【正文】 溫州、寧波地區(qū)買家 *外省市買家 *商戶，自用型買家 經(jīng)營者 ： 市場：以西安市場為主，以康復路現(xiàn)有商戶為目標。因此，本案的價格定位具備較高的敏感性，更需結合本案的開發(fā)理念與市場推廣原則。 √ 在此次調研的 受訪者當中，最為關心問題是租金和稅收， 其經(jīng)營稅、地稅、工商稅三種稅收最高占到商戶運營費用的 30－ 40％ ,各商場的免稅措施是商戶非常關注的一點。 √ 市場的不確定性，讓其在經(jīng)營權的價 格定位上尤為敏感， 一方面就如上述所計算而出的價格，另一種方式則高于此類 價格，以此為促進產(chǎn)權商鋪銷售的最大化。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。使之， 建筑風格新穎，商業(yè)氣息濃厚。避免盲區(qū)是商業(yè)項 目最為重視的問題，不僅關系到銷售的核心問題，更直接到影響到招商與經(jīng)營的狀況問題。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。色調是風格的主要表現(xiàn)形式，商場墻面、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調的選取，取決于商場風格的整體性。 方式 ：以具有沖擊力的視覺感受給予消費者第一感觀印象，同時在不同時期對不同賣點進行全面宣傳，逐漸剖析項目賣點，使其具備經(jīng)營價值與投資價值。感謝原作者所作出的努力！ 第三階段 :形象稿、銷售稿、軟文、樓書 （直觀形象表達） 第四階段 :軟文、促銷稿、 DM、海報等； (演繹形象內(nèi)涵 ) 目的 ：康復路市場在經(jīng)營模式上較為單一，在經(jīng)營管理的意識上也嚴重缺乏，在批發(fā)市場的開發(fā)。而作為本案的宣傳目的，不僅是形象的改變，而是一種未來信息的傳遞、更是一種不可多得投資機會的來臨。所以，也要特別注意細節(jié)上的問題，還要有區(qū)別性指示標示。 √ 商場電梯布局要點 商場電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流或貨物，商場電梯部數(shù)、 布局位置、都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。 人流動線規(guī)劃 注重內(nèi)外溝通，商場的人流動線設計不僅僅是商場內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關系。 √ 基于本項目所處的市新城中心位置及新康復路核心地標位 置，現(xiàn)方案立面風格應具有地標性的相關特征。感謝原作者所作出的努力！ 1F 女性飾品 化妝品、女性時尚用品、手機鏈、飾帽類、腳類飾品、飾品配件、披肩等 配小型 咖啡廳 2F 女性服飾 女性成衣、小件、配件等 中型快餐店 3F 男性服飾 男士成衣、休閑裝等 大型快 餐店 4F 童士服裝 童裝、童鞋、童被、兒童玩具類 配兒童娛樂 5F 5 層 6 層為寫字間 中型快餐店 6F 7F 娛樂 /休閑 中式快餐店 /茶餐廳（中檔） 經(jīng)營管理公司辦公室 市場依據(jù) √ 調查范圍以康復路商圈為主，其中 96%的受訪者購買商鋪的 目的因有自營需求； √ 在此次調查中有 65％的受訪者選擇一層，為經(jīng)營樓層其中 褲類、鞋類、文具、皮具、小商品、文具的業(yè)主； √ 購買產(chǎn)權客戶所經(jīng)營的產(chǎn)品： 男裝 76％、 女裝 68％、 皮具 52％、 小商品 50％、 文具 55％、 飾品 73％、 童裝 58％等； √ 根 據(jù)調查，中檔品牌類產(chǎn)品占到了 65％，而 35％非品牌類 的低檔產(chǎn)品； √ 以租賃形式經(jīng)營的產(chǎn)品： 鞋類 69％、 褲類 77％、 內(nèi)衣 62 ％、 小商品 50％、 床上用品 100% √ 根據(jù)調查中對配套設施要求如下：倉庫 28%、餐飲 10%、車 位 12%、商務中心 4%、銀行 14%、空調 11%、 物流中心 17%、 其它 25； √ 在洗手間使用方面，目前僅有澳龍服裝城是免費使用的， 其他商場均采取收費制，商戶對此項收費意見較大。 √ 第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動市場，聚集人氣； √ 第二階段：以物超所值商業(yè)項目帶來的高回報、高收益作為市場入市點，形成 成熟性的投資者或經(jīng)營者搶著入駐的購物場所 的市場印象； √ 第三階段：價格逐漸漲幅，產(chǎn)生 升值 的市場印象，同時鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價格走勢。感謝原作者所作出的努力！ 七樓：均價 2100 元 /M2 定價理由： √ 由于考慮到經(jīng)濟利益最大化，本案 14 層不實行經(jīng)營權銷 售方式。 √ 本案在市場宣傳方面需通過各種方式進行造勢，使其消費 者的心理價位高于本案最終的價格定位，便于快速去化。同時， 價格是任何一個商業(yè)項目非常重要的核心要素，一方面體現(xiàn)著地段位置的重要性，另一方面也體現(xiàn)著商業(yè)價值的可塑性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 中心： 是西安地區(qū)的城市中心，是西北地區(qū)的經(jīng)濟中心，它具有雙重中心之概念。 商貿(mào) ：是集于物流、商流、信息流為一 體的交易場所。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個批零兼營雙重業(yè)態(tài)相結合的商業(yè)物業(yè)而亮相于市場。 規(guī)模過大，客戶資源有限，能否在原有康復路商圈內(nèi)的吸納一定量經(jīng)營者直接關系到本案的成功與否。該商圈內(nèi)的長纓路， 貝斯特貨運站與客運站均在此 ， 均有 50 多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等 。產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商來此購物，貨車的進進出出也形成了另一道風景線。同時又由于康復路市場面臨著周邊新市場的形成，將導致康復路市場經(jīng)營狀況受到一定影響。同時 ，在物流管理、格局上進行打破，使其成為西安首個以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項目。感謝原作者所作出的努力！ 業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。 批零兼營的承傳追隨者 據(jù)市場調研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應的優(yōu)勢與劣勢，同時也結合于市場的特性，本案必須以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式進行消化規(guī)模的龐大性。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。首先最為重要的則是經(jīng)營戰(zhàn)略上的突破，而作為經(jīng)營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標，商戶的銷售產(chǎn)品是否達到銷售網(wǎng)絡的最大化就極其重要。另一方面則展開異地招商，主要是以經(jīng)營戶為主，以外地商戶刺激本地商戶為核心（包括具有實力的本地商戶）。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 定位突破 確定本項目在康復路商圈整體商業(yè)市場中所應當扮演的地位與角色，同時也根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標與宗旨，本項目 承擔著引領西安批發(fā)市場商業(yè)模式升級、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項目自身所蘊含的價值所在，使命與角色的特殊性決定了本項目的定位： 以“ 集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心 。使其具備零售與批發(fā)雙重特征。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 管理功能定位 中國物流業(yè)在經(jīng)濟高速增長的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 該 區(qū)域為配套服務區(qū)，以滿足本項目經(jīng)營主體和消費者需求為主導，兼顧現(xiàn)康復路對于休閑娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設置各種時尚休閑的項目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；各種主題的餐廳、茶室；設置商務娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。對服裝，可以安排各種主題的時裝表演，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨特的風景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時裝系列、運動系列、紳士系列、學生系列 、淑女系列、動態(tài)系列的活動，可以增加市場的“熱點”和“興奮點”，吸引人流； √ 組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會議和論壇； √ 有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓，提高經(jīng)營人的房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性?？梢允箍蛻粢?guī)避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。 以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。提升商圈原有的商業(yè)勢氣，擴大新康復路商圈在批發(fā)行業(yè)中的知名度或者得到全國市場的各大投資者與經(jīng)營者的認可是本案打造的真正目的。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 的體量過大，當?shù)乜蛻糍Y源有限，這種先易后難的策略是否可行仍處于未知數(shù)。一方面可作為探訪需求，從外圍市場客戶探知他們對本案的青睞性，另一方面可根據(jù)了解的情況及時調整本案策略。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。對于這類型的客戶，是本案的關鍵所在，也是本案的困難所在。規(guī)范化，有利于促進銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會使本案的持續(xù)經(jīng)營性達到最大化。 但在本案內(nèi)，必須零售功能。各大商家對寫字間的需求比較大，他們更關注寫字間的功能性。感謝原作者所作出的努力！ 業(yè)以產(chǎn)權式銷售方式面市于市場。 批發(fā)市場臟、凌、亂等形象依然存在 ：因這類市場在固有概念當中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。 批發(fā)市場必將讓全國及西安本地各類投資者將眼光瞄向于康復路市場各大物業(yè)，而現(xiàn)有康復路市場則是經(jīng)營者為主體，他們主要是購買經(jīng)營權或實施租賃權的方式進行經(jīng)營。感謝原作者所作出的努力！ 設初期的水平，造成客戶一定程度上分流，進入一個 回落階段。整個商圈的商業(yè)氛圍良好，商勢狀況也較佳。以大盤、名盤等要素促進著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。這種格局 的打破是白馬世紀廣場的搶占市場策略而導致的。使之達到市場實際化、策劃實效化與推廣專業(yè)化的目的。感謝原作者所作出的努力！ 營銷推廣計劃與實施 ………………………………… （ 39） 一、 宣傳目的與實施計劃 …………………………… （ 39） 二、 前期媒體統(tǒng)籌安排 ……………………………… （ 44） 三、 銷售推廣方案 ………………………………… .（ 46） 四、 銷售階段推廣途徑 ……………………………… （ 51） 五、 階段銷售目標及控制 …………………………… （ 54） 經(jīng)營管理推廣計劃 …………………………………… （ 57） 一、 構建招商成功因子 …………………………… （ 57） 二、 目標市場與品牌比例 …………………………… （ 60） 三、 商戶去化策略與操作程序 ……………………… （ 63） 四、 經(jīng)營管理策略 …………………………………… （ 69） 五、 經(jīng)營管理實施方案 ………………………………… （ 72） 前 言： 對西安市場進行了為期一個月的調研，在此過程中對各大商業(yè)狀況房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。對于本案的營銷推廣策劃方案，將在以下內(nèi)容中呈現(xiàn)。 在西安市場，作為產(chǎn)權式批發(fā)市場的交易現(xiàn)象已初現(xiàn)面貌，對于這類市場在 2020 年 3 月前還處于的市場空白點的狀態(tài)已不復存在。西安商業(yè)地產(chǎn)已成為各類投資者熱門追蹤的投資對象，出現(xiàn)風起云涌的現(xiàn)象也并非偶然。其銷售輻射范圍包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 批發(fā)市場在近期也將成為搶灘西安市民投資的主流市場，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一。促進 著的投資市場的最大化是未來商業(yè)市場發(fā)展的趨勢 。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 寫字間市場得到發(fā)展與提升 ： 在此次調研的過程中，經(jīng)過多方考察與座談，市場現(xiàn)象已明朗呈現(xiàn)。 強化零售功能： 固有的批發(fā)市場以單一的批一功能為主， 或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。專業(yè)化，有利于商業(yè)價值的提升；規(guī)?；?，有利于產(chǎn)品的多樣化。拓展本案實力性客戶乃是本案的關鍵，一方面可利用它的實力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。產(chǎn)品質量差、商家信譽無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 運用手段：運用“借力使力”手段 √ “以外圍激活本地”銷售 在市場前期階段，必須以外圍市場作為攻破方向。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 對于投資者及經(jīng)營者而言 本項目應當通過明確定位、科學規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營管理為投資者、經(jīng)營者創(chuàng)造良好的投資 /經(jīng)營環(huán)境，促進物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應，帶動整體房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。順原有康復路商氣，造現(xiàn)有新康復路之地標交易廣場 —— 新康復路 ?西北商貿(mào)中心。 “售得出，租得滿，做得到”為大前提，對本項目的投資者，租賃經(jīng)營商戶，終端消費者進行合理而準確的市場定位。