【正文】 經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。同時(shí) ，在物流管理、格局上進(jìn)行打破，使其成為西安首個(gè)以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項(xiàng)目。“西北商務(wù)中心”主體高 40米，面寬 150米，單層建筑面積為 2 萬(wàn)平方米，擁有觀光電梯，自動(dòng)扶手梯 90 多部；房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。同時(shí)又由于康復(fù)路市場(chǎng)面臨著周邊新市場(chǎng)的形成，將導(dǎo)致康復(fù)路市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況受到一定影響。 康復(fù)路已經(jīng)過了 20 多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以批發(fā)市場(chǎng)為主的核心商圈。產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商來此購(gòu)物，貨車的進(jìn)進(jìn)出出也形成了另一道風(fēng)景線。 商業(yè)氛圍 ： 該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國(guó)各地的批發(fā)商，同時(shí)也吸引了本地零售客戶的前往。該商圈內(nèi)的長(zhǎng)纓路， 貝斯特貨運(yùn)站與客運(yùn)站均在此 ， 均有 50 多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等 。同時(shí)，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。 規(guī)模過大，客戶資源有限，能否在原有康復(fù)路商圈內(nèi)的吸納一定量經(jīng)營(yíng)者直接關(guān)系到本案的成功與否。 開發(fā)理念上得到創(chuàng)新、業(yè)態(tài)模式上得到提升、經(jīng)營(yíng)策略上得到改善等均為本案提供了有利機(jī)會(huì)。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個(gè)批零兼營(yíng)雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)而亮相于市場(chǎng)。 案名定義：新康復(fù)路 ● 西北商貿(mào)中心 新康復(fù)路 ： 繼承著原康復(fù)路的商業(yè)氣勢(shì)， 重塑康復(fù)路市場(chǎng)。 商貿(mào) ：是集于物流、商流、信息流為一 體的交易場(chǎng)所。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 中心： 是西安地區(qū)的城市中心，是西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，它具有雙重中心之概念。一 個(gè) 發(fā)展成大商貿(mào)、大流通、大市場(chǎng)為核心的商貿(mào)集散基地。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 范圍： *從事多年經(jīng)營(yíng)事業(yè)的個(gè)體者 *擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個(gè)人者； *不滿足于現(xiàn)有工作模式，而有意投身于經(jīng)營(yíng)事業(yè)者； *繼承家業(yè)的個(gè)人或團(tuán)體者； 特征： 品牌專賣店、代理商、經(jīng)銷商： *一般愿意通過租用或聯(lián)營(yíng)的形式獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地； *對(duì)統(tǒng)一管理要求較高； *一般實(shí)力較強(qiáng)，愿意承擔(dān)高租金，獲得好地段。同時(shí)， 價(jià)格是任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目非常重要的核心要素，一方面體現(xiàn)著地段位置的重要性，另一方面也體現(xiàn)著商業(yè)價(jià)值的可塑性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 √ 本案在市場(chǎng)宣傳方面需通過各種方式進(jìn)行造勢(shì)，使其消費(fèi) 者的心理價(jià)位高于本案最終的價(jià)格定位，便于快速去化。 經(jīng)營(yíng)權(quán)售價(jià)（ 15 年）： 本案推出市場(chǎng)的主要目的仍然以產(chǎn)權(quán)銷售為主，但由于本 案的規(guī)模較大，又需十分客觀考慮到市場(chǎng)客源的有限性。感謝原作者所作出的努力！ 七樓：均價(jià) 2100 元 /M2 定價(jià)理由： √ 由于考慮到經(jīng)濟(jì)利益最大化，本案 14 層不實(shí)行經(jīng)營(yíng)權(quán)銷 售方式。 √ 以上價(jià)格為每一個(gè)樓層的均價(jià)，根據(jù)具體位置的不同而價(jià) 格也有所不同。 √ 第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動(dòng)市場(chǎng)，聚集人氣； √ 第二階段：以物超所值商業(yè)項(xiàng)目帶來的高回報(bào)、高收益作為市場(chǎng)入市點(diǎn)，形成 成熟性的投資者或經(jīng)營(yíng)者搶著入駐的購(gòu)物場(chǎng)所 的市場(chǎng)印象； √ 第三階段：價(jià)格逐漸漲幅，產(chǎn)生 升值 的市場(chǎng)印象，同時(shí)鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價(jià)格走勢(shì)。本案的樓層業(yè)種規(guī)劃，充分遵循市場(chǎng)規(guī)律。感謝原作者所作出的努力！ 1F 女性飾品 化妝品、女性時(shí)尚用品、手機(jī)鏈、飾帽類、腳類飾品、飾品配件、披肩等 配小型 咖啡廳 2F 女性服飾 女性成衣、小件、配件等 中型快餐店 3F 男性服飾 男士成衣、休閑裝等 大型快 餐店 4F 童士服裝 童裝、童鞋、童被、兒童玩具類 配兒童娛樂 5F 5 層 6 層為寫字間 中型快餐店 6F 7F 娛樂 /休閑 中式快餐店 /茶餐廳（中檔） 經(jīng)營(yíng)管理公司辦公室 市場(chǎng)依據(jù) √ 調(diào)查范圍以康復(fù)路商圈為主，其中 96%的受訪者購(gòu)買商鋪的 目的因有自營(yíng)需求； √ 在此次調(diào)查中有 65％的受訪者選擇一層，為經(jīng)營(yíng)樓層其中 褲類、鞋類、文具、皮具、小商品、文具的業(yè)主； √ 購(gòu)買產(chǎn)權(quán)客戶所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品： 男裝 76％、 女裝 68％、 皮具 52％、 小商品 50％、 文具 55％、 飾品 73％、 童裝 58％等； √ 根 據(jù)調(diào)查，中檔品牌類產(chǎn)品占到了 65％，而 35％非品牌類 的低檔產(chǎn)品； √ 以租賃形式經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品： 鞋類 69％、 褲類 77％、 內(nèi)衣 62 ％、 小商品 50％、 床上用品 100% √ 根據(jù)調(diào)查中對(duì)配套設(shè)施要求如下：倉(cāng)庫(kù) 28%、餐飲 10%、車 位 12%、商務(wù)中心 4%、銀行 14%、空調(diào) 11%、 物流中心 17%、 其它 25； √ 在洗手間使用方面，目前僅有澳龍服裝城是免費(fèi)使用的， 其他商場(chǎng)均采取收費(fèi)制，商戶對(duì)此項(xiàng)收費(fèi)意見較大。 此次市場(chǎng)調(diào)研主要針對(duì)康復(fù) 路現(xiàn)有各大商業(yè)物業(yè)，因市場(chǎng)調(diào)研為抽樣調(diào)查，只代表普遍性，而非絕對(duì)性。 √ 基于本項(xiàng)目所處的市新城中心位置及新康復(fù)路核心地標(biāo)位 置，現(xiàn)方案立面風(fēng)格應(yīng)具有地標(biāo)性的相關(guān)特征。商場(chǎng)鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 人流動(dòng)線規(guī)劃 注重內(nèi)外溝通，商場(chǎng)的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不僅僅是商場(chǎng)內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系。脈絡(luò)清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，也影響商鋪的布局。 √ 商場(chǎng)電梯布局要點(diǎn) 商場(chǎng)電梯的基本功能是運(yùn)載商場(chǎng)內(nèi)人流或貨物，商場(chǎng)電梯部數(shù)、 布局位置、都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。本案擁有各類電梯 90 多部， 其中包括對(duì)扶梯、垂直電梯、觀光梯與貨遞的有效布局進(jìn)行細(xì)致考慮。所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問題，還要有區(qū)別性指示標(biāo)示。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。而作為本案的宣傳目的，不僅是形象的改變，而是一種未來信息的傳遞、更是一種不可多得投資機(jī)會(huì)的來臨。使其具備新康復(fù)路地標(biāo)性與代表性的商業(yè)建筑體及未來專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)新模式。感謝原作者所作出的努力！ 第三階段 :形象稿、銷售稿、軟文、樓書 （直觀形象表達(dá)） 第四階段 :軟文、促銷稿、 DM、海報(bào)等； (演繹形象內(nèi)涵 ) 目的 ：康復(fù)路市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)模式上較為單一，在經(jīng)營(yíng)管理的意識(shí)上也嚴(yán)重缺乏，在批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)。 （基礎(chǔ)形象運(yùn)用） 第二階段 :售樓處外包裝、建筑外立面、道路標(biāo)示牌、商場(chǎng)掛旗、軟文、平面秀稿等 （深化形象沖擊） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 方式 ：以具有沖擊力的視覺感受給予消費(fèi)者第一感觀印象，同時(shí)在不同時(shí)期對(duì)不同賣點(diǎn)進(jìn)行全面宣傳，逐漸剖析項(xiàng)目賣點(diǎn)，使其具備經(jīng)營(yíng)價(jià)值與投資價(jià)值。感謝原作者所作出的努力！ 營(yíng)銷推廣 計(jì)劃與實(shí)施 一、宣傳目的與實(shí)施 本案的宣傳目標(biāo)則是改變與突破現(xiàn)有康復(fù)路的市場(chǎng) 形象，包括臟、亂、雜等現(xiàn)象的存在。色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場(chǎng)墻面、地面作為商場(chǎng)的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場(chǎng)風(fēng)格的整體性。與業(yè)種的結(jié)合，燈飾選擇還是要根據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)分析，比如食品類與服裝類商品，前者不需要特效，而后者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч?。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 √ 商場(chǎng)洗手間布局要點(diǎn) 商場(chǎng)洗手間的配套，則強(qiáng)調(diào)的是“隱性”布局性，作為商場(chǎng)的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)功能，更要以“隱性”作為基點(diǎn)，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購(gòu)物空間形成有效區(qū)隔。避免盲區(qū)是商業(yè)項(xiàng) 目最為重視的問題，不僅關(guān)系到銷售的核心問題，更直接到影響到招商與經(jīng)營(yíng)的狀況問題。感謝原作者所作出的努力！ 動(dòng)性。使之， 建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚。 女裝：一樓 49% 二層 25% 童裝：三層 35% 五層 52% 內(nèi)衣：三層 39% 五層 34% 飾品：一層 71% 二層 29% 男裝：一層 68% 二層 32% 五、產(chǎn)品規(guī)劃建議 商場(chǎng)外立面的設(shè)計(jì) 商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)三結(jié)合與定位結(jié)合性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。由此，本案的樓層業(yè)種規(guī)劃如下： 本案樓層業(yè)種分布 樓層 業(yè)種 產(chǎn)品范圍 備注 1F 功能布局 超市 /停車庫(kù) /物品倉(cāng)儲(chǔ) /貨運(yùn)中心 小型便利店 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。因此它具備人流集散性的特點(diǎn)， 從某種程度來講它具備促進(jìn)消費(fèi)率提升的現(xiàn)實(shí)。 √ 市場(chǎng)的不確定性，讓其在經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià) 格定位上尤為敏感， 一方面就如上述所計(jì)算而出的價(jià)格，另一種方式則高于此類 價(jià)格，以此為促進(jìn)產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的最大化。 五樓：均價(jià) 3000 元 /M2 六樓：均價(jià) 2300 元 /M2 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 √ 在此次調(diào)研的 受訪者當(dāng)中，最為關(guān)心問題是租金和稅收， 其經(jīng)營(yíng)稅、地稅、工商稅三種稅收最高占到商戶運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的 30－ 40％ ,各商場(chǎng)的免稅措施是商戶非常關(guān)注的一點(diǎn)。 √ 康復(fù)路“ 白馬服飾交易廣場(chǎng)”的在售均價(jià)達(dá)到 8500 元 /M2 √ 本案的價(jià)格定位應(yīng)取向于西安在售零售物業(yè)與批發(fā)物業(yè)之 間的價(jià)格，則低于零售物業(yè) 2 萬(wàn) /M2的均價(jià)，同時(shí)也需要高于 8500 元 /M2價(jià)格。因此，本案的價(jià)格定位具備較高的敏感性，更需結(jié)合本案的開發(fā)理念與市場(chǎng)推廣原則。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 客戶來源 ： *公司長(zhǎng)期以來積累的客戶資源 *市場(chǎng)上的專業(yè)投資客戶及炒家 *部分有資金實(shí)力和投資意識(shí)的白領(lǐng) *溫州、寧波地區(qū)買家 *外省市買家 *商戶，自用型買家 經(jīng)營(yíng)者 ： 市場(chǎng)：以西安市場(chǎng)為主，以康復(fù)路現(xiàn)有商戶為目標(biāo)。 核心主題： 打造西安新康復(fù)路首席地標(biāo)級(jí)商業(yè)交易廣場(chǎng) 主推廣告語(yǔ)： 盛市康復(fù)路，商貿(mào)新中心 推廣總精神： 主導(dǎo)未來財(cái)富先鋒 創(chuàng)造財(cái)富新領(lǐng)域 推廣定位： 王者之風(fēng) 世人矚目 ” 目標(biāo)客戶群體定義 投資者： 市場(chǎng)：本案鎖定全國(guó)市場(chǎng)的投資者，主要以江浙一帶的客戶 為主，另以西安為中心的周邊市場(chǎng)投資者為輔。繼承原有康復(fù)路之繁華景象，超越原有康復(fù)路之現(xiàn)況。它注入了豐富性與時(shí)尚性。是一種商業(yè)的定義、一種商氣的濃重、一種財(cái)富的象征。以繼承而創(chuàng)造作為新康復(fù)路的開發(fā)理念，以新康復(fù)路的新形象而奠定商業(yè)價(jià)值。而作為基于市場(chǎng)定位的后備之事，則在于進(jìn)行有效的推廣。 威脅： 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已先推向市場(chǎng)，開始制造活動(dòng)吸納康復(fù)路客源； 客戶的引進(jìn)與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 規(guī)模超大，業(yè)種齊全、為永久性產(chǎn)權(quán)式物業(yè)。 配套設(shè)施 ：該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。面對(duì)著現(xiàn)有康復(fù)路種種狀況的現(xiàn)有局面，新康復(fù)路市場(chǎng)的使命則在于向西安為圓心的周邊地區(qū)實(shí) 現(xiàn)物資集散為核心的目的，打造西北地區(qū)具有較高知名的商業(yè)物業(yè)，并成為唯一超大規(guī)劃具備商貿(mào)與物流并享功能的商業(yè)中心。感謝原作者所作出的努力！ 外立面裝飾 豪華，色彩明麗；廣場(chǎng)人流與車流分離，規(guī)劃合理、科學(xué)；長(zhǎng) 200米，寬 50 米，面積 6000 平方米的大型停車場(chǎng)，可容納車輛 300輛之多的大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。 市場(chǎng)分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃 一、 項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況與商圈概況 西北商貿(mào)中心項(xiàng)目占地面積 畝，建筑面積 21 萬(wàn)平方米，總投資達(dá) 8億人民幣，是目前國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)在西部投資規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步發(fā)展。它在于創(chuàng)新，在于被后來者所追仿的理念，更在于它應(yīng)勢(shì)于市場(chǎng)需求而早先存在。它在不久的將來，即將成為西安各大商房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。而作為本案，批零雙重業(yè)態(tài)模式并肩齊行。本項(xiàng)目不做跟隨者，而是實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者之作用。感謝原作者所作出的努力！ 五、提升本案定