【正文】 溫州、寧波地區(qū)買家 *外省市買家 *商戶，自用型買家 經(jīng)營者 ： 市場：以西安市場為主，以康復(fù)路現(xiàn)有商戶為目標(biāo)。因此，本案的價(jià)格定位具備較高的敏感性，更需結(jié)合本案的開發(fā)理念與市場推廣原則。 √ 在此次調(diào)研的 受訪者當(dāng)中，最為關(guān)心問題是租金和稅收， 其經(jīng)營稅、地稅、工商稅三種稅收最高占到商戶運(yùn)營費(fèi)用的 30－ 40％ ,各商場的免稅措施是商戶非常關(guān)注的一點(diǎn)。 √ 市場的不確定性，讓其在經(jīng)營權(quán)的價(jià) 格定位上尤為敏感， 一方面就如上述所計(jì)算而出的價(jià)格，另一種方式則高于此類 價(jià)格，以此為促進(jìn)產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的最大化。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。使之， 建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚。避免盲區(qū)是商業(yè)項(xiàng) 目最為重視的問題，不僅關(guān)系到銷售的核心問題，更直接到影響到招商與經(jīng)營的狀況問題。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場墻面、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場風(fēng)格的整體性。 方式 ：以具有沖擊力的視覺感受給予消費(fèi)者第一感觀印象，同時(shí)在不同時(shí)期對不同賣點(diǎn)進(jìn)行全面宣傳，逐漸剖析項(xiàng)目賣點(diǎn)，使其具備經(jīng)營價(jià)值與投資價(jià)值。感謝原作者所作出的努力！ 第三階段 :形象稿、銷售稿、軟文、樓書 （直觀形象表達(dá)） 第四階段 :軟文、促銷稿、 DM、海報(bào)等； (演繹形象內(nèi)涵 ) 目的 ：康復(fù)路市場在經(jīng)營模式上較為單一，在經(jīng)營管理的意識上也嚴(yán)重缺乏，在批發(fā)市場的開發(fā)。而作為本案的宣傳目的，不僅是形象的改變，而是一種未來信息的傳遞、更是一種不可多得投資機(jī)會(huì)的來臨。所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問題，還要有區(qū)別性指示標(biāo)示。 √ 商場電梯布局要點(diǎn) 商場電梯的基本功能是運(yùn)載商場內(nèi)人流或貨物，商場電梯部數(shù)、 布局位置、都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。 人流動(dòng)線規(guī)劃 注重內(nèi)外溝通，商場的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不僅僅是商場內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系。 √ 基于本項(xiàng)目所處的市新城中心位置及新康復(fù)路核心地標(biāo)位 置，現(xiàn)方案立面風(fēng)格應(yīng)具有地標(biāo)性的相關(guān)特征。感謝原作者所作出的努力！ 1F 女性飾品 化妝品、女性時(shí)尚用品、手機(jī)鏈、飾帽類、腳類飾品、飾品配件、披肩等 配小型 咖啡廳 2F 女性服飾 女性成衣、小件、配件等 中型快餐店 3F 男性服飾 男士成衣、休閑裝等 大型快 餐店 4F 童士服裝 童裝、童鞋、童被、兒童玩具類 配兒童娛樂 5F 5 層 6 層為寫字間 中型快餐店 6F 7F 娛樂 /休閑 中式快餐店 /茶餐廳（中檔） 經(jīng)營管理公司辦公室 市場依據(jù) √ 調(diào)查范圍以康復(fù)路商圈為主，其中 96%的受訪者購買商鋪的 目的因有自營需求； √ 在此次調(diào)查中有 65％的受訪者選擇一層，為經(jīng)營樓層其中 褲類、鞋類、文具、皮具、小商品、文具的業(yè)主； √ 購買產(chǎn)權(quán)客戶所經(jīng)營的產(chǎn)品： 男裝 76％、 女裝 68％、 皮具 52％、 小商品 50％、 文具 55％、 飾品 73％、 童裝 58％等； √ 根 據(jù)調(diào)查，中檔品牌類產(chǎn)品占到了 65％，而 35％非品牌類 的低檔產(chǎn)品； √ 以租賃形式經(jīng)營的產(chǎn)品： 鞋類 69％、 褲類 77％、 內(nèi)衣 62 ％、 小商品 50％、 床上用品 100% √ 根據(jù)調(diào)查中對配套設(shè)施要求如下：倉庫 28%、餐飲 10%、車 位 12%、商務(wù)中心 4%、銀行 14%、空調(diào) 11%、 物流中心 17%、 其它 25； √ 在洗手間使用方面，目前僅有澳龍服裝城是免費(fèi)使用的， 其他商場均采取收費(fèi)制，商戶對此項(xiàng)收費(fèi)意見較大。 √ 第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動(dòng)市場，聚集人氣； √ 第二階段：以物超所值商業(yè)項(xiàng)目帶來的高回報(bào)、高收益作為市場入市點(diǎn)，形成 成熟性的投資者或經(jīng)營者搶著入駐的購物場所 的市場印象； √ 第三階段：價(jià)格逐漸漲幅，產(chǎn)生 升值 的市場印象，同時(shí)鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價(jià)格走勢。感謝原作者所作出的努力！ 七樓：均價(jià) 2100 元 /M2 定價(jià)理由： √ 由于考慮到經(jīng)濟(jì)利益最大化，本案 14 層不實(shí)行經(jīng)營權(quán)銷 售方式。 √ 本案在市場宣傳方面需通過各種方式進(jìn)行造勢，使其消費(fèi) 者的心理價(jià)位高于本案最終的價(jià)格定位，便于快速去化。同時(shí)， 價(jià)格是任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目非常重要的核心要素，一方面體現(xiàn)著地段位置的重要性，另一方面也體現(xiàn)著商業(yè)價(jià)值的可塑性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 中心： 是西安地區(qū)的城市中心，是西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，它具有雙重中心之概念。 商貿(mào) ：是集于物流、商流、信息流為一 體的交易場所。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個(gè)批零兼營雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)而亮相于市場。 規(guī)模過大，客戶資源有限，能否在原有康復(fù)路商圈內(nèi)的吸納一定量經(jīng)營者直接關(guān)系到本案的成功與否。該商圈內(nèi)的長纓路， 貝斯特貨運(yùn)站與客運(yùn)站均在此 ， 均有 50 多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等 。產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商來此購物，貨車的進(jìn)進(jìn)出出也形成了另一道風(fēng)景線。同時(shí)又由于康復(fù)路市場面臨著周邊新市場的形成，將導(dǎo)致康復(fù)路市場經(jīng)營狀況受到一定影響。同時(shí) ，在物流管理、格局上進(jìn)行打破，使其成為西安首個(gè)以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項(xiàng)目。感謝原作者所作出的努力！ 業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。 批零兼營的承傳追隨者 據(jù)市場調(diào)研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應(yīng)的優(yōu)勢與劣勢，同時(shí)也結(jié)合于市場的特性，本案必須以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式進(jìn)行消化規(guī)模的龐大性。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。首先最為重要的則是經(jīng)營戰(zhàn)略上的突破，而作為經(jīng)營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標(biāo)，商戶的銷售產(chǎn)品是否達(dá)到銷售網(wǎng)絡(luò)的最大化就極其重要。另一方面則展開異地招商，主要是以經(jīng)營戶為主，以外地商戶刺激本地商戶為核心（包括具有實(shí)力的本地商戶）。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 定位突破 確定本項(xiàng)目在康復(fù)路商圈整體商業(yè)市場中所應(yīng)當(dāng)扮演的地位與角色，同時(shí)也根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)與宗旨，本項(xiàng)目 承擔(dān)著引領(lǐng)西安批發(fā)市場商業(yè)模式升級、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項(xiàng)目自身所蘊(yùn)含的價(jià)值所在，使命與角色的特殊性決定了本項(xiàng)目的定位： 以“ 集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心 。使其具備零售與批發(fā)雙重特征。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 管理功能定位 中國物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 該 區(qū)域?yàn)榕涮追?wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧現(xiàn)康復(fù)路對于休閑娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。對服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時(shí)裝系列、運(yùn)動(dòng)系列、紳士系列、學(xué)生系列 、淑女系列、動(dòng)態(tài)系列的活動(dòng)，可以增加市場的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流； √ 組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇； √ 有目的、有計(jì)劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性?？梢允箍蛻粢?guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。提升商圈原有的商業(yè)勢氣，擴(kuò)大新康復(fù)路商圈在批發(fā)行業(yè)中的知名度或者得到全國市場的各大投資者與經(jīng)營者的認(rèn)可是本案打造的真正目的。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 的體量過大，當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源有限，這種先易后難的策略是否可行仍處于未知數(shù)。一方面可作為探訪需求，從外圍市場客戶探知他們對本案的青睞性，另一方面可根據(jù)了解的情況及時(shí)調(diào)整本案策略。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。對于這類型的客戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。規(guī)范化，有利于促進(jìn)銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會(huì)使本案的持續(xù)經(jīng)營性達(dá)到最大化。 但在本案內(nèi)，必須零售功能。各大商家對寫字間的需求比較大，他們更關(guān)注寫字間的功能性。感謝原作者所作出的努力！ 業(yè)以產(chǎn)權(quán)式銷售方式面市于市場。 批發(fā)市場臟、凌、亂等形象依然存在 ：因這類市場在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。 批發(fā)市場必將讓全國及西安本地各類投資者將眼光瞄向于康復(fù)路市場各大物業(yè)，而現(xiàn)有康復(fù)路市場則是經(jīng)營者為主體，他們主要是購買經(jīng)營權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營。感謝原作者所作出的努力！ 設(shè)初期的水平，造成客戶一定程度上分流，進(jìn)入一個(gè) 回落階段。整個(gè)商圈的商業(yè)氛圍良好，商勢狀況也較佳。以大盤、名盤等要素促進(jìn)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。這種格局 的打破是白馬世紀(jì)廣場的搶占市場策略而導(dǎo)致的。使之達(dá)到市場實(shí)際化、策劃實(shí)效化與推廣專業(yè)化的目的。感謝原作者所作出的努力！ 營銷推廣計(jì)劃與實(shí)施 ………………………………… （ 39） 一、 宣傳目的與實(shí)施計(jì)劃 …………………………… （ 39） 二、 前期媒體統(tǒng)籌安排 ……………………………… （ 44） 三、 銷售推廣方案 ………………………………… .（ 46） 四、 銷售階段推廣途徑 ……………………………… （ 51） 五、 階段銷售目標(biāo)及控制 …………………………… （ 54） 經(jīng)營管理推廣計(jì)劃 …………………………………… （ 57） 一、 構(gòu)建招商成功因子 …………………………… （ 57） 二、 目標(biāo)市場與品牌比例 …………………………… （ 60） 三、 商戶去化策略與操作程序 ……………………… （ 63） 四、 經(jīng)營管理策略 …………………………………… （ 69） 五、 經(jīng)營管理實(shí)施方案 ………………………………… （ 72） 前 言： 對西安市場進(jìn)行了為期一個(gè)月的調(diào)研，在此過程中對各大商業(yè)狀況房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。對于本案的營銷推廣策劃方案，將在以下內(nèi)容中呈現(xiàn)。 在西安市場，作為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場的交易現(xiàn)象已初現(xiàn)面貌，對于這類市場在 2020 年 3 月前還處于的市場空白點(diǎn)的狀態(tài)已不復(fù)存在。西安商業(yè)地產(chǎn)已成為各類投資者熱門追蹤的投資對象，出現(xiàn)風(fēng)起云涌的現(xiàn)象也并非偶然。其銷售輻射范圍包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 批發(fā)市場在近期也將成為搶灘西安市民投資的主流市場，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一。促進(jìn) 著的投資市場的最大化是未來商業(yè)市場發(fā)展的趨勢 。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 寫字間市場得到發(fā)展與提升 ： 在此次調(diào)研的過程中，經(jīng)過多方考察與座談，市場現(xiàn)象已明朗呈現(xiàn)。 強(qiáng)化零售功能： 固有的批發(fā)市場以單一的批一功能為主， 或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。專業(yè)化，有利于商業(yè)價(jià)值的提升；規(guī)?；?，有利于產(chǎn)品的多樣化。拓展本案實(shí)力性客戶乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實(shí)力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽(yù)無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 運(yùn)用手段：運(yùn)用“借力使力”手段 √ “以外圍激活本地”銷售 在市場前期階段，必須以外圍市場作為攻破方向。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 對于投資者及經(jīng)營者而言 本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過明確定位、科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營管理為投資者、經(jīng)營者創(chuàng)造良好的投資 /經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動(dòng)整體房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。順原有康復(fù)路商氣，造現(xiàn)有新康復(fù)路之地標(biāo)交易廣場 —— 新康復(fù)路 ?西北商貿(mào)中心。 “售得出，租得滿，做得到”為大前提，對本項(xiàng)目的投資者，租賃經(jīng)營商戶，終端消費(fèi)者進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。