【正文】 收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 五、市場核心問題呈現 鑒于對市場調研的深刻，西安商業(yè)市場主要狀況浮出水 面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實際的操作于本案。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力 批發(fā)市場單一功能制約它的有效發(fā)展 ： 在西安市場，批發(fā)市場依然是批發(fā)為主，主要看中“量”的產生，而對于購物環(huán)境及產品品質上無太多的追求。 經營權購買狀況甚佳且無產權概念： 在現有的批發(fā)市場內， 無一例為產權式物業(yè)的銷售出現于市場，而更多的則是租賃 市場與買斷經營權市場存在。 對購買產權價格敏感且接受程度有待提高 ： 在這次調研過 程中，康復路客戶對購買產權的方式存在著多方面的擔憂， 并對購買了產權式物業(yè)的直接利益點不是很清楚。本僅能容納一個物業(yè)的客戶量，卻出現三大物業(yè)齊取的現象。在他們慣有的概念當中，寫字間與普通商鋪的區(qū) 別就在于能否具備上網的條件而確定。感謝原作者所作出的努力！ 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景良好， 但對于康復路商圈的批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢必將 成為行業(yè)人士高度重視與關切的現實，這也正是新康復路 ● 西北商貿中心商業(yè)項目打造的原始初衷，一種引領行業(yè)領先的操作模式，一種投資者、經營者、終端消費者三贏的經營模式，更是一種西北地區(qū)首創(chuàng)商貿與物流并享的商業(yè)新中心。包括樓層產品的布局，核心客 戶的引進及物業(yè)人流動線的設計等要素上均體現這一特征。 強力打造“三化”元素： “三化”元素即指 專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；? 異地營銷促進本案市場熱溫： 本案所有的宣傳均需緊扣著 規(guī)?；僮鳎环矫嬉员镜貫橹?，但在中后期進行吸納。感謝原作者所作出的努力！ 拓展實力客戶激活市場： 本案體量過大，本地客戶也有限。 “人流、商流、信息流”構造強勢賣點： 由于本案地處于康復路核心商圈內，為西安新城區(qū)的重點支持項目，同時超大規(guī)模為構造一個新型的 MALL 奠定基礎。 七、市場致勝策略的必然性 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來源于當地政府，另一方面則是開發(fā)商的開發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會，第四方面則是做專業(yè)型批市場的長久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場具備良好的發(fā)展前景。感謝原作者所作出的努力！ 格時尚、產品品質較佳、商家信譽信得過等原則吸納有效客戶。因本案的潛在競爭者（白馬世紀 服裝廣場與西北褲城）均已開始展開收取定金行為，對本案具備一定的沖擊力。在進行外圍市場探訪的過程中，一種情況則是出現“熱度”狀況，這是比較良好的市場狀況。 √ “以本地促進外地”銷售 在操作任何一個案子時，一般都會采取“先易后難”策略。但又由于二家潛在競爭者的存在，本案必須將本地市場作為核心進行吸納。 項目總體定位概念與策劃思路 一、項目開發(fā)目標 作為重點開發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項目在開發(fā)過程中應當滿足投資商 /開發(fā)商、投資者、經營者及最終消費者四個層面的利益要求，保證項目的成功建設及后期良好運營。感謝原作者所作出的努力！ 物業(yè)的可持續(xù)經營性，實現投資者及經營者的投資回報目標與經營目標。 對于商圈而言 本項目應當通過對市場、對消費者的充分了解，科學規(guī)劃，合理引進及組合新型業(yè)態(tài)、業(yè)種，完善區(qū)域商業(yè)功能，以提升康復路商圈的商業(yè)特征與功能。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。點面雙效結合共同打造一個商業(yè)購物場所的持續(xù)經營性是不可忽視的社會責任。同時，嚴格考核產品質量與商家信譽品牌。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。這樣的定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 休閑娛樂功能 本案的經營者既是一個龐大的經營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。 倉儲物流功能 本案作為位于現康復路的新型批發(fā) MALL，倉儲物流功能是重要組成部分。結合目前批發(fā)市場“多批次、小批量”的特點，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝， 并集中配送； √ 倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲服務區(qū)兩種方式； √ 對于加工處理必須設計標準化的包裝模式； √ 整個倉儲物流服務可以委托第三方物流公司進行經營，引入倉儲經營模式，實現物流現代化； √ 主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務、配送服務、驗收貨物、車庫、租車。感謝原作者所作出的努力！ √ 負責市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設計方案，保證經營人的共同利益； √ 借 Inter 網絡發(fā)布各種信息 商務辦公服務功能區(qū) 由于本案的主要目標客戶是企業(yè)（含蓋區(qū)域代理商或經銷商）、個體經營者等。 √ 商務洽談室：供小企業(yè)按小時租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務洽談的不便利性。感謝原作者所作出的努力！ √ 組織由政府有關部門、發(fā)展商和經營主體共同參加的市場管理委員會； √ 制定和修改市場的管理規(guī)定； √ 解決市場糾紛和分歧； √ 檢查、監(jiān)督產品的質量； √ 決定非營業(yè)時間的進出貨、防盜、防火； √ 處理緊急情況的問題； √ 組織有關推介、展示、培訓等有利市場的活動； √ 爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境； √ 成立具有行業(yè)特點的中介服務組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 本項目的功能架構是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務構成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務功能于一體的大型展示交易中心。首先，從發(fā)達國家來看，現代物流的功能 是設計、執(zhí)行以及管理客戶供應鏈中的物流需求，其特點是依據信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務。現代物流理念的綜合物流平臺，利用整合后的超強市場競爭力占領整體貨運市場的業(yè)務主流，改變以往個體戶搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任務的格局，最終提升貨運市場的競爭層面，以確保最終的價值最大化目標的實現 商業(yè)經營業(yè)種定位 商業(yè)要成功，經營業(yè)種定位是一個關鍵因素，形成有個性的業(yè)態(tài)模式，才能在競爭中立于不敗之地。感謝原作者所作出的努力！ 內 ，同時西安為西北五省的中心城市，在交通運輸與客流量上擁有獨天獨厚的優(yōu)勢。為此我司將現代物流的定位提升到“主題物流”定位。以低、中檔產品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導，使之產品定位上不能過于高檔，充分考慮到經營者的經營利潤及批發(fā)市場經營產品價格低廉之特征。同時，考慮到本項目的規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、理念優(yōu)勢等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點，房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 本項目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場消費群為核心，結合于批發(fā)市場的商業(yè)特征，另附零售功能的實效特征。通過對市場、對消費者及對商業(yè)項目的基本特征，以最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運營性，確定項目的整體規(guī)劃與單層規(guī)劃的實效性與利益最大化。感謝原作者所作出的努力！ 或人流 量為前提。在個別樓層設定小型咖啡廳或西餐廳等，在兒童樓層內設置一個小型兒童游樂場所等相關建議。在展開招商工作前期，應多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過程中也著重強調本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對本案的青睞。對于這類范圍的定義，房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。作為本案，時刻關注商戶的經營狀況，及時調整經營戰(zhàn)略，與核心銷售網絡的行業(yè)協(xié)會 保持密切關系。而更深一層的提升了產權式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實現三權分離之原則。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。導入商業(yè)與文化（西安以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內涵來提升它的商業(yè)價值。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺 零售功能。 作為本案，即將成為西北地區(qū)首個以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。這是一種新型理念的提出，更是一種未來趨勢的所在。與物流相關的各部分分別由鐵道、交通、民航、內貿等不同政府部門進行管理。真正做到現代物流定位的挑戰(zhàn)者與補缺者是本案的最終目的。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。由于忽視硬件設施建設，使得市場競爭力和對商戶的吸引力明顯減弱，同時電力、通訊等配套設施也相對滯后。由于政府目光長遠化，已投入大量資金或通過引進外商策略而提升現有康復路的知名度或商業(yè)價值性。房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。由于西安為西北地區(qū)的經濟主導城市，各大商家將在此設立品牌店或代理店。 因此，本案的交通狀況甚佳。 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 本案交通便捷，商圈內的配套設施齊全，提供了便捷性。 機會 ： 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 以本案的地段優(yōu)勢 及稀缺性，利用異地推廣渠道，針對各大專業(yè)批發(fā)市場，鎖定行業(yè)協(xié)會關系網，使之為本案創(chuàng)造最大化的商業(yè)機會。市場定位前提，就在于 市場調研的準確性。為提升康復路商圈形象力，為擴大康復路經營者的經營范圍，為減少康復路商圈經營者的后顧之憂，為促進西安經濟發(fā)展的保證而承擔著這一使命 。它以國內市場為核主，以拓國外市場為目標。感謝原作者所作出的努力！ 的演變。 推廣語定義 ◆主打廣告語： “盛市康復路，商貿新中心” 盛市康復路：一種繁榮景象的體現，一種盛市狀況的超越。是西安、乃至西北地區(qū)的交易新中心之購物場所 。感謝原作者所作出的努力！ *對統(tǒng)一管理有較大需求，希望增強投資信心； *投資潛力不可低估。 康復路原商業(yè)經營者、改善經營環(huán)境者： *具有一定的價格承受力； *就業(yè)渠道窄，以經商為主； *期待有穩(wěn)定的經營場所，對產權物業(yè)認可程度較高； *對本區(qū)域內的商業(yè) 氛圍較為認同 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。同時，也起 到投資者是否購買的核心因素，從另一個層面上講它更促進著市場銷售的活躍性。感謝原作者所作出的努力！ 均達到 2 萬 /M2以上，兵馬俑國際旅游廣場、小寨領秀城、巴 黎春天等物業(yè)的價格均達到 萬 /M2以上。 √ 以上各個樓層的價格 均為初步擬定的價格，根據市場消費 者對價格敏感度或數字偏好等要素重新進行細化，如南方城 市的消費者喜歡“ 8”或“ 9”之類的數字。因此，本案在銷售階段后期推出相關樓層的經營權購買方式，此類鋪位均為拐角處的鋪位、規(guī)劃方不足鋪位、或業(yè)種較為特殊的鋪位（如餐飲、休閑等）作為經營權方式推廣。 √ 由于本案為 40年產權，經營權銷售方式僅擁有 15 年，由 此得到系數為 ,由此得出每一個樓層的經營權價格。如主出入口、主通道、電梯兩側的鋪位價格 就高于其它位置鋪位的價格。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。依據市場調研現狀來確定本案樓層業(yè)種規(guī)劃的大方向，同時結合到本案批零雙效功能的特性，給予最為準確的樓層產品規(guī)劃。車位、 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。因此，以下業(yè)種分布比例僅供參照。 √ 須強調與產業(yè)特征元素的結合 ， 結合批發(fā)市場的業(yè)種特點、 結構需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。最大限度地避免綜合商場內的盲區(qū)和死角問題，同時，更加考慮到消費者在商場內購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。本案在走道布局方面考充分結合到得房率的問題，使其具有實效性的規(guī)劃各個層面的走道線路。同時 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 √ 商場室內燈飾設計要點 與商場結合，燈飾設置要根據商場檔次、風格、形象等予以結合考慮。 √ 商場物業(yè)內墻、地面設計 注重與燈飾、天花的協(xié)調，使其達到風格統(tǒng)一的視覺效果。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。由此，本案將通過各種方式達到以下幾種目的： 提升市場形象 渠道 ：通過項目圍墻、戶外廣告、高炮、 DM、報紙及口碑效應等方式進行全方面的宣傳，使之本案形象具有新穎性與感染力。 執(zhí)行 ：第一階段 :含 LOGO、案名、名片、信紙、便簽紙、紙杯、文件袋、小禮品