【正文】 收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 五、市場核心問題呈現(xiàn) 鑒于對市場調(diào)研的深刻，西安商業(yè)市場主要狀況浮出水 面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實際的操作于本案。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力 批發(fā)市場單一功能制約它的有效發(fā)展 ： 在西安市場，批發(fā)市場依然是批發(fā)為主，主要看中“量”的產(chǎn)生，而對于購物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無太多的追求。 經(jīng)營權(quán)購買狀況甚佳且無產(chǎn)權(quán)概念： 在現(xiàn)有的批發(fā)市場內(nèi)， 無一例為產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷售出現(xiàn)于市場，而更多的則是租賃 市場與買斷經(jīng)營權(quán)市場存在。 對購買產(chǎn)權(quán)價格敏感且接受程度有待提高 ： 在這次調(diào)研過 程中，康復(fù)路客戶對購買產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面的擔憂， 并對購買了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點不是很清楚。本僅能容納一個物業(yè)的客戶量，卻出現(xiàn)三大物業(yè)齊取的現(xiàn)象。在他們慣有的概念當中，寫字間與普通商鋪的區(qū) 別就在于能否具備上網(wǎng)的條件而確定。感謝原作者所作出的努力！ 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景良好， 但對于康復(fù)路商圈的批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢必將 成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實，這也正是新康復(fù)路 ● 西北商貿(mào)中心商業(yè)項目打造的原始初衷，一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營者、終端消費者三贏的經(jīng)營模式，更是一種西北地區(qū)首創(chuàng)商貿(mào)與物流并享的商業(yè)新中心。包括樓層產(chǎn)品的布局，核心客 戶的引進及物業(yè)人流動線的設(shè)計等要素上均體現(xiàn)這一特征。 強力打造“三化”元素： “三化”元素即指 專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；? 異地營銷促進本案市場熱溫： 本案所有的宣傳均需緊扣著 規(guī)?；僮鳎环矫嬉员镜貫橹?，但在中后期進行吸納。感謝原作者所作出的努力！ 拓展實力客戶激活市場： 本案體量過大，本地客戶也有限。 “人流、商流、信息流”構(gòu)造強勢賣點： 由于本案地處于康復(fù)路核心商圈內(nèi)，為西安新城區(qū)的重點支持項目，同時超大規(guī)模為構(gòu)造一個新型的 MALL 奠定基礎(chǔ)。 七、市場致勝策略的必然性 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來源于當?shù)卣?，另一方面則是開發(fā)商的開發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會，第四方面則是做專業(yè)型批市場的長久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場具備良好的發(fā)展前景。感謝原作者所作出的努力！ 格時尚、產(chǎn)品品質(zhì)較佳、商家信譽信得過等原則吸納有效客戶。因本案的潛在競爭者（白馬世紀 服裝廣場與西北褲城）均已開始展開收取定金行為，對本案具備一定的沖擊力。在進行外圍市場探訪的過程中，一種情況則是出現(xiàn)“熱度”狀況，這是比較良好的市場狀況。 √ “以本地促進外地”銷售 在操作任何一個案子時，一般都會采取“先易后難”策略。但又由于二家潛在競爭者的存在，本案必須將本地市場作為核心進行吸納。 項目總體定位概念與策劃思路 一、項目開發(fā)目標 作為重點開發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項目在開發(fā)過程中應(yīng)當滿足投資商 /開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及最終消費者四個層面的利益要求，保證項目的成功建設(shè)及后期良好運營。感謝原作者所作出的努力！ 物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營性，實現(xiàn)投資者及經(jīng)營者的投資回報目標與經(jīng)營目標。 對于商圈而言 本項目應(yīng)當通過對市場、對消費者的充分了解，科學(xué)規(guī)劃，合理引進及組合新型業(yè)態(tài)、業(yè)種，完善區(qū)域商業(yè)功能，以提升康復(fù)路商圈的商業(yè)特征與功能。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。點面雙效結(jié)合共同打造一個商業(yè)購物場所的持續(xù)經(jīng)營性是不可忽視的社會責(zé)任。同時，嚴格考核產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽品牌。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。這樣的定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 休閑娛樂功能 本案的經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。 倉儲物流功能 本案作為位于現(xiàn)康復(fù)路的新型批發(fā) MALL，倉儲物流功能是重要組成部分。結(jié)合目前批發(fā)市場“多批次、小批量”的特點，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝， 并集中配送； √ 倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲服務(wù)區(qū)兩種方式； √ 對于加工處理必須設(shè)計標準化的包裝模式； √ 整個倉儲物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進行經(jīng)營，引入倉儲經(jīng)營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化； √ 主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗收貨物、車庫、租車。感謝原作者所作出的努力！ √ 負責(zé)市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計方案，保證經(jīng)營人的共同利益； √ 借 Inter 網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息 商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū) 由于本案的主要目標客戶是企業(yè)（含蓋區(qū)域代理商或經(jīng)銷商）、個體經(jīng)營者等。 √ 商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務(wù)洽談的不便利性。感謝原作者所作出的努力！ √ 組織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參加的市場管理委員會； √ 制定和修改市場的管理規(guī)定； √ 解決市場糾紛和分歧； √ 檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量； √ 決定非營業(yè)時間的進出貨、防盜、防火； √ 處理緊急情況的問題； √ 組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場的活動； √ 爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境； √ 成立具有行業(yè)特點的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 本項目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。首先，從發(fā)達國家來看，現(xiàn)代物流的功能 是設(shè)計、執(zhí)行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù)?，F(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺，利用整合后的超強市場競爭力占領(lǐng)整體貨運市場的業(yè)務(wù)主流，改變以往個體戶搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任務(wù)的格局，最終提升貨運市場的競爭層面，以確保最終的價值最大化目標的實現(xiàn) 商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位 商業(yè)要成功，經(jīng)營業(yè)種定位是一個關(guān)鍵因素，形成有個性的業(yè)態(tài)模式，才能在競爭中立于不敗之地。感謝原作者所作出的努力！ 內(nèi) ，同時西安為西北五省的中心城市，在交通運輸與客流量上擁有獨天獨厚的優(yōu)勢。為此我司將現(xiàn)代物流的定位提升到“主題物流”定位。以低、中檔產(chǎn)品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，使之產(chǎn)品定位上不能過于高檔，充分考慮到經(jīng)營者的經(jīng)營利潤及批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品價格低廉之特征。同時，考慮到本項目的規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、理念優(yōu)勢等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 本項目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場消費群為核心，結(jié)合于批發(fā)市場的商業(yè)特征，另附零售功能的實效特征。通過對市場、對消費者及對商業(yè)項目的基本特征，以最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運營性，確定項目的整體規(guī)劃與單層規(guī)劃的實效性與利益最大化。感謝原作者所作出的努力！ 或人流 量為前提。在個別樓層設(shè)定小型咖啡廳或西餐廳等，在兒童樓層內(nèi)設(shè)置一個小型兒童游樂場所等相關(guān)建議。在展開招商工作前期，應(yīng)多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過程中也著重強調(diào)本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對本案的青睞。對于這類范圍的定義，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。作為本案，時刻關(guān)注商戶的經(jīng)營狀況，及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，與核心銷售網(wǎng)絡(luò)的行業(yè)協(xié)會 保持密切關(guān)系。而更深一層的提升了產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實現(xiàn)三權(quán)分離之原則。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。導(dǎo)入商業(yè)與文化（西安以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內(nèi)涵來提升它的商業(yè)價值。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺 零售功能。 作為本案，即將成為西北地區(qū)首個以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。這是一種新型理念的提出，更是一種未來趨勢的所在。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進行管理。真正做到現(xiàn)代物流定位的挑戰(zhàn)者與補缺者是本案的最終目的。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。由于忽視硬件設(shè)施建設(shè)，使得市場競爭力和對商戶的吸引力明顯減弱，同時電力、通訊等配套設(shè)施也相對滯后。由于政府目光長遠化，已投入大量資金或通過引進外商策略而提升現(xiàn)有康復(fù)路的知名度或商業(yè)價值性。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。由于西安為西北地區(qū)的經(jīng)濟主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。 因此，本案的交通狀況甚佳。 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 本案交通便捷，商圈內(nèi)的配套設(shè)施齊全，提供了便捷性。 機會 ： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 以本案的地段優(yōu)勢 及稀缺性，利用異地推廣渠道，針對各大專業(yè)批發(fā)市場，鎖定行業(yè)協(xié)會關(guān)系網(wǎng)，使之為本案創(chuàng)造最大化的商業(yè)機會。市場定位前提，就在于 市場調(diào)研的準確性。為提升康復(fù)路商圈形象力，為擴大康復(fù)路經(jīng)營者的經(jīng)營范圍，為減少康復(fù)路商圈經(jīng)營者的后顧之憂，為促進西安經(jīng)濟發(fā)展的保證而承擔著這一使命 。它以國內(nèi)市場為核主，以拓國外市場為目標。感謝原作者所作出的努力！ 的演變。 推廣語定義 ◆主打廣告語： “盛市康復(fù)路，商貿(mào)新中心” 盛市康復(fù)路：一種繁榮景象的體現(xiàn)，一種盛市狀況的超越。是西安、乃至西北地區(qū)的交易新中心之購物場所 。感謝原作者所作出的努力！ *對統(tǒng)一管理有較大需求，希望增強投資信心； *投資潛力不可低估。 康復(fù)路原商業(yè)經(jīng)營者、改善經(jīng)營環(huán)境者： *具有一定的價格承受力； *就業(yè)渠道窄，以經(jīng)商為主； *期待有穩(wěn)定的經(jīng)營場所，對產(chǎn)權(quán)物業(yè)認可程度較高； *對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè) 氛圍較為認同 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。同時，也起 到投資者是否購買的核心因素，從另一個層面上講它更促進著市場銷售的活躍性。感謝原作者所作出的努力！ 均達到 2 萬 /M2以上，兵馬俑國際旅游廣場、小寨領(lǐng)秀城、巴 黎春天等物業(yè)的價格均達到 萬 /M2以上。 √ 以上各個樓層的價格 均為初步擬定的價格，根據(jù)市場消費 者對價格敏感度或數(shù)字偏好等要素重新進行細化，如南方城 市的消費者喜歡“ 8”或“ 9”之類的數(shù)字。因此，本案在銷售階段后期推出相關(guān)樓層的經(jīng)營權(quán)購買方式，此類鋪位均為拐角處的鋪位、規(guī)劃方不足鋪位、或業(yè)種較為特殊的鋪位（如餐飲、休閑等）作為經(jīng)營權(quán)方式推廣。 √ 由于本案為 40年產(chǎn)權(quán)，經(jīng)營權(quán)銷售方式僅擁有 15 年，由 此得到系數(shù)為 ,由此得出每一個樓層的經(jīng)營權(quán)價格。如主出入口、主通道、電梯兩側(cè)的鋪位價格 就高于其它位置鋪位的價格。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。依據(jù)市場調(diào)研現(xiàn)狀來確定本案樓層業(yè)種規(guī)劃的大方向，同時結(jié)合到本案批零雙效功能的特性，給予最為準確的樓層產(chǎn)品規(guī)劃。車位、 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。因此，以下業(yè)種分布比例僅供參照。 √ 須強調(diào)與產(chǎn)業(yè)特征元素的結(jié)合 ， 結(jié)合批發(fā)市場的業(yè)種特點、 結(jié)構(gòu)需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。最大限度地避免綜合商場內(nèi)的盲區(qū)和死角問題，同時，更加考慮到消費者在商場內(nèi)購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。本案在走道布局方面考充分結(jié)合到得房率的問題，使其具有實效性的規(guī)劃各個層面的走道線路。同時 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 √ 商場室內(nèi)燈飾設(shè)計要點 與商場結(jié)合，燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、風(fēng)格、形象等予以結(jié)合考慮。 √ 商場物業(yè)內(nèi)墻、地面設(shè)計 注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)，使其達到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺效果。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。由此，本案將通過各種方式達到以下幾種目的： 提升市場形象 渠道 ：通過項目圍墻、戶外廣告、高炮、 DM、報紙及口碑效應(yīng)等方式進行全方面的宣傳，使之本案形象具有新穎性與感染力。 執(zhí)行 ：第一階段 :含 LOGO、案名、名片、信紙、便簽紙、紙杯、文件袋、小禮品