【正文】 割出來的店面緊鄰主力店，可以分享其巨大人流量，店面的價(jià)值自然非同尋常。所以它們在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)不宜放置在較低的樓層。租金過高，商家的經(jīng)營壓力就會(huì)很大，商家賺不到錢，整個(gè)購物中心的經(jīng)營結(jié)構(gòu)就會(huì)變得十分脆弱。同時(shí)可以借鑒國內(nèi)外的一些大型的商業(yè)成功的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，比如目前常用的規(guī)劃黃金比例，即一個(gè)購物中心中購物、餐飲、娛樂的面積比為 52： 18： 30。對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ某浞址治鲇欣跇I(yè)態(tài)規(guī)劃準(zhǔn)確的定位，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行一些業(yè)態(tài)的組合的創(chuàng)新，并形成一整套經(jīng)營管理系統(tǒng)的整合。同時(shí)必須主動(dòng)順應(yīng)城市發(fā)展的需要，主動(dòng)為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)。未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 1 某 商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃書 2021824 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 2 目錄 第一章： XX商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位市場調(diào)研計(jì)劃書 第一部分： XX 消費(fèi)者意見調(diào)查 第二部分： XX 消費(fèi)群分類調(diào)查 第三部分： XX 市商家意見調(diào)查 第四部分： XX 市日用品消費(fèi)品 市場調(diào)查 第五部分： XX 項(xiàng)目周邊商圈調(diào)查 第六部分： XX 潛在客戶訪談 第二章： 某 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃書 第一部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目關(guān)于戰(zhàn)略目標(biāo)方面 第二部分 ： 某 商業(yè)項(xiàng)目 建設(shè)與其戰(zhàn)略選擇 第三部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目正確的 業(yè)態(tài)規(guī)劃 第四部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營的前提和保障是準(zhǔn)確定位 第五部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 第六部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 第七部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目相關(guān)事務(wù)安排 第八部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目招商策劃招商執(zhí)行 第九部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 成立商業(yè)招商中心計(jì)劃與設(shè)想 第三章：商業(yè)項(xiàng)目招商介入 第一部分：商業(yè)項(xiàng)目招商 第二部分 招商人員行為準(zhǔn)則 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 3 第三部分 商戶資源 管理 第四部分 招商合同審批流程 第四章：團(tuán)隊(duì)建立、組建架構(gòu)、工作職能、工作流程、運(yùn)營管理 第一部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)管理公司招商中心工作職能 第二部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)管理公司招商中心 工作流程 第三部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理中心 工作職能 第四部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 綜合管理規(guī)定 第五部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目行銷定位與市場戰(zhàn)略 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 4 第一章 ： 某 商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位市場調(diào)研計(jì)劃書 時(shí)間（估計(jì)需要 26 個(gè)月） 目錄 第一部分： XX 消費(fèi)者意見調(diào)查 ............................................................................................................................ 第二部分： XX 消費(fèi)群分類調(diào)查 ............................................................................................................................ 第三部分： XX 市商家意見調(diào)查 ............................................................................................................................ 第四部分： XX 市 日用 消費(fèi)品批發(fā)市場調(diào)查 .......................................................................................................... 第五部分： XX 項(xiàng)目周邊 商圈調(diào)查 ........................................................................................................................ 第六部分： XX 潛在客戶訪談 ............................................................................................................................... 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 5 某 商業(yè)業(yè)態(tài)定位市場調(diào)研計(jì)劃書 第一 部分 ：為什么要做好商業(yè)業(yè)態(tài)布局分類分析 商業(yè)業(yè)態(tài)，是指經(jīng) 營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營模式或營業(yè)形態(tài)。只有這樣，才 不會(huì)與城市的發(fā)展相脫節(jié)。否則就容易盲目跟風(fēng)，頻繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，把握不住市場定位，很難保證在業(yè)態(tài)創(chuàng)新上取得成功。預(yù)估所需經(jīng)營面積時(shí)應(yīng)把經(jīng)營的類別和商店種類的面積分類列出，這樣有利于從整體上對(duì)招商面積進(jìn)行控制。另一方面，租金是購物中心主要的收入來源，購物中心的投資回報(bào)主要是通過租金來實(shí)現(xiàn)的。 面積要求 面積要求是業(yè)態(tài)規(guī)劃的一個(gè)重要內(nèi)部考慮因素。 工程技術(shù)條件 在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，還要考慮所要 引進(jìn)商家其經(jīng)營的業(yè)態(tài)有何特殊的工程技術(shù)要求，是否適合在本項(xiàng)目建筑樓層內(nèi)經(jīng)營。 業(yè)種的聚客能力 在購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃中，要充分考慮不同業(yè)種的聚客能力。但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相對(duì)于大型超市的聚客能力就會(huì)弱一些。 不同的商家對(duì)商業(yè)輔助功能都有不同的要求。 項(xiàng)目的人流動(dòng)線 購物中心空間價(jià)值的最大化體現(xiàn)在能夠吸引充沛的人流并使其在此區(qū)域停留。 二、市場調(diào)研準(zhǔn)備 資料準(zhǔn)備 商業(yè)項(xiàng)目建筑資料，城市行政、人口、經(jīng)濟(jì)資料，市場調(diào)研表格，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地圖等。 形成調(diào)研結(jié)論 根據(jù)各部門數(shù)據(jù)形成調(diào)研結(jié)論，指導(dǎo)公司完成物業(yè)管理費(fèi)測算、工資薪酬水平、開辦費(fèi)預(yù)算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制。 4．了解消費(fèi)者 對(duì) 媒體接觸習(xí)慣。 第五 部分： XX 商業(yè)項(xiàng)目 周邊 商家意見調(diào)查 一、調(diào)查目的 了解 項(xiàng)目周邊 及周圍地區(qū) 商家 對(duì)商業(yè)經(jīng)營模式、商業(yè)業(yè)態(tài)的態(tài)度， 以尋找并定位本項(xiàng)目潛在招商客戶。 第八 部分 ： 某 項(xiàng)目周邊 潛在客戶訪談 一、訪談目的： 進(jìn)一步了解潛在客戶的商業(yè)需求以及對(duì)本項(xiàng)目的態(tài)度，為本項(xiàng)目準(zhǔn)確定位及招商提供參考依據(jù)。 商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由 招商中心 提報(bào) 集團(tuán)論證，在商業(yè) 總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人及 其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證。 招商政策及租金方案包括：各商鋪?zhàn)饨穑鳂I(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策。 二、商圈分析、市場調(diào)研、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)定位、裝修設(shè)計(jì)等具體工作 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 前景分析》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 戰(zhàn)略目標(biāo)》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 市場定位分析》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 業(yè)態(tài)組合定位》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 組建專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 品牌定位》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)管理制度建立》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 內(nèi)部制度建立管理》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 統(tǒng)一管理的理念》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 現(xiàn)場運(yùn)營創(chuàng)新》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 人事行政事務(wù)管理內(nèi)容》 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 19 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 市場調(diào)研規(guī)范》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 市場經(jīng)營分析規(guī) 范》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 競爭分析規(guī)范》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 需求分析 /商圈消費(fèi)研究》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 確定市場定位和商業(yè)主題》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 確定最佳商品組合》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 前期的制作市場推廣材料》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 前期的建立內(nèi)部溝通渠道》 三 、 某 商業(yè)項(xiàng)目 相關(guān)工作制度建設(shè)運(yùn)營、管理、培訓(xùn)、基礎(chǔ)工作 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 經(jīng)營管理手冊》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 管理員工作規(guī)范》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)人員考核管理制度》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 員工福利項(xiàng)目地項(xiàng)目》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 經(jīng) 營狀況月報(bào)表》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 商品質(zhì)量監(jiān)督》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 薪資管理》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 員工獎(jiǎng)懲制度》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 內(nèi)部培訓(xùn)制度》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員培訓(xùn)》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員服務(wù)規(guī)范》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員的基本素質(zhì)要求》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員現(xiàn)場工作紀(jì)律》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員現(xiàn)場衛(wèi)生工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員崗位職責(zé)》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員儀容儀表規(guī)范》 1《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員顧客接待服務(wù)方面的規(guī)范》 《 某 商 業(yè)項(xiàng)目 現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量的要求和規(guī)范》 2《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員職業(yè)道德規(guī)范》 2《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員考核及管理標(biāo)準(zhǔn)》 2《 某 商業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)員文明用語 100 句和禁語 50 句》 2《 某 商業(yè)項(xiàng)目 顧客投訴處理規(guī)范》 2《 某 商業(yè)項(xiàng)目 意外事故的處理規(guī)范》 2《 某 商業(yè)項(xiàng)目 新的團(tuán)隊(duì)組建，加強(qiáng)招商、管理的力度》 2《 某 商業(yè)項(xiàng)目 專業(yè)管理人才人員到位》 2《 某 商業(yè)項(xiàng)目 工商營業(yè)執(zhí)照的辦理》 四、市調(diào)、招商、策劃、裝修、管理具體工作 2《 某 商業(yè)項(xiàng)目 籌建招商辦公的確定》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 購置正常辦公用品》 3《 某 商業(yè)項(xiàng)目 安排市調(diào)問卷》； 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 20 3《 某 商業(yè)項(xiàng)目 外地招聘人員的住宿》 3《 某 商業(yè)項(xiàng)目 賣場平面圖尺寸的確認(rèn)》 3《 某 商業(yè)項(xiàng)目 賣場的合理布局規(guī)劃》 3《 某 商業(yè)項(xiàng)目 確定圖紙上柜位數(shù)量測算凈營業(yè)面積》 3《 某 商業(yè)項(xiàng)目 根據(jù)規(guī)劃確定的業(yè)種品牌測算坪效》 3《 某 商業(yè)項(xiàng)目 招聘專業(yè)人員進(jìn)駐管理啟動(dòng)全面工作》 3《 某 商業(yè)項(xiàng)目 完成市調(diào)工作》 3《 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商中心 人員結(jié)構(gòu)及職責(zé)》 《 某 商業(yè)項(xiàng)目 開業(yè)籌備期 招商中心 工作流程》 4《 某 商業(yè)項(xiàng)目 的規(guī)劃及招商條件的制定》 4《 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商手 冊的發(fā)放及資料的傳真，與商戶進(jìn)行初步洽談和摸底》 4《 某 商業(yè)項(xiàng)目 品類規(guī)劃及招商政策》 4《 某 商業(yè)項(xiàng)目 給商戶標(biāo)準(zhǔn)的專柜尺寸圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)》 4《 某 商業(yè)項(xiàng)目 進(jìn)場時(shí)間，裝修審批流程》 4《 某 商業(yè)項(xiàng)目 可能發(fā)生的不能按期合作商戶作備選計(jì)劃》 4《 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商中心 日常工作所需表格》 4《 某 商業(yè)項(xiàng)目 根據(jù) 廣場 坪效、凈營業(yè)面積、柜位數(shù)量幾個(gè)指標(biāo)測算營業(yè)額》 4《 某 商業(yè)項(xiàng)目 確定招商條件，扣率，營業(yè)指標(biāo)等》 50、《 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商書的設(shè)計(jì)，制作及完成》 5《 某 商業(yè)項(xiàng)目 初稿樓層規(guī)劃》 5《 某 商業(yè) 項(xiàng)目 制定中力發(fā)展方向目標(biāo)》 5《 某 商業(yè)項(xiàng)目 制定中力短期內(nèi)工作目標(biāo)》 5《完成調(diào)查進(jìn)駐 某 商業(yè)項(xiàng)目 一些品牌店在當(dāng)?shù)貥I(yè)績》 5《 某 商業(yè)項(xiàng)目 一些品牌形象店調(diào)查》 5《 某 商業(yè)項(xiàng)目 匯總分析提供依據(jù)》 5《 某 商業(yè)項(xiàng)目 主力品牌范圍》 5《 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商手冊》 5《 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商合同 (協(xié)議 )審定》 60、《 某 商業(yè)項(xiàng)目 確定樓層規(guī)劃》 6《 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商和內(nèi)部指引》 6《 某 商業(yè)項(xiàng)目 對(duì)有意項(xiàng)品牌業(yè)績評(píng)估》 6《 某 商業(yè)項(xiàng)目 聯(lián)系有意向合作評(píng)估的品牌》 6《 某 商業(yè)項(xiàng)目 《商品質(zhì)量保證責(zé)任書》擬定 》 6《 某 商業(yè)項(xiàng)目 裝修工作的各項(xiàng)準(zhǔn)備》 6《 某 商業(yè)項(xiàng)目 商戶的裝修方案審定流程》 6《 某 商業(yè)項(xiàng)目 商戶裝修監(jiān)理工作流程》 6《 某 商業(yè)項(xiàng)目 水電維修工作培訓(xùn)計(jì)劃》 6《 某 商業(yè)項(xiàng)