【正文】 。本項(xiàng)目位于 CBD 區(qū)內(nèi)，緊鄰第一使館區(qū)和朝外商業(yè)區(qū)，兼?zhèn)渖虡I(yè)環(huán)境和地理優(yōu)勢(shì)等有利條件 如何超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何在已有的商業(yè)環(huán) 境中引領(lǐng)風(fēng)騷，如何使本項(xiàng)目既與眾不同，又具有吸引力，因此更加需要本項(xiàng)目在商業(yè)布局上多加考慮，獨(dú)特的商業(yè)布局和運(yùn)營(yíng)模式，才能讓本項(xiàng)目在朝陽(yáng)區(qū)及北京市眾多商業(yè)中凸現(xiàn)出來(lái) 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2． 北京主要大型購(gòu)物商場(chǎng)概況 朝陽(yáng)區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營(yíng)特色 定位 賽特購(gòu)物中心 地下 2 層 國(guó)內(nèi)外名牌精品和流行商品 地上 2 層 餐飲、娛樂(lè)健身 跨國(guó)公司、商社首選 地下 3 層 工藝品 時(shí)尚、前沿 豐聯(lián)廣場(chǎng) 名牌時(shí)裝 中高 檔次 地上 6 層 游樂(lè)天地 大眾消費(fèi)主體 太平洋百貨盈科店 地上 5 層 小型餐飲 地下 1 層 超市 高檔次商品及消費(fèi) 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 61 頁(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 61 頁(yè) 東城區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營(yíng)特色 定位 東方廣場(chǎng)商城 100， 000 平米 公寓、寫(xiě)字樓消費(fèi)者 18， 000 平米 地下 2 層與地鐵相連 服飾、百貨、家居、餐飲 長(zhǎng)安街北面 百貨 西單文化廣場(chǎng)北面 百貨、餐飲 西單 華威設(shè)服裝、小商品、餐飲 交通方便 百貨 宣武門(mén)地鐵口 餐飲娛樂(lè) 受青年人喜愛(ài) 5 層 餐飲 中關(guān)村大街 超市精品 IT 業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)銷(xiāo)商、周邊樓群居民、酒店客人 五層 餐飲、娛樂(lè)設(shè)施 會(huì)展人員及周邊居民 翠微商場(chǎng) 地下 1 層 郵電商務(wù) 復(fù)興路 百貨 濃厚的商業(yè)氣氛（如周邊手機(jī)店 林 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 61 頁(yè) 大眾類(lèi)：如西單、藍(lán)島、翠微、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心，周?chē)嗑奂槍?duì)大眾消費(fèi)的攤位式商業(yè) ※ 北京的中高檔類(lèi)的購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)方式大都雷同，經(jīng)營(yíng)品種大同小異，彼此無(wú)太大分別，沒(méi)有新意： 以下是一些各有關(guān)機(jī)構(gòu)及學(xué)者的調(diào)查數(shù)字及有關(guān)報(bào)道，作為分析參考的依據(jù)。 2002 年底，中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心調(diào)查顯示， %中國(guó)大陸城市居民，對(duì)目前的收入水平感到滿意 中國(guó)國(guó)家相信中心有關(guān)官員最近估計(jì) , 到 2020 年，中國(guó)大陸約有 2 億人口達(dá)到中產(chǎn)收入 調(diào)查顯示，根據(jù)國(guó)際通用的恩格爾系數(shù)衡量（即食品支出占消費(fèi)性支出比例）， 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 61 頁(yè) 北京中等收入家庭已達(dá)到富裕程度，其中 25%以上 家庭擁有私人轎車(chē)，而住宅電話、流動(dòng)電話、家用電器等人均支出是北京平均水平的 倍。 北京中產(chǎn)階層的平均年齡趨向年輕化，特別是 20 世紀(jì) 70 年代以后生且受過(guò)良好教育的一代，正在源源不斷地匯入到這個(gè)階層中來(lái)。 外籍駐京人士 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前常住北京的外籍人口穩(wěn)定在 450 萬(wàn)左右 傳統(tǒng)性 —— 北京商場(chǎng)在結(jié)構(gòu)定位，仍停留于傳統(tǒng)性格局，著眼于傳統(tǒng)的檔次規(guī)劃，若干設(shè)有綜合性服務(wù)的，仍只限于量化的提供，其經(jīng)營(yíng)與促銷(xiāo)手法仍未能與先進(jìn)的國(guó)際運(yùn)作接軌 匯聚 性 —— 未有純?yōu)樽非髪蕵?lè)動(dòng)感的匯集性商場(chǎng)或場(chǎng)地 北京市民消費(fèi)方面 調(diào)查顯示，根據(jù)國(guó)際通用的恩格爾系數(shù)衡量（即食品支出占消費(fèi)性支出比例），北京中等收入家庭已達(dá)到富裕程度，其中 25%以上家庭擁有私人轎車(chē)，而住 宅電話、流動(dòng)電話、家用電器等日均支出是北京平均水平的 倍 引發(fā)及帶領(lǐng)他們與國(guó)際模式接軌 —— 北京的青、壯族群，正在“蓄勢(shì)待發(fā)”，等待著 一直在等待的，引發(fā)他們潛在需求的“娛樂(lè)動(dòng)感”匯集中心 以下是就有關(guān)北京商場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展模式及需求，與各代表性人士進(jìn)行的洽談和討論。其中本地媒體代表更相信藉舉辦活動(dòng)，能夠有效在個(gè)別目標(biāo)群體建立支持度與歸屬性。目前我們希望在北京找到這樣一個(gè)理想的場(chǎng)地。 ESPN STAR SPORTS 的九個(gè)頻道為亞洲區(qū)內(nèi) 25 個(gè)國(guó)家及地區(qū)的千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)家庭播送世界上最精彩的地區(qū)性及國(guó)際性體育盛世，每日 24 小時(shí)不停轉(zhuǎn)播世界賽事，大部分節(jié)目為現(xiàn)場(chǎng)直播。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 61 頁(yè) （背景資料：作為亞洲第一的華語(yǔ)音樂(lè)頻道， CHANNEL[V]自 1994 年成立以來(lái)，一致力于為中國(guó)的年輕一代提供音樂(lè)和時(shí)尚文化的交流平臺(tái)，不僅讓中國(guó)的年輕觀眾能在第一時(shí)間得到全球最新的音樂(lè)和時(shí)尚信息，同時(shí) 也把國(guó)內(nèi)的優(yōu)秀音樂(lè)人才和音樂(lè)節(jié)目推想世界。我們不僅報(bào)道各種文化、商務(wù)訊息，我們還會(huì)參與相關(guān)的活動(dòng)，去年我們就和企業(yè)合作和參與組織了數(shù)個(gè)活動(dòng)，特別 是邀請(qǐng)了全部駐京日本人和媒體參加了我們的周年慶祝晚會(huì)。有了這樣一個(gè)集中地，北京的文化活動(dòng)、時(shí)尚派隊(duì)、露天音樂(lè)會(huì)都可以有一個(gè)理想的發(fā)展平臺(tái)。 場(chǎng)地對(duì)活動(dòng)的限制是蠻大的，我們非常愿意和公司企業(yè)合作。 國(guó)際企業(yè)及品牌 所接觸過(guò)的企業(yè)及產(chǎn)品代表，均同意北京現(xiàn)時(shí)欠缺青年動(dòng)感，及迎合時(shí)尚潮流的集中地。演唱會(huì)就是藝術(shù)天才被發(fā)現(xiàn)的重要途徑之一。 北京至今缺少屬于青壯年的有系統(tǒng)、參與性強(qiáng)的比賽活動(dòng)。 ] （背景資料：生力啤酒，著名國(guó)際品牌，在菲律賓、香港和中國(guó)設(shè)有公司。） 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 61 頁(yè) ? 通用汽車(chē)（ GENERAL MOTORS） JACKY公關(guān)部 [公關(guān)推廣活動(dòng)對(duì)與汽車(chē)一類(lèi)的高檔消費(fèi)品非常重要，北京是汽車(chē)消費(fèi)的重要市場(chǎng)，也是一個(gè)正在成長(zhǎng)的市場(chǎng)，我們正加強(qiáng)在北京的推廣。對(duì)不少產(chǎn)品更是主流的推廣及宣傳工具。 COMPANY） [推廣活動(dòng)是公司 ,特別是跨國(guó)公司一項(xiàng)主要的宣傳手段 .我們經(jīng)常為客戶尋找場(chǎng)地做活動(dòng) ,但現(xiàn)時(shí)北京的大商場(chǎng)中可做活動(dòng)的地方太少 ,戶外廣場(chǎng)就更多 .如果有一個(gè)時(shí)尚、潮流聚集的中心地，我想我們做推廣活動(dòng)就會(huì)有更好的效果，可以隨時(shí)接觸到潛在目標(biāo)群，不象現(xiàn)在這樣，做活動(dòng)時(shí)很大程度上依賴(lài)直接邀請(qǐng)的目標(biāo)群。廣場(chǎng)文化在歐美已經(jīng)很發(fā)展，是市民，尤其是青年的社會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所，也是城市文化的體現(xiàn)。他們均熱烈歡迎有一個(gè)開(kāi)放、自由的場(chǎng)地，讓藝術(shù)創(chuàng)造者能近距離與市民接觸。 ? 竇唯、高原 “北京的搖滾樂(lè)隊(duì)?wèi)?yīng)該是最多的，特別是所謂的地下音樂(lè)人，可搖滾在北京經(jīng)過(guò)上世紀(jì) 90 年代的高潮后，一直都沒(méi)有再火起來(lái)， 1990 年工體的那場(chǎng)現(xiàn)代音樂(lè)會(huì)推出了“唐朝”、“黑豹”、臧天朔，搖滾樂(lè)才在中國(guó)流行了起來(lái)，但這種機(jī)會(huì)不多。許多樂(lè)隊(duì)都在等這樣的機(jī)會(huì)，如果有更多資金、場(chǎng)地的話，我想會(huì)有很 多的人來(lái)參與，包括導(dǎo)演、制片、唱片公司、媒體等。 （背景資料：香港著名文化人、作家，現(xiàn)長(zhǎng)駐北京，為全球數(shù)家知名媒體的總策劃師） 海外及本地娛樂(lè)餐飲集團(tuán) 官邸（ disco bar） 、 place one 及大型桑拿及健身中心負(fù)責(zé)人均表示，北京的零售娛樂(lè)需求一直相當(dāng)蓬勃，若能有大規(guī)模場(chǎng)地，以優(yōu)良管理及優(yōu)質(zhì)服務(wù)招徠，必然再能創(chuàng)造更多的需求?！? （背景資料：官邸餐飲娛樂(lè)有限公司是一家港臺(tái)資本的餐飲娛樂(lè)集團(tuán)，繼臺(tái)北官邸后在上海開(kāi)設(shè)了第一家私密式酒廊俱樂(lè)部 —— 上海官邸。如果有好的機(jī)會(huì)，我們會(huì)考慮在北京發(fā)展。 哈根達(dá)斯 店面經(jīng)理：曲小姐 北京共有五家分店，都在長(zhǎng)安街上，在北京最繁華，消費(fèi)最高的地方（西單、新東方、新天地、國(guó)際俱樂(lè)部、國(guó)貿(mào)），總部在上海，有意向在增加新店，面積需求 200 平米左右，氣氛，高消費(fèi)區(qū)，因?yàn)楣_(dá)斯這個(gè)美國(guó)口味的冰激凌，可稱(chēng)世界最好的，價(jià)格也是相符相成的。 綠波廊 店面經(jīng)理：吳晨 是一家具有中國(guó)特色的上海菜，菜品精細(xì)，把飲食做為一種文化，面 積不太大只有 300 平方米左右，但給人帶來(lái)的卻是食文化的享受。以下是各名品店店面經(jīng)理的訪談?！? （背景資料：國(guó)際知名的休閑運(yùn)動(dòng)服飾品牌，自從 1983 年創(chuàng)立以來(lái)， Nautica 品牌一直是水、航海和積極生活方式的代名詞。我們的消費(fèi)群體，多具有較高的收入或是外國(guó)人。我們的面積是 80120 平米左右，根據(jù)實(shí)際情況在來(lái)定，裝修方面我們有自己的要求，所以還是要自己來(lái)做。無(wú)論是硬件還是軟件都要求是很高檔的，對(duì)于 CBD 我們還是很看好的，因?yàn)樗F(xiàn)在是北京經(jīng)濟(jì)和商業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，要求面積 100150 平方米左右，裝修方面我們自己來(lái)做。面積在 90150 平方米左右，我們也是要自己裝修，區(qū)域的不同裝修會(huì)有一些改動(dòng)，但根椐公司的意向來(lái)做，不破壞整個(gè)的統(tǒng)一風(fēng)格。 ? 多美 地段要繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通要便利，車(chē)位要充足，消費(fèi)群體都是高收入的人群。要求商場(chǎng)的環(huán)境好、配套齊， CBD 的投資潛力很大，面積 80150 平米左右，自己裝修。 ? 圣約翰 地段繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通方便，車(chē)位充足，消費(fèi)群體都是高收入人群。要求商場(chǎng)的環(huán)境好，配套齊，面積要求 120170 平方米，自己裝修。所需面積應(yīng)在100 平方米左右 ? testoni 鐵獅東尼 選址目標(biāo)集中在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的五星級(jí)酒店以及頂級(jí)商場(chǎng)專(zhuān)賣(mài)店分布情況：賽特、王府飯店。 ? Givenchy 紀(jì)梵希 選址目標(biāo)集中在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)和酒店。專(zhuān)賣(mài)店選址要交通便捷，車(chē)位充足。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。需面積為 150 平米左右 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 61 頁(yè) ? ESEADA 主要目標(biāo)消費(fèi)群高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。要求交通便捷，車(chē)位充足。交通便捷，車(chē)位充足。選址意向集中在繁華區(qū)域內(nèi)的五星級(jí)酒店。 ? GUCCI 選址意向集中在繁華區(qū)域內(nèi)的五星級(jí)酒店以及頂級(jí)商場(chǎng)。所需面積的要求為 100 平米左右。 北京現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)非常時(shí)尚、充滿活力的活動(dòng)中心場(chǎng)所。” （背景資料：中國(guó)香港（地區(qū)）商會(huì)于 1993 年在北京正式成立，是繼美國(guó)、法國(guó)、意大利和日本之后在華成立的第五個(gè)國(guó)外地區(qū)商會(huì)。北京缺少一個(gè)可以做活動(dòng)的公共戶外場(chǎng)地。 ? 北京欠缺中青年動(dòng)感活動(dòng)暨商場(chǎng)集中地 沒(méi)有為中青一群提供結(jié)合動(dòng)感、娛樂(lè)、群聚、潮流、休閑及購(gòu)物等的必到場(chǎng)地，亦未有為“入世”、“ 2020 奧運(yùn)”帶來(lái)的國(guó)際環(huán)境進(jìn)行部署。 ? 天時(shí)、地利、僅欠“人和” 北京的經(jīng)濟(jì)正在趨向成熟，北京的國(guó)際信息和交流正在迅速深化，配合中國(guó)“入世”，北京人的商業(yè)行為正在迅速與國(guó)際接軌。大家只是在“蓄勢(shì)待發(fā)”。是北京，甚至是全國(guó)第一家這樣模式的場(chǎng)地，有如迪士尼主題公園的富于動(dòng)感和多資多彩，卻又涵蓋更多商業(yè)消費(fèi)，國(guó)際競(jìng)賽表演的場(chǎng)所。 整個(gè)商業(yè)布局，將跟隨著整個(gè)思維定位布置，最終的動(dòng)機(jī)，是創(chuàng)造一個(gè)充滿活力和動(dòng)感的中