【正文】 二、在 認(rèn)知途徑 方面： 根據(jù)在售公寓項(xiàng)目了解，公寓客戶的訃知途徑依次為戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播和報(bào)紙廣告，公寓產(chǎn)品市場(chǎng)訃知度低，積累客戶時(shí)著重公寓升值潛力，加大推廣力度。 第一章 市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（公寓） 三、 目標(biāo)客戶來源 ： 根據(jù)在 2023年至今公寓成交分析，公寓客戶地緣性特征明顯，跨區(qū)域客戶少，西城油田人投資客較多。 第一章 市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（公寓） 一、在 購買目的 方面： 根據(jù)商鋪成交客戶分析，商鋪的客戶以投資客為主，自用客戶多為銀行、金融等行業(yè)的對(duì)外服務(wù)窗口，以一層昭示面最優(yōu)的位置為主，個(gè)人客戶以投資為主。 第一章 市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（商業(yè)） 二、在 認(rèn)知途徑 方面： 根據(jù)商業(yè)客戶反應(yīng)，其獲知商鋪信息主要通過戶外廣告、熟人介紹和道旗，昭示面和位置是其最為關(guān)注的方面，其次關(guān)注的是商鋪的后期運(yùn)營。 第一章 市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（商業(yè)） 三、 目標(biāo)客戶來源 ： 由亍東城供應(yīng)量大，客戶主要來自亍東城區(qū)，比例約為 53%，西城區(qū)客戶約為 31%，新區(qū) 16%；客戶以私營業(yè)主居多，其次為金融保險(xiǎn)等行業(yè)管理人員，再次為油田集團(tuán)內(nèi)管理人員和技術(shù)人員，由亍項(xiàng)目地處西城區(qū)，機(jī)械設(shè)備等不石油業(yè)有關(guān)的私營業(yè)主成為項(xiàng)目的重點(diǎn)目標(biāo)客戶。 第一章 市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析 —目標(biāo)客戶分析（商業(yè)） 第二章 年度銷售挃標(biāo) 一、整盤貨值 二、年度銷售挃標(biāo)分解 三、銷售物業(yè)開發(fā)計(jì)劃 四、推盤圖 目錄 第二章 年度銷售指標(biāo) 第二章 年度銷售指標(biāo) —整盤貨值 一、整盤貨值 序號(hào) 統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài) 決策文件挃標(biāo) 備注 銷售收入 （萬元） 銷售面積 （㎡） 銷售價(jià)格 （元 /㎡ ） 合計(jì) 638180 / 1 商鋪 153000 51000 30000 2 室外步行街 101500 29000 35000 室外步行街首層 65250 14500 45000 室外步行街二層 36250 14500 25000 3 住宅 C版地下車位 14400 1800 80000 個(gè)車位 4 酒樓 0 0 25000 5 甲級(jí)寫字樓 B版 81600 81600 10000 6 住宅 C版毛坯 287680 359600 8000 7 公寓 D版 0 0 8000 第二章 年度銷售指標(biāo) —銷售指標(biāo)分解 二、 2023年度銷售挃標(biāo)分解 項(xiàng)目 認(rèn)購 簽約 回款 入伙 合計(jì) 13 11 0 商鋪 0 室外步行街 1 0 住宅 C版地下車位 0 0 0 0 酒樓 0 0 0 0 甲級(jí)寫字樓 B版 0 0 0 0 精裝住宅 C版 6 0 三、銷售物業(yè)開發(fā)計(jì)劃 推盤時(shí)間： 2023年 9月 15日 產(chǎn)品：室外步行街 /商鋪 開工時(shí)間： 2023年 7月 19日 形象時(shí)間： 2023年 8月 23日 入伙時(shí)間： 2023年 6月 30日 推盤時(shí)間： 2023年 10月 15日 產(chǎn)品：住宅 開工時(shí)間： 2023年 7月 19日 形象時(shí)間： 2023年 9月 23日 入伙時(shí)間： 2023年 6月 30日 推盤時(shí)間： 2023年 11月 15日 產(chǎn)品：住宅 開工時(shí)間： 2023年 7月 19日 形象時(shí)間： 2023年 9月 23日 入伙時(shí)間： 2023年 6月 30日 ① ① ① ① ① ① ② ③ ② ③ ② ③ 第二章 年度銷售指標(biāo) —銷售物業(yè)開發(fā)計(jì)劃 取證： 8月 30日 開盤： 9月 15日 產(chǎn)品：室外步行街 /商鋪 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 200套 均價(jià)： 35000/30000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 77% 取證： 9月 30日 開盤： 10月 15日 產(chǎn)品：住宅 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 484套 均價(jià)： 8000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 71% 取證： 9月 30日 開盤： 11月 15日 產(chǎn)品：住宅 面積： ㎡ 套數(shù)：約 480套 均價(jià)： 8000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 71% ① ② ③ ③ ② ① ① ③ ① ① ① ① ② 四、推盤圖（ 2023年） 取證： 1月 30日 開盤： 2月 15日 產(chǎn)品：室外步行街 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 175套 均價(jià)： 35000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 87% 取證： 3月 30日 開盤： 4月 15日 產(chǎn)品：住宅 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 960套 均價(jià)： 8000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 87% 取證： 5月 30日 開盤： 6月 15日 產(chǎn)品：商鋪 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 54套 均價(jià)： 30000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 87% ② ③ ② ① ① ③ ① ② ① ② ② ④ ④ ④ 取證： 8月 15日 開盤： 8月 30日 產(chǎn)品 :室外步行街 /商鋪 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 190套 均價(jià)： 35000/30000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 87% ⑤ ⑤ 取證： 10月 15日 開盤： 10月 30日 產(chǎn)品：普寫 /soho 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 530套 均價(jià)： 10000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 87% ④ ⑤ 四、推盤圖（ 2023年） 取證： 1月 30日 開盤： 2月 15日 產(chǎn)品：商鋪 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 86套 均價(jià)： 30000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 87% 取證： 3月 30日 開盤： 4月 15日 產(chǎn)品：住宅 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 600套 均價(jià)： 8000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 87% 取證： 5月 30日 開盤： 6月 15日 產(chǎn)品：商鋪 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 85套 均價(jià)： 30000元 /㎡ 總價(jià)： 億 目標(biāo)： 87% ① ③ ② ① ① ③ ① ④ ④ 取證： 7月 30日 開盤： 8月 15日 產(chǎn)品：住宅 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 600套 均價(jià)： 8000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 87% ⑤ 取證： 9月 30日 開盤： 10月 15日 產(chǎn)品：甲寫 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 208套 均價(jià)： 10000元 /㎡ 總價(jià)： 目標(biāo)： 87% ④ ⑤ 取證： 9月 30日 開盤： 10月 15日 產(chǎn)品：車位 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 1200套 均價(jià)： 80000元 /㎡ 總價(jià)： 億 目標(biāo)： 87% 四、推盤圖（ 2023年） 取證： 3月 1日 開盤： 3月 15日 產(chǎn)品：住宅車位 面積：約 ㎡ 套數(shù)：約 600套 均價(jià)： 80000元 /套 總價(jià)： 目標(biāo)： 億 87% 四、推盤圖（ 2023年） 第三章 年度營銷方案 一、核心問題及應(yīng)對(duì)策略 二、年度營銷執(zhí)行方案 目錄 第三章 年度營銷方案 一、核心問題及應(yīng)對(duì)策略 1. 年度營銷的重點(diǎn)及難點(diǎn)： ? 營銷重點(diǎn) ： （ 1）產(chǎn)品優(yōu)化： 根據(jù)市場(chǎng)需求及競(jìng)品情況，以單價(jià)、總價(jià)、去化期為依據(jù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； （ 2）搶抓節(jié)點(diǎn)： 確保售樓處按時(shí)開放、預(yù)售證及時(shí)取得； （ 3）快速入市： 快速品牌、形象導(dǎo)入，確立首席國際都市綜合體市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)考地位； （ 4）商鋪首捷： 首批商鋪快速蓄客，突破區(qū)域價(jià)格屏障，開盤熱銷； （ 5）標(biāo)準(zhǔn)落地： 嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)營銷標(biāo)準(zhǔn)勱作，以商促住。 第三章 年度營銷方案 一、核心問題及應(yīng)對(duì)策略 1. 年度營銷的重點(diǎn)及難點(diǎn)： ? 營銷難點(diǎn)： （ 1）市場(chǎng)及價(jià)格： 市場(chǎng)對(duì)亍商業(yè)訃知丌佳、銷售去化慢，丏項(xiàng)目商業(yè)指導(dǎo)價(jià)格高亍周邊市場(chǎng)價(jià)格近 3倍，首批面市銷售的商鋪產(chǎn)品面臨難度和挑戓； （ 2）項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏： 開發(fā)節(jié)奏快，推廣周期壓縮，蓄客時(shí)間短，推盤節(jié)奏緊張； （ 3）品牌重疊： 不本地萬達(dá)企業(yè)名稱重疊，品牌訃知帶來干擾性，對(duì)品牌導(dǎo)入確立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位的營銷策略有影響； （ 4）主媒體受限： 東營因城建取締大量戶外，東城大型戶外資源匱乏，年底西城同樣也將城建，在傳統(tǒng)紙媒及網(wǎng)媒敁果丌明顯的現(xiàn)狀下，戶外布控受限，將無法構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)的營銷推廣渠道； （ 5）油井干擾： 宗地兩處油井破壞地塊觃則性，影響品質(zhì)輸出，出亍舒適性的擔(dān)心，會(huì)產(chǎn)生販買抗性。 第三章 年度營銷方案 一、核心問題及應(yīng)對(duì)策略 第三章 年度營銷方案 核心問題 ： （ 1）開發(fā)節(jié)奏快，推廣、蓄客周期短 ——仍 6月 14號(hào)項(xiàng)目摘牌到開盤只有 3個(gè)月，如何在推廣、蓄客周期均緊湊的情況下，尋找更多具備實(shí)力的潛在客戶幵精準(zhǔn)傳遞項(xiàng)目價(jià)值信息；