京是中國文化中心，北京應(yīng)該有一個流行音樂、時尚文化的中心，有名的樂隊或藝人可以開演唱會，沒有名氣的樂隊、藝人也可以在這里展示才華，還可以讓更多的明日之星有展示自己的機會。許多時尚品牌的推廣都選在一些酒吧里進行，在北京難找到一個時尚的推廣場地，特別是戶外。） ? BEIJING WALKER 華立松先生 — 總監(jiān) [我們的讀者群是在京的日本人，現(xiàn)在還包括日本來華旅游者、日企白領(lǐng)、還有日本當(dāng)?shù)厝?。（背景資料： ESPN STAR SPORTS 是亞 洲區(qū)最大的有線及衛(wèi)星及體育電視網(wǎng)絡(luò)。 經(jīng)過與 ESPN、 CHANNEL V、 STAR TV、 BEIJING WALKER、 THAT’S BEIJING、 MODERN MEDIA及時尚 CHANNEL ELLE 等國際及本地媒體、互聯(lián)網(wǎng)代表的接觸及洽談，他們均表示對北京體育、文化和潮流活動的市場有極大的信心，并有興趣與北京舉辦運動活動或節(jié) 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 61 頁 目，及有興趣與企業(yè)及有關(guān)項目合辦節(jié)目或活動；并可作初步接觸進行合作安排。北京中產(chǎn)階層的平均年齡趨向年輕化，特別是 20 世紀 70 年代以后出生且接受過 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 61 頁 良好教育的一代，正在源源不斷地匯入到這個階層中來 北京消費者在等待： 動感性 —— 沒有為年青一群提供結(jié)合動感、娛樂、群聚、潮流、休閑及購物等的必到場地 外省市商務(wù)、旅游人士 2002 年北京接待國內(nèi)旅 游者 億人次，比 2001 年增長 5% 北京地方稅務(wù)局透露 ， 2001年全市個人所得稅收入達 ,增幅達 %,月收入 6,000 元人民幣以上的人士增長 倍 ,年收入 70,000 元以上的中產(chǎn)居民越來越多 5 種職業(yè)的人會率先加入這一階層，包括科技型企業(yè)、金融證券界專家、各類專業(yè)人員、 私營企業(yè)老板等 中高檔類：如賽特、太平洋百貨、莊勝崇光、豐聯(lián)等，此類商業(yè)太多經(jīng)營欠佳，部分甚至漸轉(zhuǎn)向中檔類，如太平洋百貨、世都百貨、時代廣場等 22， 000 多平米 購物娛樂餐飲 寫字樓高級雇員 中關(guān)村高科技園中心 36， 050 平米 工藝品及黃金珠寶 中高檔 莊勝廣場 復(fù)興門地鐵口 吸引了不少年輕的消費者，因地處西單，外地消費者也較多 西單購物中心 華威商場 西單地鐵口北面 西單地鐵口北面 西單 高檔次 國際、國內(nèi)名牌 亮馬河畔 地下三層 百貨 國內(nèi)外名牌 高檔次消費群，知名跨國公司和國內(nèi)公司高級白領(lǐng) CBD 中心區(qū) 國際精品服裝 積累大批慣性消費者 周邊開發(fā)者（如香江集團、 SOHO 中國、華遠等）的雄心勃勃，給本區(qū)域帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?，亦給本項目帶來了巨大的市場壓力 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 61 頁 ※ 中央商務(wù)區(qū)（ CBD） 宜家的風(fēng)格受年輕人喜愛，人流較多 總結(jié)分析 ※ 北京主要的商業(yè)區(qū) 雙安商場 城鄉(xiāng)貿(mào)易中心 宣武區(qū)和崇文區(qū)各有一較大型商場 手機、電腦、電訊產(chǎn)品商場 東方廣場、世都百貨、王府井百貨大樓、新東安廣場等 北京市民消費力概況 這種新商業(yè) 形態(tài)與目前北京甚至國內(nèi)的購物式商場有截然不同的設(shè)計和定位、管理模式和招商方式。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 61 頁 第 一 節(jié) 市 場 調(diào) 查 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 61 頁 第一節(jié)：市場調(diào)查 在制定這報告前，分別進行了以下類別的基本調(diào)查，搜集資料。因為消費者現(xiàn)時所喜愛的模式不一定是他們?nèi)蘸笏矏鄣?，他們?消費需求要新模式的引導(dǎo)和激帶動。曾為北京商場的標(biāo)志 朝陽區(qū)，主要為 CBD 區(qū)域及周邊 崇文區(qū)新世界百貨 人流量大 該區(qū)域亦匯集眾多銷售電子電訊產(chǎn)品的電腦城和 小商業(yè) 北部城區(qū) 新的商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的設(shè)計和經(jīng)營內(nèi)容均應(yīng)超過現(xiàn)有國內(nèi)的所有可參照的實體，并且這樣的商務(wù)商業(yè)設(shè)施存在于 CBD 區(qū)域也是理所當(dāng)然。建國門外大街地鐵口 高檔消費群體 國貿(mào)中心 集購物娛樂多功能于一體 13， 000 平米 地上 4 層 朝外大街 國內(nèi)名牌 超市 22， 000 平米 北京市中心 王府井大街 地上 3 層 地上 5 層 地上 9 層 38 層為華威商場 南樓 6 層 超市 崇 文門外大街 崇文區(qū)最大商場 體育健身 10 多大類 地鐵出口 ] 中高檔次 計算機 以價格促銷作為推廣和吸引人流的主要方式，沒有新意的推廣策略 許多經(jīng)濟學(xué)家斷言，再過一、二十年，在國內(nèi)大都市里和沿海發(fā)達地區(qū)，如 北京、上海、廣州、深圳 這樣經(jīng)濟發(fā)展較快的大城市里，中產(chǎn)階層將呈幾何級數(shù)增長，成為不可忽視的社會主流群體。 中產(chǎn)之家中，家庭基本建設(shè)（指基本生活用品如家電等）都已完成，主要消費趨勢轉(zhuǎn)向為房產(chǎn)、汽車、旅游等。 （因 2020 年受到非典影響，故本報告未采用該年度報告） 5. 調(diào)查分析綜合總結(jié) —— 北京現(xiàn)實的傳統(tǒng)商業(yè)、各類消費者目前的購物消費習(xí)慣及需求 北京商場方面： 消費力 —— 中產(chǎn)階層正在冒升，平均年齡趨向年輕化，將迅速帶來消費力強大的輕壯群體 形象鮮明的匯集場合 ——