【正文】 成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實，這也正是新康復(fù)路 ● 西北商貿(mào)中心商業(yè)項目打造的原始初衷，一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營者、終端消費(fèi)者三贏的經(jīng)營模式，更是一種西北地區(qū)首創(chuàng)商貿(mào)與物流并享的商業(yè)新中心。 形象力的提升 ： 對于傳統(tǒng)批發(fā)市場固有的形象必將得到改 變，以優(yōu)化購物環(huán)境是本案的基本目標(biāo)。 強(qiáng)化零售功能： 固有的批發(fā)市場以單一的批一功能為主， 或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。 但在本案內(nèi)，必須零售功能。包括樓層產(chǎn)品的布局，核心客 戶的引進(jìn)及物業(yè)人流動線的設(shè)計等要素上均體現(xiàn)這一特征。 網(wǎng)絡(luò)化的拓展： 一般批發(fā)市場以本地市場為主，再輔射到周邊市場。而作為本案，則強(qiáng)力拓展它的輔射性，以全國、國外作為輔射目標(biāo)。 它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、國界化發(fā)展 促進(jìn)這類市場的交易是本案 的核心賣點(diǎn)。 強(qiáng)力打造“三化”元素： “三化”元素即指 專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；＿@個未來批發(fā)市場關(guān)系生存性的關(guān)鍵問題。專業(yè)化，有利于商業(yè)價值的提升；規(guī)?；?，有利于產(chǎn)品的多樣化。規(guī)范化，有利于促進(jìn)銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會使本案的持續(xù)經(jīng)營性達(dá)到最大化。 異地營銷促進(jìn)本案市場熱溫： 本案所有的宣傳均需緊扣著 規(guī)?；僮?，一方面以本地為主，但在中后期進(jìn)行吸納。 在本案的前期必將以“以外圍攻內(nèi)地”的戰(zhàn)略促進(jìn)市場的持 續(xù)熱溫狀態(tài)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 拓展實力客戶激活市場： 本案體量過大，本地客戶也有限。又 由于競爭者已開始展開銷售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對本案產(chǎn)生極大的影響。拓展本案實力性客戶乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。對于這類型的客戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。 “人流、商流、信息流”構(gòu)造強(qiáng)勢賣點(diǎn)： 由于本案地處于康復(fù)路核心商圈內(nèi)，為西安新城區(qū)的重點(diǎn)支持項目，同時超大規(guī)模為構(gòu)造一個新型的 MALL 奠定基礎(chǔ)。西安為西北五省的中心城市，交通便捷、貨物運(yùn)輸、商勢輔射力均具備一個現(xiàn)代主題物流中心的核心要素。本案以人流、商流、信息 流作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)對外推廣，必定引進(jìn)各類商家的青睞。這種定位，即改變與提升傳統(tǒng)物流中心的商業(yè)價值，另一方面也為 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者做出示范與引導(dǎo)。 七、市場致勝策略的必然性 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來源于當(dāng)?shù)卣硪环矫鎰t是開發(fā)商的開發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會，第四方面則是做專業(yè)型批市場的長久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場具備良好的發(fā)展前景?？蛻糍Y源也將得到大力拓展，逐步 向多元化、專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽(yù)無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 格時尚、產(chǎn)品品質(zhì)較佳、商家信譽(yù)信得過等原則吸納有效客戶。而作為本案如何制勝于市場，核心策略是什么，所運(yùn)用的組合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取勝于市場的關(guān)鍵。具體如下： 核心策略：“價格、速度雙把利劍”取勝市場 作為本案的推廣核心一方面體現(xiàn)于“價格”的合理性，從某種程度來說，它更傾向于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)銷售的突破性價格。另一方面則是“速度”的恰當(dāng)性，也就是節(jié)奏性的把握。因本案的潛在競爭者（白馬世紀(jì) 服裝廣場與西北褲城）均已開始展開收取定金行為，對本案具備一定的沖擊力。如何將本案的價格合理化與速度把握的節(jié)奏化進(jìn)行有效控制便是本案取勝市場的核心。 運(yùn)用手段：運(yùn)用“借力使力”手段 √ “以外圍激活本地”銷售 在市場前期階段，必須以外圍市場作為攻破方向。一方面可作為探訪需求，從外圍市場客戶探知他們對本案的青睞性，另一方面可根據(jù)了解的情況及時調(diào)整本案策略。在進(jìn)行外圍市場探訪的過程中，一種情況則是出現(xiàn)“熱度”狀況，這是比較良好的市場狀況。另一以“冷度”狀況，出現(xiàn)這種情況時則立即進(jìn)行外圍市場轉(zhuǎn)向本地市場的 吸納策略。從然保證本案的銷售目標(biāo)。但這種銷售方式的確立，是檢驗本案是從外圍攻本地，還是從本地激活外地市場的最好方式。 √ “以本地促進(jìn)外地”銷售 在操作任何一個案子時，一般都會采取“先易后難”策略。而作為本案房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 的體量過大，當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源有限，這種先易后難的策略是否可行仍處于未知數(shù)。但又由于二家潛在競爭者的存在，本案必須將本地市場作為核心進(jìn)行吸納。當(dāng)然，競爭者的先行策略給予本案一定的參考價值。具體如下： *推廣成功或失敗原因，均可成為本案最為直接的參照價值； *避開該案的核心賣點(diǎn)，為本案的創(chuàng)新提供了創(chuàng)作空間； *積 極關(guān)注該案的推廣發(fā)展?fàn)顩r，及時調(diào)整本案的推廣策略 鑒于以上原因的存在，本案需在銷售前期做好一系列的工作。如前期市場造勢、外地市場探訪、核心策略確立、最佳手段運(yùn)用等問題上做足功夫，方能達(dá)到“短、平、快”的實施目的，最終實現(xiàn)擊敗潛在競爭者的目標(biāo)。 項目總體定位概念與策劃思路 一、項目開發(fā)目標(biāo) 作為重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項目在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)滿足投資商 /開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及最終消費(fèi)者四個層面的利益要求，保證項目的成功建設(shè)及后期良好運(yùn)營。 對于投資 /開發(fā) 商而言 本項目應(yīng)當(dāng)能夠保證在最優(yōu)化的投資環(huán)境之下，實現(xiàn)短期效益與長期效益的最大化，主要表現(xiàn)為：通過項目的開發(fā)、銷售、運(yùn)營，為投資 /開發(fā)商帶來合理的現(xiàn)金流，實現(xiàn)投資 /開發(fā)商的投資回報預(yù)期，同時借助于優(yōu)勢物業(yè)資源的掌控，獲得長期管理效益、經(jīng)營效益及品牌 /形象效益。 對于投資者及經(jīng)營者而言 本項目應(yīng)當(dāng)通過明確定位、科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營管理為投資者、經(jīng)營者創(chuàng)造良好的投資 /經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動整體房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營性，實現(xiàn)投資者及經(jīng)營者的投資回報目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)。 對于消費(fèi)者而言 本項目應(yīng) 當(dāng)在充分了解消費(fèi)者消費(fèi)需求、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為的基礎(chǔ)之上，為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境、享受批零兼營的購物功能。使之為消費(fèi)者帶來便利性與快捷性，同時結(jié)合于消費(fèi)者的消費(fèi)需求，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)化客戶資源、保證產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)。以此來奠定物美價謙與 品質(zhì)保證的消費(fèi)特征，更進(jìn)一步提升該物業(yè)的經(jīng)營價值。 對于商圈而言 本項目應(yīng)當(dāng)通過對市場、對消費(fèi)者的充分了解，科學(xué)規(guī)劃，合理引進(jìn)及組合新型業(yè)態(tài)、業(yè)種，完善區(qū)域商業(yè)功能，以提升康復(fù)路商圈的商業(yè)特征與功能。本案所打造的目的是繼承原康復(fù)路的商業(yè)氣勢，提升現(xiàn)有康復(fù)路的商業(yè)功能與購物環(huán)境，同時更進(jìn)一步的完善現(xiàn)有產(chǎn)品組合與商家組合。順原有康復(fù)路商氣，造現(xiàn)有新康復(fù)路之地標(biāo)交易廣場 —— 新康復(fù)路 ?西北商貿(mào)中心。提升商圈原有的商業(yè)勢氣，擴(kuò)大新康復(fù)路商圈在批發(fā)行業(yè)中的知名度或者得到全國市場的各大投資者與經(jīng)營者的認(rèn)可是本案打造的真正目的。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 二、項目開發(fā)原則及思路 任何商業(yè)項目的開發(fā)都必需遵循一定的原則性，一方面深入了解該商業(yè)圈的基本特性，另一方面尋求各類符合該項目操作的手法與策略，使其本項目在該商圈內(nèi)具備相 應(yīng)的競爭力， 打造一個成功的商業(yè)廣場是任何一個項目的開發(fā)宗旨。 充分考慮行業(yè)與產(chǎn)業(yè)特征的有機(jī)整合，既要考慮到行業(yè)特征，又要依托于產(chǎn)業(yè)背景。點(diǎn)面雙效結(jié)合共同打造一個商業(yè)購物場所的持續(xù)經(jīng)營性是不可忽視的社會責(zé)任。 充分考慮本項目所處商圈的特征與未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，創(chuàng)立本項目的核心競爭力。 “售得出，租得滿，做得到”為大前提，對本項目的投資者，租賃經(jīng)營商戶，終端消費(fèi)者進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。同時，嚴(yán)格考核產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)品牌。 以 本項目的目標(biāo)消費(fèi)群（投資者與經(jīng)營者）作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強(qiáng)勢樹立高投資價值、高經(jīng)營價值的市場形象。階段性的深入攻擊，策略性的投機(jī)市場。 優(yōu)先引進(jìn)主力商戶（具有多個行業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)客戶或具有一定經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 實力的商戶及具有一定品牌信譽(yù)的商戶），以大客戶帶小商戶為本案的招商策略。 三、項目整體定位概念 根據(jù)本案的市場調(diào)研狀況及本案所處的康復(fù)路商圈特征，給予本案最為精準(zhǔn)的市場定位尤為重要，從商圈到項目特征、從業(yè)態(tài)到管理模式、從經(jīng)營戶到投資者各個層面 的要素要考慮到位，使之更為貼切的符合到市場需求?？梢允箍蛻粢?guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。這樣的定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。 項目的總體定位 本項目立足于服務(wù)周邊市場，集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心（一個具備 批零兼售的倉儲式交易中心誕生） 項目的功能定位與 組合 展示、交易功能區(qū) 該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托西安對西北五省具有極強(qiáng)的輻射作用，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的 輻射半徑。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 同當(dāng)前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在： √ 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）； √ 增加了展示的設(shè)計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）； √ 經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位）； √ 營造了良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境） √ 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售 一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）； √ 可配計算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲管理（ MIS 系統(tǒng)） 預(yù)留管線。 會展會議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū) 該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平； √ 業(yè)內(nèi)專業(yè)人士、行業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)； √ 有計劃、有主題地組織各種會展會議。對服裝，可以安排各種主題的時裝表演，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時裝系列、運(yùn)動系列、紳士系列、學(xué)生系列 、淑女系列、動態(tài)系列的活動，可以增加市場的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流； √ 組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會議和論壇； √ 有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干； 零售功能區(qū) 零售功能區(qū)主要是拉動市場的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對批發(fā)市場經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動其它中小企業(yè)和個體進(jìn)入。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體（一個樓層設(shè)定一家），借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯位經(jīng)營， 形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費(fèi)人流，增加本項目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險，增加項目成功率。 休閑娛樂功能 本案的經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費(fèi)群體，一定對