【正文】 業(yè)輔助功能都有不同的要求。如大型超市，就要求有一定面積的卸貨空間和停車場。例如家樂福超市，就要求單體購物中心有 1000 個(gè)以上的停車位，其中有 200 個(gè)可以提供給家樂福及其顧客專用。再如 TESCO超市，就要求其入口前有深度＞ 15m 的小型廣場，鋪花崗巖面積不少于 1500 平米。有些餐飲業(yè)種要求有一定的設(shè)備用房。所以商家的輔助功能需求是業(yè)態(tài)規(guī)劃必須考慮的因素之一。 同時(shí)結(jié)合購物中心原有的輔助區(qū)進(jìn)行業(yè)態(tài)的規(guī)劃，有利于充分挖掘這些輔助空間的價(jià)值，提升租金的水平。例如樓梯附 近的店面其租金水平相對較高，這樣就可以安排一些租金承受能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目的人流動線 購物中心空間價(jià)值的最大化體現(xiàn)在能夠吸引充沛的人流并使其在此區(qū)域停留。在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)應(yīng)與人流的規(guī)劃充分結(jié)合，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。 現(xiàn)代的購物中心層數(shù)越多，營業(yè)面積和租金就越多，購物中心的利潤和投資回報(bào)也就越大。但要把購物者引至高層并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的樓面。將業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動線相結(jié)合，有利于將顧客引至購物中心的各個(gè)樓層，形成良好的經(jīng)營氛圍，提 升整場的租金水平。 第二 部分： 市場 場調(diào)研 具體工作安排 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 8 一 、市場調(diào)研工作界定 新商業(yè)項(xiàng)目開工前設(shè)計(jì)前 ，由專業(yè)商業(yè)顧問 組織招商人員展開市調(diào)，調(diào)研內(nèi)容包括商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、居住人口及消費(fèi)水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)管理、媒體、薪酬福利水平等。 商業(yè)項(xiàng)目正常經(jīng)營后， 招商中心 應(yīng)不定期對商品品牌、競爭對手、 新商業(yè)項(xiàng)目的情況 進(jìn)行調(diào)研，形成市場調(diào)研報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理審核后報(bào)董事長 。 遇商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)重大調(diào)整，需要進(jìn)行市場調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容為商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、租金水平、商戶資源，形成市調(diào) 報(bào)告后報(bào) 董事長 。 二、市場調(diào)研準(zhǔn)備 資料準(zhǔn)備 商業(yè)項(xiàng)目建筑資料，城市行政、人口、經(jīng)濟(jì)資料，市場調(diào)研表格，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地圖等。 人員準(zhǔn)備 由商業(yè)負(fù)責(zé)人 組織成立市調(diào)小組。 由商業(yè) 顧問 對相關(guān)人員進(jìn)行市調(diào)培訓(xùn)。 三、市場調(diào)研工作計(jì)劃、內(nèi)容及要求 詳細(xì)調(diào)研當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居民、商戶資源、人力資源薪酬、物業(yè)管理、物業(yè)費(fèi)用情況，為商業(yè)規(guī)劃及項(xiàng)目籌備提供數(shù)據(jù)支持，最終形成市場調(diào)研報(bào)告。 城市零售狀況分析 主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營狀況，未來發(fā)展規(guī)劃等。 同類競爭對手分析 基本情況、總面積、規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)面積配比、檔次定位、開業(yè)時(shí)間、歷史經(jīng)營狀況、消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)（客層定位）、租金價(jià)格或合作條件、相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)）、人力資源費(fèi)用、品牌情況、服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價(jià)、招商優(yōu)惠條件等。 本項(xiàng)目分析 地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、周邊環(huán)境、交通， 3 公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、小區(qū)數(shù)量、入住人口、居民戶數(shù)、人均收入、人均消費(fèi)支出、消費(fèi)特征、物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全部情況），工程進(jìn)度時(shí)間等；對本項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商 政策、目標(biāo)品牌及租金價(jià)格物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議。 新聞媒體調(diào)研 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 9 調(diào)研各種媒體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、廣告媒體合作單位的情況。 形成調(diào)研結(jié)論 根據(jù)各部門數(shù)據(jù)形成調(diào)研結(jié)論，指導(dǎo)公司完成物業(yè)管理費(fèi)測算、工資薪酬水平、開辦費(fèi)預(yù)算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制。 根據(jù) 某 商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研任務(wù)需求，本次調(diào)研將通過科學(xué)的市場調(diào)查方法，分析和研究 某 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的可行性方向，并結(jié)合市場運(yùn)作中涉及的主要因素權(quán)衡利弊，最終建議確定最可行和最大利益的定位方向。 據(jù)調(diào)研任務(wù)，本次調(diào)研將分為六個(gè)主要部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 消費(fèi) 者意見調(diào)查； 某 商業(yè)項(xiàng)目 消費(fèi)群分類調(diào)查； 某 商業(yè)項(xiàng)目 商家意見調(diào)查； XX 市日用消費(fèi)品 市場調(diào)查； 某 商業(yè)項(xiàng)目 商圈調(diào)查；潛在客戶訪談?wù){(diào)查。最后整合所有調(diào)查數(shù)據(jù)和結(jié)果，提出完整的調(diào)查報(bào)告。 第三 部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 消費(fèi)者意見調(diào)查 一、調(diào)查目的 了解該地區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣、生活形態(tài)以及對九 項(xiàng)目周邊 商業(yè)業(yè)態(tài)的態(tài)度，為本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供可參考的依據(jù)。 二、調(diào)查內(nèi)容 1．了解該地區(qū)消費(fèi)者背景信息：年齡分布、職業(yè)、收入分布、消費(fèi)能力情況等。 2．了解該地區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣：購物地點(diǎn)偏好、購物頻率、消費(fèi)金額、休閑娛樂類消費(fèi)習(xí)慣 等。 3．了解消費(fèi)者對項(xiàng)目 商圈的態(tài)度：對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的滿意度、未來商業(yè)形式的心理期望、對購物中心的具體建議等。 4．了解消費(fèi)者 對 媒體接觸習(xí)慣。 三、 調(diào)查方法 以問卷形式，通過中心地點(diǎn)（定點(diǎn)）攔截和入戶調(diào)查，了解 杭 XX 民消費(fèi)行為與消費(fèi)意愿、以及人口特征。 樣本量及訪問形式： 四、預(yù)期調(diào)查結(jié)果 1. 項(xiàng)目 消費(fèi)者群體人口統(tǒng)計(jì)學(xué)分布情況及消費(fèi)能力 2. 項(xiàng)目周邊 消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣趨向 3. 項(xiàng)目周邊 消費(fèi)者對本項(xiàng)目的態(tài)度及商業(yè)定位建議 4. 項(xiàng)目周邊 消費(fèi)者 對 媒介接觸習(xí)慣 五、調(diào)查日程 1. 前期準(zhǔn)備 ： 制定調(diào)查計(jì)劃、問卷設(shè)計(jì)、取樣、訪問員招募培訓(xùn) 、問卷印刷、準(zhǔn)備禮品等； 2. 調(diào)查實(shí)施 ： 進(jìn)行實(shí)地調(diào)研； 3. 后期工作： 數(shù)據(jù)錄入、統(tǒng)計(jì)分析； 4. 調(diào)查報(bào)告撰寫： 完成調(diào)研報(bào)告。 六、調(diào)查說明： 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 10 本部分需當(dāng)?shù)毓九浜险心寂嘤?xùn)訪問員；落實(shí)禮品、問卷印刷以及定點(diǎn)場地安排等工作。 第四 部分： 某 項(xiàng)目周邊 消費(fèi)群分類調(diào)查 分析 一、調(diào)查目的 了解項(xiàng)目 周邊 消費(fèi)者群分類現(xiàn)狀，為本項(xiàng)目商業(yè)定位的潛在客戶提供目標(biāo)消費(fèi)群參考。 二、主要內(nèi)容 1．從總體上調(diào)查項(xiàng)目周邊各個(gè)階層的情況，主要有：人口數(shù)量（各個(gè)階層在項(xiàng)目周邊 的人口數(shù)、在整個(gè)人群中所占的比例）；性別比例、年齡結(jié)構(gòu)（青、中、老的比 例）；職業(yè)構(gòu)成；人口規(guī)模走勢（現(xiàn)在的增長或縮減比例、未來幾年的發(fā)展趨勢）； 2．經(jīng)濟(jì)狀況和經(jīng)濟(jì)能力： 主要經(jīng)濟(jì)收入來源、收入增長幅度；消費(fèi)支出比例（食品消費(fèi)、人際交往費(fèi)用、休閑娛樂費(fèi)用以及其它消費(fèi)所占的比例）；可支配收入、年消費(fèi)支出水平、儲蓄余額；消費(fèi)傾向和消費(fèi)能力（汽車擁有量、一次性付清房款的比例等）； 3．文化和價(jià)值觀念：最高學(xué)歷水平；休閑娛樂方式；人際交往對象及其特征（如親朋好友、同事、上、下級等）；比較關(guān)注的問題； 三、調(diào)查范圍 主要集中在 項(xiàng)目周邊 ，可以向周圍輻射 3公里左右。 四、調(diào)查方法 五、 調(diào)查日程 1．自計(jì)劃實(shí)施 ：搜集資料； 2．資料搜集：分析并撰寫報(bào)告； 3．如有特殊調(diào)查需求，在盡短的時(shí)間內(nèi)完成數(shù)據(jù)采集到撰寫報(bào)告的全部過程。 六、調(diào)查說明： 本部分調(diào)查需當(dāng)?shù)毓九浜纤鸭畧?bào)告、行業(yè)信息等相關(guān)資料，或提供搜集資料渠道。 第五 部分： XX 商業(yè)項(xiàng)目 周邊 商家意見調(diào)查 一、調(diào)查目的 了解 項(xiàng)目周邊 及周圍地區(qū) 商家 對商業(yè)經(jīng)營模式、商業(yè)業(yè)態(tài)的態(tài)度， 以尋找并定位本項(xiàng)目潛在招商客戶。 二、調(diào)查內(nèi)容 目前 項(xiàng)目周邊 經(jīng)營狀況 a、店鋪?zhàn)狻①I形式：租賃、購買 b、經(jīng)營面積、品種、檔次、客戶特征 c、價(jià)格：租價(jià) 、售價(jià)及承受力 d、營業(yè)額及增減情況 投資經(jīng)營者投資、經(jīng)營意向及需求 a、投資、經(jīng)營店鋪考慮因素、地段評價(jià) b、對本項(xiàng)目店鋪的吸引力評價(jià)、可能的經(jīng)營品種 c、對店鋪面積、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、設(shè)施配套等的要求 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 11 投資、經(jīng)營者價(jià)位承受力 a、租金、售價(jià)承受力 b、合適的租金、售價(jià) 同時(shí)通過對 商家背景資料 （性別、年齡、受教育程度、家庭情況、職業(yè)、收入水平等）的分析， 確定商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體特征 。 三、調(diào)查方法 （略） 四、調(diào)查日程 （略） 五、調(diào)查說明 （略） 第六 部分： XX 市日用消費(fèi)品 市場調(diào)查 一、調(diào)查目的： 作為本項(xiàng) 目商業(yè)定位的備選方案之一，全面了解 XX 市現(xiàn)有的消費(fèi)品 市場，分析競爭及參考因素，以明確本項(xiàng)目商業(yè)定位的可行性。 二、調(diào)查內(nèi)容 1．了解 XX 市商業(yè)規(guī)劃方向、經(jīng)濟(jì)特征和發(fā)展趨勢；對 XX 市現(xiàn)有城市商業(yè)格局和現(xiàn)有商圈進(jìn)行分析； 2．商場、超市及其它中檔以上店鋪數(shù)量及分布狀況； 3．經(jīng)營面積、檔次 4．店鋪性質(zhì)：綜合商場、超市、商品連鎖店 (服裝、眼鏡等商品連鎖店、商品專賣店、精品店 (如電器、服裝、鞋帽等 )、正餐、快餐、影樓、美容美發(fā)、書店、藥店、鮮花禮品店、娛樂場所、音像制品店、其它 5．商鋪主營商品類別：服裝、食品、 鞋帽、針織面料、床上用品、家用電器、其它 三、調(diào)查方法 （略） 四、調(diào)查日程 （略） 五、調(diào)查說明 （略） 第七 部分： XX 項(xiàng)目周邊 商圈調(diào)查 一、調(diào)查目的 全面客觀了解 項(xiàng)目周邊 商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，分析其對本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的可參考依據(jù)以及競爭性因素，有利于本項(xiàng)目更準(zhǔn)確的定位。 二、調(diào)查內(nèi)容 項(xiàng)目周邊 商圈概況：人口、交通及相關(guān)基本信息；商業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及整體經(jīng)營狀況；規(guī)劃及發(fā)展趨勢。 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)信息：業(yè)態(tài)名稱、定位、分布、規(guī)模、價(jià)格、經(jīng)營狀況等具體信息。 大型商業(yè)經(jīng)營情況：業(yè)態(tài)、營業(yè)面積、經(jīng)營模式、經(jīng)營狀況 、消費(fèi)群體等信息。 三、調(diào)查方法 （略） 四、預(yù)期調(diào)查結(jié)果 1. 了解 項(xiàng)目周邊 商圈整體情況 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 12 2. 分析比較并總結(jié)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)元素 3. 分析比較 項(xiàng)目周邊 商圈各個(gè)商業(yè)元素對本項(xiàng)目定位的參考依據(jù)和競爭因素 五、調(diào)查說明 本部分調(diào)查需要當(dāng)?shù)毓镜南嚓P(guān)人員配合，尤以提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù)為主。 第八 部分 ： 某 項(xiàng)目周邊 潛在客戶訪談 一、訪談目的： 進(jìn)一步了解潛在客戶的商業(yè)需求以及對本項(xiàng)目的態(tài)度，為本項(xiàng)目準(zhǔn)確定位及招商提供參考依據(jù)。 二、訪談內(nèi)容： 1. 了解潛在客戶（個(gè)體商戶、主力店、大型商業(yè)機(jī)構(gòu)）對產(chǎn)業(yè)物業(yè)的需求特征； 2. 說明本項(xiàng)目現(xiàn)況，了解潛在客 戶的態(tài)度； 3. 了解潛在客戶對行業(yè)消費(fèi)需求特征和趨勢的判斷。 三、訪談方法： 四、預(yù)期結(jié)果： 1. 分析比較潛在客戶對產(chǎn)業(yè)物業(yè)的需求特征主要因素 2. 以潛在客戶的角度分析本項(xiàng)目的利弊，趨利避弊，使產(chǎn)品差異化定位 3. 根據(jù)客戶意見分析本項(xiàng)目招商模式 五、訪談?wù)f明： 本部分調(diào)查需要當(dāng)?shù)毓九浜下?lián)系訪談對象；落實(shí)場地、相關(guān)資源配備等具體實(shí)施細(xì)節(jié)。 另外，需為項(xiàng)目組提供工作室一間（配有可 24 小時(shí)上網(wǎng)的電腦 2 臺）。 在完成上述所有調(diào)查內(nèi)容后，我們將根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)和分析結(jié)果撰寫最終的調(diào)查報(bào)告，包括： 1．分析本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，列出可能的定位 方向逐一分析利弊、影響、限制以及能否和如何借勢、補(bǔ)充與協(xié)調(diào)。 、道路、流量 SWOT分析 2．結(jié)合定位方向分析公司自身情況，找出優(yōu)勢和劣勢，并提出增強(qiáng)優(yōu)勢彌補(bǔ)劣勢的建議。 3．經(jīng)濟(jì)分析和最終建議 、風(fēng)險(xiǎn)分析、 SWOT分析 ，得出定位方向組合建議 作建議 第二章： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)規(guī)劃書 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 13 （時(shí)間 估計(jì) 30 天） 第一部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 關(guān)于戰(zhàn)略目標(biāo)方面 第二部分 ： 某 商業(yè)項(xiàng)目 建設(shè)與其戰(zhàn)略選擇 第三部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 正確的 業(yè)態(tài)規(guī)劃 第四部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 經(jīng)營的前提和保障是準(zhǔn)確定位 第五部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 第六部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 第七部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 相關(guān)事務(wù)安排 第八部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 招商策劃招商執(zhí)行 第九部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 成立商業(yè)招商中心計(jì)劃與設(shè)想 第一 部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 關(guān)于戰(zhàn)略目標(biāo)方面 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 14 一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案 （一） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 根據(jù)市調(diào)報(bào)告及相關(guān)數(shù)據(jù)， 負(fù)責(zé)草擬 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)