【正文】 羅萬有的購物商場去迎合年齡 15 到 45 歲的少青中年人」。雖然每年的增長率也達(dá)兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于第 14 位。 ? 休閑的購物環(huán)境。城市從國內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥?nèi)向國際開放的五個城市之一。旅游人數(shù)為 2026 萬人，其中 2020 萬是國內(nèi)游客。 424 青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當(dāng)街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連市購物的新時尚地區(qū)。自一九九八年有超過 210000 平 方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。 21 415 以上的事實，在短期內(nèi)改不了，而過剩的供應(yīng)也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。其實，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢。在本項目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進(jìn)行，這樣也有利于項目銷售進(jìn)步保持一致和很好的延續(xù)。 ③ 面對的勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項目帶來一定的商機(jī)。而不以整體形象展現(xiàn)，本項目的規(guī)模優(yōu)勢將大 打折扣。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪又一 輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂 15 觀。人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。而預(yù)計到 2020 年年底，將會有接近 53 萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應(yīng)表 開業(yè)年份 中山 沙河口 2020 年 3 月 ~12 月 229， 000 110， 800 2020 年 72， 500 16， 0800 8 總計 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號 項目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時間 商場總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無 百貨 2 大連商場 中山 青泥洼橋 20 年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2 號 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國批發(fā)城 中山 長江 路 1990 年以前 7， 500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990 年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42號 199006 35， 000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2 號 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋 林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場 199905 50,000 1 無 店鋪 16 時代購物中心 中山 港灣街 7 號 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場 202004 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場 西崗 人民體育場北奧林匹克202004 35,000 無 2 百貨連店鋪 9 廣場 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 202001 13,000 6 無 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 202007 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場 沙河口 黃河路 663號 202003 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路 667號 202006 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺山 202001 5,500 2 無 超市連店鋪 26 長江廣場 中山區(qū) 長江路 123號 202005 1,700 2 無 店鋪 27 新瑪特購物廣場 中山 青山街 1 號 202010 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 202005 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿(mào)易大廈 中山 同興街 25號 202010 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場 中山 中山路 47號 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場 202005 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國際購物中心 沙河口 中山路 552號 160,000 4 1 百貨 35 榮德國際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場 202010 32,000 無 2 百貨 36 科技廣場美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 202005 7,800 3 無 店鋪 223 市場售價及租金反映 現(xiàn)時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。 212 超市效應(yīng) 步入 2020 年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進(jìn)入到一個空前白熱化的階段。 2大連市的商業(yè)分析 21市場回顧 211 國營商場同合資商場共存 1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。 合資商場的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層 地上一層 各種建材及散件 （未定） 二層 家裝 銀帆 房地產(chǎn)交易市場 三層 陶瓷潔具 宏明 水具廚具 廚房設(shè)備 雅迪爾 四層 家具 華豐、華夏、 野田、興業(yè) 五層 精品家具 羅馬家具 233 大連奧林匹克購物廣場 位置： 大連人民體育場北 開業(yè)日期 ： 2020 年 4 月 商場總樓面面積： 35， 000 平方米 樓層： 地下二層 14 東西廣場租金： 元 /M2/天；負(fù)二層： 元 /M2/天 ※現(xiàn)場氣氛 商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。 項目基本指針如下： 項目內(nèi)容 數(shù)量 總規(guī)劃面積（ M2） 27900 ㎡（不含 X 區(qū)） 總建筑面積（ M2） 129279 ㎡ 區(qū)域 占地面積 （ M2） 住宅面積 （ M2） 公建面積 （ M2） 容積率 覆蓋率（ %） A 區(qū) 21750 9712 B 區(qū) 3600 10950 C 區(qū) 29500 14300 D 區(qū) 22620 6214 E 區(qū) —— 10633 X 區(qū) —— —— —— —— 16 總計 27900 77470 51809 32項目 SWOT 分析 S—— 項目優(yōu)勢 地段優(yōu)勢： 位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈 — — 青泥洼隔路相對，具有較大的商業(yè)價值。 ④ 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項目規(guī)模較大，對招商需求相當(dāng)大，因此面對招商的壓力也大。 ⑥ 項目規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，可將其設(shè)計為大連市的特色購物場所，作為大連市有代表性的購物天地。相對投資成本及管理成本，回報率已接近零的地步。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn)都不離地點，地點??。而也因為這樣，租金就反而會變得有上升的潛力。奧林匹克廣場的成功也會令商戶對大連商情重新估計，而百分百投向設(shè)備完善的商場。作為一個購物 區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進(jìn)顧客的。 435 假設(shè)每戶人口為 3 人，大連市有 2148， 666 戶。對環(huán)境的訴求也有不同的期望。 ? 齊全的消費品種。 ③以國內(nèi)的水平，中至中高檔為 廣州，上海及 26 北京市的主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流。 商鋪類型除了廣場式的經(jīng)營之外，一般在商場內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個主要類別： ? 主力店 ? 行業(yè)購物中心（專門店） ? 超級市場 ? 戲院 ? 娛樂中心 ? 餐飲場所 ? 商鋪 28 45本項目產(chǎn)品定位 451 檔次定位 ■從銷售角度 來講，本項目的包裝定位應(yīng)是高檔次的 。 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 大連市是一個旅游城市，每年接待國內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本項目設(shè)計為一個有城市代表性、風(fēng)格獨特的購物天地，可吸引國內(nèi)外的游客慕名而來旅游購物。 453 形象定位 項目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項目增加附加值。 ? 強(qiáng)化專業(yè)市場投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營 規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 國際名店城組團(tuán)的“ GUCCI”“華倫天奴”等牌子 家居飾物珠寶玉器組團(tuán)的“現(xiàn)代簡美家私”“香港周大?！薄跋愀壑苌? 34 皮具系列 ：特樂路、芭迪 超市：引進(jìn)“屈臣氏”式精品超級市場和“家誼”式生活超市。 ? 在其它樓層設(shè)置： 國際流行前線 ： 經(jīng)營流行服飾品牌主力店、大型著名商號、鞋類形象店及其大量的時尚流行服飾。 463 針對 D、 E 地塊規(guī)劃 鄙司建議在 D、 E 地 塊與勞動公園之間建造另一個下沉式廣場。主要以招商形式置于 E 區(qū)二、三層，其余部分進(jìn)行獨立銷售，并在硬件上滿足其餐飲 38 經(jīng)營的條件。 活力 天地： 經(jīng)營 世界品牌或國內(nèi)著名運動系列 運動服飾、運動用品、運動器材 39 相應(yīng)配套： 設(shè)置為足球營地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。使每一處街景都是世界的特色景點，令消費者無論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。 c) 對于銷售完成后所形成的產(chǎn)權(quán)獨立可能導(dǎo)致經(jīng)營混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對待；或先招商后銷售（如 E 區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標(biāo)經(jīng)營者，以樹立項目整體形象；或者進(jìn)行限制性銷售，通過銷售時鑒定補(bǔ)充協(xié)議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營，明確項目鮮明特色定位，或進(jìn)行獨立銷售，避免縮窄投資者層面。 租售做法 ：此街以招商形式引入國際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。 經(jīng)營設(shè)置原因： 此區(qū)作為次出入口，其價值僅次于 A區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項目的總體形象檔次。 活色生香國際女人街： 經(jīng)營韓國、日本、香港、臺灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。 所謂“靜”是指經(jīng)營一些與“動”主題有關(guān)的各類品牌商品。 相應(yīng)的配套 ： 在下沉式廣場設(shè)置一個大型街舞或時 36 裝表演廣場，注入“風(fēng)情購物公園”概念， 意在吸引大量的青少年消費人群和消費者的眼球和人流，在 B 區(qū)或 X 區(qū)的場地可設(shè)置室內(nèi)攀巖場等活動配套。 ? 建設(shè)一個下沉式廣場，將 A、 B、 C、 X 地塊組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來，解決項目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。 D—— 吸納不同業(yè)