【正文】 業(yè)輔助功能都有不同的要求。如大型超市，就要求有一定面積的卸貨空間和停車(chē)場(chǎng)。例如家樂(lè)福超市，就要求單體購(gòu)物中心有 1000 個(gè)以上的停車(chē)位，其中有 200 個(gè)可以提供給家樂(lè)福及其顧客專(zhuān)用。再如 TESCO超市，就要求其入口前有深度＞ 15m 的小型廣場(chǎng)，鋪花崗巖面積不少于 1500 平米。有些餐飲業(yè)種要求有一定的設(shè)備用房。所以商家的輔助功能需求是業(yè)態(tài)規(guī)劃必須考慮的因素之一。 同時(shí)結(jié)合購(gòu)物中心原有的輔助區(qū)進(jìn)行業(yè)態(tài)的規(guī)劃，有利于充分挖掘這些輔助空間的價(jià)值，提升租金的水平。例如樓梯附 近的店面其租金水平相對(duì)較高，這樣就可以安排一些租金承受能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目的人流動(dòng)線(xiàn) 購(gòu)物中心空間價(jià)值的最大化體現(xiàn)在能夠吸引充沛的人流并使其在此區(qū)域停留。在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)應(yīng)與人流的規(guī)劃充分結(jié)合，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。 現(xiàn)代的購(gòu)物中心層數(shù)越多，營(yíng)業(yè)面積和租金就越多，購(gòu)物中心的利潤(rùn)和投資回報(bào)也就越大。但要把購(gòu)物者引至高層并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的樓面。將業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線(xiàn)相結(jié)合，有利于將顧客引至購(gòu)物中心的各個(gè)樓層，形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，提 升整場(chǎng)的租金水平。 第二 部分： 市場(chǎng) 場(chǎng)調(diào)研 具體工作安排 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 8 一 、市場(chǎng)調(diào)研工作界定 新商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工前設(shè)計(jì)前 ，由專(zhuān)業(yè)商業(yè)顧問(wèn) 組織招商人員展開(kāi)市調(diào)，調(diào)研內(nèi)容包括商圈情況、同行業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、居住人口及消費(fèi)水平、租金水平、商戶(hù)資源、物業(yè)管理、媒體、薪酬福利水平等。 商業(yè)項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)后， 招商中心 應(yīng)不定期對(duì)商品品牌、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、 新商業(yè)項(xiàng)目的情況 進(jìn)行調(diào)研，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理審核后報(bào)董事長(zhǎng) 。 遇商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)重大調(diào)整，需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容為商圈情況、同行業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、租金水平、商戶(hù)資源，形成市調(diào) 報(bào)告后報(bào) 董事長(zhǎng) 。 二、市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備 資料準(zhǔn)備 商業(yè)項(xiàng)目建筑資料，城市行政、人口、經(jīng)濟(jì)資料，市場(chǎng)調(diào)研表格，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地圖等。 人員準(zhǔn)備 由商業(yè)負(fù)責(zé)人 組織成立市調(diào)小組。 由商業(yè) 顧問(wèn) 對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行市調(diào)培訓(xùn)。 三、市場(chǎng)調(diào)研工作計(jì)劃、內(nèi)容及要求 詳細(xì)調(diào)研當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居民、商戶(hù)資源、人力資源薪酬、物業(yè)管理、物業(yè)費(fèi)用情況，為商業(yè)規(guī)劃及項(xiàng)目籌備提供數(shù)據(jù)支持，最終形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。 城市零售狀況分析 主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營(yíng)狀況，未來(lái)發(fā)展規(guī)劃等。 同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 基本情況、總面積、規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)面積配比、檔次定位、開(kāi)業(yè)時(shí)間、歷史經(jīng)營(yíng)狀況、消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)（客層定位）、租金價(jià)格或合作條件、相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)）、人力資源費(fèi)用、品牌情況、服務(wù)管理、停車(chē)位數(shù)量、客流量、客單價(jià)、招商優(yōu)惠條件等。 本項(xiàng)目分析 地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、周邊環(huán)境、交通， 3 公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、小區(qū)數(shù)量、入住人口、居民戶(hù)數(shù)、人均收入、人均消費(fèi)支出、消費(fèi)特征、物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫(xiě)字樓、商業(yè)的全部情況），工程進(jìn)度時(shí)間等；對(duì)本項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商 政策、目標(biāo)品牌及租金價(jià)格物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議。 新聞媒體調(diào)研 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 9 調(diào)研各種媒體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、廣告媒體合作單位的情況。 形成調(diào)研結(jié)論 根據(jù)各部門(mén)數(shù)據(jù)形成調(diào)研結(jié)論，指導(dǎo)公司完成物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算、工資薪酬水平、開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制。 根據(jù) 某 商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研任務(wù)需求，本次調(diào)研將通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查方法，分析和研究 某 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的可行性方向，并結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)作中涉及的主要因素權(quán)衡利弊，最終建議確定最可行和最大利益的定位方向。 據(jù)調(diào)研任務(wù)，本次調(diào)研將分為六個(gè)主要部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 消費(fèi) 者意見(jiàn)調(diào)查； 某 商業(yè)項(xiàng)目 消費(fèi)群分類(lèi)調(diào)查； 某 商業(yè)項(xiàng)目 商家意見(jiàn)調(diào)查； XX 市日用消費(fèi)品 市場(chǎng)調(diào)查； 某 商業(yè)項(xiàng)目 商圈調(diào)查；潛在客戶(hù)訪(fǎng)談?wù){(diào)查。最后整合所有調(diào)查數(shù)據(jù)和結(jié)果，提出完整的調(diào)查報(bào)告。 第三 部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查 一、調(diào)查目的 了解該地區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣、生活形態(tài)以及對(duì)九 項(xiàng)目周邊 商業(yè)業(yè)態(tài)的態(tài)度，為本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供可參考的依據(jù)。 二、調(diào)查內(nèi)容 1．了解該地區(qū)消費(fèi)者背景信息：年齡分布、職業(yè)、收入分布、消費(fèi)能力情況等。 2．了解該地區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣：購(gòu)物地點(diǎn)偏好、購(gòu)物頻率、消費(fèi)金額、休閑娛樂(lè)類(lèi)消費(fèi)習(xí)慣 等。 3．了解消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目 商圈的態(tài)度：對(duì)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的滿(mǎn)意度、未來(lái)商業(yè)形式的心理期望、對(duì)購(gòu)物中心的具體建議等。 4．了解消費(fèi)者 對(duì) 媒體接觸習(xí)慣。 三、 調(diào)查方法 以問(wèn)卷形式，通過(guò)中心地點(diǎn)（定點(diǎn)）攔截和入戶(hù)調(diào)查，了解 杭 XX 民消費(fèi)行為與消費(fèi)意愿、以及人口特征。 樣本量及訪(fǎng)問(wèn)形式： 四、預(yù)期調(diào)查結(jié)果 1. 項(xiàng)目 消費(fèi)者群體人口統(tǒng)計(jì)學(xué)分布情況及消費(fèi)能力 2. 項(xiàng)目周邊 消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣趨向 3. 項(xiàng)目周邊 消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的態(tài)度及商業(yè)定位建議 4. 項(xiàng)目周邊 消費(fèi)者 對(duì) 媒介接觸習(xí)慣 五、調(diào)查日程 1. 前期準(zhǔn)備 ： 制定調(diào)查計(jì)劃、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、取樣、訪(fǎng)問(wèn)員招募培訓(xùn) 、問(wèn)卷印刷、準(zhǔn)備禮品等； 2. 調(diào)查實(shí)施 ： 進(jìn)行實(shí)地調(diào)研； 3. 后期工作： 數(shù)據(jù)錄入、統(tǒng)計(jì)分析； 4. 調(diào)查報(bào)告撰寫(xiě)： 完成調(diào)研報(bào)告。 六、調(diào)查說(shuō)明： 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 10 本部分需當(dāng)?shù)毓九浜险心寂嘤?xùn)訪(fǎng)問(wèn)員；落實(shí)禮品、問(wèn)卷印刷以及定點(diǎn)場(chǎng)地安排等工作。 第四 部分： 某 項(xiàng)目周邊 消費(fèi)群分類(lèi)調(diào)查 分析 一、調(diào)查目的 了解項(xiàng)目 周邊 消費(fèi)者群分類(lèi)現(xiàn)狀，為本項(xiàng)目商業(yè)定位的潛在客戶(hù)提供目標(biāo)消費(fèi)群參考。 二、主要內(nèi)容 1．從總體上調(diào)查項(xiàng)目周邊各個(gè)階層的情況，主要有：人口數(shù)量（各個(gè)階層在項(xiàng)目周邊 的人口數(shù)、在整個(gè)人群中所占的比例）；性別比例、年齡結(jié)構(gòu)（青、中、老的比 例）；職業(yè)構(gòu)成；人口規(guī)模走勢(shì)（現(xiàn)在的增長(zhǎng)或縮減比例、未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢(shì)）； 2．經(jīng)濟(jì)狀況和經(jīng)濟(jì)能力： 主要經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源、收入增長(zhǎng)幅度；消費(fèi)支出比例（食品消費(fèi)、人際交往費(fèi)用、休閑娛樂(lè)費(fèi)用以及其它消費(fèi)所占的比例）；可支配收入、年消費(fèi)支出水平、儲(chǔ)蓄余額；消費(fèi)傾向和消費(fèi)能力（汽車(chē)擁有量、一次性付清房款的比例等）； 3．文化和價(jià)值觀(guān)念：最高學(xué)歷水平；休閑娛樂(lè)方式；人際交往對(duì)象及其特征（如親朋好友、同事、上、下級(jí)等）；比較關(guān)注的問(wèn)題； 三、調(diào)查范圍 主要集中在 項(xiàng)目周邊 ，可以向周?chē)椛?3公里左右。 四、調(diào)查方法 五、 調(diào)查日程 1．自計(jì)劃實(shí)施 ：搜集資料； 2．資料搜集：分析并撰寫(xiě)報(bào)告； 3．如有特殊調(diào)查需求，在盡短的時(shí)間內(nèi)完成數(shù)據(jù)采集到撰寫(xiě)報(bào)告的全部過(guò)程。 六、調(diào)查說(shuō)明： 本部分調(diào)查需當(dāng)?shù)毓九浜纤鸭畧?bào)告、行業(yè)信息等相關(guān)資料，或提供搜集資料渠道。 第五 部分： XX 商業(yè)項(xiàng)目 周邊 商家意見(jiàn)調(diào)查 一、調(diào)查目的 了解 項(xiàng)目周邊 及周?chē)貐^(qū) 商家 對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)業(yè)態(tài)的態(tài)度， 以尋找并定位本項(xiàng)目潛在招商客戶(hù)。 二、調(diào)查內(nèi)容 目前 項(xiàng)目周邊 經(jīng)營(yíng)狀況 a、店鋪?zhàn)?、買(mǎi)形式：租賃、購(gòu)買(mǎi) b、經(jīng)營(yíng)面積、品種、檔次、客戶(hù)特征 c、價(jià)格：租價(jià) 、售價(jià)及承受力 d、營(yíng)業(yè)額及增減情況 投資經(jīng)營(yíng)者投資、經(jīng)營(yíng)意向及需求 a、投資、經(jīng)營(yíng)店鋪考慮因素、地段評(píng)價(jià) b、對(duì)本項(xiàng)目店鋪的吸引力評(píng)價(jià)、可能的經(jīng)營(yíng)品種 c、對(duì)店鋪面積、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、設(shè)施配套等的要求 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 11 投資、經(jīng)營(yíng)者價(jià)位承受力 a、租金、售價(jià)承受力 b、合適的租金、售價(jià) 同時(shí)通過(guò)對(duì) 商家背景資料 （性別、年齡、受教育程度、家庭情況、職業(yè)、收入水平等）的分析， 確定商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體特征 。 三、調(diào)查方法 （略） 四、調(diào)查日程 （略） 五、調(diào)查說(shuō)明 （略） 第六 部分： XX 市日用消費(fèi)品 市場(chǎng)調(diào)查 一、調(diào)查目的： 作為本項(xiàng) 目商業(yè)定位的備選方案之一，全面了解 XX 市現(xiàn)有的消費(fèi)品 市場(chǎng)，分析競(jìng)爭(zhēng)及參考因素，以明確本項(xiàng)目商業(yè)定位的可行性。 二、調(diào)查內(nèi)容 1．了解 XX 市商業(yè)規(guī)劃方向、經(jīng)濟(jì)特征和發(fā)展趨勢(shì)；對(duì) XX 市現(xiàn)有城市商業(yè)格局和現(xiàn)有商圈進(jìn)行分析； 2．商場(chǎng)、超市及其它中檔以上店鋪數(shù)量及分布狀況； 3．經(jīng)營(yíng)面積、檔次 4．店鋪性質(zhì)：綜合商場(chǎng)、超市、商品連鎖店 (服裝、眼鏡等商品連鎖店、商品專(zhuān)賣(mài)店、精品店 (如電器、服裝、鞋帽等 )、正餐、快餐、影樓、美容美發(fā)、書(shū)店、藥店、鮮花禮品店、娛樂(lè)場(chǎng)所、音像制品店、其它 5．商鋪主營(yíng)商品類(lèi)別：服裝、食品、 鞋帽、針織面料、床上用品、家用電器、其它 三、調(diào)查方法 （略） 四、調(diào)查日程 （略） 五、調(diào)查說(shuō)明 （略） 第七 部分： XX 項(xiàng)目周邊 商圈調(diào)查 一、調(diào)查目的 全面客觀(guān)了解 項(xiàng)目周邊 商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，分析其對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的可參考依據(jù)以及競(jìng)爭(zhēng)性因素，有利于本項(xiàng)目更準(zhǔn)確的定位。 二、調(diào)查內(nèi)容 項(xiàng)目周邊 商圈概況：人口、交通及相關(guān)基本信息；商業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及整體經(jīng)營(yíng)狀況；規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)。 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)信息：業(yè)態(tài)名稱(chēng)、定位、分布、規(guī)模、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)狀況等具體信息。 大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：業(yè)態(tài)、營(yíng)業(yè)面積、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)狀況 、消費(fèi)群體等信息。 三、調(diào)查方法 （略） 四、預(yù)期調(diào)查結(jié)果 1. 了解 項(xiàng)目周邊 商圈整體情況 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 12 2. 分析比較并總結(jié)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)元素 3. 分析比較 項(xiàng)目周邊 商圈各個(gè)商業(yè)元素對(duì)本項(xiàng)目定位的參考依據(jù)和競(jìng)爭(zhēng)因素 五、調(diào)查說(shuō)明 本部分調(diào)查需要當(dāng)?shù)毓镜南嚓P(guān)人員配合，尤以提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù)為主。 第八 部分 ： 某 項(xiàng)目周邊 潛在客戶(hù)訪(fǎng)談 一、訪(fǎng)談目的： 進(jìn)一步了解潛在客戶(hù)的商業(yè)需求以及對(duì)本項(xiàng)目的態(tài)度，為本項(xiàng)目準(zhǔn)確定位及招商提供參考依據(jù)。 二、訪(fǎng)談內(nèi)容： 1. 了解潛在客戶(hù)（個(gè)體商戶(hù)、主力店、大型商業(yè)機(jī)構(gòu)）對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)的需求特征； 2. 說(shuō)明本項(xiàng)目現(xiàn)況，了解潛在客 戶(hù)的態(tài)度； 3. 了解潛在客戶(hù)對(duì)行業(yè)消費(fèi)需求特征和趨勢(shì)的判斷。 三、訪(fǎng)談方法： 四、預(yù)期結(jié)果： 1. 分析比較潛在客戶(hù)對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)的需求特征主要因素 2. 以潛在客戶(hù)的角度分析本項(xiàng)目的利弊，趨利避弊，使產(chǎn)品差異化定位 3. 根據(jù)客戶(hù)意見(jiàn)分析本項(xiàng)目招商模式 五、訪(fǎng)談?wù)f明： 本部分調(diào)查需要當(dāng)?shù)毓九浜下?lián)系訪(fǎng)談對(duì)象；落實(shí)場(chǎng)地、相關(guān)資源配備等具體實(shí)施細(xì)節(jié)。 另外，需為項(xiàng)目組提供工作室一間（配有可 24 小時(shí)上網(wǎng)的電腦 2 臺(tái)）。 在完成上述所有調(diào)查內(nèi)容后，我們將根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)和分析結(jié)果撰寫(xiě)最終的調(diào)查報(bào)告，包括： 1．分析本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，列出可能的定位 方向逐一分析利弊、影響、限制以及能否和如何借勢(shì)、補(bǔ)充與協(xié)調(diào)。 、道路、流量 SWOT分析 2．結(jié)合定位方向分析公司自身情況，找出優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，并提出增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)劣勢(shì)的建議。 3．經(jīng)濟(jì)分析和最終建議 、風(fēng)險(xiǎn)分析、 SWOT分析 ，得出定位方向組合建議 作建議 第二章： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)規(guī)劃書(shū) 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 13 （時(shí)間 估計(jì) 30 天） 第一部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 關(guān)于戰(zhàn)略目標(biāo)方面 第二部分 ： 某 商業(yè)項(xiàng)目 建設(shè)與其戰(zhàn)略選擇 第三部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 正確的 業(yè)態(tài)規(guī)劃 第四部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)的前提和保障是準(zhǔn)確定位 第五部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 第六部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 第七部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 相關(guān)事務(wù)安排 第八部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商策劃招商執(zhí)行 第九部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 成立商業(yè)招商中心計(jì)劃與設(shè)想 第一 部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 關(guān)于戰(zhàn)略目標(biāo)方面 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 14 一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案 （一） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 根據(jù)市調(diào)報(bào)告及相關(guān)數(shù)據(jù)， 負(fù)責(zé)草擬 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)